【正文】 l 當(dāng)單價(jià)下降了5%時(shí)，,%，%。經(jīng)測算，預(yù)售收入除少量用于項(xiàng)目投資外，其余款用來還款是富富有余的。（三）銷售面積實(shí)現(xiàn)計(jì)劃及銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃A. ；B. 2011年03季度完成銷售面積約9000平方米，占首期銷售總面積的15%，完成銷售額為4320萬元；C. 2011年04季度完成銷售面積約18000平方米，占首期銷售總面積的30%，完成銷售額為8640萬元；D. 2012年01季度完成銷售面積約15000平方米，占首期銷售總面積的25%，完成銷售額為7200萬元；E. 2012年02季度完成銷售面積約12000平方米，占首期銷售總面積的20%，完成銷售額為5760萬元；F. 2012年03季度完成銷售面積約6000平方米，占首期銷售總面積的10%，完成銷售額為2880萬元。B. 項(xiàng)目首期自有資金有9000萬元。項(xiàng)目首期投資成本：。住宅部客戶群定位中堅(jiān)階層中堅(jiān)階層的涵蓋范圍:開發(fā)區(qū)白領(lǐng)、市區(qū)中級(jí)公務(wù)員和白領(lǐng)、市區(qū)經(jīng)商人士、來宿州工作或經(jīng)商人士、宿州市或外地的投資客等。配套住宅部分市場定位宿州最具購買力和最佳性價(jià)比樓盤最具購買力：本項(xiàng)目要在各個(gè)方面全面領(lǐng)先市場同類產(chǎn)品，以讓人無法拒絕的魅力全面征服消費(fèi)者，成為宿州住宅市場的最向往的人氣物業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)客戶關(guān)心的問題是:地段、價(jià)格、后續(xù)管理、開發(fā)商實(shí)力、主力店。用于自住的購房者又分為首次購房自住和二次及多次購房者, 他們的心態(tài)是完全不同的。其實(shí)主力店周邊商鋪的經(jīng)營主要是“寄生”業(yè)態(tài), 它本身不具備“聚客”能力,所以也不具備使商鋪升值的潛力,只有借助主力的作用才能充分挖掘其商業(yè)價(jià)值, 使商鋪?zhàn)魍⒉粩嗌?。其? 商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)形式更多, 有購物中心、主題商場、商業(yè)街、社區(qū)街鋪等。 投資回報(bào)形式對(duì)于開發(fā)商而言, 商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)形式有三種: 銷售獲利、后期經(jīng)營收益、物業(yè)升值,住宅投資回報(bào)形式只能通過銷售來實(shí)現(xiàn)。除土地成本、土建費(fèi)用及一些稅費(fèi)管理等因素比住宅用地高外,一般投資商業(yè)的人群相對(duì)較少,加之現(xiàn)今人們理智投資理念加強(qiáng),所以為降低市場運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn),商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)須具備有前瞻眼光的開發(fā)商、專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問及經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理公司三大要素,以有場有市為開發(fā)目的,這樣才能增強(qiáng)投資者的信心,降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及提高開發(fā)價(jià)值。 所有者是商鋪真正的擁有者, 通過出租商業(yè)物業(yè)獲取租金收入。五、首期建設(shè)計(jì)劃及實(shí)施進(jìn)度安排（一）首期的建設(shè)計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目名稱數(shù)據(jù)指標(biāo)備 