【文章內(nèi)容簡介】 ，（約合18721畝）。從2013年的總體情況來看，可以發(fā)現(xiàn)各月土地供應量和成交量呈現(xiàn)出非常不均衡的特點。全年中，出現(xiàn)了1月份的土地供應量與成交量大于其他月份總和的情況。據(jù)統(tǒng)計，1月份共有206宗土地成功交易，占全年土地交易總額的50%以上。之所以出現(xiàn)年初土地巨量供應的情況，主要是由于國土資源部在2012年要求年度供地量高于國土資源部的年度分配計劃的城市必須縮減土地出讓，昆明土地供應量自2010年起連續(xù)增長，已經(jīng)高于國土部分配計劃，因此計劃2012年出讓的土地被推遲到了2013年初。1月份后，昆明土地成交迅速下降，2月份僅出讓了5宗土地，3月份交易量雖有所回收，但也僅出讓了28宗土地，此后昆明土地成交量一直處于較低水平。而導致這一情況出現(xiàn)的主要原因是在經(jīng)歷了1月份的土地大量供給之后，昆明土地供應量一直都處于較低的水平。 圖211 2013年1月至12月昆明土地供應與成交面積（萬平方米）??數(shù)據(jù)來源：昆明搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心 商品房供應量及成交量分析2013年，盡管國務院發(fā)布樓市調(diào)控國五條來控制房價，但昆明房地產(chǎn)市場熱度不減。從供應來看，供應量大幅增加。至于成交方面，據(jù)不完全統(tǒng)計，2013年昆明主城五區(qū)全年共計成交商品房12萬余套，相比2012年的8萬余套，增加約4萬套，增幅近50%，%。導致昆明樓市火爆的原因可能主要有以下幾點：，再加上昆明市宜人的氣候條件和優(yōu)質(zhì)的旅游資源，無形中吸引了更多的購房者來這里進行投資。，俊發(fā)、萬科等品牌房企集中推盤，使得房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)了很多優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，為購房者提供了更多高性價的選擇；，多數(shù)均為80至90平方米，而這個面積恰恰是大部分剛需購房者優(yōu)先考慮的，大量剛需樓盤的集中供應是成交量大幅增加的最主要原因。具體來看，2013年1月全月成交量為9885套。隨后的3月份由于春節(jié)的影響，兩個月僅成交11387套，2月份更是以4105套創(chuàng)下全年最低紀錄，不過與2012年最低月成交紀錄2000余套相比，銷量也還是有了較大的提高。緊接著的46月，僅5月份的成交量沒有突破8000套，其余兩個月的成交量均在9000套以上。而進入下半年后，成交量開始穩(wěn)中有升，7月份成交量首次超過了10000套。而到了最后一個季度，每個月的成交量均在13000套以上，11月份成交量達到了18212套，創(chuàng)下了全年的月成交量最高紀錄。2013年12月份總成交套數(shù)為14351套，雖然比11月減少了3861套，環(huán)比下降21%，但同比卻上漲了60%。由此看來，未來昆明的商品房市場發(fā)展趨勢良好。表23 2013年112月商品房供應及成交情況月份供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月數(shù)據(jù)來源：昆明市房產(chǎn)交易中心官網(wǎng)總體來看，2013年雖然供應量和成交量均大幅上漲，但除了1月、2月、3月和6月等少數(shù)幾個月份供應量小于成交量以外，其他月份供應量均大于成交量，整體呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢。圖212 2013年112月商品房成交情況數(shù)據(jù)來源：昆明搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心圖213 2013年1月12月昆明商品房供求比走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC 商品房銷售均價分析縱觀2013年全年昆明商品房銷售均價的走勢，可以發(fā)現(xiàn)2013年前半年，房價一直處于下降趨勢，而進入六月后，房價開始步入上漲階段，到了10月以后又出現(xiàn)連續(xù)兩個月的小幅下跌，而從總體來看，全年的房價基本趨于一個穩(wěn)定的水平，沒有太大的漲跌。