【正文】 斷、市場分析216。n 東關區(qū)板塊：城市改造區(qū)域，環(huán)境較差，房價較低，樓盤項目少。n 汴南板塊：沿城市南北主軸線發(fā)展形成汴河新城區(qū)，以行政辦公、文化休閑、 商貿(mào)服務和科技信息、居住等功 能為主。 宿州房地產(chǎn)市場熱點近期因城市規(guī)劃轉向于汴南新區(qū)、西南片區(qū)。 產(chǎn)品類型上，住宅產(chǎn)品占據(jù)宿州主導市場，寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)開始興起。216。216。 2010年宿州房價開始呈現(xiàn)上漲趨勢，主要緣由是需求大于供給，未來房價將持續(xù)呈現(xiàn)上漲；（五）宿州整體房地產(chǎn)市場劃分及分析宿州房地產(chǎn)市場板塊可以劃分為：老城區(qū)、汴南片區(qū)、西南片區(qū)、開發(fā)區(qū)、東關區(qū)西 南 片 區(qū)老 城 區(qū)汴 南 片 區(qū)開發(fā)區(qū)東關區(qū)、各板塊內(nèi)主要樓盤一覽汴南新區(qū)：代表樓盤：上河城、明日新城事、天鵝灣、港力錦繡江南、銀河綠灣、銀河廣場、河畔一號物業(yè)類型：多層、小高層、別墅均價：多層3200～3400元/m小高層3600～3800元/ m別墅6000元/ m2西南片區(qū)代表樓盤：光彩美廬奧城、安廈新街坊、陽明別院、香林麗景灣、新景第、金鑫名城物業(yè)類型：多層、小高層、高層均價：多層2800～3200元/m小高層3200～3400元/m2老城區(qū)代表樓盤：兩淮宿州新城、家樂福世紀廣場、安廈時代廣場、欣意國際城、世茂廣場、藍水灣、鳳凰假日物業(yè)類型：小高層、高層均價：高層4200～4300元/m小高層3500～3900元/m2東關區(qū)代表樓盤：碧御豪庭、河畔雅苑、天和名苑、紫來嘉苑物業(yè)類型：多層、小高層均價：多層2200～2400元/m小高層2600～2700元/m2開發(fā)區(qū)代表樓盤：南方國際花園、東方明珠、祥福園、藍石春天花園、天蘊康城物業(yè)類型：多層、小高層均價：多層3000元/m小高層2900～3000元/m2小結：216。 宿州房地產(chǎn)市場起步晚，受到宏觀環(huán)境影響較大，房地產(chǎn)市場形勢非常良好；216。 2010年1月份至4月份住宅商品房銷售3116套，而預售套數(shù)5095套，從整個市場來看，銷售量較低，需要較長的時間消化。需求大于供給。 。、宿州購買房型結構分析（2010年1月份至4月份）在對購房需求面積段調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，90～120㎡是宿州購房者需求最為主要面積段，占到購房者的43%，其次是90平方以下的戶型占到39%，從而可以看出隨著房價不斷漲幅，宿州當?shù)刭彿空邔A向于90平方以下的戶型將會加大。批準預售項目預售面積（萬方）住宅套數(shù)非住宅套數(shù)上河城2399金鑫名城16812美廬奧城22022麗景灣10614陽光城18045新景第1120清華苑4626祥福園720陽明別院590祥和居小區(qū)500天鵝灣440藍水灣430碧御豪庭440平安園430說明：，預售住宅套數(shù)為1426套，住宅成交套數(shù)879套，從數(shù)據(jù)上宿州可以看出市場供應較為充足。、2010年1月份至4月份宿州住宅銷售價格及銷售套數(shù)分析2010年宿州房價呈現(xiàn)上漲趨勢，平均每月上漲幅度約在100元/㎡,相對于09年宿州房價在2533元/㎡來說房價有了較大上升。、2010年1月份至4月份宿州商品房成交分析2010年宿州房地產(chǎn)市場表象呈現(xiàn)“金三銀四”的現(xiàn)象宿州房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“金三銀四”現(xiàn)象，宿州整個房地產(chǎn)市場是以住宅市場為主，從圖上可以看出每月的銷售面積住宅幾乎占全部，其他非住宅類占極少。2009年是宿州房地產(chǎn)市場火爆一年，當年住宅商品房成交量為10399套。（814）。（限17）免收物管費半年。業(yè)態(tài)分布：小、大車系，美容裝潢用品區(qū)，快修、輪胎，潤滑油、農(nóng)機，摩配系。206國道車流量3600輛/小時。