深圳商用物業(yè)市場分析報告(編輯修改稿)
2025-08-31 03:13 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 廣場0時代金融中心深圳寫字樓目前處于高入住的水平,在各種利好的不斷沖擊下,市場一直較為活躍,特別是中小企業(yè)不斷涌現(xiàn),市場需求呈現(xiàn)強勢。甲級寫字樓市場持續(xù)良好的買賣與租賃勢頭，受到市場的青睞。蔡屋圍、中心區(qū)，以及它們周邊的甲級寫字樓都處于高入住水平，不單成為國內(nèi)外大中型企業(yè)入住的首選，而且很多中小企業(yè)也紛紛進駐，使空置率不斷下降，創(chuàng)造新低。市場表現(xiàn)最為明顯的中心區(qū)新近入伙寫字樓,如航天大廈、卓越大廈、國際商會中心大廈等,受到市場較大的青睞。四、 中原成交分析:租賃四平八穩(wěn),買賣突飛猛進中原成交記錄(成交面積:平方米) 季度年份1季度2季度3季度4季度全年租賃買賣租賃買賣租賃買賣租賃買賣租賃買賣20042005同比%%%%%%%%%%(05年同比04年季度成交走勢)自從中原提出“兩條腿走路”之后，工商鋪業(yè)務(wù)得到了長足的發(fā)展,寫字樓業(yè)務(wù)更是成為深圳同行的標(biāo)兵。05年,除第一季度和第三季度的租賃業(yè)務(wù)較去年同期有所下降之外，其他時段無論是租賃，還是買賣業(yè)務(wù)都比去年同期有大幅度上升。全年表現(xiàn)為租賃四平八穩(wěn),買賣突飛猛進。在寫字樓租賃方面，%，%，%，%,%。一方面,新政出臺,使市場需求萎縮,影響物業(yè)成交。另一方面,市場競爭越來越激烈,各大中介商紛紛殺入商用物業(yè)市場,搶占市場份額。在寫字樓買賣方面，中原以前所未有的速度在增長。與去年同期相比，%，%，%，%。全年下來,%,成績相當(dāng)喜人。在寫字樓二級市場供需兩旺的同時，三級市場也欣欣向榮。五、 06年發(fā)展趨勢分析(一) 、區(qū)域供應(yīng)分庭抗禮 2006年,深圳寫字樓將持續(xù)不菲的供應(yīng)量,與05年不相伯仲,但區(qū)域分布有所不同。06年中心區(qū)新供應(yīng)一支獨秀的格局將被打破,中心區(qū)、南山商業(yè)文化中心區(qū)、中心西區(qū)三個區(qū)域?qū)R頭并進。中心區(qū)06年主要有地鐵大廈、榮超經(jīng)貿(mào)中心、財富大廈、特美思大廈等幾個項目面市,供應(yīng)量約為30萬平方米,相對005有較大幅度的減小。南山商業(yè)文化中心區(qū)將是未來一段時間內(nèi)深圳辦公樓供應(yīng)市場的主角，海岸城、天利中央商務(wù)廣場等樓盤將相繼破土而出,06年南山寫字樓供應(yīng)將超過25萬平方米。05年中心西區(qū)沉寂異常,只有金潤大廈一個項目推出市場,一開盤,就告售磬,市場需求極其旺盛。06年供應(yīng)將得到很大程度上的緩解,農(nóng)科廣場等項目為中心西區(qū)帶來約20萬的供應(yīng)量。(二) 、需求平穩(wěn),投資增加 2005年,寫字樓市場有良好的開端,但在新政的影響下,全年成交反而同比去年有所下降。但在深圳GDP穩(wěn)定增長，經(jīng)濟保持高位運行。各中心區(qū)域建設(shè)的日益完善，相關(guān)部門為其筑巢引鳳、大力推介。四大支柱產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展等因素的影響下,預(yù)計06市場需求會強于05年,成交上揚?，F(xiàn)代物流業(yè)、金融業(yè)、高新技術(shù)、文化產(chǎn)業(yè)作為深圳發(fā)展的四大支柱產(chǎn)業(yè),其相關(guān)企業(yè)繼續(xù)扮演著寫字樓市場需求的主角。特別是文化產(chǎn)業(yè),在各方支持下,得到迅猛的發(fā)展, 印刷、廣告、資訊等行業(yè)相關(guān)企業(yè)的市場需求越來越大,是寫字樓市場需求的生力軍。06年,寫字樓市場將迎來一個投資高峰期。05年雖然新政頻出,但深圳住宅房地產(chǎn)市場還是逆市上揚,投資比例越來越高,但同時,也使市場存在的風(fēng)險越來越大。相對而言,寫字樓上升空間較大,在住宅市場日益受到政府部門監(jiān)控的情況下,轉(zhuǎn)戰(zhàn)寫字樓投資市場的投資客戶逐漸增多,隨著深圳區(qū)域建設(shè)不斷完善,寫字樓投資價值逐漸體現(xiàn)出來。(三) 、空置率有所上升 04年以來,深圳寫字樓市場都處于高供應(yīng)時期,這種狀態(tài)將一直持續(xù)到08年,供大于求的局面不是一時三刻可以改變的事實。在龐大的供應(yīng)影響下,未來幾年寫字樓市場空置率將有所上升,留待市場逐漸消化。(四) 、價格波動較大05年,寫字樓主要集中在中心區(qū),造成成交價格居高不下,但隨著06年其它區(qū)域的崛起,銷售價格將波動較大。一方面,中心區(qū)市場存量及06年供應(yīng)的總量龐大,它的成交將進一步推高市場成交價格水平。令一方面,中心西區(qū)、南山等區(qū)域?qū)懽謽且布娂姺帕?但價格相對中心區(qū)低廉不少,造成06年市場成交價格將隨著區(qū)域成交的多寡而上下波動。商業(yè)市場分析2005年,深圳商業(yè)地產(chǎn)市場是紅火的,除了總成交量從去年的歷史高位有所回落外,其它方面皆表現(xiàn)突出。在市場供應(yīng)方面,商業(yè)市場達到了一個新高,超過130萬平方米。而在售價方面,更是不斷刷新歷史記錄,關(guān)內(nèi)關(guān)外的差別在不斷縮小,全市商業(yè)網(wǎng)點布局向著縱深方向發(fā)展。一、 新供應(yīng)量分析:關(guān)外主導(dǎo)供應(yīng) (商業(yè)供應(yīng)量:平方米)區(qū)域項目名稱地址商業(yè)面積(平方米)龍崗泰富中心廣場坪山鎮(zhèn)街道辦事處13300中海日輝臺布吉鎮(zhèn)坂雪崗工業(yè)區(qū)4998坪山商業(yè)中心坪山15000東方廣場龍崗中心城27000華南城電子采購博覽中心龍崗平湖50000碧湖國際街區(qū)龍崗中心城公園路13000寶鉅商業(yè)大廈龍翔大道、龍福路交會處35000富安居商鋪中心城龍城大道東側(cè)10000創(chuàng)富數(shù)碼城原龍崗鎮(zhèn)政府旁2500萬科城風(fēng)情步行街布吉鎮(zhèn)坂雪崗工業(yè)區(qū)10000蜜月島深惠公路與李朗路交界信義錦繡園羅崗百鴿路新一佳信義店旁泰富華庭坪山鎮(zhèn)924可園?摩卡風(fēng)情商業(yè)街布吉國際電腦城坪山10000集銀皮革市場二期龍崗中心和深惠公路沿線小計 寶安中航?香水郡新區(qū)大道與石龍路交匯處7520鴻隆廣場寶安107國道旁70000香繽廣場
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