【正文】 平下相對消費群不多,但有快速增長的趨勢, 他們關(guān)心的是該區(qū)域長遠發(fā)展以及今后出租的前景問題。在商業(yè)地產(chǎn)上, 推廣對象是分階段來劃分的。首先是將商鋪出售或出租出去,推廣的目標也分兩類: 用于自己經(jīng)營的業(yè)主和用于投資的業(yè)主。自營客戶關(guān)心的是商圈的成熟度、消費群基數(shù)和消費能力。 投資客戶則更注重該地段的發(fā)展前景和投資回報的周期。在整體交房、商場開始運作后,推廣對象將發(fā)生轉(zhuǎn)移, 重點是怎樣吸引更多的消費者光顧商場, 從而提升整個商場的人氣和形象, 這是擺在商場經(jīng)營管理面前一個迫切的問題。 消費者關(guān)心的問題住宅消費者關(guān)心的幾個關(guān)鍵指標排序是: 價格、地段、戶型、品質(zhì)、開發(fā)商實力、服務(wù)、配套。商業(yè)地產(chǎn)客戶關(guān)心的問題是:地段、價格、后續(xù)管理、開發(fā)商實力、主力店。因商業(yè)地產(chǎn)必須有足夠的人氣才能支撐, 所以一個商業(yè)地產(chǎn)項目能否取得成功, 很大程度上是由地段等先天因素決定的?？傊? 商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的千差萬別, 必然要求開發(fā)商進行理念和心態(tài)的調(diào)整。在機遇和挑戰(zhàn)中朝更理性、專業(yè)、合理、繁榮的方向發(fā)展, 在贏得巨大財富的同時為活躍商業(yè)、 繁榮經(jīng)濟作出貢獻。(二)整體開發(fā)理念詩意棲居 豐盛人生詩意是美、舒適與愉悅的體驗，預(yù)示著一種極佳的精神狀態(tài)，以詩意棲居為開發(fā)目標，是對客戶追求美好人居夢想的認同；豐盛的人生則是城市主流階層所追求的現(xiàn)代化、多元化的愉悅體驗。(三)市場定位商業(yè)部分市場定位城南區(qū)商業(yè)、服務(wù)業(yè)核心泛宿州地區(qū)最具特色的一站式Shopping Mall休閑產(chǎn)業(yè)街區(qū)n 城南區(qū)商業(yè)核心從目前經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的商業(yè)發(fā)展狀況來看，尚未出現(xiàn)成熟的商業(yè)項目，市場存在空白。而從經(jīng)濟開發(fā)的商業(yè)發(fā)展需要分析，確實也存在一個區(qū)域商業(yè)核心的需求，本項目的建成，將成為城南區(qū)域的商業(yè)龍頭核心。n 最具特色、一站式Shopping Mall休閑產(chǎn)業(yè)街區(qū)本項目以秀水服裝城為龍頭，以餐飲、休閑娛樂為配套核心，首創(chuàng)泛宿州地區(qū)情景式、體驗式的街區(qū)，提供購物、餐飲、休閑娛樂、康體運動等一系列消費、娛樂功能，構(gòu)筑一站式的情景式休閑消費街區(qū)，必然超越宿州目前單一的消費模式，成為宿州商業(yè)市場的領(lǐng)袖。配套住宅部分市場定位宿州最具購買力和最佳性價比樓盤最具購買力：本項目要在各個方面全面領(lǐng)先市場同類產(chǎn)品，以讓人無法拒絕的魅力全面征服消費者，成為宿州住宅市場的最向往的人氣物業(yè)。最佳性價比：以推動宿州人居進程的綜合素質(zhì)拉升住宅的心理價位，再用低于消費者心理價位的起價徹底摧毀消費者的心理防線，形成宿州市的熱銷明星樓盤。（四）產(chǎn)品定位：商業(yè)部分產(chǎn)品定位以服飾購物、精品餐飲、休閑娛樂為核心，情景式休閑產(chǎn)業(yè)街區(qū)n 以休閑購物、精品餐飲、康體娛樂為核心本項目以秀水服裝城為龍頭，以餐飲、休閑娛樂為配套核心，從該業(yè)態(tài)類型的特征考慮，以精品高檔的形態(tài)，吸引中高檔消費群體來消費，拉動宿州夜間消費的發(fā)展，構(gòu)筑宿州的不夜城。n 情景式休閑娛樂街區(qū)：建筑一種開放的空間，能夠讓消費群享受到的是一種無拘無束的體驗式消費的模式，結(jié)合了休閑、娛樂等多元化的形態(tài)，形成項目不可復(fù)制的核心競爭力。配套住宅部分產(chǎn)品定位：低密度、高舒適的西式小鎮(zhèn)在一個充滿詩意的地方，構(gòu)筑一個全宿州的中堅階層都為之向往的詩意棲居之所。代表歐美先進居住文化的低密度、高舒適度的西式小鎮(zhèn)從此走進了宿州人的生活，極大推動了宿州人的人居進程。同時,運用現(xiàn)代豐富而不簡約的價值風(fēng)格，滿足中堅階層健康豐盛的人生境界(五)客戶群定位商業(yè)部分客戶群定位高檔消費群體及中檔消費群體n 高檔消費群體的涵蓋范圍：包括政府機構(gòu)、企業(yè)、個體經(jīng)營者、私營業(yè)主、高收入群體。