【文章內容簡介】 90年第四次全國人口普查相比，0—14歲人口的比重下降了5．02個百分點，65歲及以上人口的比重上升了1．11個百分點。15—64歲的人口為540．96萬人，占72．99％，是最具有消費能力和水平的群體。項目規(guī)劃和周邊商圈分析： 該項目位于位于西安市雁塔區(qū)長安南路省電視臺東側，該區(qū)段形成了以南二環(huán)、小寨東西路、緯二街、長安路、雁塔路、朱雀路、含光路為軸心的三橫四縱商貿市場群，區(qū)內大中型商場超市、專業(yè)市場、批發(fā)市場、農貿市場、專賣店等各類商業(yè)網點星羅棋布。項目與國際零售業(yè)知名品牌生活超市麥德龍相對，東臨國際展覽中心和曲江旅游度假區(qū)，西臨西高新國家開發(fā)區(qū)，南臨火熱開發(fā)地帶長安區(qū)，北臨西安小寨商貿區(qū)。該項目分裙樓和主樓，其中裙樓為5層，附一層為停車場，可停放大小車輛600余輛，一層為本項目（望家旺南郊店），三層為全國知名的家具經營企業(yè)香港金海馬，四樓為辦公場所。主樓為居家商品房共兩幢，每幢34層，每層六戶，裙樓頂部為綠化休閑花園。附近還有家樂、好有多、國美電器等國際、國內大型超市和商城，人氣指數(shù)占西安地區(qū)首位，望家旺南郊店的開辦，更合理和完善地南郊商業(yè)圈，方便了市民，加快了城市發(fā)展進程。 周邊軟環(huán)境分析：雁塔區(qū)素有科技文化區(qū)之稱，城市基礎設施完備，郵電通訊快捷通暢。第三產業(yè)繁榮興旺。近年來，雁塔區(qū)提出了以建立良好的區(qū)域發(fā)展機制為核心，以加快城市化進程為目標，以實施” 科教興區(qū)、三產強區(qū)、綠化帶動”三大戰(zhàn)略為主要任務的指導方針，加大對外開放力度。雁塔區(qū)在努力改善投資硬環(huán)境的同時，也一直致力于改善投資軟環(huán)境，規(guī)范執(zhí)法行為，整頓執(zhí)法秩序，落實“一寬三優(yōu)兩讓”的公開承諾，精簡部分執(zhí)法機構、收費項目、臨時執(zhí)法人員，開展規(guī)范執(zhí)法年和行風整建活動，強化服務意識，突出政府作為，樹立良好的政府形象，辦事效率不斷提高。綜合治理社會治安，打擊違法犯罪活動，監(jiān)控幫教“法論功”分子，保持社會穩(wěn)定，確保人民群眾生命財產安全，為商業(yè)的繁榮和投資建立良好的投資環(huán)境?！　　〗陙恚猩桃Y突破了由過去以地招商、廣種薄收向突出重點項目和區(qū)域開發(fā)的轉變，招商引資額連續(xù)九年位居全市各區(qū)縣之首，產業(yè)結構成功實現(xiàn)了由“一二三”向“三二一”格局轉變，這些政策和環(huán)境為在此投資創(chuàng)造了良好的環(huán)境和氛圍。第五章 項目規(guī)劃一、總體規(guī)劃 本項目追求整齊劃一、布局合理、專業(yè)全面的環(huán)保風格。家居材料和飾業(yè)分別集中，整體形成分合有致，功能和客源互補支持的現(xiàn)代格局。二、功能分區(qū)本項目分為以下幾個細分功能區(qū)：（一）商品區(qū)（包括各類裝飾材料分類布局，各項服務區(qū)和收銀網點等）（二）家裝區(qū)（包括家裝公司的分支，設計、施工區(qū)能）（三）流通區(qū)（包括商品的采購、存儲、流通）（四）辦公區(qū)（包括超市的各個職能部門的辦公場所和設備）三、環(huán)境營造在總體環(huán)境營造上和設計上追求“全、專、精、雅”四字情調，并努力使之成為本項目的環(huán)境特色?！叭?，是指超市服務項目和經營范圍的全面和專業(yè)，結算、物流、銀行網點等?！皩！?，是指超市的管理和專業(yè)性能很強，都是集行業(yè)的精華，人員和服務力求專業(yè)，商品供給力求專業(yè)，流通專業(yè)，配送專業(yè)。