【正文】 體空間的收放變化，形成強烈的空間感。建筑間距：南北正面不小于1：。（6）完善自身的生活服務(wù)配套，以優(yōu)越的性價比吸引客戶。（2）眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的進駐，表明區(qū)域板塊具有發(fā)展?jié)摿?，通過區(qū)域內(nèi)項目的共同炒作，實現(xiàn)區(qū)域的共贏。隨著城市化進程不斷加大，遠期（2020年），達到市區(qū)人口73萬，新一輪的置業(yè)潮流會加大。經(jīng)濟基礎(chǔ)首先將著重于工業(yè)發(fā)展，目前食品、紡織、建材、能源、醫(yī)藥等已經(jīng)形成宿州五大支柱產(chǎn)業(yè)。 宿州房地產(chǎn)市場熱點近期因城市規(guī)劃轉(zhuǎn)向于汴南新區(qū)、西南片區(qū)。 2010年宿州房價開始呈現(xiàn)上漲趨勢，主要緣由是需求大于供給，未來房價將持續(xù)呈現(xiàn)上漲；（五）宿州整體房地產(chǎn)市場劃分及分析宿州房地產(chǎn)市場板塊可以劃分為：老城區(qū)、汴南片區(qū)、西南片區(qū)、開發(fā)區(qū)、東關(guān)區(qū)西 南 片 區(qū)老 城 區(qū)汴 南 片 區(qū)開發(fā)區(qū)東關(guān)區(qū)、各板塊內(nèi)主要樓盤一覽汴南新區(qū)：代表樓盤：上河城、明日新城事、天鵝灣、港力錦繡江南、銀河綠灣、銀河廣場、河畔一號物業(yè)類型：多層、小高層、別墅均價：多層3200～3400元/m小高層3600～3800元/ m別墅6000元/ m2西南片區(qū)代表樓盤：光彩美廬奧城、安廈新街坊、陽明別院、香林麗景灣、新景第、金鑫名城物業(yè)類型：多層、小高層、高層均價：多層2800～3200元/m小高層3200～3400元/m2老城區(qū)代表樓盤：兩淮宿州新城、家樂福世紀廣場、安廈時代廣場、欣意國際城、世茂廣場、藍水灣、鳳凰假日物業(yè)類型：小高層、高層均價：高層4200～4300元/m小高層3500～3900元/m2東關(guān)區(qū)代表樓盤：碧御豪庭、河畔雅苑、天和名苑、紫來嘉苑物業(yè)類型：多層、小高層均價：多層2200～2400元/m小高層2600～2700元/m2開發(fā)區(qū)代表樓盤：南方國際花園、東方明珠、祥福園、藍石春天花園、天蘊康城物業(yè)類型：多層、小高層均價：多層3000元/m小高層2900～3000元/m2小結(jié)：216。 。、2010年1月份至4月份宿州商品房成交分析2010年宿州房地產(chǎn)市場表象呈現(xiàn)“金三銀四”的現(xiàn)象宿州房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“金三銀四”現(xiàn)象，宿州整個房地產(chǎn)市場是以住宅市場為主，從圖上可以看出每月的銷售面積住宅幾乎占全部，其他非住宅類占極少。（限17）免收物管費半年。 、皮鞋、運動休閑為主。缺點：大廈現(xiàn)有的經(jīng)營面積小，規(guī)模小，長期看難以與周邊大型商場抗衡。內(nèi)部運營分割設(shè)計合理，業(yè)態(tài)劃分比較清晰。1樓左側(cè)是精品鞋類，右側(cè)是運動休閑裝。門面租金也是全市最高的地段。拒某電器專賣老板介紹這條街主要特點也是電器集中市場，目前是宿州市民主要電器購買場所。所以能吸引大量遠道來的消費者。但是改造之后的商場布局有點混亂。精品賣場是華夏大酒店經(jīng)過改造而成。15002000元/間每月小吃租金因為附近早點小吃較少，而這里比較集中所以帶來不少人氣。該項目位置較好，處于市中心地帶，附近有銀行、移動公司。招商力度不夠，門面空置率達到一半以上。本市場雖然營業(yè)已有10年，但一直未能成功運營。金茂商城卞河中路宿懷路交匯處
3060平米
商業(yè)共3層其中1樓門面經(jīng)營品牌皮鞋\男裝\休閑服\運動系列2樓經(jīng)餐飲\咖啡\休閑茶座；3樓足療門診
其中一樓租金約400元每平米該商城位置較好，缺點是規(guī)模小，也沒有統(tǒng)一規(guī)劃，屬于自發(fā)經(jīng)營格局。 宿州近年來經(jīng)濟基礎(chǔ)發(fā)展平穩(wěn)，未來發(fā)展后力較為強勁，固定資產(chǎn)投資強勢，投資力度之大。、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變（2009年）2008年三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為：：：，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)所占比例開始增加；::，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)繼續(xù)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例加大。