n 中檔消費群體的涵蓋范圍，包括中青年階層、具有高消費能力的家庭。住宅部客戶群定位中堅階層中堅階層的涵蓋范圍:開發(fā)區(qū)白領(lǐng)、市區(qū)中級公務(wù)員和白領(lǐng)、市區(qū)經(jīng)商人士、來宿州工作或經(jīng)商人士、宿州市或外地的投資客等。（六）銷售策略1. 強化區(qū)域價值，聚集人氣，以高性價比提升市場競爭力；整合各類資源不斷制造銷售高潮、銷售高峰期；各銷售階段內(nèi)實現(xiàn)快速銷售，實現(xiàn)“短、平、快”；實價“低開平走高收”，營造物超所值的市場效應(yīng)。（七）競爭策略盡可能提高銷售比率，盡快回收成本，減少投資風(fēng)險；善用策略、全面領(lǐng)先，快速推進，搶占市場先機；建立項目良好的市場形象，塑造發(fā)展商及項目品牌；以全國開發(fā)區(qū)的功能轉(zhuǎn)型為例證，來引導(dǎo)市場對開發(fā)區(qū)的認知；主動融入城市東擴進程，變被動為主動；商業(yè)先行，以商業(yè)熱點帶動住宅熱銷。七、投資總額估算及資金來源評估（一）項目總投資的估算的依據(jù)1. 《項目初步規(guī)劃設(shè)計方案》；2. 南京中林美業(yè)地產(chǎn)推廣機構(gòu)的財務(wù)經(jīng)濟效益分析報告；3. 項目實施進度與實際投資使用情況。（二）項目首期投資成本估算原則1. 充分利用公司資源原則；2. 合理利用與節(jié)約利用原則；3. 工程質(zhì)量至上原則；4. 合理現(xiàn)金流原則；5. 經(jīng)濟效應(yīng)與社會效益雙贏原則。（三）項目首期投資總額估算。該投資成本包括土地成本、前期工期費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建安工程費、行政規(guī)費、管理費、宣傳與銷售費、財務(wù)費及其它費等。（詳見下表）項目首期投資成本構(gòu)成 項目首期投資成本費用估算匯總表序號項 目成本總額（萬元）可售面積成本總額（萬元）可售面積單位成本(元/ m2)1土地費用(一期90畝)1802前期費用140（1）基礎(chǔ)設(shè)施配套費80（2）規(guī)劃、設(shè)計30(3)勘察、監(jiān)理、審圖、標底編制等303小區(qū)配套費360（1）景觀、綠化費100（2）水、電、氣、有線電視、網(wǎng)絡(luò)等2604建安工程費2000（1）建筑工程1500（2）設(shè)備安裝工程300（3）公用配套建筑2005直接費合計26806財務(wù)費用1007管理費用508銷售推廣費用809基本預(yù)備費70投資成本總計2980說明:。項目首期投資成本：。首期平均建設(shè)成本：總成本/總建筑面積=。（四）首期各季度投資計劃項目首期計劃從2011年4月上旬開始興建，其中商業(yè)部分從2011年4月上旬開始興建，建設(shè)工期約為1年，配套住宅部分從2011年6月上旬開始興建，建設(shè)工期約為1年。整個項目首期在2012年6月上旬前竣工。A. （）,占總投資額15%；B. （）,占總投資額 20%；C. （）,占總投資額25%。D. （）,占總投資額25%。E. （）,占總投資額15%。（五）項目首期資金籌措A. 。B. 項目首期自有資金有9000萬元。C. 投資不足部分分別從銀行貸款7000萬元和由預(yù)售收入解決。D. 本項目采取滾動式開發(fā)，資金滾動運轉(zhuǎn)，用銷售資金回投于開發(fā)之中，可以減少資金量，填充資金缺口，解決資金不足的問題。E. 本項目首期建設(shè)周期為1年,經(jīng)營周期為1年。八、項目財務(wù)評價（一）評估依據(jù)建設(shè)部發(fā)布的最新版《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；2《貸款銀行中長期貸款項目評方法》；國家現(xiàn)行的財稅制度和有關(guān)法規(guī)。（二）項目首期銷售價格推測運用市場比較法進行銷售價格預(yù)測，其主要是根據(jù)項目的處位置、周圍環(huán)境條件、項目的品質(zhì)與周邊競爭樓盤進行綜合比較，結(jié)合房地產(chǎn)市場未來23年的價格趨勢進行推測。l 項目首期商業(yè)部分平均售價為6000元/平方米；l 項目首期住宅部分平均售價為3500元/平方米；l 即項目整體平均銷售單價為4200元/平方米。說明:平均銷售單價=商業(yè)單價商業(yè)面積比例+住宅單價住宅面積比例=6000+3600。