【正文】 業(yè)結(jié)構(gòu)方面，京滬高鐵建成之后，沿線城市經(jīng)濟(jì)聯(lián)動將加速，貨運(yùn)能力的大幅提升，宿州應(yīng)充分發(fā)揮煤炭，農(nóng)產(chǎn)品和人力資源優(yōu)勢，搶抓機(jī)遇，在滿足長三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展中對能源的需求缺口中，搶占先機(jī)。 據(jù)初步研究計(jì)算，京滬高鐵建成后可使沿線地區(qū)GDP增長率提高19%21%左右。高鐵將成為客運(yùn)專線，而京滬鐵路則會改為貨運(yùn)主線。 京滬高鐵將帶動沿途經(jīng)濟(jì)帶的崛起，宿州有機(jī)會實(shí)現(xiàn)“完美轉(zhuǎn)身” 京滬高速鐵路位于中國東部地區(qū)的華北和華東地區(qū)，兩端連接環(huán)渤海和長江三角洲兩個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域，總長度1318公里，計(jì)劃2011年年底投入運(yùn)營。 皖江城市帶（承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)）的設(shè)立進(jìn)一步帶動長三角產(chǎn)業(yè)向皖中及皖北轉(zhuǎn)移，從而推動安徽沿淮城市群發(fā)展。皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)將依托現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，繼續(xù)發(fā)揮區(qū)位和資源優(yōu)勢，在空間布局上以沿長江一線為發(fā)展軸，以合肥和蕪湖兩市為“雙核” ，以滁州和宣城兩市為“雙翼” ，構(gòu)筑“一軸雙核兩翼”產(chǎn)業(yè)分布的新格局。為此，安徽省委、省政府及時(shí)提出了“向東發(fā)展”戰(zhàn)略，充分發(fā)揮安徽作為長三角縱深腹地的區(qū)位、產(chǎn)業(yè)、科技和市場優(yōu)勢，利用好長三角的資本、市場、人才、科技資源，以更強(qiáng)地力度推進(jìn)大開放戰(zhàn)略的實(shí)施，以開放促改革、促發(fā)展，提高經(jīng)濟(jì)國際化水平。依據(jù)點(diǎn)軸開發(fā)理論，結(jié)合區(qū)域優(yōu)勢，以徐州為核心，重點(diǎn)發(fā)展隴海/徐連線，京滬/京福線兩條放射狀軸線，將其培育成為“點(diǎn)軸”結(jié)合的產(chǎn)業(yè)軸和城鎮(zhèn)帶。建議國家把淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)作為全國綜合改革及區(qū)域經(jīng)濟(jì)整體開發(fā)試點(diǎn)區(qū)，列入國家發(fā)展規(guī)劃，予以優(yōu)先扶持，確保重點(diǎn)推進(jìn)；建立跨省際區(qū)域經(jīng)濟(jì)聯(lián)絡(luò)協(xié)調(diào)機(jī)制，對淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的各類資源進(jìn)行集中整合，使其發(fā)揮出更好的效益，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速、健康、可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)與“長三角”、“珠三角”和“環(huán)渤?！比蠼?jīng)濟(jì)區(qū)域的共同繁榮?；春＝?jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)位優(yōu)勢突出，是新亞歐大陸橋的東橋頭堡，在全國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體格局中具有連南融北、承東啟西的戰(zhàn)略“棋眼”地位。區(qū)域發(fā)展機(jī)遇 “中部崛起”戰(zhàn)略為宿州帶來新的機(jī)遇 國家在統(tǒng)籌區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展過程中，于2005年正式提出了“中部崛起”發(fā)展戰(zhàn)略，目前正抓緊制定促進(jìn)中部崛起的各項(xiàng)政策與措施，這是繼東部開放、西部開發(fā)、振興東北之后的國家又一個(gè)促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大戰(zhàn)略。