【文章內(nèi)容簡介】 92 10489 城西（文教區(qū)）139141 1024 2190236000 15741 度假區(qū)城南（九溪、之江）19841 66 587312832 29601 度假區(qū)轉(zhuǎn)塘62909 485 429430944 6826 九堡、彭埠、筧橋208927 1782 1740314370 8330 三墩194391 1765 1380530690 7102 申花路419893 3754 4084310270 9727 市中心151224 1316 2198052860 14535 西湖沿線2714 14 137799616 50778 西溪、留下30729 116 831176960 27048 下沙364021 2976 2153870000 5917 新城北54560 441 373987968 6855 新蔣村7047 37 132610952 18817 總計3586093 27558 37008249170 　杭州市各板塊成交情況（2008年）板塊成交面積(平方米)成交套數(shù)(套)成交金額(元)成交均價(元/平方米)濱江（非江景）166752 1814 1600848380 9600 濱江（一線江景）159720 1385 2224976640 13930 城北170634 1785 2290996220 13426 城東（景芳、三堡附近）132197 1346 2245577000 16987 城東（錢江新城）287768 1884 7220803000 25092 城南（復(fù)興、南星橋）10165 74 192498944 18938 城西（黃龍、老浙大）10267 79 124412700 12117 城西（老蔣村、西溪路）7429 56 117610584 15832 城西（文教區(qū)）89292 644 1996183680 22356 度假區(qū)城南（九溪、之江）12388 44 399422976 32242 度假區(qū)轉(zhuǎn)塘31466 287 268352080 8528 九堡、彭埠、筧橋301861 2935 3486746370 11551 三墩42253 391 396481856 9384 申花路141878 1378 1914796000 13496 市中心66976 596 1242853380 18557 西湖沿線2164 14 141132032 65205 西溪、留下60976 386 1475446000 24197 下沙258130 2383 2093502850 8110 新城北95877 979 727483000 7588 新蔣村121956 940 1970143620 16155 總計2170150 19400 32130267312 　可以看出，本項目所在區(qū)域一直是杭州房產(chǎn)市場的熱點區(qū)域，雖然08年受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，整體銷售比07年有比較大的下降。但是城東（錢江新城）區(qū)域，成交量依然占據(jù)了杭州市房產(chǎn)板塊第二的位置，成交均價僅僅排在西湖沿線板塊以及之江度假區(qū)板塊之后。三、競爭樓盤分析（一）周邊樓盤分布項目位置項目周邊1公里范圍內(nèi)主要住宅項目分布示意圖（二）重點個案介紹（詳細(xì)個案介紹見附件）錢江新城內(nèi)，已經(jīng)完成設(shè)計的住宅產(chǎn)品，具有如下共同特點：252。 高檔次開發(fā)已成為新城樓盤的開發(fā)主要取向，質(zhì)優(yōu)價高252。 規(guī)?；透邔踊蔀樾鲁菢潜P規(guī)劃設(shè)計的主流252。 建筑風(fēng)格以現(xiàn)代、簡潔、典雅、大氣為主流252。 江景樓盤戶型設(shè)計崇尚寬敞和大氣，腹地樓盤戶型講究經(jīng)濟(jì)和實用252。 人車分流將得到全面實施252。 新城住宅注重住宅社區(qū)內(nèi)部配套252。 以大戶型為主流，三房主力面積120～180㎡、四房主力面積140～250㎡，躍層多在250㎡以上典型樓盤概況表樓盤名稱陽光海岸贊成御樹水岸楓庭新綠園藍(lán)色錢江天宏紫軒規(guī)劃指標(biāo)用地面積（㎡）33642總5733317936276668425513479總建筑面積（㎡）107235總2000006035211800041135355094容積率（％）3綠化率（％）30總40≥3030≥3032樓層情況（層）19*229*227*212*2+19*1+24*2+26*128*5 +7 23*4+25*1主力戶型四室三廳五衛(wèi)+工人房二房兩廳 三房兩廳 兩房兩廳 三房兩廳 三房兩廳。四房兩廳。四房兩廳。三房兩廳兩房兩廳。三房兩廳主力面積(㎡)（按比例排列順序）360380 460490御樹：90 。 14089105。 