【文章內(nèi)容簡介】 商業(yè)規(guī)劃期內(nèi)只允許開3家大型超市連鎖店。216。 4月1日起“復(fù)式”房打夾層需報批自4月1日起，《長春市城市房屋安全管理條例》實施細(xì)則將正式施行。明確規(guī)定，從4月1日起，“復(fù)式”房打夾層需要報批。2008年5月1日開始施行。216。 城市規(guī)劃行政許可業(yè)務(wù)流程辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》只需經(jīng)過長春市發(fā)改委、環(huán)保局、國土資源局的會簽即可取得，再經(jīng)消防等相關(guān)指標(biāo)達(dá)標(biāo)后，可取的證件?！s減城市規(guī)劃部門的審批時間，分區(qū)設(shè)立規(guī)劃處，將有利于城市規(guī)劃想更好更快方向發(fā)展。216。 長春繼續(xù)向棚改回遷戶發(fā)放公積金貼息貸款為了保證回遷安置戶的及時回遷，在公積金中心辦理貸款的回遷戶可以享受貼息貸款，棚戶區(qū)的回遷居民在選擇回遷房時，成本價格和商品價格兩部分都可以用公積金來實現(xiàn)。——政策有力的保障困難回遷戶及時回遷，體現(xiàn)政府建立和諧社會的思想，也為房地產(chǎn)商開拓思路，參與開發(fā)回遷項目，贏取市場份額。216。 《關(guān)于改善群眾住房條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見》長春市出臺的意見中規(guī)定，居民為改善住房條件轉(zhuǎn)讓原有住房繳納的個人所得稅，對轉(zhuǎn)讓人給予所得稅額省、市、區(qū)留成部分等額的財政補(bǔ)貼，所得稅是成交價的1%。此次政策調(diào)整，長春市規(guī)定職工購買普通住房的公積金貸款額度可突破40萬元限制，公積金貸款暫未設(shè)上限，并延長貸款年限?！獪p輕交易環(huán)節(jié)稅費，同時提高公積金貸款限額和年限等措施的政策組合，對長春的房地產(chǎn)市場成交將會產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用。216。 長春市人民政府：第四個百萬平米回遷工程將啟動2009年1月13日長春市人民政府召開會議制定了《長春市2009年民生行動計劃》。其中2009年房地產(chǎn)市場的重要工作，即以政府保障與市場運作相結(jié)合的方式，加快政府保障型住房建設(shè)，加大棚戶區(qū)和危舊房改造力度，建立多層次住房保障體系；建立市、區(qū)、街道、社區(qū)居委會“四級”物業(yè)管理工作體制，提高服務(wù)水平；通過減免稅費、政府補(bǔ)貼、簡化審批手續(xù)等方式支持居民購買住房，不斷提高住房保障水平?！媱澲袕?qiáng)調(diào)了今年房地產(chǎn)市場的工作重點，一是加大保障性住房的建設(shè)力度，二是刺激房地產(chǎn)市場交易量的上升。216。 長春市房地產(chǎn)管理和住房保障局：長春無籍房可辦產(chǎn)權(quán)證2009年1月20日，長春市房地產(chǎn)管理和住房保障局宣布：。本次無籍房確權(quán)辦理將針對3種情況區(qū)別對待：主體資格存在的單位自建房屋、主體資格消失的單位（包括開發(fā)公司）、主體資格存在的開發(fā)公司。——無籍房的確權(quán)工作有利于長春市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。無籍房確權(quán)之后，將對二手房市場的發(fā)展有一定的促進(jìn)作用。216。 長春市物業(yè)維修資金管理中心：物業(yè)維修資金今年刷卡就能用2009年1月20日，長春市物業(yè)維修資金管理中心宣布，今年開始長春市的各個小區(qū)將開始安裝刷卡系統(tǒng)，給業(yè)主發(fā)放使用卡，業(yè)主可以像使用銀行卡一樣隨時了解繳存物業(yè)維修資金的使用情況，同意使用這筆錢刷卡即可?！伺e可以將強(qiáng)物業(yè)維修資金使用的透明度，加強(qiáng)了業(yè)主對資金使用單位的監(jiān)管力度，使物業(yè)維修資金的使用更有效力。第四篇 長春市房地產(chǎn)市場分析20082009年，長春土地出讓面積增長幅度較為緩慢，2006年因棚戶區(qū)改造導(dǎo)致土地突然放量，大幅度上漲。2007年，棚戶區(qū)改造工程繼續(xù)實施，土地供應(yīng)面積繼續(xù)走高，但總成交額有小幅下降。