【文章內(nèi)容簡介】 　　(表格)　　　主開關(guān)、主線路、交流接觸器、熱繼電器、線路、轉(zhuǎn)換開關(guān)、指示燈、按鈕、儀表等?！　?。如不能及時處理，應立即采取臨時措施并上報。如對人身和設備有嚴重不安全隱患，應立即停電?！　?。　　3．維護保養(yǎng)　　。　　。　　?！　?六)電動機　　1．操作規(guī)范　　?！　。裱缦乱?guī)定和順序。　　A．人工盤車；　　B．檢查電源是否正常；　　C．接線是否牢固；　　D．起動裝置是否安全可靠；　　E．傳動裝置是否可靠；　　F．對停用三個月以上的電動機要進行絕緣遙測；　　G．接地裝置是否可靠；　　H．電動機周圍是否有雜物；　　I．嚴禁頻繁啟動電動機，嚴禁同時啟動都臺電動機；　　J．啟動后觀察電動機轉(zhuǎn)向；　　K．如發(fā)現(xiàn)接通電源后不起動或轉(zhuǎn)速低，有異常聲響應立即停止運行，查找原因?！　?．巡查制度　　，做好記錄?！　?表格)　　　溫度、電壓、散熱、聲響，傳動裝置、起動裝置接地、遙測絕緣?！　?．維護保養(yǎng)　　　每年一次小修、一次大修(表格)。　　(七)其他電器設備　　1．配電小室　　　保持清潔，不得堆放雜物，通風良好，隨時鎖門?！　?．電纜 　　　保持清潔干燥，每年檢查一次有無破損，遙測絕緣。二、空調(diào)專業(yè)　　(一)冷凍機組　　1．操作規(guī)范　　，熟悉掌握開機程序和關(guān)機程序?！　　！　?，及時匯報?！　?．維護保養(yǎng)　?。簷C組清掃、電源檢查、更換過濾器。　　?！　?二)空調(diào)機、新風機　　1．操作規(guī)定　　?！　?、溫度、客人感覺來開閉機?！　?、異味?！　?．巡視內(nèi)容　　　葉輪、軸承、皮帶、基礎鑼絲、過濾器、接水盤、壓力表、溫度表、水閥門、風閥門等每天二次?！　?．維修保養(yǎng)　　　　A．葉輪清掃；　　B．軸承皮帶調(diào)整；　　C．過濾材料更換、調(diào)整、清洗；　　D．接水盤沖洗?！　　　．水管疏通；　　B．傳動裝置檢查、調(diào)整和更換；　　C．保溫材料檢查；　　D．電動機檢查?！　?三)冷卻塔　　1．操作巡檢　　?！　?、風機皮帶是否正常。　　，布水是否均勻。　　。　　2．維修保養(yǎng)　　?！　?。　　每月對冷卻塔進行清掃?！　?四)風機盤管巡視檢查項目內(nèi)容周 期過濾器、送風機清洗、運轉(zhuǎn)是否1次/月接水管是否通暢1次/月管道堵塞及滲透隨時　　(五)排風機、排煙機　　1．每日二次檢查排風機的運行情況、有無異聲、異味，是否清潔、風口有無堵塞?！　?．每運行1500小時對風機進行加油保養(yǎng)?！　?．每月一次會同有關(guān)部門對排煙機進行試運行。　　(六)空調(diào)系統(tǒng)維護保養(yǎng)　　1．每年夏季運行完后，必須對水系統(tǒng)進行全面檢修、清洗。　　2．冷凍機全面檢修、保養(yǎng)、更換器件?！　?．運行時定期對水質(zhì)進行化驗(每周一次)，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，每日添加循環(huán)水并加入適量化學藥品?！　?．冬季采暖期過后對交換器清洗、保養(yǎng)?！　?．每年二次對空調(diào)器翅片清掃?！　?．每班一次對膨脹水箱巡視檢查?！　?．根據(jù)氣候、季節(jié)、客人的反映及時調(diào)整空調(diào)系統(tǒng)的風量、水量等。　　三、給排水專業(yè)　　給排水專業(yè)所屬范圍一般情況下都是自動運行設備，加強巡視，檢查顯得更為重要。　　(一)巡視檢查內(nèi)容　　1．消防水泵房、儀表、狀態(tài)、周邊環(huán)境檢查記錄。　　2．生活水泵房、儀表、狀態(tài)、周邊環(huán)境檢查記錄。　　3．高位水箱、衛(wèi)生、控制裝置是否正常，檢查記錄?！　?．污水排水系統(tǒng)、衛(wèi)生、控制裝置是否正常，檢查記錄?！　?．