【文章內容簡介】 交通發(fā)展便利，輻射能力正在大力加強，城鎮(zhèn)居民要求改善住房的需求正在加強，居民的消費觀念也在逐漸改變，人們對居住的環(huán)境，生活的品味要求也越來越高，在消費方面，也更注重追求時尚、高檔消費，城鎮(zhèn)化進程的發(fā)展，吸引了一大批農村人口進城居住、就業(yè)。所以說在未來幾年，東平房地產市場選擇率非常大。 （一）東平縣未來地產發(fā)展趨勢 （二）房產營銷發(fā)展趨勢 第四部分 對未來需求態(tài)勢的分析和預測 一、東平縣未來地產發(fā)展趨勢 東平縣的先天優(yōu)勢，決定了東平縣房地產短期內不會有太大的起伏，而且，房地產市一種稀缺的資源、重要的生產要素和生活必須品，是人們最重視、最珍視、最具體的財產形式。房地產的投資與發(fā)展是一個有限量的需求，不可無限量地自由膨脹。 ? 目前來說，東平房地產的開發(fā)趨勢為西部和東部，隨著旅游經濟的開發(fā)，西部地區(qū)作為旅游、休閑、居住的區(qū)域，環(huán)境優(yōu)美、交通便利更適合居住。東部地區(qū)作為東平的工業(yè)區(qū)，是東平經濟的動脈，也是一個城市的動力所在，在未來幾年，隨著外資的引進，園區(qū)的環(huán)境和配套設施也會越來越完善，園區(qū)的工作人員和周邊的群體，對東部的住宅形成了一定的購買力度。 ? 根據(jù)東平縣政府發(fā)展態(tài)勢，在未來幾年，南部地區(qū)會成為東平經濟發(fā)展的又一新起點，清河公園成為一個新的發(fā)展中心點向周圍輻射，清河公園的擴建為周邊的配套帶來更好的完善。 二、房產營銷發(fā)展趨勢 ? 近幾年房地產發(fā)展迅速，東平房產由于其地域原因，目前上市的產品大多很平庸，樓盤無整體策劃的概念，往往只是一些小型代理公司代理銷售，樓盤的營銷手段也較為落后，與快速發(fā)展的房地產行業(yè)脫節(jié)，從而不能滿足人們日益增長的對環(huán)境、售后和產品的需求。 ? 因此，下一步東平房產營銷來說，應該根據(jù)東平房地產發(fā)展趨勢，提升發(fā)展商品品牌的需求，為提高整體樓盤的素質，也是為了能夠更好的規(guī)避風險，成立一支信譽高、水平高、素質高的營銷開發(fā)團隊，將是下一步房地產公司做好項目的重要保證，從而全方位提升項目的競爭能力，擴大市場占有率，建立“東平地產第一品牌”的形象。 ? 作為東平目前房地產公司的營銷人員來說，應該完善自己的業(yè)務能力，多與外地一些大型房地產公司交流，通過各種渠道進一步提升自己的素質跟修養(yǎng)，從而使得自己更好的抓住世界潮流，掌握民眾的最近心態(tài)，找準市場的定位，使之公司的品牌能夠更好讓東平大眾所接受。 第五部分 總結 第五部分 總結 ? 隨著房地產行業(yè)的火熱發(fā)展，東平房地產開發(fā)行業(yè)一時間樓盤遍地開花，地產開發(fā)在短期內劇增，對東平的市場和資金形成沖擊和考驗。近年來，東平的地產開發(fā)速度及開發(fā)量過大，大多數(shù)地產項目同時處于開工階段，導致了短時期內大量房源投入市場，使得供需平衡、市場競爭處于白熱化階段。 ? 從房產本身來看，目前多數(shù)的產品缺乏創(chuàng)新元素，小區(qū)的規(guī)劃缺乏創(chuàng)意，格調單一，無高品質的建材應用，檔次較為低，同時缺乏相應配套和物業(yè)管 理，主題內涵不明朗。 第五部分 總結 ? 就目前市場策劃來看，整體房地產項目尤其是住宅樓，基本沒有整體較為完善的策劃概念，營銷手法較為落后，沒有明確產品的定位，市場推廣，缺乏較為專業(yè)的營銷策劃團隊。社會在不斷發(fā)展，競爭是第一要務，只有具有高素質的營銷專業(yè)團隊，才能在市場競爭中勝出。 ? 根據(jù)以上所述，總體認為，東平目前房地產市場機會與威脅并存，總體可行性良好，但房產企業(yè)的開發(fā)與運作能力還需提高。作為一個正在發(fā)展中的縣級城市，東平整體的消費市場水平還比較低，這對于開發(fā)投資來說存在一定的不利因素。但與其他區(qū)域縣城相比，東平未來的發(fā)展前景非常廣闊，縣城居民接受程度較高，客源基礎較好，只要在項目的規(guī)劃規(guī)劃設計以及在后期的銷售過程中堅持嚴謹領先的整體策劃，提高產品的品牌競爭力，提升營銷人員的業(yè)務素質水平，東平的房產會有很大的發(fā)展空間。 