注1占地面積90畝2總建筑面積其中商業(yè)總建筑面積商業(yè)銷售面積未售商業(yè)面積自持租賃其中綜合配套總建筑面積綜合配套(住宅)銷售面積未售住宅面積3預(yù)計(jì)銷售面積綜合（二）工程進(jìn)度安排項(xiàng)目首期實(shí)施進(jìn)度安排表期數(shù)項(xiàng)目名稱時(shí)間商業(yè)一期前期準(zhǔn)備工作（戡察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等）現(xiàn)階段—2011年元月上旬正式開工建設(shè)2011年4月上旬主體建筑、園林、建筑安裝工程2011年4月上旬—2012年12月31日銷售2011年6月—2011年6月配套住宅一期前期準(zhǔn)備工作（戡察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等）現(xiàn)階段—2011年6月上旬正式開工建設(shè)2011年6月上旬主體建筑、園林、建筑安裝工程2011年6月上旬—2012年6月上旬銷售2011年10月上旬—2012年10月上旬六、項(xiàng)目的核心定位及核心策略 （一）商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的認(rèn)知與模式1 價(jià)值層面的差異 物業(yè)價(jià)值商業(yè)物業(yè)價(jià)值在于經(jīng)營, 通過經(jīng)營創(chuàng)造高于價(jià)格的價(jià)值。在重要的建筑（如大型餐飲、娛樂場所）內(nèi)均設(shè)自動(dòng)水噴灑滅火系統(tǒng)。（四）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)選型及處理樁基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并根據(jù)實(shí)際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。（三）建筑方案設(shè)計(jì)工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃?xì)狻㈦姎夥阑?、?jié)能、隔聲等各種專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)遵循有關(guān)的規(guī)劃范或規(guī)定，單體設(shè)計(jì)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。（2）綜合配套部分：空間布局：以中軸景觀帶為核心，形成中心花園、組團(tuán)綠地、院落綠化三級(jí)空間結(jié)構(gòu)。配套：嚴(yán)格CB50180—93《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》和國家有關(guān)規(guī)范要求進(jìn)行公用配套建設(shè)。目前經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的范圍內(nèi)缺少核心購物商圈，本項(xiàng)目的發(fā)展必將成為區(qū)域的商業(yè)核心（1）目前開發(fā)區(qū)內(nèi)基本上以零散的馬路商業(yè)模式為主，以滿足附近居民的日常生活為目的，缺乏有效的輻射力；（2）開發(fā)區(qū)人口及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，必然對(duì)綜合型購物消費(fèi)產(chǎn)生需求，本項(xiàng)目的建成，將成為區(qū)域的綜合購物消費(fèi)中心，城市商業(yè)的副中心，成為聯(lián)系市中心區(qū)與開發(fā)區(qū)的商業(yè)紐帶；三、項(xiàng)目地塊概況、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及建設(shè)條件（一） 地塊概況本項(xiàng)目主要由商業(yè)市場用地及綜合配套用地組成，住宅用地位于宿州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)物流園，馨云南路和人民南路之間。合理制定項(xiàng)目發(fā)展策略（1）合理制定項(xiàng)目整體開發(fā)的策略步驟，形成滾動(dòng)分期發(fā)展，實(shí)現(xiàn)資金運(yùn)用的最優(yōu)化。216。 商品房供需較為平衡，加上08年存量房供應(yīng)，基本上是商品房供需較為平衡。n 西南板塊：西南片區(qū)土地待開發(fā)量大，但是區(qū)域荒蕪項(xiàng)目較少，房價(jià)較低，但是周邊學(xué)區(qū)資源豐富。 老城區(qū)由小高層開始向高層轉(zhuǎn)變，因老城市成熟配套，商業(yè)價(jià)值高，土地稀缺性而不可改變。216。、2010年4月份宿州商品房預(yù)售，批準(zhǔn)預(yù)售住宅1426套，非住宅131套。 （四）宿州房地產(chǎn)市場供給及需求分析、近三年商品批準(zhǔn)預(yù)售情況2007年2008年2009年商品房預(yù)售面積（萬方）住宅預(yù)售面積（萬方）預(yù)售住宅套數(shù)71396867691近三年商品房銷售面積以及住宅銷售面積2009年宿州商品房成交量以及住宅成交量均呈現(xiàn)新高2009年全國房地產(chǎn)形勢大好，全國房價(jià)不斷攀升，作為安徽的一個(gè)城市宿州，房地產(chǎn)也同時(shí)呈現(xiàn)大好形勢。市場內(nèi)配備停車場，洗車場，垃圾收集站。因?yàn)槿肆髁看笊虡I(yè)集中度高租金高，大約在400元／㎡每月。而且衛(wèi)生間的裝修也非常講究，還有專人隨時(shí)清潔，保持衛(wèi)生。1樓是羽絨服賣場?？偨ㄖ娣e18萬平米，其中商業(yè)建筑面積8萬平米，住宅建筑面積10萬平米，住宅戶型91131平米，尚街規(guī)模為全宿州最大。據(jù)說在原市政府處要建一處大型商場欲打造家用電器該路南至宿州外環(huán)路北至沱河長約10公里。全長約6公里是宿州市主城主要交通主干線之一。共有2層，一樓是精品百貨。商場內(nèi)部西邊有一部走梯、一部扶梯。位于商場的西南面。因?yàn)楣芾聿簧疲魅肟诒徊糠稚碳艺紦?jù)已經(jīng)嚴(yán)重堵住人流。市場總面積40000平米商業(yè)共2層，1300間門面，1層經(jīng)營服裝，鞋子，皮包皮具，小商品，床上用品，2層電腦，家電等！招商政策免收一年管理費(fèi)（17號(hào)樓）免收一年工商費(fèi)。租金從600元一間每月到2000元不等。不過商場結(jié)構(gòu)和裝修都比教落后。（三）宿州房地產(chǎn)市場供給及需求分析名 稱
區(qū) 位面 積
業(yè) 態(tài)
租金水平備 注
金鷹購物中心卞河中路宿懷路交匯處
1600平米共2層其中二樓是女子時(shí)尚用品專場，別的不做。、人口變化年份全市戶籍人口（萬人）增加人口（萬人）常住人口（萬人）2006年5722007年5692008年5692009年566，常住人口為566萬人，%。五柳省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，以五柳龍泉湖為核心，包括閔祠、馬皇后故里、流溝寺、大芳寺等游覽區(qū)。 碭山縣歷史悠久，人文薈萃，乃秦設(shè)三十六郡之一，李白等名人墨客曾流連此地。、【旅游名勝】國家森林公園－皇藏峪風(fēng)景區(qū)國家森林公園、中國歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)區(qū)、國家4A級(jí)旅游景區(qū)、安徽省風(fēng)景名勝區(qū)、安徽省自然保護(hù)區(qū)、宿州市愛國主義教育基地。、【交通區(qū)位】宿州地處安徽的北部，交通便利，京滬線、隴海線以及在建中的京滬客運(yùn)專線（京滬高鐵）、鄭徐客運(yùn)專線（高鐵），京武客運(yùn)專線（高鐵）也穿行而過，并分別設(shè)立宿州高鐵站。、【自然資源】238。宿州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)2001年經(jīng)省政府批準(zhǔn)成立，2003年正式啟動(dòng)建設(shè)。根據(jù)精確的財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)效益也是可行，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。所以本項(xiàng)目的建設(shè)是有積極意義的。宿州作為沿線重要城市之一，由于土地成本、人力成本、資源成本、辦公成本、運(yùn)輸成本等巨大的組合優(yōu)勢，在京滬高鐵的催化下，將有可能在未來較短時(shí)間內(nèi)成為長三角產(chǎn)業(yè)輻射和轉(zhuǎn)移的主要腹地之一。宿州位于兩大經(jīng)濟(jì)圈的中點(diǎn)站，也是兩大經(jīng)濟(jì)圈之間的“經(jīng)濟(jì)洼地”。在空間范圍上，時(shí)速高達(dá)350公里的全新客運(yùn)線路2012年投入運(yùn)營后，京滬間的陸上行程將從14小時(shí)縮短為5小時(shí)。沿淮城市群是我省經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的重點(diǎn)和難點(diǎn)地區(qū)，加快沿淮城市群的發(fā)展關(guān)系到全省全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)的如期實(shí)現(xiàn)，關(guān)系到中央“中部崛起”戰(zhàn)略決策的全面落實(shí)。