【文章內容簡介】 的環(huán)城湖至淮海路之間的大部分門面是家用電器專賣，電器經營品種也較豐富。拒某電器專賣老板介紹這條街主要特點也是電器集中市場，目前是宿州市民主要電器購買場所。主要缺點是門面較小都只有50平米左右。租金水平約40元每平米。據(jù)說在原市政府處要建一處大型商場欲打造家用電器該路南至宿州外環(huán)路北至沱河長約10公里。是主城南北主要交通主干線之一也是宿州商業(yè)積聚中心地帶。其中有大型購物中心華夏商場、蘇果超市、國貿購物中心、市百貨大樓等。另外有宿州賓館、新華書店。其中淮海路與卞河路交叉處是宿州市商業(yè)中心地帶，這里人流密集，商家眾多。門面租金也是全市最高的地段。沿街主要商業(yè)以精品鞋類、服飾專賣；品牌運動休閑、品牌手機賣場為主。（安徽滬豐實業(yè)）、京華國際 尚街位于東昌路西側，規(guī)劃六大區(qū)域，休閑商業(yè)區(qū)，SOHO辦公區(qū)，餐飲酒吧，文化娛樂區(qū)，城市生活區(qū)，河岸住宅區(qū)。，總建筑面積18萬平米，其中商業(yè)建筑面積8萬平米，住宅建筑面積10萬平米，住宅戶型91131平米，尚街規(guī)模為全宿州最大。引進大潤發(fā)綜合大型超市。位于宿州市百貨大樓南面的淮海路上，整個大廈商業(yè)部分有3層。商業(yè)整體營運面積1100平米。每層有2部扶梯位于樓面的中心。1樓左側是精品鞋類，右側是運動休閑裝。2樓左側是女子時尚裝，右側是品牌男裝。3樓左側是品牌運動鞋，右側是品牌運動裝。1樓是羽絨服賣場。目前經營情況較好。是宿州市現(xiàn)有商業(yè)中定位、檔次、內部環(huán)境最好的商場。優(yōu)點：大廈內部裝修整潔靚麗，空間開闊。走進內部讓人感覺舒適，扶梯的位置布置恰到好處，既縮短了顧客的行走距離又讓人站在電梯上即可瀏覽兩邊的豐富的高檔商品。內部運營分割設計合理，業(yè)態(tài)劃分比較清晰。讓人很容易找到目標商品。 商場的內部設施比較完善，如衛(wèi)生間的面積足夠大，能滿足商場人流高峰時斷用廁需要。而且衛(wèi)生間的裝修也非常講究，還有專人隨時清潔，保持衛(wèi)生。給人一種服務無微不至的感覺。 管理上，每層樓面都有專人隨時清潔打掃。銷售人員的綜合素質能夠高給滿足客戶的服務需求。 經營理念上，公司總經理對進場品牌要求嚴格，立志打造宿州商業(yè)第一品牌目標。缺點：大廈現(xiàn)有的經營面積小，規(guī)模小，長期看難以與周邊大型商場抗衡。 1樓的羽絨服與整個商場的定位標準不符，會影響本公司的商業(yè)品牌形象。 、皮鞋、運動休閑為主。因為人流量大商業(yè)集中度高租金高，大約在400元／㎡每月。 、皮鞋、運動休閑為主。因為人流量大商業(yè)集中度較高，大約在300元／㎡每月。 、運動休閑為主。因為人流量大商業(yè)集中度較高，大約在200元／㎡每月。 、皮鞋、運動休閑為主。因為人流量大商業(yè)集中度較高，大約在200元／㎡每月。位于宿懷路與高開路交匯，總占地面積3萬平米，市場內共14棟商鋪，300間鋪面，可容200家經營戶或投資者，沿街門面有1，3，5，8，13，14，均可自由分割。市場內配備停車場，洗車場，垃圾收集站。206國道車流量3600輛/小時。皖北唯一大型機配專業(yè)市場，輻射人口5000萬，其中皖北人口2000萬，市場內路寬12米。業(yè)態(tài)分布：小、大車系，美容裝潢用品區(qū)，快修、輪胎，潤滑油、農機，摩配系。優(yōu)惠政策：。（限17）免收物管費半年。（814）。（814）。 （四）宿州房地產市場供給及需求分析、近三年商品批準預售情況2007年2008年2009年商品房預售面積（萬方）住宅預售面積（萬方）預售住宅套數(shù)71396867691近三年商品房銷售面積以及住宅銷售面積2009年宿州商品房成交量以及住宅成交量均呈現(xiàn)新高2009年全國房地產形勢大好，全國房價不斷攀升，作為安徽的一個城市宿州，房地產也同時呈現(xiàn)大好形勢。