距安徽省宿州市區(qū)30公里、淮北市區(qū)20公里、江蘇徐州市區(qū)30公里。是江北罕見的暖溫帶落葉闊葉林區(qū)，亞熱帶和暖溫帶交匯地帶，為皖北地區(qū)唯一的保存最為完整的原始次生林。省內(nèi)班線有62條，而區(qū)內(nèi)班線有38條，每20分到30分一班。 碭山酥梨為果中精品，為海內(nèi)外顧客所青睞；238。泗縣位于安徽省東北部，蘇皖兩省五縣交界地帶，全縣轄15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，1個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，總面積1787平方公里，人口90萬。宿州市農(nóng)業(yè)初步形成畜牧、水果、蔬菜、種子四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，盛產(chǎn)小麥、玉米、大豆、山芋、棉花、花生、蔬菜以及蘋果、梨、桃、葡萄、湖桑等。（五）可行性研究結(jié)論本項目屬于以商業(yè)為主配套功能為輔的房地產(chǎn)開發(fā)項目，符合國家城市商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策。從提高宿州市整體環(huán)境看項目建設(shè)的必要性一個城市的商業(yè)氛圍、居住環(huán)境的提升離不開房地產(chǎn)企業(yè)的努力與協(xié)作。根據(jù)國際慣例，鐵路客運量的增長與地區(qū)GDP發(fā)展之間的彈性系數(shù)為9：10。 《規(guī)劃》明確將皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)定位為合作發(fā)展的先行區(qū)、科學(xué)發(fā)展的試驗區(qū)、中部地區(qū)崛起的重要增長極、全國重要的先進制造業(yè)和服務(wù)業(yè)基地。 安徽省承接長三角轉(zhuǎn)移的優(yōu)勢加速擴大，宿州等沿淮城市也將備受裨益長江三角洲地區(qū)是我國經(jīng)濟最發(fā)達的地區(qū)之一，在近年來的經(jīng)濟快速增長過程中出現(xiàn)經(jīng)濟一體化的趨勢。 在十屆全國人大四次會議上數(shù)十位代表提出了《關(guān)于“將淮海經(jīng)濟區(qū)作為全國區(qū)域綜合試點區(qū)、促進淮海經(jīng)濟區(qū)快速崛起”的議案》 。 同時宿州農(nóng)產(chǎn)品資源充裕，糧、棉、油、水果、蔬菜產(chǎn)量均居全省前列，是全國重要的糧棉生產(chǎn)基地、水果主產(chǎn)區(qū)、畜牧業(yè)發(fā)達地區(qū)。（二）項目建設(shè)的必要性城市發(fā)展條件 宿州市對外聯(lián)系便捷，交通優(yōu)勢明顯。2005年至今，開發(fā)建設(shè)黃山西遞商貿(mào)城、西遞博雅蘭庭渡假酒店和中升總建筑面積：項目總建筑面積約200000平米，其中商業(yè)市場部分建筑面積為約120000平方米，綜合配套部分建筑面積約80000平方米。容積率：。公司前身為安徽中升房地產(chǎn)有限公司，近幾年來完成開發(fā)、建安產(chǎn)值近十億，先后開發(fā)項目如下：2001年－2004年，開發(fā)建設(shè)欣鈺雅苑項目，項目占地50畝，開發(fā)建筑面積7萬平米，于2004年底全部銷售完畢。使企業(yè)逐步健康穩(wěn)定發(fā)展，有信心、有能力使企業(yè)在2010年打造成為以生物化工科技、房地產(chǎn)開發(fā)為主的現(xiàn)代化大型企業(yè)集團。宿州市煤炭資源是淮北煤田的重要組成部分，在全省及至華東地區(qū)都占有重要地位，是長三角經(jīng)濟區(qū)能源供應(yīng)基地之一?；春５貐^(qū)正在成為四省經(jīng)濟發(fā)展的潛力所在。 宿州市應(yīng)主動承接輻射、主動融入?yún)⑴c，將融入淮海經(jīng)濟區(qū)和徐州經(jīng)濟圈作為接軌長三角的起跳板和突破口，堅持以規(guī)劃對接為先導(dǎo)，以交通對接為支撐，通過市場引導(dǎo)、要素互動和行政推動，全面推進產(chǎn)業(yè)協(xié)作、市場聯(lián)接、科技交流和企業(yè)合作，努力打造與徐州都市圈互動發(fā)展的工業(yè)品配套基地、生態(tài)旅游休閑基地，開辟出一條具有特色的東向發(fā)展道路。加快推進蕪馬巢、安池銅兩個省直管集中區(qū)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移建設(shè)。