圖214 2013年昆明商品房月成交均價（元/㎡）數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院中國指數(shù)研究院最新發(fā)布的《2014年2月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)報告》顯示，2014年2月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10960元/㎡，%，%。就昆明而言，2月份昆明市的房價為8633元/㎡，比1月份8568元的價格上漲了65元，%。同比去年2月的8344元/㎡，每平方米上漲了289元，%，并且昆明本月的房價居西南地區(qū)首位。由此看來，昆明房價依舊比較穩(wěn)定，未來房價仍有一定的上漲空間。 商品住宅市場供求及均價分析2013年全年昆明市商品住宅共成交面積為731萬平方米。供應方面，，明顯高于成交面積。表24 2013年112月昆明市商品住宅供應及成交情況月份供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）供求比1月55532月3333月28404月108495月60506月51637月60688月87379月1418010月1528011月929812月80數(shù)據(jù)來源：CRIC總體來看，，這說明昆明市商品住宅總體是供大于求的，市場競爭比較激烈。圖215 2013年昆明商品住宅供求比走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC2013年全年全市商品住宅均價為8058元/平方米。從商品住宅價格走勢來看，雖然全年價格有漲有跌，但整體呈現(xiàn)出下降的趨勢，這可能是激烈的市場競爭導致的結(jié)果。圖216 2013年昆明市住宅月成交均價（元/㎡）數(shù)據(jù)來源：CRIC盡管從上述資料我們可以看出，當前昆明市的住宅市場總體處于供大于求的情況，并且均價也有所下跌，但從2013年的成交基數(shù)來看昆明市住宅市場仍然很受購房者的歡迎。而根據(jù)最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年，，‰，%（數(shù)據(jù)來源：昆明市統(tǒng)計局），因而住房的潛在需求量是非常龐大的。而在當今這個時代，住房早已不僅是提供居住的地方，它也是很多投資者進行投資的重要渠道。我認為，在未來的幾年內(nèi)住宅的需求量和供應量仍將保持上漲的態(tài)勢，并且隨著供應量和需求量的逐漸平衡，價格也會慢慢趨于穩(wěn)定，出現(xiàn)大起大落的可能性較小。 總結(jié)：在宏觀經(jīng)濟和貨幣信貸平穩(wěn)增長、房地產(chǎn)調(diào)控政策整體平穩(wěn)的大背景下，未來幾年昆明房地產(chǎn)市場總體上應該會保持在一個比較穩(wěn)定的狀態(tài)。首先，從土地供應和成交來看，盡管2013年昆明市的實際土地供應量遠遠低于年初的計劃供應量，但由于“國五條”明確規(guī)定要加大土地供應，因此可以肯定未來幾年昆明市的土地供應會穩(wěn)定上升，這樣就確保了未來昆明市的房地產(chǎn)供應量會始終處于一個穩(wěn)中有升的階段，而供應的增加也能很好地抑制房價的上漲。其次，從商品房成交量來看，2013年昆明市的商品房成交量大幅增長，而未來幾年隨著土地供應量的增加，以及一些知名房企推出大量優(yōu)質(zhì)樓盤，再加上樓市調(diào)控政策效果減弱和新一屆政府調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變，成交量應該會進一步增加，但由于貨幣政策保持穩(wěn)健、信貸擴張放慢以及成交基數(shù)較高等原因，未來幾年增長幅度應該會逐漸放緩，再次出現(xiàn)2013年成交量大幅上漲的情況的可能性較小。