09年一季度土地成交09年一季度土地供應(yīng) 自08年下半年開始土地市場不活躍，單幅土地出讓面積小、流拍現(xiàn)象、底價成交等出現(xiàn)——與銷售不暢、開工量大等導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈緊張密切相關(guān)。09年第一季度土地均被本地開發(fā)商所取得，外埠開發(fā)商07年存儲大量土地?zé)o觸及土地市場。 長春市歷年住宅供需近年長春市商品住宅新增供應(yīng)情況近年長春市商品住宅成交情況近兩年長春市商品住宅新增供應(yīng)量走勢較平穩(wěn)。㎡，同比下降21%。由于受國家經(jīng)濟(jì)政策及土地政策等方面的影響， 一線城市房地產(chǎn)市場低迷，從而對長春市的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了一定的影響，使多數(shù)購房者開始持幣觀望。2008年商品住宅月度成交均價都保持在3700元/㎡以上。自2008年3月起，受國家一線城市房地產(chǎn)降價的影響，市場觀望情緒加大，而同時近幾個月受棚戶區(qū)改造項目集中大量上市的影響，房價增幅相對較緩。近兩年各月供求分析09年13月新增供應(yīng)量同比08年09年13月新增成交量同比08年 受2007年整體供不應(yīng)求的影響，2008年的供應(yīng)量較2007年提前釋放。整體來看2008年各月商品住宅市場主要呈現(xiàn)供過于求態(tài)勢，2008年下半年成交市場相對活躍。受到“冬歇期”的影響，以及開發(fā)商對于市場預(yù)期尚不明朗，09年上半年新增供應(yīng)市場仍較為冷清，但隨著剛性需求的進(jìn)一步釋放以及項目的開工建設(shè)，新增供應(yīng)量將會隨之增加，這也將進(jìn)一步促進(jìn)市場成交。 住宅均價增長趨勢從上圖可以看出，008年長春市房價增長幅度較大。預(yù)計原因如下：216。 棚戶區(qū)改造帶來剛性需求216。 長春高校數(shù)量較多，自擴(kuò)招以來，每年都有大量的畢業(yè)生留在長春，需要解決住房問題216。 大量房屋房齡較高，居民居住條件有待改善216。 部分投資者在房價上漲過程中獲利，引來大量跟隨人群216。 部分消費者看好長春市場，原本無購房意向的居民也開始加入購房大軍長春市歷年商品房住宅銷售價格從長春市商品住宅價格走勢來看，2008年3月前呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長態(tài)勢，至08年上半年，市場均價達(dá)到約4000元/㎡。從價格歷年漲幅來看，2007年前總體呈現(xiàn)出逐年上升的基本特征。自2008年開始，價格漲幅有所下降，至下半年，受到市場觀望情緒的影響，均價總體呈小幅下滑走勢，%。n2009年初，商品住宅成交均價仍保持平穩(wěn)走勢。 各區(qū)域住宅均價從各行政區(qū)域住宅均價來看，長春住宅整體走勢為由城市中央向四周遞減，但因凈月開發(fā)區(qū)離市中心較遠(yuǎn)，寬城區(qū)常年與市中心處于隔離狀態(tài)，因此房價相對較低。由此可以證明：地段是影響樓盤價格的首要因素。216。 2008年商品住宅市場供略高于求，全年供求比為1：216。 商品住宅市場新增供應(yīng)量基本呈現(xiàn)“倒U形”走勢216。 傳統(tǒng)的銷售旺季并未出現(xiàn)，08年7月達(dá)到成交高峰216。 2008年下半年起，商品住宅成交均價開始顯現(xiàn)下滑勢頭216。 2008年至今，價格波動幅度較小，整體成交均價呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢216。 土地市場依然強(qiáng)勢，交易量平穩(wěn)上升216。 外來企業(yè)確立主導(dǎo)地位，萬科、中海、保利、香江等企業(yè)紛紛拿地，挖掘市場潛力，樹立企業(yè)形象216。 政策頻出，但本地市場影響不大，依然平穩(wěn)發(fā)展，呈現(xiàn)量、價雙升態(tài)勢216。 小戶型產(chǎn)品加大放量，逐步成為市場主流216。 郊區(qū)的中低檔樓盤開始逐步展現(xiàn)在消費者面前216。 土地市場依然強(qiáng)勢，交易量平穩(wěn)上升216。 外來企業(yè)確立主導(dǎo)地位，萬科、中海、保利、香江等企業(yè)紛紛拿地，挖掘市場潛力，樹立企業(yè)形象216。 