位于宿懷路與高開路交匯，總占地面積3萬平米，市場內(nèi)共14棟商鋪，300間鋪面，可容200家經(jīng)營戶或投資者，沿街門面有1，3，5，8，13，14，均可自由分割。 、皮鞋、運動休閑為主。 、運動休閑為主。 、皮鞋、運動休閑為主。 、皮鞋、運動休閑為主。缺點：大廈現(xiàn)有的經(jīng)營面積小，規(guī)模小，長期看難以與周邊大型商場抗衡。銷售人員的綜合素質能夠高給滿足客戶的服務需求。給人一種服務無微不至的感覺。 商場的內(nèi)部設施比較完善，如衛(wèi)生間的面積足夠大，能滿足商場人流高峰時斷用廁需要。內(nèi)部運營分割設計合理，業(yè)態(tài)劃分比較清晰。優(yōu)點：大廈內(nèi)部裝修整潔靚麗，空間開闊。目前經(jīng)營情況較好。3樓左側是品牌運動鞋，右側是品牌運動裝。1樓左側是精品鞋類，右側是運動休閑裝。商業(yè)整體營運面積1100平米。引進大潤發(fā)綜合大型超市。（安徽滬豐實業(yè)）、京華國際 尚街位于東昌路西側，規(guī)劃六大區(qū)域，休閑商業(yè)區(qū)，SOHO辦公區(qū)，餐飲酒吧，文化娛樂區(qū)，城市生活區(qū)，河岸住宅區(qū)。門面租金也是全市最高的地段。另外有宿州賓館、新華書店。是主城南北主要交通主干線之一也是宿州商業(yè)積聚中心地帶。租金水平約40元每平米。拒某電器專賣老板介紹這條街主要特點也是電器集中市場，目前是宿州市民主要電器購買場所。門面租金約30元每平米。商業(yè)店面集中于沿勝利路的火車站與淮海路之間。整條街東啟宿州火車站西至合徐高速。所以能吸引大量遠道來的消費者。超市門前有6000平米廣場可供近300個免費車位。其中有金銀首飾，化妝品，品牌服裝，品牌皮鞋皮具等。華潤蘇果淮海路北側20000平米另外廣場有6000多平米，可提供近300車位。但是改造之后的商場布局有點混亂。本商場是宿州市位置最好、規(guī)模最大的商業(yè)體。中間有3部升降電梯。于2007年12月開業(yè)，開業(yè)時生意很好，現(xiàn)金有所下降，業(yè)績還沒穩(wěn)定。精品賣場是華夏大酒店經(jīng)過改造而成。2樓有品牌服飾、羽絨服、時裝、羊毛衫、襯衫、床上用品。精品區(qū)位于商場的東面。1樓有超市2000平米。15002000元/間每月小吃租金因為附近早點小吃較少，而這里比較集中所以帶來不少人氣。綜合導致目前經(jīng)營差和銷售困難。第3多元化定位與產(chǎn)品設計的矛盾。缺點是規(guī)劃上主出口只有一個和廣場內(nèi)部設計樓梯不利流通。該項目位置較好，處于市中心地帶，附近有銀行、移動公司。付款時可以把前2年返還扣除后總房款再優(yōu)惠1萬。租金是1500元2000元每間每月。一樓售價約每平米1萬左右。招商力度不夠，門面空置率達到一半以上。在產(chǎn)品設計上與武夷商城有同樣的不足。每間面積約40平米?，F(xiàn)今少有人光顧，經(jīng)營處于癱瘓狀態(tài)。本市場雖然營業(yè)已有10年，但一直未能成功運營。一層主要有女子時尚用品、皮鞋賣場、男女服飾專賣、運動休閑服飾專賣、皮具用品。據(jù)說將要被拆由家樂福投資重建一家規(guī)模更大的超級購物中心。宿州商之都1，2層3024平米，3層1512平米商業(yè)共3層其中1樓食品百貨，化妝用品，黃金鐘表，鞋皮具，2樓男裝，女裝，時尚流行服飾，3樓針織內(nèi)衣，羊毛衫，兒童玩具，床上用品租金不詳旁邊有肯德雞，面積300平米，人氣較旺。金茂商城卞河中路宿懷路交匯處
3060平米
商業(yè)共3層其中1樓門面經(jīng)營品牌皮鞋\男裝\休閑服\運動系列2樓經(jīng)餐飲\咖啡\休閑茶座；3樓足療門診
其中一樓租金約400元每平米該商城位置較好，缺點是規(guī)模小，也沒有統(tǒng)一規(guī)劃，屬于自發(fā)經(jīng)營格局。目前人氣尚可，定位較為明確。一樓全部出租給散戶經(jīng)營2樓經(jīng)營有二種方式：一種是租金2000元每平米每年另外百分之20扣點；一樓門面租金約400元每平米每月.招商工作將要結束只有一個鋪位約70平米。 宿州人均生產(chǎn)總值每年發(fā)展平穩(wěn)，但是城市規(guī)模有限，2009年人均生產(chǎn)總值額9551元，沒到一萬，可以看出城市人均收入水平較低。 宿州近年來經(jīng)濟基礎發(fā)展平穩(wěn)，未來發(fā)展后力較為強勁，固定資產(chǎn)投資強勢，投資力度之大。 