資源豐富、交通發(fā)達(dá)、商務(wù)成本低，營造了良好的低生產(chǎn)成本和低交易成本的發(fā)展條件，有利于主動承接經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。北距徐州觀音機(jī)場僅75 km；京滬鐵路、合(肥)徐(州)高速公路和206國道南北縱貫市區(qū)，規(guī)劃的京滬高速鐵路從市區(qū)東緣穿過；規(guī)劃的泗永高速公路從市區(qū)北部穿過；水運(yùn)經(jīng)新汴河入洪澤湖通長江，水、陸、空立體交通運(yùn)輸系統(tǒng)十分發(fā)達(dá)。隨著經(jīng)營及發(fā)展需要我公司先后與湖南三建集團(tuán)及長春建工集團(tuán)在皖投資成立安徽公司，經(jīng)過兩年多的發(fā)展，先后承攬了安徽省政府集資樓——望湖城項(xiàng)目近18萬平方的建設(shè)任務(wù)，安徽中煙蚌埠煙葉醇化庫工程11萬平方米，安徽皖北煤電醫(yī)院工程6萬平方米，中國科技大學(xué)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室工程近3萬平方米等，兩年間累計(jì)完成建設(shè)產(chǎn)值近十億元，年交納稅金數(shù)千萬元。融智工園項(xiàng)目，總建筑面積11萬平米，現(xiàn)已建設(shè)完成近8萬平米。項(xiàng)目公司概況安徽中升投資發(fā)展有限公司成立于1998年，注冊資本2000萬，公司占地總占地110畝。產(chǎn)品組合：綜合配套用地區(qū)域，產(chǎn)品包括酒店區(qū)及多高層住宅公寓區(qū)、配套商業(yè)區(qū)；商業(yè)市場用地區(qū)域,產(chǎn)品以城市綜合體為主題，其它專業(yè)商業(yè)服務(wù)區(qū)合理分布的大型Shopping Mall，包含服裝紡織品購物中心、鞋帽飾品主題商場、小商品購物街、餐飲風(fēng)情街、休閑娛樂廣場及大型配套停車場。 2. 建設(shè)單位：安徽中升投資發(fā)展有限公司3. 項(xiàng)目概況位置：本項(xiàng)目地塊位于宿州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)物流園馨云南路東側(cè)，外環(huán)一路與外環(huán)二路之間。占地面積：項(xiàng)目總占地面積約180畝，其中市場用地地塊規(guī)劃用地面積約120畝；綜合配套用地地塊規(guī)劃用地面積約60畝。商業(yè)市場規(guī)劃按照我國目前老百姓的購物習(xí)慣并結(jié)合國際商業(yè)的新型模式規(guī)劃設(shè)計(jì)，裝紡織品購物中心和鞋帽飾品主題商場采用現(xiàn)代商業(yè)賣場的封閉（結(jié)合半封閉開敞空間）的現(xiàn)代模式形成獨(dú)立的城市綜合體，綜合體建筑中配備適合購物休閑的快餐飲食、咖啡茶點(diǎn)、影視游戲的點(diǎn)、面狀服務(wù)區(qū)域；小商品購物街、餐飲風(fēng)情街采用傳統(tǒng)的開放街區(qū)形式，商業(yè)街區(qū)有收有放，輔以景觀點(diǎn)綴，打造消費(fèi)與賞景的兩重功能，餐飲風(fēng)情街以歐式風(fēng)格為主調(diào)，讓身臨其境的人們享受西歐的獨(dú)特風(fēng)情；休閑娛樂廣場為小型主題公園，以秀美的園林式建筑和適合淮河流域生長的常綠木本植物為主，主題公園內(nèi)建造一條景觀河，河邊景觀樹為香樟、烏桕、垂柳、銀杏等名貴樹種，景觀河上架設(shè)木棧橋，讓游人有身臨江南水鄉(xiāng)的意境。經(jīng)營用房【自持】80000余平方米，現(xiàn)有員工150余人，、生物工程、化工類產(chǎn)品的生產(chǎn)經(jīng)營、建筑安裝工程等。2008至今開，開發(fā)建設(shè)中升“務(wù)實(shí)開拓、追求卓越”為公司經(jīng)營宗旨，公司發(fā)展將依據(jù)這一宗旨，循序漸進(jìn)、誠信務(wù)實(shí)。宿州開發(fā)區(qū)位于宿州老城區(qū)的南部，宿蒙公路、宿懷公路、宿固路、303省道和二徐公路穿境而過，毗鄰高速鐵路客運(yùn)站，交通條件十分便捷。 宿州土地資源豐富，用地條件良好，水源充足，為城市空間拓展提供了堅(jiān)實(shí)的保證。