衛(wèi)生間。　　6．隔油池、廚房。　　7．中水系統(tǒng)、儀表、控制裝置是否正常。　　上述內(nèi)容均應每日一次。　　(二)維修保養(yǎng)　　1．每月保養(yǎng)維修項目內(nèi)容各類水泵泵體清潔、滲透、聯(lián)結(jié)牢固、噪音、加油水質(zhì)化驗不正常及時處理消防系統(tǒng)配合有關(guān)部分、試運行一次，不正常及時調(diào)整隔油池清理　　2．每年保養(yǎng)維修項目內(nèi)容生活水箱清潔各類水泵大修、更換密封圈、換油、加固、防腐蝕消防水池清潔管道檢查、防腐蝕　　四、弱電專業(yè)　　(一)衛(wèi)星接收、開路電視信號　　1．操作規(guī)范　　，不接收、不播放不應該看的節(jié)目。　　?！　?，未經(jīng)培訓不得操作設備?！　?、電流、接地?！　?．巡視檢查　　　每周一次檢測信號強度、檢查射頻、聲頻、視頻輸入及輸出狀態(tài)，接頭連接情況，信號電平控。從監(jiān)視器查看信號清晰度?！　?．繼護保養(yǎng)　　每日擦塵，定期除塵(每月一次)，定期緊固接頭(每月一次)。　　(二)背景音樂及緊急廣播系統(tǒng)　　1．操作規(guī)范　　，不接收、不播放不應該看的節(jié)目。　　?！　?，未經(jīng)培訓不得操作設備。　　、電流、接地?！　?．巡視檢查　　　每周一次檢測信號強度、檢查射頻、聲頻、視頻輸入及輸出狀態(tài)，接頭連接情況，信號電平控。從監(jiān)視器查看信號清晰度?！　?．繼護保養(yǎng)　　　每日擦塵，定期除塵(每月一次)，定期緊固接頭(每月一次)?！　?三)保安監(jiān)控　　1．操作規(guī)范　　，不接收、不播放不應該看的節(jié)目?！　　！　?，未經(jīng)培訓不得操作設備。　　、電流、接地。　　2．巡視檢查　　　每周一次檢測信號強度、檢查射頻、聲頻、視頻輸入及輸出狀態(tài)，接頭連接情況，信號電平控。從監(jiān)視器查看信號清晰度?！　?．繼護保養(yǎng)　　　每日擦塵，定期除塵(每月一次)，定期緊固接頭(每月一次)?！　　∶吭聦z頭、紅外線探頭進行擦塵。　　(四)消防　　1．每月對各類探頭進行一次測試。　　2．每半年對消防報警設備進行一次巡檢?！　?五)弱電維修總則　　1．維修操作人員應熟練掌握各種設備性能及操作方法?！　?．在維修操作時要細，防止損壞設備?！　?．未經(jīng)許可，不得私自調(diào)整、檢查、使用設備?！　∥?、裝修工作內(nèi)容　　1．樓宇天花板　　：污跡、下垂、變形?！　。核?、修補、調(diào)整?！　?．墻面部分　　：開裂、污跡?！　。核?、修補、調(diào)整?！　?．蹋腳　?。洪_裂、變形、污跡、脫落?！　。盒扪a、調(diào)整、清潔?！　?．門　?。洪_裂、變形、油漆起皮、破損。　?。盒扪a、調(diào)整、粉刷、更新?！　?．地毯　　：開膠、破損?！　。貉a膠、更換。三、工作單的流程1．各種請修單均應統(tǒng)一送達工程部特設的調(diào)度員，由調(diào)度員統(tǒng)一接單。請修單上內(nèi)容必須填寫清楚調(diào)度員記錄接單時間?！　?．調(diào)度員根據(jù)輕重緩急和工種不同，將請修單派往各專業(yè)工程師，由各專業(yè)工程師或領班安排實施?！　?．維修人員接單后準備相應工具進行修理。完成后注明維修時間和所消耗材料，并請客戶簽字認可后帶回交給專業(yè)主管。　　4．工程師審核后交還調(diào)度員備案，并向有關(guān)部門返單。　　5．工程部一般情況下不接受電話請修，如有特殊情況，事后應補工作單。　　6．所有正常的維修保養(yǎng)計劃，應根據(jù)總工程師的指示填寫工作單后方可進行?！　?．工作單按如下順序分列優(yōu)先安排：　　　、消防安全?！　　??！　　?。　　　?！　　?。　　8．工程師和工程部經(jīng)理應經(jīng)常檢查或抽查工作單的執(zhí)行情況?！　?．總工助理每周應匯總一次工作單，向總工程師匯報。