政策頻出，但本地市場影響不大，依然平穩(wěn)發(fā)展，呈現(xiàn)量、價雙升態(tài)勢216。 小戶型產(chǎn)品加大放量，逐步成為市場主流216。 郊區(qū)的中低檔樓盤開始逐步展現(xiàn)在消費者面前第五篇 各區(qū)縣市場概況、南關(guān)區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及市場特征 朝陽區(qū)規(guī)劃摘要：發(fā)展定位：朝陽區(qū)承擔(dān)的主要城市職能：長春市城市商業(yè)服務(wù)中心；長春市行政辦公中心；長春市科研文教中心；長春市重要的城市歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)；長春市環(huán)境優(yōu)良的城市居住區(qū)；長春市南部生態(tài)和水源保護(hù)區(qū)；長春市旅游基地。規(guī)劃特色：分區(qū)規(guī)劃突出了三個商圈的規(guī)劃，包括重慶商圈、紅旗商圈、桂林商圈；此外，歐亞賣場、同志街、紅旗街均為區(qū)級商業(yè)服務(wù)業(yè)用地；規(guī)劃也進(jìn)行了重點設(shè)計；區(qū)內(nèi)還規(guī)劃了十條特色商業(yè)街路，對沿街地塊分別給出了導(dǎo)則指引。南關(guān)區(qū)規(guī)劃摘要：發(fā)展定位：以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)為特色的城市商貿(mào)金融、行政辦公、文化娛樂中心和商業(yè)中心；城市現(xiàn)代風(fēng)貌集中體現(xiàn)區(qū)；現(xiàn)代化城市住區(qū)。規(guī)劃特色：南關(guān)區(qū)北段的建設(shè)重點將以保護(hù)城市總體格局為基礎(chǔ)，同時啟動高品質(zhì)的城市更新。逐步遷出部分行政辦公、金融保險、居住等城市職能，重點發(fā)展傳統(tǒng)商貿(mào)零售業(yè)；規(guī)劃期內(nèi)應(yīng)加強(qiáng)歷史街區(qū)、文物保護(hù)單位保護(hù)，適當(dāng)控制建筑密度、建筑高度，延續(xù)現(xiàn)有城市小路網(wǎng)格局及景觀肌理。深入挖掘可建設(shè)空間，空地、棚戶區(qū)、搬遷單位等可建設(shè)空間作為特殊用途區(qū)，做精、做細(xì)、做美，提高城市品位；創(chuàng)建分區(qū)特色，使北部老城區(qū)真正成為有滋有味、有故事、有品位的城市空間。中段西部城區(qū)應(yīng)重點加強(qiáng)公共服務(wù)設(shè)施、公共綠地、基礎(chǔ)設(shè)施、支路的建設(shè)，深入改善城區(qū)環(huán)境，構(gòu)建層次合理的公益性設(shè)施體系；并提出對可能置換用地性質(zhì)的用地作為特殊用途區(qū)。結(jié)合南湖大路周圍搬遷地段的開發(fā)，建設(shè)分區(qū)中心。對房地產(chǎn)行業(yè)影響：后續(xù)開發(fā)用地不多，今后將以以改造開發(fā)為主，本區(qū)域具有極強(qiáng)的歷史、人文氣息，因此具有城市歷史文化及人文氣息的居住理念將逐步成為主流。未來趨勢：區(qū)域產(chǎn)品像兩個方向分化，一類是區(qū)域資源依賴性特征明顯，擁有自然、人文資源，另一類是擁有核心功能輔助資源的居住類產(chǎn)品（1）供應(yīng)穩(wěn)定，蓄客開盤進(jìn)入2009年，整個區(qū)域的樓盤開發(fā)檔次仍舊引領(lǐng)著長春房地產(chǎn)市場產(chǎn)品趨勢，預(yù)計銷售起價將在4500元/平方米左右。毋庸置疑，2009年的房地產(chǎn)市場硝煙依舊彌漫，兩城區(qū)將會有北京棕櫚泉、大唐、保利等大莊紛紛看地，這塊自長春有史以來首個定位為“都市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)”的區(qū)域，將帶動老南關(guān)，引領(lǐng)長春其他開發(fā)區(qū)域的發(fā)展步伐。