這是我國第一個(gè)為促進(jìn)中西部地區(qū)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移而專門制訂的戰(zhàn)略規(guī)劃，也是安徽省第一個(gè)上升到國家戰(zhàn)略層面的發(fā)展規(guī)劃，對(duì)于崛起中的安徽具有里程碑式的重要意義。2002年江蘇省政府正式批準(zhǔn)了《徐州都市圈規(guī)劃》 ，規(guī)劃的重點(diǎn)是：“培育、發(fā)展、協(xié)調(diào)” ，即：突出對(duì)產(chǎn)業(yè)、勞動(dòng)力、政策環(huán)境等發(fā)展要素的有序培育、擇優(yōu)培育和重點(diǎn)培育，加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)劃、引導(dǎo)，深化對(duì)城鎮(zhèn)布局、交通網(wǎng)絡(luò)、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施、旅游資源、生態(tài)環(huán)境等重大問題的協(xié)調(diào)。 “中部崛起”作為我國重要的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，隨著規(guī)劃的制定和逐步實(shí)施，無疑給位在其中的宿州市發(fā)展帶來了更多的機(jī)遇，有利于宿州市培育發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，加快城市轉(zhuǎn)型，加快國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展，為“搶抓機(jī)遇、乘勢而上、奮力實(shí)現(xiàn)安徽省在中部區(qū)域的崛起”創(chuàng)造條件。 宿州市的勞動(dòng)力資源豐富，已形成有一定產(chǎn)業(yè)素質(zhì)的百萬勞動(dòng)大軍。融智科技園項(xiàng)目總占地110畝總建筑面積達(dá)21萬平方米，現(xiàn)已完成近10萬平方米。項(xiàng)目經(jīng)營模式商業(yè)市場以租售相結(jié)合的經(jīng)營模式，初步方案為50%自持招租，50%出售，為能在較短時(shí)間內(nèi)培育市場成熟，我公司會(huì)將首期的商業(yè)中大部分鋪面采用租賃的方式，對(duì)規(guī)模生產(chǎn)企業(yè)帶著品牌入駐的，采取減免管理費(fèi)等優(yōu)惠方法招商，吸引更多大企業(yè)、大品牌的加盟。五于天末目 錄一、總述（一）建設(shè)項(xiàng)目概況（二）項(xiàng)目建設(shè)的必要性（三）可行性研究編制的依據(jù)（四）可行性研究報(bào)告范圍（五）可行性研究結(jié)論二、市場分析（一）宿州城市概況（二）宿州宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行（三）宿州房地產(chǎn)市場供給及需求分析（四）宿州整體房地產(chǎn)市場劃分及分析（五）宿州房地產(chǎn)市場判斷（六）項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析三、項(xiàng)目地塊概況、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及建設(shè)條件（一）地塊概況（二）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（三）建設(shè)條件四、項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（一）整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則（二）項(xiàng)目規(guī)劃思路（三）建筑方案設(shè)計(jì)（四）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)（五）消防設(shè)施設(shè)計(jì)（六）環(huán)境保護(hù)五、首期建設(shè)計(jì)劃及實(shí)施進(jìn)度安排（一）首期的建設(shè)計(jì)劃（二）工程進(jìn)度安排六、項(xiàng)目的核心定位及核心策略（一）商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的認(rèn)知與模式(二)整體開發(fā)理念(三)市場定位（四）產(chǎn)品定位：(五)客戶群定位（六）銷售策略（七）競爭策略七、投資總額估算及資金來源評(píng)估（一）項(xiàng)目總投資的估算的依據(jù)（二）項(xiàng)目首期投資成本估算原則（三）項(xiàng)目首期投資總額估算（四）首