工作單流程示意圖注：(1)工程部一般情況下不接受客戶和任何電話報修，一切報修均要填寫工作單。　　(2)特殊情況，緊急情況可先進行維修，但必須后補報工作單。第五節(jié) 規(guī)章制度一、安全保衛(wèi)制度　 ，執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，協(xié)同保安部認真做好安全保衛(wèi)工作?！　?，必須嚴守崗位職責，必須對本崗值班范圍內(nèi)進行安全檢查，如發(fā)現(xiàn)有安全隱患，須立即上報領班、工程師或工程部經(jīng)理?！　?，隨時消除不安全因素，遇有重大安全隱患，須立即上報工程師或工程部經(jīng)理?！　。[患，并將檢查處理結(jié)果書面報告工程部經(jīng)理?！　?，任何外來人員(包括外部門、外單位領導)嚴禁進入所有設備房(包括電纜井、管道井、泵房、機房、配電室、倉庫等)，已經(jīng)批準者，在進出變電站、配電室、消防中心、空調(diào)主機房、危險品倉庫等重要部門時，必須辦理登記手續(xù)，記錄來賓姓名、證件號碼、單位、進出日期及時間等。　　、設備間、倉庫、工作間等在無人時必須將門窗鎖好。燈光調(diào)至合適程度，清理好現(xiàn)場?！　?、設備門(蓋)、倉庫門之鑰匙的配制，必須向工程部經(jīng)理提出書面申請，經(jīng)批準后方可配制?！　?、設備間、工作間等均須在門外適當位置設置警示標志?！　?、設施等必須鎖好，并應設置圍欄及警示標志。　　、水箱必須加蓋并鎖好，鑰匙由設備工程師管理，無關(guān)人員不得借用，打開水池或水箱必須經(jīng)工程部經(jīng)理批準，并進行登記?！　。ぷ魅藛T必須配帶安全帶，并進行其他有效保護措施，作業(yè)范圍周邊必須加設護網(wǎng)，防止意外墜物傷及人員或設備設施?！　?、維修、保養(yǎng)、巡檢工作及施工、安裝、接電等均必須嚴格執(zhí)行有關(guān)規(guī)程及規(guī)范，嚴禁違規(guī)操作，以保證人身及設備安全，凡違規(guī)操作者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，均扣除當月工資200元人民幣，因違規(guī)操作造成嚴重后果者，均立即除名?！　?、腳手架、高梯等在使用前須檢查其牢固可靠性，確認安全后方可使用。　　、儀器、儀表、材料、備件等均不得帶出本物業(yè)范圍以外，如因工作需要，須經(jīng)工程師書面批準，按規(guī)定辦理放行手續(xù)，并做好記錄?！　?、聯(lián)動系統(tǒng)、噴淋、消火栓系統(tǒng)等所有消防設施、設備之全面測試，以保證其功能正常，無故障。二、消防工程管理制度，熟悉掌握防火制度，能熟練使用樓宇內(nèi)配置的消防工具、用具。　　，必須具備下列資料、器材及鑰匙?！　　?。　　　，消防器材布置平面圖及消防系統(tǒng)圖?！　　?、清楚、準確之各層建筑平面圖，圖內(nèi)應標明各防火卷閘、隔火墻、危險品倉庫、防煙門、走火梯及太平門等?！　　?、清楚、準確之排煙通風圖?！　　　！　　??！　　?，滅火毯數(shù)塊，大廈及公寓所有備用鑰匙一套?！　　。瑧忻髀?lián)系人姓名、電話、尋呼機號碼等。　　，必須特別注意，小心謹慎，并須將易燃材料遠離火源及熱源。　　，必須單設倉庫，并由專人管理，隨用隨領，各班組不得存放易燃易爆材料?！　?。如發(fā)現(xiàn)消防設備損壞或泄露，應立即報告上級人員?！　?，嗅到異味或懷疑煤氣或其他可燃氣體泄露時，絕對禁止使用明火、撞擊火星、或使用對講機、電話及開關(guān)等任何電器，避免發(fā)生爆炸。到達安全地后，立即報告上級人員或消防中心。　　，須立即使用對講機或電話通知消防中心火情發(fā)生之明確位置、火勢情況、何種物品起火、以及目擊者本人之動向。　　，全體員工必須認真處理，直至確定火情熄滅，或確認為誤報為止。全體員工必須保持冷靜，處理報警時不可過于張揚，不得驚動客戶?！　