最后，從商品房銷售均價來看，2013年昆明市商品房銷售均價全年都保持穩(wěn)定，而根據(jù)最新的數(shù)據(jù)顯示，昆明市的房價依然在小幅上漲，預計未來幾年房價應該還會繼續(xù)上漲，但增速會逐漸回落，并且會出現(xiàn)有漲有跌的情況，這一方面是因為新增供應會在一定程度上削弱價格的漲勢，另一方面是因為昆明現(xiàn)行房價的基數(shù)在西南片區(qū)已經(jīng)屬于較高水準，并且昆明“國五條”細則明確了房價增幅應低于收入增幅，因此不可能再出現(xiàn)大幅上漲?？偟膩碚f，我們可以預見昆明市未來幾年的房地產(chǎn)市場發(fā)展應該是比較良好的。 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析由于本次項目的選址位于昆明市官渡區(qū)，所以對官渡區(qū)的房地產(chǎn)市場進行簡要的分析。進入2013年以來，國家對樓市的調(diào)控力度進一步加強，發(fā)布樓市調(diào)控國五條來控制房價，并且重心也逐漸轉(zhuǎn)向保障房的建設。但盡管如此，官渡區(qū)的房產(chǎn)價格并未出現(xiàn)下降的趨勢，反而穩(wěn)中有升，總體趨于一個平穩(wěn)的趨勢。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)可能與2013年昆明市房地產(chǎn)市場的火爆交易量密不可分。截止2014年3月，官渡區(qū)在售的住宅樓盤共有32個，競爭較為激烈，下圖是官渡區(qū)目前在售的部分樓盤的均價。圖217 官渡區(qū)部分在售樓盤均價（元/㎡）數(shù)據(jù)來源：昆明搜房網(wǎng)從上圖217可知，目前官渡區(qū)在售的一些樓盤價格大都集中在80009500元/㎡，如海倫國際，萬科魅力之城等，均價都低于9000元/㎡，而一些地段條件較好的樓盤會達到9500元/㎡以上，如銀杏金川位于一環(huán)以內(nèi)，價格達到了9900元/㎡。而從前面的數(shù)據(jù)來看，官渡區(qū)現(xiàn)階段的房產(chǎn)價格基本處于整個昆明市房產(chǎn)價格的平均水平，預計未來幾年官渡區(qū)的房地產(chǎn)市場仍然有良好的發(fā)展空間。其中一個很主要的原因是官渡區(qū)南接呈貢，而呈貢是云南省昆明市在建設“現(xiàn)代新昆明”的戰(zhàn)略部署中將要重點發(fā)展的區(qū)域。隨著云南省各大高校及云南省政府遷入呈貢完畢，未來幾年云南省政府將會出臺一系列優(yōu)惠政策留住大量的優(yōu)秀應屆畢業(yè)生，讓他們留在呈貢發(fā)展，呈貢房地產(chǎn)也會因此迎來發(fā)展的黃金期，而這勢必會帶動鄰近地區(qū)的房地產(chǎn)的發(fā)展。另一方面，隨著近幾年來五華區(qū)等中市區(qū)的土地供應量逐漸減少并且價格持續(xù)走高，越來越多的房企會選擇土地儲量較多的官渡區(qū)進行房地產(chǎn)開發(fā)，這也為官渡區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展帶來新的機遇。第3章 項目市場調(diào)查 市場調(diào)查概況 本次市場調(diào)查的主要內(nèi)容是對本項目周邊的同類競爭項目進行實地調(diào)查，以及對消費者進行問卷調(diào)查，調(diào)查的結(jié)果將在一定程度上為本項目的定位與規(guī)劃提供決策依據(jù)。 項目調(diào)查問卷分析由于本項目開發(fā)的需要，我們在項目附近做了一次關(guān)于消費者對住房需求的統(tǒng)計調(diào)查。本次調(diào)查以問卷形式發(fā)放給了100名消費者，經(jīng)過篩選過后，最后的有效問卷共有90份。通過分類整理與數(shù)據(jù)統(tǒng)計，我們對消費者購買住房的需求有了一定的了解，并且將在一定程度上將此次問卷調(diào)查結(jié)論作為項目策劃的參考依據(jù)。 在購買住宅時覺得最重要的三項因素圖31 購買住宅時最重要的三項因素其它位置 投資升值 配套設施 物業(yè)管理 此項調(diào)查是為了了解消費者在購買住宅時最關(guān)注的因素，調(diào)查結(jié)果顯示，最重要的三項因素依次是價格、交通和位置，緊接著是小區(qū)環(huán)境和配套設施。