、近三年住宅商品房銷售套數(shù)2009年房地產火爆一年，宿州住宅商品房成交套數(shù)突破一萬套宿州房地產市場受到大的環(huán)境變動較為脆弱，2009年之前宿州房地產市場發(fā)展較為緩慢，原由是宿州是以第二產業(yè)為主導型產業(yè)基礎鏈。2009年是宿州房地產市場火爆一年，當年住宅商品房成交量為10399套。、近三年宿州住宅商品房銷售均價近三年商品房銷售價格一直漲幅不大2007年是宿州房價上升的一年，房地產市場開始好轉，但是由于在2008年受到全球金融危機的影響，2008年宿州商品房銷售價格為2457元/㎡,在經歷一年之后房價為2533元/㎡,比2008年增長76元/㎡,整個房地產并未恢復過來，主要是宿州城市人均可支配收入低，一旦受到大環(huán)境變動，首先是房地產業(yè)的影響較為長遠。、2010年1月份至4月份宿州商品房成交分析2010年宿州房地產市場表象呈現(xiàn)“金三銀四”的現(xiàn)象宿州房地產市場呈現(xiàn)“金三銀四”現(xiàn)象，宿州整個房地產市場是以住宅市場為主，從圖上可以看出每月的銷售面積住宅幾乎占全部，其他非住宅類占極少。2010年2月份由于正值新年時期，備案量延遲，市場部認為造成3月份商品房成交猛增源于此。、2010年1月份至4月份宿州住宅銷售價格及銷售套數(shù)分析2010年宿州房價呈現(xiàn)上漲趨勢，平均每月上漲幅度約在100元/㎡,相對于09年宿州房價在2533元/㎡來說房價有了較大上升。、2010年4月份宿州商品房預售，，批準預售住宅1426套，非住宅131套。批準預售項目預售面積（萬方）住宅套數(shù)非住宅套數(shù)上河城2399金鑫名城16812美廬奧城22022麗景灣10614陽光城18045新景第1120清華苑4626祥福園720陽明別院590祥和居小區(qū)500天鵝灣440藍水灣430碧御豪庭440平安園430說明：，預售住宅套數(shù)為1426套，住宅成交套數(shù)879套，從數(shù)據(jù)上宿州可以看出市場供應較為充足。、宿州購房結構分析（2010年1月份至4月份）87%為宿州市區(qū)居民購買，30～40歲為宿州主要購房群體，說明宿州受到經濟水平、人們收入水平影響較大，當?shù)刭彿恐饕獮閯傂孕枨罂蛻?，第一次置業(yè)的客戶占據(jù)多數(shù)。、宿州購買房型結構分析（2010年1月份至4月份）在對購房需求面積段調研中發(fā)現(xiàn)，90～120㎡是宿州購房者需求最為主要面積段，占到購房者的43%，其次是90平方以下的戶型占到39%，從而可以看出隨著房價不斷漲幅，宿州當?shù)刭彿空邔A向于90平方以下的戶型將會加大?？偨Y：216。 。批準預售住宅5095套，非住宅962間。，，需求大于供給。216。 2010年1月份至4月份住宅商品房銷售3116套，而預售套數(shù)5095套，從整個市場來看，銷售量較低，需要較長的時間消化。216。 宿州房地產市場起步晚，受到宏觀環(huán)境影響較大，房地產市場形勢非常良好；216。 當?shù)厥且詣傂孕枨鬄橹?，投資客極少，房地產發(fā)展處在良好循環(huán)當中；216。 