它的貫通給宿州的發(fā)展將會在空間范圍、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展理念等方面帶來巨大的機遇。這將從根本上解決京滬通道運輸能力緊張狀況。所以，本項目的建設(shè)是必要的。（三）可行性研究編制的依據(jù)1.《中華人民共和國城市規(guī)劃法》（1990年）2.《中華人民共和國土地管理法》《城市規(guī)劃編制辦法》《城市規(guī)劃編制辦法實施細則》（建規(guī)【1995】333號）《開發(fā)區(qū)規(guī)劃管理辦法》6.《安徽省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》（1995－2010年）（四）可行性研究報告范圍根據(jù)項目可研和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主動要是市場分析、營銷戰(zhàn)略、建設(shè)規(guī)模及功能、工程建設(shè)方案、投資估算、資金籌措、項目經(jīng)濟效益評價等。 宿州市與蘇、魯、豫3省11縣接壤，北鄰江蘇徐州市和山東菏澤市，西接河南永城市，東連江蘇宿遷市，是承接?xùn)|部沿海發(fā)達地區(qū)向內(nèi)陸輻射的前沿，又是南北經(jīng)濟文化交匯的要沖。轄19個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和一個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，總面積2054平方公里，人口120萬。 靈璧奇石為中國“四大奇石”之一；238。其中宿州高速客運快客站是國家一級站。北距徐州市區(qū)30公里，距徐州觀音機場60公里；南距宿州市50公里；西南距淮北市25公里。京滬鐵路和206國道及景區(qū)西部的合徐高速公路縱貫?zāi)媳?。未來一段時期，宿州將以工業(yè)發(fā)展為重點，全面發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，尤其在房地產(chǎn)業(yè)將會偏重。216。缺點是檔次低與租金高的矛盾，模太小難成氣候。2層正在招商經(jīng)營品種限？門面空置率達到一半以上。主要通道過窄而且是其動線布局不夠順暢！內(nèi)部管理水平低，主要通道的路面嚴重破損也無人修理。3040/平米*月目前經(jīng)營狀況不佳，1樓門面有1/3空置，2樓也只有幾家餐館和電器店在營業(yè)。金茂商城商業(yè)街卞河中路宿懷路交匯處每間商鋪60平米商業(yè)門面共163家，全部2層格局；其中主過道較寬，已經(jīng)全部用于做早點小吃。3樓有家電、皮鞋、電子運動系列備注：進場要求市級品牌代理，租金是以保底加扣點，但要根據(jù)所租面積定。經(jīng)營歷史悠久，在宿州市有較高知名度和影響力，但因為原有的商場裝修和經(jīng)營品種已落后于人們的消費需求，故該商場經(jīng)過幾次大的改造。租金不祥:本超市雖不處最繁華地段，卻因為大賣場經(jīng)營的生活用品齊全行成一站式購物。勝利路的環(huán)城湖至淮海路之間的大部分門面是家用電器專賣，電器經(jīng)營品種也較豐富。其中淮海路與卞河路交叉處是宿州市商業(yè)中心地帶，這里人流密集，商家眾多。每層有2部扶梯位于樓面的中心。走進內(nèi)部讓人感覺舒適，扶梯的位置布置恰到好處，既縮短了顧客的行走距離又讓人站在電梯上即可瀏覽兩邊的豐富的高檔商品。 經(jīng)營理念上，公司總經(jīng)理對進場品牌要求嚴格，立志打造宿州商業(yè)第一品牌目標。因為人流量大商業(yè)集中度較高，大約在200元／㎡每月。優(yōu)惠政策：。、近三年宿州住宅商品房銷售均價近三年商品房銷售價格一直漲幅不大2007年是宿州房價上升的一年，房地產(chǎn)市場開始好轉(zhuǎn)，但是由于在2008年受到全球金融危機的影響，2008年宿州商品房銷售價格為2457元/㎡,在經(jīng)歷一年之后房價為2533元/㎡,比2008年增長76元/㎡,整個房地產(chǎn)并未恢復(fù)過來，主要是宿州城市人均可支配收入低，一旦受到大環(huán)境變動，首先是房地產(chǎn)業(yè)的影響較為長遠?？偨Y(jié)：216。 當(dāng)?shù)厥且詣傂孕枨鬄橹?，投資客極少，房地產(chǎn)發(fā)展處在良好循環(huán)當(dāng)中；216。216。 房地產(chǎn)市場規(guī)模較小由于城市所處的區(qū)位，是安徽省距離出?？谧罱某鞘?，東、北、西部分別與江蘇淮安、徐州，山東荷澤，河南商丘等市、地接壤。 城市規(guī)劃利好，宿州房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)良好表現(xiàn)宿州城市規(guī)劃，近期人民路改造項目進行，政府控制著土地供應(yīng)量，以及宿州房地產(chǎn)市場操作規(guī)范化，政府對房地產(chǎn)嚴控力度較大。