第六部分 目標項目分析 （一）本案現(xiàn)狀分析 （二）競爭項目分析 （三）目標客群分析 （四）營銷推廣思路簡析 （一）本案現(xiàn)狀分析 項目概況 鴻莉 塞納水岸 開發(fā)商：山東鴻莉置業(yè)有限公司 電話： 05382895666 2899777 面積： 93108 位置：山東省東平縣 105國道和東山路交匯處 項目情況：項目位于濱河街以北，范西路以東，西山路以西，北側為河道。總用地 ，總建面積 。目前未動工。 （一）本案現(xiàn)狀分析 SWOT 項目優(yōu)勢 |strength 1地段：濱河街與西山路兩條主干道沿線，對面為清河公園，位置優(yōu) 越，景觀豐富； 2 戶型優(yōu)勢：主力戶型在 90— 100平，符合當?shù)厥袌鲅┣颍? 3光照時間長：所有戶型產品日照時間均在 3小時左右； 4人車分流，出入安全便利。 項目弱勢 |weakness 1目前政策打壓迎難而開，壓力較大； 2南部城區(qū)目前還不成熟，配套仍不完善 （一）本案現(xiàn)狀分析 SWOT 項目機會 |opportunity 市場機會：南部逐步改造與完善，附近有清河公園，環(huán)境優(yōu)越。 項目威脅 |threat 小高或者高層項目在東平認可度相對不高，絕大多數(shù)客戶更傾向于多層住宅； 政策因素：盡管房產調控新政策出臺幾率不高，但市場仍有一定觀望情緒； 房價走勢：東平普通住宅均價約 3300元每平，房價上漲空間不大； 高層住宅本身銷售抗性：即樓層高（停電）、公攤高（得房率）、物業(yè)管理及費用高等問題的解決； 周邊競爭項目陸續(xù)銷售，對本項目具有較大的競爭壓力。 （一）本案現(xiàn)狀分析 — 產品分析 產品解析： 14樓為 17+1層產品，均為兩梯三戶或兩梯四戶； 59樓為 11層產品，均為一梯兩戶； 本案產品整體面積區(qū)間在 90— 120㎡ 之間，符合當?shù)乜蛻粜枨螅? 兩梯三戶或兩梯四戶產品戶型通風問題較難解決，客戶認可度較低，產品銷售壓力較大。目前，戶型面積大多在 97㎡ 左右，可適當縮減戶型面積； 90㎡ — 100㎡ 產品數(shù)量太多，可適當考慮增加其他產品類型（如復式產品）或面積區(qū)間（增加 6080㎡ 產品）； （一）本案現(xiàn)狀分析 — 小區(qū)配套 本案產品綠化率高達 %，建筑風格現(xiàn)代明快，觀景效果優(yōu)異； 采用交通分流體系將產品內部道路交通系統(tǒng)分成三個層次，完美實現(xiàn)人車分流，提高產品安全系數(shù)； 小區(qū)配套建設有高檔幼兒園、室外休閑廣場、兒童活動場所及商業(yè)配套，方便社區(qū)居民生活、休閑娛樂； 建議： 社區(qū)物業(yè)配套一定要齊全，最好選擇當?shù)刂飿I(yè)管理； 社區(qū)配套細節(jié)要做好，如監(jiān)控設施、園林小品、警示欄等人文產品的設置； 可設立室內健身場所，提升社區(qū)品質； （二）競爭項目分析 本案 清河上城 昂立郡邸 東山水岸 （二）競爭項目分析 由于諸多原因，該項目有待進一步核實。 昂立郡邸 開發(fā)商：昂立置業(yè)有限公司 代理商：無 電話： 0538— 6061111 位置：東山路與稻香街交匯處 項目情況： 2棟 11層的 3棟 16層的 1棟 18層的 現(xiàn)在售樓處剛剛裝修完 內部配套還不全，現(xiàn)在剛剛開始打地基。 （二）競爭項目分析 項目優(yōu)勢： 多層，符合大多數(shù)客戶需求； 小區(qū)綠化比較好。 開盤較早，占領市場先機； 價格不高。 項目劣勢： 不符合城市規(guī)劃路線，升值潛力??； 位置偏東，配套不完善。 東山水岸 開發(fā)商：山東寶地置業(yè)有限公司 代理商：江蘇寧成置業(yè)有限公司 電話： 0538— 2297777 2877799 面積： 位置：東山路南段龍?zhí)督窒驏|200米 項目情況： 7棟多層 6層已封頂， 2棟 11層 2022年 6月開盤，同年12月 31交房。均價 2800元每平，最低 2400元，最高 3100元。主力戶型為 120平。目前已售 70%。 （二）競爭項目分析 優(yōu)勢： 樣板房高檔裝修，吸引更多客戶參觀，直觀性較強