區(qū)域在售重點住宅項目供應(yīng)量統(tǒng)計項目名稱入市時間規(guī)模（萬㎡）總套數(shù)金坐標(biāo)3近300湖畔誠品9近900億隆富貴名苑近1000秋實e景二期19近2000中海金域中央18近1200中海南湖一號291龍?zhí)└辉方?000天倫中央?yún)^(qū)10近1100萬晟現(xiàn)代城191600湖畔誠品2171000中金名筑600壹克拉公寓/高格藍(lán)灣2000長影世紀(jì)村4200大多數(shù)項目采取蓄客的銷售策略與當(dāng)下許多長春知名大盤的平開快銷策略形成了鮮明的對比，充分表明中心城區(qū)的市場供需結(jié)構(gòu)上明顯有別與其他區(qū)域，那就是中心城區(qū)仍存在著一定的市場需求量。尤其是08年、09年新近開發(fā)的項目，由于其70/90的產(chǎn)品優(yōu)勢，更是看好區(qū)域的市場發(fā)展形式。（2）銷售情況區(qū)域在售項目價格統(tǒng)計項目名稱銷售均價（元/㎡）整體銷售率銷售速度（套/月）中海金域中央640060%40左右中海南湖一號1000090%50套左右龍?zhí)└辉?80085%25套左右天倫中央?yún)^(qū)4300//萬晟現(xiàn)代城450030%20套左右湖畔誠品23780起95%35套左右中金名筑480090%40套左右壹克拉公寓5000600030%20套左右高格藍(lán)灣370080%40套左右長影世紀(jì)村4750080%25套左右金坐標(biāo)350010%35套左右秋實e景二期70000%0套左右湖畔誠品378010%25套左右億隆富貴名苑390010%25套左右區(qū)域內(nèi)整體價格水平基本維持在4500—5000元左右，處于較高水平，市場有個別高端樓盤的市場銷售均價高達(dá)7000—13000元/平米。區(qū)域的整體銷售情況較好，多數(shù)在售項目都是去年上半年入市的項目，且銷售表現(xiàn)不俗，基本都達(dá)到了80%的銷售率。（3）依托環(huán)境，主打品牌區(qū)域整體可供直接開發(fā)的土地相對較少，直接導(dǎo)致當(dāng)前區(qū)域開發(fā)的重點轉(zhuǎn)向資源密集的區(qū)域，中心城區(qū)具有配套優(yōu)勢，而邊緣區(qū)域則有大片綠化、河湖等稀缺上，這樣可使項目跳脫產(chǎn)品競爭，實現(xiàn)差異化。結(jié)合前面對區(qū)域市場分析可看出，諸如南湖公園旁邊的中海南湖一號、湖畔誠品以及伊通河沿岸的高格藍(lán)灣等項目的快速銷售足以證明這一點。但從產(chǎn)品本身而言，除南湖一號外，其他所謂高端項目均無明顯的自身特色可言。房地產(chǎn)品牌效應(yīng)表現(xiàn)的明顯，如同區(qū)域的中海金域中央和龍?zhí)└辉吩阡N售價格上相差了1700元/平米，但銷售速度卻一樣，從中海金域中央與龍?zhí)└辉烽_盤情況的對比來看，甚至中海金域中央的銷售情況要略好于龍?zhí)└辉?。具體分析兩個項目，從居住環(huán)境、交通狀況、建筑形態(tài)以及生活配套上看，兩個項目差別不大，甚至中海要略低于龍?zhí)?。?）小戶型紛熱銷區(qū)域在售項目產(chǎn)品統(tǒng)計項目名稱產(chǎn)品形態(tài)容積率主力面積建筑風(fēng)格中海金域中央小高層、多層90現(xiàn)代中海南湖一號多層、小高層160300英式龍?zhí)└辉沸「邔印⒏邔?0現(xiàn)代天倫中央?yún)^(qū)小高層、高層8090現(xiàn)代萬晟現(xiàn)代城高層4064現(xiàn)代湖畔誠品2小高層4080現(xiàn)代中金名筑小高層、高層6070現(xiàn)代簡約壹克拉公寓高層43050現(xiàn)代高格藍(lán)灣小高層、高層90100現(xiàn)代長影世紀(jì)村4電梯洋房120170歐洲現(xiàn)代簡約金坐標(biāo)高層3772現(xiàn)代秋實e景二期高層 小高層110150歐洲現(xiàn)代湖畔誠品高層88150現(xiàn)代簡約億隆富貴名苑高層7080現(xiàn)代中央城區(qū)可以是普通購房者有能力可選擇區(qū)域，09年以來，中心城區(qū)新近入市的項目多以70/90政策后的“新格局“產(chǎn)品以及小戶型精裝公寓產(chǎn)品為主。小面積、低總價是區(qū)域當(dāng)前及未來一段時間的供應(yīng)主流。同時，開發(fā)土地的局限性也使區(qū)域的新地產(chǎn)項目向高的容積率方向轉(zhuǎn)變。（5）客群分析客群結(jié)構(gòu)：中心城區(qū)的客群具有相當(dāng)?shù)墓残?，主要以老城區(qū)居民、企事業(yè)單位人員為區(qū)域市場的主要吸引力量，兩類客群合計購買套數(shù)和消費面積均占區(qū)域總量的八成以上。購買特征：對城市核心