?，工程部設備運行人員必須保證相關(guān)噴淋泵、消防泵、正壓送風機及風閥、排煙風機及風閥之正常運行；配電室運行人員必須保證消防設備之供電正常，并立即通知消防中心安排消防、保安人員滅火?！　?，工程部各崗位職責：　　，確認火警發(fā)生之樓層和報警種類，報告物業(yè)總經(jīng)理，并通知工程師，安排并確認工程部消防崗位到位情況?！　?，等候命令，負責指揮相關(guān)停送電操作，并按照工程部經(jīng)理命令組織所有各層地下室人員撤離?！　?，等候工程師或工程部經(jīng)理命令，執(zhí)行有關(guān)停送電操作，并按照工程部經(jīng)理命令組織相關(guān)人員撤離?！　?，負責保證消防泵、噴淋泵控制系統(tǒng)工作正常，如有需要，立即采取應急搶修?！　?，按照工程部經(jīng)理命令，指揮人員，停止空調(diào)主機及新風機組運行，關(guān)閉新風門?！　?，等候命令，負責指揮消防泵、噴淋泵運行、操作及有關(guān)系統(tǒng)閥門操作，并作為泵房最高領導人，按照工程部經(jīng)理的命令，組織泵房所有人員撤離。　　　，按照工程部經(jīng)理命令檢查相關(guān)機房、設備間、泵房、豎井，并檢查正壓送風風機及風閥、排煙風機及風閥之運行情況。　　　，并將電梯迫降至底層，開門放人后，除消防電梯外，其余電梯全部關(guān)閉，并保證消防電梯運行正常。　　　，指揮人員增援各崗位，并按照工程部經(jīng)理命令組織工程部人員撤離。　　　，須立即上報，按照上級指令行動。在可能的情況下，使用手提滅火器或消防栓滅火，如發(fā)覺火勢擴大，應盡快離開現(xiàn)場，不得獨自冒險。　　，應盡可能操作之設備：　　　：關(guān)閉本層及上兩層、下一層之空調(diào)及新風系統(tǒng)，防止煙霧及火勢蔓延?！　　。宏P(guān)閉空調(diào)主機?！　　。和ㄖ霞夒娬就Ｖ构╇姡討卑l(fā)電機投入應急供電?！　　。和ㄖ傋冸娬就Ｖ构╇?，并啟動應急發(fā)電機投入緊急供電。　　?。宏P(guān)閉新風機及新風門，切斷電源?！　?，須做如下工作：　　　、噴淋泵系統(tǒng)復位。如有消防局官員在場，必須征得消防局官員同意后，方可進行?！　　。瑧獙⒎謱娱y門關(guān)閉，以便清理現(xiàn)場，更換噴淋頭，維修損毀設備，使系統(tǒng)盡快恢復正常。　　　，并拍照及做好記錄?！　　?，連同照片呈交物業(yè)總經(jīng)理?！　　　堆b修及施工管理制度》執(zhí)行。三、工程驗收制度　。　　、調(diào)試完畢的情況下，連續(xù)試運行一段時間(需根據(jù)設備情況詳定)，盡量檢查出存在之隱患后，方可進行驗收?！　?，須以將來運行及維修為重點，進行逐項檢查，如發(fā)現(xiàn)問題，須盡快以書面形式通報給發(fā)展商，并做出詳細記錄及拍照。　　，必須以獲得政府有關(guān)部門簽發(fā)之合格證書、使用許可證書等相關(guān)文件為標準，并須以此做為驗收合格之必要條件。　　、技術(shù)資料、使用說明書、維修保養(yǎng)手冊、調(diào)試檢測報告及竣工圖紙、竣工資料等全部有關(guān)工程資料，并建立檔案，以備查用?！　?、保修內(nèi)容以及保修責任人及其聯(lián)系方式，并制訂承建商、供貨商保修聯(lián)系表備查。　　、承建商、供貨商等提供之備品、備件及專用工具等，清點入庫，妥為保管并做出詳細清單。工程接管驗收程序四、設備維修制度　　　　，進行定期檢修及保養(yǎng)，并制訂相應年度、季度、月度保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)項目?！　　?，以便盡可能延長系統(tǒng)設備正常使用之壽命，并減少緊急維修之機會?！　　?、真實，并須由系統(tǒng)工程師建立設備維修檔案，以便分析故障原因，確定責任。，并提交工程部經(jīng)理審閱；保養(yǎng)檢修及更換零配件之記錄由領班負責，并提交