【正文】 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 1 頁(yè)，共 21 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 戰(zhàn) 略 研 究 報(bào) 告 天津大學(xué)管理學(xué)院 2020 年 1 月 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 i 頁(yè)，共 21 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第一節(jié) 目 錄 第二節(jié) 目 錄 .............................................. i 第一部分 宏觀環(huán)境分析 ................................ 1 第二部分 行業(yè)狀況分析 ................................. 2 行業(yè)總體分析 .............................................................................. 2 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 .............................................................................. 3 與主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及相似企業(yè)的綜合比較 ................................... 7 第三部分 XX 企業(yè)內(nèi)部分析 ............................. 10 XX 物業(yè)的優(yōu)勢(shì) ......................................................................... 10 XX 物業(yè)的劣勢(shì) ......................................................................... 10 XX 物業(yè)的機(jī)會(huì) ......................................................................... 11 XX 物業(yè)的組織場(chǎng)分析 ............................................................. 11 第四部分 XX 物業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略 ........................... 13 第五部分 戰(zhàn)略實(shí)施 措施 ................................ 14 第六部分 相關(guān)保證措施 ................................ 19 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 1 頁(yè)，共 21 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第三節(jié) 第一部分 宏觀環(huán)境分析 目前國(guó)家中央工作的重點(diǎn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和保持社會(huì)穩(wěn)定，隨著改革開(kāi)放的深入，國(guó)家的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，人民的生活水平普遍提高 ，商品房市場(chǎng)異?；钴S 。 2020 年全國(guó)商品房銷售面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，其中銷售給個(gè)人 萬(wàn)平方米， 所占比重為 %；商品房銷售額 億元，同比增長(zhǎng) %，其中：銷售給個(gè)人 億元，同比增長(zhǎng) %，所占比重為 %。全國(guó)商品住宅銷售面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；辦公樓銷售面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。 天津作為 4 大直轄市之一， 是北方重要的經(jīng)濟(jì)中心城市 ，而且還 處于環(huán)渤海地區(qū)的中心，港口、碼頭優(yōu)勢(shì)突出 ，在最近幾年的中國(guó)最具活力、人均產(chǎn)值，人均收入等的城市排名中，天津的排 名都在前列。 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，天津逐漸成為跨國(guó)公司投資和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要據(jù)點(diǎn)，商業(yè)機(jī)會(huì)增多 ，從而導(dǎo)致寫字樓，商業(yè)樓需求數(shù)量的大量增加 。 從大的宏觀環(huán)境來(lái)看，天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于快速增長(zhǎng)的上升區(qū)間。按照一般規(guī)律，房地產(chǎn)業(yè)此時(shí)的發(fā)展即使出現(xiàn)起伏，也是短幅振蕩 ，總體呈現(xiàn) 上升 趨勢(shì) 。 從物業(yè)管理的角度來(lái)看， 天津?qū)嵤┪飿I(yè)管理的項(xiàng)目已達(dá)１６００多個(gè)，物業(yè)管理企業(yè)達(dá)６７３家，從業(yè)人員５萬(wàn)余人，營(yíng)業(yè)收入突破１０億元。 2020 年 天津?qū)嵤┪飿I(yè)管理的房產(chǎn)總面積已達(dá)８０１０萬(wàn)建筑平方米，其中住宅面積６６６７萬(wàn)建筑平方米，占全市住宅存量的５６％。 全市已形成住宅小區(qū)物業(yè)管理健康、持續(xù)發(fā)展，商貿(mào)辦公、醫(yī)院學(xué)校、工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)等非住宅物業(yè)管理全面發(fā)展的新格局。 