宿州戶籍人口居百萬人口之上，比合肥人口都多，%，城市化發(fā)展較快，人口每年不斷增加，客觀帶動了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。從圖上可以看出，宿州人口位居其他城市首列，較之于省會合肥戶籍人口之上。2008年爆發(fā)金融危機，經(jīng)濟受到影響，但是當年人均GPD增長比是五年來最多的一年。、產(chǎn)業(yè)結構轉變（2009年）2008年三大產(chǎn)業(yè)結構比例為：：：，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)所占比例開始增加；::，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)繼續(xù)在產(chǎn)業(yè)結構比例加大。、固定資產(chǎn)投資情況2009年宿州固定資產(chǎn)投資強勢，投資力度之大，%，固定資產(chǎn)投資為五年最為強勁的一年，%?？偯娣e46平方公里。具有深厚文化積淀以山、水兼?zhèn)錇橐劳械钠皆蜕叫投燃傩蓍e風景旅游區(qū)。距安徽省宿州市區(qū)30公里、淮北市區(qū)20公里、江蘇徐州市區(qū)30公里。省級風景名勝區(qū)－五柳風景名勝區(qū)、自然保護區(qū)位于安徽省宿州市埇橋區(qū)西北部夾溝鎮(zhèn)、符離鎮(zhèn)及曹村鎮(zhèn)境內(nèi)。是漢高祖斬蛇舉義之地，五代君王朱溫故里，近代畫壇宗師齊白石祖籍地。 國家級生態(tài)示范縣－中國梨都碭山碭山縣位于安徽省最北端，地處蘇、魯、豫、皖四省交界處，東臨歷史名城徐州、西傍古都商丘、開封，碭山酥梨是安徽省連接歐亞大陸橋的唯一通道。是江北罕見的暖溫帶落葉闊葉林區(qū)，亞熱帶和暖溫帶交匯地帶，為皖北地區(qū)唯一的保存最為完整的原始次生林。北臨隴海鐵路、3311國道。位于皖北蕭縣東南。在市內(nèi)可乘坐13路公交車。省內(nèi)班線有62條，而區(qū)內(nèi)班線有38條，每20分到30分一班。宿州的長途客運分為跨省、省內(nèi)、區(qū)內(nèi)幾種班線，跨省的班車線路共有85條，可到達周邊各省市和北京、上海等地。境內(nèi)擁有多條高速公路，宿州內(nèi)沒有機場，但距離觀音機場只有70公里。 夾溝香稻米，清香濃郁，“一家煮飯十家香，十家煮飯香滿莊”，清嘉慶年間曾作為貢米。 碭山酥梨為果中精品，為海內(nèi)外顧客所青睞；238。 大理石儲量4000萬立方，居全省之首，花色品種達20個以上；238。 宿州區(qū)內(nèi)水果產(chǎn)區(qū)從面積和產(chǎn)量均占到全省70%以上；238。全區(qū)總面積2868平方公里，人口180萬。泗縣位于安徽省東北部，蘇皖兩省五縣交界地帶，全縣轄15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，1個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，總面積1787平方公里，人口90萬。靈璧縣位于安徽省東北部，北與江蘇省接壤。碭山縣地處皖、蘇、魯、豫四省七縣交界處，全縣轄13個鎮(zhèn)，總面積1193平方公里，總人口94萬。、【行政區(qū)劃】宿州轄碭山、蕭縣、靈璧、泗縣、埇橋四縣一區(qū)，106個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦事處），總面積9787平方公里。宿州市農(nóng)業(yè)初步形成畜牧、水果、蔬菜、種子四大主導產(chǎn)業(yè)，盛產(chǎn)小麥、玉米、大豆、山芋、棉花、花生、蔬菜以及蘋果、梨、桃、葡萄、湖桑等。宿州地處黃淮海平原南端，東、北、西部分別與江蘇淮安、徐州，山東荷澤，河南商丘等市、地接壤。二、市場分析（一）宿州城市概況宿州是安徽的北大門，位于黃淮平原南端，處在淮海經(jīng)濟區(qū)腹地、是淮海經(jīng)濟協(xié)作區(qū)的核心城市之一，也是安徽省距離出海口最近的城市。根據(jù)對宿州市商業(yè)物業(yè)市場與住宅物業(yè)市場分析預測，項目開發(fā)有市場銷路。（五）可行性研究結論本項目屬于以商業(yè)為主配套功能為輔的房地產(chǎn)開發(fā)項目，符合國家城市商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)開發(fā)建設產(chǎn)業(yè)政策。