其中，位置是很難去改變的，而交通是本項目的一個核心優(yōu)勢，因此在本次策劃的過程中要多注重價格、小區(qū)環(huán)境和配套設施等因素。 打算在幾年內(nèi)購買商品住宅圖32 幾年內(nèi)購買商品住宅此項調(diào)查是為了了解消費者的購房打算，從調(diào)查結(jié)果中可以看出，有一半以上的人對于購買住宅都是一個比較長期的打算，%，這也在一定程度上說明了對于大部分消費者而言，購買住房還是有較大的經(jīng)濟壓力，我們在策劃時也需要重點關(guān)注一下這些有長期購房打算的人 期望的住宅面積圖33 期望的住宅面積此項調(diào)查主要是為了了解消費者對住宅面積的需求情況，為確定項目的戶型面積提供參考依據(jù)。由上圖可知，對住房面積的需求有接近30%受訪者選擇了110㎡以上這個區(qū)間，其次便是90㎡110㎡和80㎡90㎡的大中戶型，再次就是80平方米以下的中小戶型，沒有人選擇40㎡以下的超小戶型。這說明隨著昆明市經(jīng)濟的發(fā)展以及居民收入的提高，人們越來越開始注重生活品質(zhì)，都比較喜歡面積較大，寬敞舒適的大戶型住宅。 偏向選擇的戶型圖34 偏向選擇的戶型此項調(diào)查是為項目開發(fā)戶型結(jié)構(gòu)設計提供參考依據(jù)。跟住房面積的調(diào)查結(jié)果類似，沒有人選擇一室一廳的超小戶型，%。%的消費者都選擇了三室，%的調(diào)查對象選擇了四房二廳的較大戶型。因此，根據(jù)本次調(diào)查結(jié)果，本項目將集中在三室和四室的戶型設計。 能接受的住房單價圖35 能接受的住房單價80009000元/㎡ 此項調(diào)查是為了了解調(diào)查對象的經(jīng)濟能力，可以為項目的單價定位提供一定的依據(jù)。調(diào)查結(jié)果顯示，大部分人的承受范圍都在60009000元/㎡，只有少部分人能接受9000元/㎡以上的價格。在本次調(diào)查中，沒有人能接受10000元/㎡以上的價格。從前面的調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)價格是消費者在購房時非常重視的因素，定價的好壞會直接影響項目的銷售，因此在進行價格定位時需要十分慎重。圖36 希望選擇的付款方式此項調(diào)查是為了預測項目資金回收情況，在本次調(diào)查中，三成多的客戶選擇按揭貸款，接近五成的客戶選了分期付款，只有不到兩成的客戶選擇一次性付款，這說明消費者的購房經(jīng)濟壓力較大，需制定優(yōu)惠和鼓勵措施。 購房的目的圖37 購房的目的此項調(diào)查是為了了解消費者的購房目的，從以上數(shù)據(jù)可以看出絕大部分消費者都是想擁有一套自己的房子來尋找歸屬感，這說明房地產(chǎn)市場的剛性需求旺盛，而這種剛性需求的消費者在購房時會更重視功能布局設計的合理性以及各功能空間所具備的舒適性等問題，因此在策劃時需要認真考慮這方面的因素。 周邊配套中最關(guān)注的三項圖38 周邊配套中最關(guān)注的三項此項調(diào)查是為了了解消費者對項目周邊的哪些配套比較看重，小區(qū)的周邊配套是小區(qū)品質(zhì)的重要體現(xiàn)，會直接影響項目的銷售情況。調(diào)查結(jié)果顯示消費者最關(guān)注的幾項有教育，公共交通，菜市場，醫(yī)院，娛樂和餐飲設施。其中，項目周邊現(xiàn)階段有教育、公共交通，醫(yī)院等相應配套，因此在策劃時可以著重考慮娛樂和餐飲配套。 能接受的物業(yè)管理費圖39 能接受的物業(yè)管理費此項調(diào)查是為項目物管費的確定提供一定的依據(jù)，從調(diào)查得到的數(shù)據(jù)可知。此外，%的消費者對物管費沒什么概念。因此，我們在確定物管費的時候，有必要將其設定在大部分消費者能接受的范圍內(nèi)。 租用還是購買車位圖310 租用還是購買車位 此項調(diào)查是為了了解調(diào)查對象對車位的需求情況，為確定車位配比提供依據(jù)。調(diào)查結(jié)果顯示，大部分調(diào)查對象都傾向于購買車位，因此在考慮車位配比時可以把比例適當調(diào)大。 希望的交樓裝修標準圖311希望的交樓裝修標準 此項調(diào)查是為了了解調(diào)