天津目前雖然高收入人群很多，但是也有相當(dāng)一部分的 下崗人員，這些大量的下崗工人為物業(yè)管理這種勞動(dòng)密集型的行業(yè)提供了豐富的勞動(dòng)力。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 2 頁(yè)，共 21 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第四節(jié) 第二部分 行業(yè)狀況分析 一、 行業(yè)總體分析 隨著住房制度改革和住房商品化的發(fā)展，物業(yè)管理這一新興行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)迅速蓬勃發(fā)展的時(shí)期。截至 2020 年底，全國(guó)物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的 38％，深圳等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市已達(dá)95％，全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)超過(guò)兩萬(wàn)家，從業(yè)人員超過(guò) 230 萬(wàn)人。物業(yè)管 理的產(chǎn)生和發(fā)展，對(duì)于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境，提高城市管理水平，擴(kuò)大就業(yè)發(fā)揮了積極的作用。 國(guó)家現(xiàn)在將物業(yè)管理作為保證人民安居樂(lè)業(yè)，社會(huì)穩(wěn)定的必要手段，國(guó)家大力提倡物業(yè)行業(yè)的發(fā)展。隨著國(guó)家立法的完善，整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)開(kāi)始從無(wú)序和混亂走向規(guī)范和成熟。從目前來(lái)看， 整個(gè)物業(yè)行業(yè)的利潤(rùn)率較低， 2020年，全國(guó)物業(yè)行業(yè)虧損 億。 整個(gè)行業(yè)面臨著一個(gè)大發(fā)展的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。 進(jìn)入壁壘：（ 1）物業(yè)行業(yè)從總體來(lái)說(shuō)，規(guī)模經(jīng)濟(jì)的作用不是很明顯 。（ 2）物業(yè)行業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的資金成本較低。（ 3）經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)相對(duì)來(lái)物業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō) 很重要，一個(gè)有好的經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)公司可以非常合理的、正確的處理解決客戶的相關(guān)問(wèn)題。（ 4）從物業(yè)行業(yè)的法規(guī)限制來(lái)說(shuō)，國(guó)家對(duì)于從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)有相關(guān)的資質(zhì)要求，國(guó)家規(guī)定物業(yè)企業(yè)只有達(dá)到相應(yīng)的資質(zhì)才能提供相應(yīng)的服務(wù)。國(guó)家對(duì)企業(yè)資質(zhì)的認(rèn)定都有嚴(yán)格的具體的指標(biāo)規(guī)定。但是，一些小的專業(yè)化的物業(yè)公司可以通過(guò)為大的物業(yè)企業(yè)進(jìn)行外包服務(wù)來(lái)進(jìn)入相應(yīng)的市場(chǎng)。（ 5）差異化，整個(gè)物業(yè)行業(yè) 中，各物業(yè)公司雖然在服務(wù)理念，企業(yè)文化等方面存在一定程度的差異化。但是，整個(gè)行業(yè)的技術(shù)含量不高，差異化相比其他行業(yè)來(lái)說(shuō)，各個(gè)公司之間比較容易模仿，各個(gè) 物業(yè)公司 服務(wù)內(nèi)容基本上是相同或相似的，所以差異化不是很明顯。綜合以上 5 點(diǎn)，物業(yè)行業(yè)的整體進(jìn)入壁壘較低。 物業(yè)公司面臨著潛在的市場(chǎng)進(jìn)入者的威脅。 進(jìn)入威脅主要來(lái)源 于 外地的物業(yè)管理企業(yè) 。隨著外地物業(yè)管理企業(yè) 大規(guī)模進(jìn)入 天津 市場(chǎng)，尤其是境外和我國(guó)南方深圳、廣州等起步早的地區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)，相對(duì)而言，它們具備比較豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)管理的手段也更加先進(jìn)。 這些公司 正在積極地全方位地開(kāi)拓 天津 市場(chǎng)，在物業(yè)中介、物業(yè)評(píng)估、市場(chǎng)調(diào)查及研究、物業(yè)管理 /設(shè)施管理、城市規(guī)劃及工程管理服務(wù)等各個(gè)方面都可以看到 這些 公司的名字。 替代威 脅主要來(lái)源于近年來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展比較迅速，各種各樣的物業(yè)如雨后春筍般涌現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的細(xì)分程度越來(lái)越高，相應(yīng)的物業(yè)管理市場(chǎng)也是多樣化的。對(duì)于 天津市 物業(yè)管理企業(yè)，面臨的替代威脅主要是人們對(duì)新式住宅要有新的物業(yè)管理模式 ，同時(shí)由于許多 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)運(yùn)用了高端技術(shù)（包括設(shè)備設(shè)施、新型材料），這將導(dǎo)致出現(xiàn)維護(hù)高端物業(yè)的新型專業(yè)物業(yè)服務(wù)。當(dāng)前，物業(yè)管理正在興起一系列新概念 ――零干擾服務(wù)、氛圍管理、個(gè)性化服務(wù)、 “管理報(bào)告 ”制、產(chǎn)學(xué)聯(lián)手、 I