2010年宿州房價開始呈現(xiàn)上漲趨勢，主要緣由是需求大于供給，未來房價將持續(xù)呈現(xiàn)上漲；（五）宿州整體房地產市場劃分及分析宿州房地產市場板塊可以劃分為：老城區(qū)、汴南片區(qū)、西南片區(qū)、開發(fā)區(qū)、東關區(qū)西 南 片 區(qū)老 城 區(qū)汴 南 片 區(qū)開發(fā)區(qū)東關區(qū)、各板塊內主要樓盤一覽汴南新區(qū)：代表樓盤：上河城、明日新城事、天鵝灣、港力錦繡江南、銀河綠灣、銀河廣場、河畔一號物業(yè)類型：多層、小高層、別墅均價：多層3200～3400元/m小高層3600～3800元/ m別墅6000元/ m2西南片區(qū)代表樓盤：光彩美廬奧城、安廈新街坊、陽明別院、香林麗景灣、新景第、金鑫名城物業(yè)類型：多層、小高層、高層均價：多層2800～3200元/m小高層3200～3400元/m2老城區(qū)代表樓盤：兩淮宿州新城、家樂福世紀廣場、安廈時代廣場、欣意國際城、世茂廣場、藍水灣、鳳凰假日物業(yè)類型：小高層、高層均價：高層4200～4300元/m小高層3500～3900元/m2東關區(qū)代表樓盤：碧御豪庭、河畔雅苑、天和名苑、紫來嘉苑物業(yè)類型：多層、小高層均價：多層2200～2400元/m小高層2600～2700元/m2開發(fā)區(qū)代表樓盤：南方國際花園、東方明珠、祥福園、藍石春天花園、天蘊康城物業(yè)類型：多層、小高層均價：多層3000元/m小高層2900～3000元/m2小結：216。 宿州房地產市場是以多層為主、小高層和高層住宅開始在市場嶄露頭角。216。 老城區(qū)由小高層開始向高層轉變，因老城市成熟配套，商業(yè)價值高，土地稀缺性而不可改變。216。 宿州市多層售價范圍2200～3400元/㎡、小高層售價范圍2600～3900元/㎡、高層售價范圍4200～4300元/㎡、別墅售價約在6000元/㎡.216。 產品類型上，住宅產品占據(jù)宿州主導市場，寫字樓、商業(yè)地產開始興起。216。 宿州房地產市場熱點近期因城市規(guī)劃轉向于汴南新區(qū)、西南片區(qū)。、板塊特征分析n 老城區(qū)板塊：近年來城市化不斷發(fā)展，土地稀缺性，房價不斷攀升，宿州老城區(qū)因城市配套齊全、商業(yè)配套繁華、交通配套便捷，房價也居于其他區(qū)域之首。n 汴南板塊：沿城市南北主軸線發(fā)展形成汴河新城區(qū)，以行政辦公、文化休閑、 商貿服務和科技信息、居住等功 能為主。n 西南板塊：西南片區(qū)土地待開發(fā)量大，但是區(qū)域荒蕪項目較少，房價較低，但是周邊學區(qū)資源豐富。n 東關區(qū)板塊：城市改造區(qū)域，環(huán)境較差，房價較低，樓盤項目少。n 開發(fā)區(qū)板塊：區(qū)域房地產市場開發(fā)熱度大，但是距離市區(qū)較遠，受到區(qū)域內配套及交通影響，房價較低。（六）宿州房地產市場判斷、市場分析216。 房地產市場規(guī)模較小由于城市所處的區(qū)位，是安徽省距離出海口最近的城市，東、北、西部分別與江蘇淮安、徐州，山東荷澤，河南商丘等市、地接壤。經濟基礎首先將著重于工業(yè)發(fā)展，目前食品、紡織、建材、能源、醫(yī)藥等已經形成宿州五大支柱產業(yè)。市區(qū)人口只有30萬余人口，加之前期市場消化一部分，市場主要為剛性需求為主，房地產市場消化量需要漫長的等待時期。216。 商品房供需較為平衡，加上08年存量房供應，基本上是商品房供需較為平衡。216。 商品房價格有新的突破宿州房地產市場處在發(fā)展階段，但是雖然09年全國房地產形勢大好，但是宿州房價僅比08年上漲約100元/㎡,房價真正起步于2010年初，宿州房價上升到一個新的階段。、市場預測216。 城市規(guī)劃利好，宿州房地產市場呈現(xiàn)良好表現(xiàn)宿州城市規(guī)劃，近期人民路改造項目進行，政府控制著土地供應量，以及宿州房地產市場操作規(guī)范化，政府對房地產嚴控力度較大。隨著城市化進程不斷加大，遠期（2020年），達到市區(qū)人口73萬，新一輪的置業(yè)潮流會加大。216。 