區(qū)域板塊價值日趨顯現(xiàn)（1）眾多大型企業(yè)進駐開發(fā)區(qū)，人流、物流的快速增長，帶動區(qū)域消費的提升，為本項目的發(fā)展提供動力。 （5）針對市場的空白，以創(chuàng)新的產(chǎn)品形成項目的核心競爭優(yōu)勢。沿馨云南路需按商業(yè)文化街進行設(shè)計，沿其它道路商業(yè)建筑不得超過沿街總長的三分之二；同時該地塊中保留建筑的消防及出入口等問題需一并處理好。四、項目的規(guī)劃設(shè)計方案（一）整體規(guī)劃設(shè)計原則 高綠化，低密度； 綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全； 體現(xiàn)獨特的整體建筑風(fēng)格與園林風(fēng)格； 規(guī)劃設(shè)計保證宿州市的領(lǐng)先性； 整體規(guī)劃注重實用性與節(jié)約成本性。環(huán)境景觀設(shè)計1）綠化系統(tǒng)由集中綠化、組團綠化、宅前綠化組成，集中綠化以景觀綠軸為核心，配以水體貫穿其中，使綠化系統(tǒng)形成一個自然的生態(tài)整體；2）居住社區(qū)的住宅組團自然分布，形成豐富的景觀界面，小區(qū)步行區(qū)域與水系相交，增強整個社區(qū)的景觀功能；3）在綠軸上布置各種觀賞性和參與性強的建筑小品，如雕塑、休息椅、兒童游戲設(shè)施等。（2）公用建筑車庫采用地上停車場與地下停車場相結(jié)合的形式，地下車庫的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標準〈汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范〉的有關(guān)規(guī)定。（五）消防設(shè)施設(shè)計建筑物周圍設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補救提供有利的交通應(yīng)急條件。按國家頒布的消防61號令的要求，建立健全逐級防火責(zé)任制和各項防火安全制度，普及消防安全和應(yīng)急自救知識，加強監(jiān)控管理，并制定消防應(yīng)急預(yù)案，適時進行演練，確保生命財產(chǎn)安全。 利益關(guān)系從主體上說, 住宅地產(chǎn)價值鏈單一, 即開發(fā)商—終端消費者。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要權(quán)衡“四角戀愛”利益關(guān)系。所以,住宅是一個終端, 售后就進入了終端消費, 商業(yè)地產(chǎn)則是開端,銷售只是商業(yè)經(jīng)營開始。樓盤除了消極被動的隨市場供求關(guān)系變動而升值外, 無法帶來額外的利潤, 因此增值空間小。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商在開發(fā)之初, 根本就沒考慮過做什么的問題,他們多數(shù)先把項目蓋起來, 到了商業(yè)定位的時候問題就出現(xiàn)了, 不是結(jié)構(gòu)不合理, 就是布局不規(guī)范,從而導(dǎo)致招商異常困難, 往往出現(xiàn)“理想的商家不愿進,進駐的商家不理想”的結(jié)果。對于住宅來說, 消費者購買的是一種他們需要的“生活方式”,因為無論怎樣講,房子本身沒有特別大的差異,不同的只是賦予房子的內(nèi)涵,所以宣傳主題往往側(cè)重于對未來生活夢境的憧憬和提前寫真。自營客戶關(guān)心的是商圈的成熟度、消費群基數(shù)和消費能力。(二)整體開發(fā)理念詩意棲居 豐盛人生詩意是美、舒適與愉悅的體驗，預(yù)示著一種極佳的精神狀態(tài)，以詩意棲居為開發(fā)目標，是對客戶追求美好人居夢想的認同；豐盛的人生則是城市主流階層所追求的現(xiàn)代化、多元化的愉悅體驗。配套住宅部分產(chǎn)品定位：低密度、高舒適的西式小鎮(zhèn)在一個充滿詩意的地方，構(gòu)筑一個全宿州的中堅階層都為之向往的詩意棲居之所。（二）項目首期投資成本估算原則1. 充分利用公司資源原則；2. 合理利用與節(jié)約利用原則；3. 工程質(zhì)量至上原則；4. 合理現(xiàn)金流原則；5. 經(jīng)濟效應(yīng)與社會效益雙贏原則。A. （）,占總投資額15%；B. （）,占總投資額 20%；C. （）,占總投資額25%。八、項目財務(wù)評價（一）評估依據(jù)建設(shè)部發(fā)布的最新版《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；2《貸款銀行中長期貸款項目評方法》；國家現(xiàn)行的財稅制度和有關(guān)法規(guī)。B. %。2) ，%,%仍能保