“精”，指超市休閑區(qū)和購物區(qū)的建筑、設備、服務、音響、裝飾等都追求一種精致和高雅的境界，商品層次，休閑場地都可以顯示科技和專業(yè)的檔次，打造雁塔區(qū)建材超市的品位和檔次。“雅”，指市場的環(huán)境、裝修裝飾等突現(xiàn)文化氣息和高雅大氣的人文理念，使休閑和購物在一個檔次和文明衛(wèi)生，閑舒的環(huán)境中互動，打造“現(xiàn)代規(guī)范超市”的新型模式。 第六章 管理模式 從立項之初即有專業(yè)項目管理人員負責項目的實施工作，并依據(jù)科學有效的項目管理程序對各項事宜進行嚴密監(jiān)控，保證項目的安全、快速運作。進入正式營運后，可聘請職業(yè)經理人或專業(yè)化的人才進行專業(yè)系統(tǒng)化管理。 貫徹“四個理念”，進行開發(fā)和管理機制的創(chuàng)新。按照西安市對城市發(fā)展建設提出的國際化、市場化、人文化、生態(tài)化理念，構建新型的管理模式和框架，形成雁塔區(qū)商貿集中和專業(yè)的大平臺。向科學管理要效益，進行開發(fā)和管理全過程的精細化管理，在軟件上也形成品牌效應。第七章 經濟分析 對于望家旺南郊店項目，應該從社會效益、環(huán)境效益、經濟效益三方面去綜合分析，并應該有一個積極的評價。該項目依據(jù)巨大的社會需求、優(yōu)越的地理區(qū)位，恰當?shù)氖袌龊彤a品定位，時尚休閑的和品位購物，人文和地域特色，先進的管理模式，一站式購物的場所，對雁塔區(qū)建材商貿和流通起到極大的引領、帶動的品牌效應，對地方的稅收也將產生可觀的貢獻。在環(huán)境保護和社會效益上可以預期也將產生積極的作用。項目投資預算分析項目所需總投資額：5000萬元人民幣所需固定資產投資項目和總額場地租賃費項目裙樓部分建筑面積 56000 平方米，超市擬設首層，所占建筑面積為約11000 平方米，根據(jù)與房產投資方的租賃合同按 元 /平方米/日，年租金約為520萬元，租賃期為 20 年。中央空調采購及安裝費共計 380 萬元人民幣。照明材料及安裝費共計 74 萬元人民幣。消防設施及安裝費共計 80 萬元人民幣。叉車采購費共計 75萬元人民幣。貨架的采購及安裝費共計 140 萬元人民幣，其它輔助設備70萬元人民幣。賣場及辦公區(qū)裝飾裝修材料及裝修費共計 153 萬元人民幣。辦公設備、計算機硬件和軟件共計 126 萬元人民幣。運輸工具（車輛）共計 82萬元人民幣。企業(yè)VIS的運用共計 50 萬元人民幣。1防盜設備、播音系統(tǒng) 45 萬元人民幣。小計： 1825萬元人民幣。流動項目及資金總額商品十大類，5萬多單品，超市存貨約需8000萬元，其中現(xiàn)金采購額為 2200 萬元人民幣。廣告宣傳 250 萬元人民幣。辦公用品 25 萬元人民幣。員工招募培訓 60 萬元人民幣。員工工資福利 280 萬元人民幣（一年期）。差旅費20萬元人民幣。水電費120萬元人民幣/年?；I備費用60萬元人民幣。慶典費用60萬元人民幣。其它費用 100 萬元人民幣。小計： 3175 萬元人民幣。資金來源自籌資金 3000 萬元人民幣。 主要用于 固定資產方面投資及前期籌備、開辦員工工資、福利、廣告宣傳等方面。貸款資金 2000 萬元人民幣，主要用于商品采購。 第八章 項目投資效益一、投資效益項目建成后，根據(jù)望家旺運行一年多的情況及大光陽、望家旺在行業(yè)中的口碑信譽，預計招商率可達100%。項目啟動后，依照超市運行情況及前期市調情況和建材行業(yè)銷售情況，我們預計超市日平均銷售額為45萬元人民幣，月均銷售額為1350萬元，（按350日/年計算），平均毛利約為25%，行業(yè)毛利約為30%，純利潤率預計為15%。其他各項收入預計年均達到500萬元。資產