本項目完成后將會新增常住人口約10000人，流動人口約30000人，人口的增長繁華了周邊的商業(yè)，不僅對區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展具有一定的推動作，而且還可以幫助政府解決大量的就業(yè)人口，所以說，本項目的建設是必要的。從區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟發(fā)展看項目建設的必要性宿州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)現(xiàn)已初步形成初具規(guī)模的服裝生產(chǎn)加工產(chǎn)業(yè)基地，園區(qū)內(nèi)的知名品牌服裝就有百麗、杉杉、歐路等一線品牌的服裝生產(chǎn)機加工企業(yè)，在加上本土的服裝企業(yè)的現(xiàn)狀，建設秀水服裝城是相宜得章、一舉二得的事情，勢必形成大產(chǎn)業(yè)、大物流、大集散的中心，也是符合地方區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的必然性。本項目毗鄰美麗的自然景觀蒙河與陳河，項目規(guī)劃大、園林景觀優(yōu)美、配套齊全，具備建設成為宿州市一流的商業(yè)人居環(huán)境樓盤的先天條件。從提高宿州市整體環(huán)境看項目建設的必要性一個城市的商業(yè)氛圍、居住環(huán)境的提升離不開房地產(chǎn)企業(yè)的努力與協(xié)作。該項目建成后將會吸引像家樂福、沃爾瑪、樂購這樣的外資零售企業(yè)和華聯(lián)、永輝、合家福等國內(nèi)大型零售企業(yè)的入駐。機遇再一次垂青于宿州，無論是從“促進宿州有效迎接長三角工業(yè)輻射” 、 “提高宿州的在全國的知名度和價值認可度”還是“優(yōu)化宿州城市發(fā)展格局”的角度，京滬高鐵對宿州的作用都是深遠和不可替代的。另外長三角是一個已經(jīng)發(fā)展成熟的經(jīng)濟區(qū)，現(xiàn)在需要的是向外輻射其產(chǎn)業(yè)升級。京滬高速鐵路建成后，宿州將同時進入長三角和環(huán)渤?！?小時經(jīng)濟圈” ，為“洼地”的“隆起”創(chuàng)造了極為有利的條件。從全國區(qū)域經(jīng)濟的角度來看， 京滬高速鐵路的建設將加快宿州與長三角、 環(huán)渤海兩大經(jīng)濟圈的融合與對接。根據(jù)國際慣例，鐵路客運量的增長與地區(qū)GDP發(fā)展之間的彈性系數(shù)為9：10。 如此一來， ， 比目前增加5000萬噸。京滬高鐵將與現(xiàn)有京滬鐵路實現(xiàn)客貨分流。 設計最高運行時速380公里，北京南——上海虹橋站全程運行時間為3小時45分鐘。因此，沿淮城市群應搶抓機遇，乘勢而上，奮力崛起，實現(xiàn)跨越式發(fā)展。 沿淮城市群包括宿州、亳州、淮北、蚌埠、阜陽、淮南六個市，約占全省的28%，人口占全省的44%。 《規(guī)劃》明確將皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉移示范區(qū)定位為合作發(fā)展的先行區(qū)、科學發(fā)展的試驗區(qū)、中部地區(qū)崛起的重要增長極、全國重要的先進制造業(yè)和服務業(yè)基地。以裝備制造、原材料、輕紡、高技術、現(xiàn)代服務業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為產(chǎn)業(yè)承接發(fā)展重點，促進產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新升級。 皖江城市帶包括合肥、蕪湖、馬鞍山、銅陵、安慶、池州、巢湖、滁州、宣城9市59個縣（市、區(qū)） ，輻射安徽全省，對接長三角區(qū)域。 2010年1月12日，國務院批準實施《皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉移示范區(qū)規(guī)劃》 。 安徽省承接長三角轉移的優(yōu)勢加速擴大，宿州等沿淮城市也將備受裨益長江三角洲地區(qū)是我國經(jīng)濟最發(fā)達的地區(qū)之一，在近年來的經(jīng)濟快速增長過程中出現(xiàn)經(jīng)濟一體化的趨勢。 京滬/京福產(chǎn)業(yè)軸、城鎮(zhèn)帶縱貫徐州都市圈煤炭最豐富的“煤帶