（三）銷售面積實現(xiàn)計劃及銷售收入實現(xiàn)計劃A. ；B. 2011年03季度完成銷售面積約9000平方米，占首期銷售總面積的15%，完成銷售額為4320萬元；C. 2011年04季度完成銷售面積約18000平方米，占首期銷售總面積的30%，完成銷售額為8640萬元；D. 2012年01季度完成銷售面積約15000平方米，占首期銷售總面積的25%，完成銷售額為7200萬元；E. 2012年02季度完成銷售面積約12000平方米，占首期銷售總面積的20%，完成銷售額為5760萬元；F. 2012年03季度完成銷售面積約6000平方米，占首期銷售總面積的10%，完成銷售額為2880萬元。銷售收入分期按比例預(yù)測表銷售計劃各年度收款情況（單位：萬元）年份銷售比例銷售面積(平方米2)20113201142012120122201232011315%900043202011430%1800086402012125%1500072002012220%1200057602012310%60002880合計備注(,)，綜合銷售單價4800元/方米為基數(shù)計算。（四）項目首期稅收估算,。 項目首期稅收估算表序號稅（費）名稱計算基數(shù)稅（費）率稅（費）金額(萬元)1營業(yè)稅營業(yè)收入5%2城建稅營業(yè)稅7%3教育費附加營業(yè)稅3%4水利基金營業(yè)收入‰5印花稅預(yù)收收入‰6地方教育附加營業(yè)稅1%7土地增值稅(預(yù)征法)營業(yè)收入%；2%小計%8企業(yè)所得稅25%總計（五）項目首期財務(wù)盈利能力分析A. 。B. %。C. 投資回收期為24個月。（見下兩表）損益表序號項目名稱計算依據(jù)合計(萬元)1銷售收入銷售收入估算表2總成本費用成本估算表3稅前利潤總額(毛利潤額)1項2項4營業(yè)稅金及附加根據(jù)稅收部門規(guī)定計算5所得稅根據(jù)稅收部門規(guī)定計算6稅后凈利潤總額3項4項5項項目經(jīng)濟指標匯總表經(jīng)濟指標名稱計算依據(jù)指標稅前利潤總額(毛利潤額)損益表稅后凈利潤總額損益表全部投資毛利潤率毛利潤額/總投資成本%全部投資凈利潤率凈利潤額/總投資成本%自有資金毛利潤率毛利潤額/自有投入資金%自有資金凈利潤率凈利潤額/自有投入資金%凈現(xiàn)值取折現(xiàn)率為10%，折現(xiàn)1年，；回收成本期24個月從上表可看出，投資凈利潤率遠遠大于行業(yè)平均收益率,項目凈現(xiàn)值大于0，回收成本期不超過1年,因此在財務(wù)上是可行的。（六）清償能力分析申請抵押貸款10000萬元，其中2011年貸款，約定從第2011年起兩年內(nèi)償還，即2013年還清,其還貸資金來源主要為可利用預(yù)售收入。經(jīng)測算，預(yù)售收入除少量用于項目投資外，其余款用來還款是富富有余的。項目資產(chǎn)負債率處于行業(yè)安全區(qū)間，%,%,2013年負債率為0%。(以固定資產(chǎn)市場評估價為基數(shù))（七）資金來源與運用 資金來源與運用表序號項 目建設(shè)經(jīng)營期（單位：萬元）201122011320114201212012220123201241資金來源(1)銷售收入(2)自有資金50004000(3)銀行借款200035001500(4)其它資金來源2資金的運用(1)建設(shè)投資(包括利息費)(2)償還貸款(3)營業(yè)稅及附加(4)所得稅3每年累計盈余資金12根據(jù)上表可看出，本項目2011年02季、2011年03季、2011年04季2012年01季、2012年02季、2012年03季累計盈余資金均大于零，故從資金平衡能力分析角度來看，該項目是可行的。（八）項目首期不確定性分析盈虧平衡分析1) ，%,%仍能保本。2) ，%,%仍能保本。 3) ，%,%仍能保本。盈虧平衡表項 目不確定因素投資總成本（萬元）平均銷售單價（元/平方米）銷售面積（萬平方米）正常情況盈虧平衡點變化數(shù)值盈虧平衡點變化幅度(%)盈虧平衡點數(shù)值%%%稅前利潤000由上面盈虧平衡分析可知，本項目的安全系數(shù)處于行業(yè)安全區(qū)間,抗風(fēng)險能力極強，所以本案是安全的,是可行的。敏感性分析（1）單價因素敏感性分析l 當單價下降了10%時，,%，%。l 當單價下降了5%時，,%，%。l 當單價上升了5%時，,%，%。l 當單價上升了10%時，,%，%。 敏感性分析表（單價）全部投資基準方案單位售價變動10%5%5%10%單位售價（元/平方米）銷售收入(萬元)稅后凈利潤(萬元)稅后投資凈利潤率%%%%%稅后投資利潤率升降幅度%%+%+%