2010年市場供應量增大，市場壓力加大2010年預估預售商品房面積約170萬方，但是隨著城市不斷發(fā)展，更多的置業(yè)者需要解決住房問題，從宿州需求住房面積來看，90～120㎡（兩房和三房主力需求面積段），宿州市場第一次置業(yè)符合市場發(fā)展規(guī)律，投資性客戶較少，市場未來需求量將會加大。216。 購買者為本地客源本地客群（包括在外地打工的宿州人群）是宿州房地產市場的主力購買客群，而周邊的縣市及外地客群所占比例較小，且多集中在汴河區(qū)購房；擁有中高收入的社會中上階層是現(xiàn)階段的主力目標客群；（七）項目機會分析宿州整體市場環(huán)境向好（1）宿州城市框架的不斷擴大，房地產業(yè)處于跨越式發(fā)展的階段，市場處于供需兩旺的格局。（2）宿州房地產市場處于穩(wěn)步上升期，具有相當大的發(fā)展?jié)摿涂臻g。（3）宿州作為安徽省北部區(qū)域性、綜合型的商貿中心、物流中心的商業(yè)功能定位，為本項目構筑區(qū)域性的商業(yè)功能中心提供機遇。區(qū)域板塊價值日趨顯現(xiàn)（1）眾多大型企業(yè)進駐開發(fā)區(qū)，人流、物流的快速增長，帶動區(qū)域消費的提升，為本項目的發(fā)展提供動力。（2）眾多房地產開發(fā)商的進駐，表明區(qū)域板塊具有發(fā)展?jié)摿?，通過區(qū)域內項目的共同炒作，實現(xiàn)區(qū)域的共贏。（3）隨著開發(fā)力度加大、區(qū)域環(huán)境日漸成熟，其地段價值、投資價值逐漸被消費者認同，經濟開發(fā)區(qū)將成為置業(yè)投資新熱點。（4）按照宿州市商業(yè)網點遠期規(guī)劃，將人民南路定為城南區(qū)商業(yè)中心區(qū)之一。合理制定項目發(fā)展策略（1）合理制定項目整體開發(fā)的策略步驟，形成滾動分期發(fā)展，實現(xiàn)資金運用的最優(yōu)化。（2）綜合考慮項目影響因素，在開發(fā)量與開發(fā)利潤之間找到平衡，是項目成功與否的關鍵。（3）做好商業(yè)的規(guī)劃，以精確的定位和業(yè)態(tài)組合形式，在招商和銷售方面做好控制，達到短期經濟效益與長期經濟效益的雙贏，提升項目的商業(yè)價值。（4）打破區(qū)域的局限，拓展有效目標客戶群體，擴大項目的輻射范圍及影響力。 （5）針對市場的空白，以創(chuàng)新的產品形成項目的核心競爭優(yōu)勢。（6）完善自身的生活服務配套，以優(yōu)越的性價比吸引客戶。宿州市場處于低水平的競爭狀態(tài)，新型的推廣手段容易發(fā)揮奇效（1）目前宿州的房地產推廣手段單一，市場亮點不足，本項目通過整合高效的營銷推廣手段和銷售渠道，形成壓倒性的競爭優(yōu)勢。（2）通過體育休閑與娛樂休閑的結合、居住與教育相結合的發(fā)展模式，突破傳統(tǒng)的單純商業(yè)和住宅的發(fā)展局限，成為宿州房地產業(yè)發(fā)展的方向標。目前經濟開發(fā)區(qū)的范圍內缺少核心購物商圈，本項目的發(fā)展必將成為區(qū)域的商業(yè)核心（1）目前開發(fā)區(qū)內基本上以零散的馬路商業(yè)模式為主，以滿足附近居民的日常生活為目的，缺乏有效的輻射力；（2）開發(fā)區(qū)人口及經濟的發(fā)展，必然對綜合型購物消費產生需求，本項目的建成，將成為區(qū)域的綜合購物消費中心，城市商業(yè)的副中心，成為聯(lián)系市中心區(qū)與開發(fā)區(qū)的商業(yè)紐帶；三、項目地塊概況、經濟技術指標及建設條件（一） 地塊概況本項目主要由商業(yè)市場用地及綜合配套用地組成，住宅用地位于宿州經濟開發(fā)區(qū)物流園，馨云南路和人民南路之間。項目總占地面積180畝，其中商業(yè)市場地塊規(guī)劃用地面積120畝；綜合配套地塊規(guī)劃