期各季度投資計(jì)劃（五）項(xiàng)目首期資金籌措八、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（一）評(píng)估依據(jù)（二）項(xiàng)目首期銷售價(jià)格推測（三）銷售面積實(shí)現(xiàn)計(jì)劃及銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃（四）項(xiàng)目首期稅收估算（五）項(xiàng)目首期財(cái)務(wù)盈利能力分析（六）清償能力分析（七）資金來源與運(yùn)用（八）項(xiàng)目首期不確定性分析九、綜合評(píng)價(jià)結(jié)論及建議（一） 綜合評(píng)價(jià)結(jié)論(二)建議一、總 述（一）建設(shè)項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：秀水服裝城1. 建設(shè)地點(diǎn)：宿州經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)物流園馨云南路東側(cè)。綜合配套區(qū)域的酒店項(xiàng)目為開發(fā)企業(yè)自持物業(yè)，委托專業(yè)管理公司經(jīng)營的模式；住宅項(xiàng)目的銷售沿用傳統(tǒng)模式，但在首期住宅項(xiàng)目的售價(jià)上將會(huì)低于周邊項(xiàng)目售價(jià)，加速資金回籠，并生成利潤投入商業(yè)項(xiàng)目中加大招商，產(chǎn)生成熟的商業(yè)氛圍影響住宅項(xiàng)目的熱銷相互影響的效應(yīng)。2008年至今，開發(fā)建設(shè)合肥蒙城路藍(lán)籌星座項(xiàng)目，,層數(shù)為30層，現(xiàn)已形成銷售。勞務(wù)輸出總量突破120萬人。 淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)一體化發(fā)展，將全面提升宿州及周邊區(qū)域的整體競爭力 淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)由蘇魯豫皖4省20 個(gè)地、市組成。規(guī)劃推動(dòng)人口、產(chǎn)業(yè)向都市圈核心、節(jié)點(diǎn)和發(fā)展軸聚集，形成1個(gè)特大城市（徐州），4個(gè)大城市（宿州、棗莊、滕州、宿遷）和一批中小城市、小城鎮(zhèn)的等級(jí)規(guī)模結(jié)構(gòu)。 皖江城市帶包括合肥、蕪湖、馬鞍山、銅陵、安慶、池州、巢湖、滁州、宣城9市59個(gè)縣（市、區(qū)） ，輻射安徽全省，對(duì)接長三角區(qū)域。因此，沿淮城市群應(yīng)搶抓機(jī)遇，乘勢而上，奮力崛起，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。京滬高鐵將與現(xiàn)有京滬鐵路實(shí)現(xiàn)客貨分流。京滬高速鐵路建成后，宿州將同時(shí)進(jìn)入長三角和環(huán)渤?！?小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈” ，為“洼地”的“隆起”創(chuàng)造了極為有利的條件。機(jī)遇再一次垂青于宿州，無論是從“促進(jìn)宿州有效迎接長三角工業(yè)輻射” 、 “提高宿州的在全國的知名度和價(jià)值認(rèn)可度”還是“優(yōu)化宿州城市發(fā)展格局”的角度，京滬高鐵對(duì)宿州的作用都是深遠(yuǎn)和不可替代的。從區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展看項(xiàng)目建設(shè)的必要性宿州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)現(xiàn)已初步形成初具規(guī)模的服裝生產(chǎn)加工產(chǎn)業(yè)基地，園區(qū)內(nèi)的知名品牌服裝就有百麗、杉杉、歐路等一線品牌的服裝生產(chǎn)機(jī)加工企業(yè)，在加上本土的服裝企業(yè)的現(xiàn)狀，建設(shè)秀水服裝城是相宜得章、一舉二得的事情，勢必形成大產(chǎn)業(yè)、大物流、大集散的中心，也是符合地方區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然性。二、市場分析（一）宿州城市概況宿州是安徽的北大門，位于黃淮平原南端，處在淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)腹地、是淮海