135136168。162201。617818016289138182車位配比1：總1：1：11：1：1：物管費用(元/平方米/月)63未定未定開盤時間2008119。200946御樹：200810122008121820071014。2008821 預(yù)計20096預(yù)計200910交付時間20101231御樹：20115之前2010年中旬20106302011201012銷售均價(元/平方米)約35000御樹：1646822770一期25516二期274462900030000（暫定）未定銷售情況（截至2009422透明售房網(wǎng)） 一期已去化83套，84%。二期已去化74套，74%。御樹：去化率為84%已去化40套， %。 一期：已去化342套，97%。二期：已去化215套82%。 未開盤銷售未開盤銷售（三）樓盤情況統(tǒng)計分析統(tǒng)計說明：本報告首先選取了項目周邊典型的樓盤進(jìn)行分類統(tǒng)計，主要分析其供應(yīng)的面積分布特點。其次，再根據(jù)在售項目的銷售情況，分析消化的結(jié)構(gòu)特點。主要包括樓盤有：陽光海岸、新綠園、贊成林風(fēng)、水岸楓庭、藍(lán)色錢江、天宏紫軒。典型樓盤供應(yīng)結(jié)構(gòu)特征分析圖 其中150180平方米的戶型所占比例最大，為40%，其次為90平方米以下的戶型，所占比為22%。典型樓盤各面積段銷售率分析圖 與供應(yīng)相對應(yīng)的是戶型為150180平方米的銷售率最高，為82%，其次為180220平方米，銷售率為80%。反應(yīng)了在高端的公寓市場所集中需求的戶型面積。（四）重點樓盤的去化分析 新綠園項目去化分析新綠園一期為搖號開盤，當(dāng)日銷售房源占同面積房源比率表戶型面積總套數(shù)已售套數(shù)比例二房二廳一衛(wèi)約88㎡2724%三房二廳二衛(wèi)約138㎡443375%三房二廳二衛(wèi)約140—160㎡126113%四房二廳二衛(wèi)約162㎡1716%四房二廳二衛(wèi)約170㎡6254%四房二廳二衛(wèi)約195㎡4436%五房二廳二衛(wèi)約251㎡10/躍層㎡251872%合計346294%新綠園二期戶型為180方和70方，從去化時間上推移為戶型面積總套數(shù)開盤一周開盤一個月開盤三個月開盤六個月開盤九個月一室一廳一衛(wèi)約68㎡8412%41%50%51%63%四房二廳二衛(wèi)約178㎡8218%51%62%72%84%躍層約330㎡60050%75%75%新綠園一期從開盤當(dāng)天客戶選房的情況可以看出，客戶最先選擇的是4幢145㎡和170㎡，其次是選擇2幢的145㎡和170㎡。排除位置因素，單從戶型上考慮，客戶相對喜歡三房二廳和四房二廳。新綠園購房客戶的經(jīng)濟(jì)能力相對較好，大多為改善住房條件而選擇新綠園，在選房時希望選到位置、景觀、樓層和戶型等相對較好的房源，而對總價具有一定的承受力。二期，因戶型種類較為單一，從去化速度上看，四房的去化速率大于一房。萬象城悅府項目去化分析幢數(shù)戶型面積總套數(shù)開盤半月開盤一個月開盤三個月開盤六個月開盤九個月1三室二廳+工人房約196㎡7679%95%100%100%100%四房二廳+工人房約210㎡7885%95%97%98%98%躍層350㎡以上6000002三室二廳+工人房約196㎡7891%97%99%99%99%四房二廳+工人房約210㎡和235㎡7791%96%100%100%100%躍層350㎡以上6000003二室二廳約90㎡15966%93%97%97%97%三房二廳約140㎡12985%92%97%97%97%陽光海岸項目去化分析幢數(shù)戶型面積總套數(shù)開盤半月開盤一個月開盤三個月開盤六個月開盤九個月2平層四室三廳+工人房約380㎡686%63%80%86%躍層五室三廳+工人房約480㎡282%57%72%83%躍層六室四廳+雙工人房600㎡以上300001平層四室三廳+工人房約380㎡6860%躍層五室三廳+工人房約480㎡3145%躍層六室四廳+雙工人房600㎡以上2100%贊成林風(fēng)項目去化分析幢數(shù)戶型面積總套數(shù)開盤半月開盤一個月開盤三個月開盤六個月開盤九個月1二室二廳約90㎡11228%32%59%99%三室二廳約140㎡7826%31%56%92%四室二廳約180㎡2623%23%30%57%躍層280㎡以上400003二室二廳約90㎡4459%66%93%100%三室二廳約1165㎡2653%77%79%81%四室二廳約190、204㎡5315%15%20%41%躍層280㎡以上4000090平方米的戶型基本銷售完畢，其次為140160的三房戶型，銷售率達(dá)到8090%。第四章 項目自身可行性分析一、項目概況（一）項目四至及地理位置濱江金色家園本項目倚天盛世錢塘金基曉廬水岸帝景宋都新城國際東方潤園