實(shí)施“中部崛起”戰(zhàn)略，國家對中部地區(qū)的現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)，特別是糧食主產(chǎn)品區(qū)建設(shè)以及綜合交通運(yùn)輸體系和能源、重要原材料基地等建設(shè)的支持力度將進(jìn)一步加強(qiáng)，并重點(diǎn)扶持中部地區(qū)有競爭力制造業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的加快發(fā)展，積極促進(jìn)中部地區(qū)大市場的開拓以及大流通的發(fā)展。 盡管目前淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)生產(chǎn)力水平相對滯后，成為夾在京津冀和長三角兩個(gè)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)板塊的“斷裂帶”和我國東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的“經(jīng)濟(jì)低谷” ，相對而言被“邊緣化” ，但因其擁有優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件，四省分別拿出了針對邊緣區(qū)域發(fā)展的思路，特別是江蘇省決定加快東隴海產(chǎn)業(yè)帶建設(shè)、山東省提出濟(jì)寧都市圈戰(zhàn)略、安徽省提出皖北崛起戰(zhàn)略、河南省提出豫東大三角戰(zhàn)略，這些戰(zhàn)略對形成蘇北、魯南、皖北、豫東四版塊城市群將產(chǎn)生重要影響。 淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)以徐州為中心。 京滬/京福產(chǎn)業(yè)軸、城鎮(zhèn)帶縱貫徐州都市圈煤炭最豐富的“煤帶”，包括徐州、棗莊、滕州、蕭縣、宿州等，城鎮(zhèn)密集，應(yīng)憑借能源、區(qū)位、交通和原有基礎(chǔ)等優(yōu)勢，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，逐漸形成以機(jī)電儀一體化工業(yè)、煤化工、精細(xì)化工、新型建材、電子工業(yè)等附加值和技術(shù)含量高的工業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)帶。 2010年1月12日，國務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施《皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃》 。以裝備制造、原材料、輕紡、高技術(shù)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為產(chǎn)業(yè)承接發(fā)展重點(diǎn)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新升級。 沿淮城市群包括宿州、亳州、淮北、蚌埠、阜陽、淮南六個(gè)市，約占全省的28%，人口占全省的44%。設(shè)計(jì)最高運(yùn)行時(shí)速380公里，北京南——上海虹橋站全程運(yùn)行時(shí)間為3小時(shí)45分鐘。 如此一來， ， 比目前增加5000萬噸。從全國區(qū)域經(jīng)濟(jì)的角度來看， 京滬高速鐵路的建設(shè)將加快宿州與長三角、 環(huán)渤海兩大經(jīng)濟(jì)圈的融合與對接。另外長三角是一個(gè)已經(jīng)發(fā)展成熟的經(jīng)濟(jì)區(qū)，現(xiàn)在需要的是向外輻射其產(chǎn)業(yè)升級。該項(xiàng)目建成后將會吸引像家樂福、沃爾瑪、樂購這樣的外資零售企業(yè)和華聯(lián)、永輝、合家福等國內(nèi)大型零售企業(yè)的入駐。本項(xiàng)目毗鄰美麗的自然景觀蒙河與陳河，項(xiàng)目規(guī)劃大、園林景觀優(yōu)美、配套齊全，具備建設(shè)成為宿州市一流的商業(yè)人居環(huán)境樓盤的先天條件。本項(xiàng)目完成后將會新增常住人口約10000人，流動人口約30000人，人口的增長繁華了周邊的商業(yè)，不僅對區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有一定的推動作，而且還可以幫助政府解決大量的就業(yè)人口，所以說，本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。根據(jù)對宿州市商業(yè)物業(yè)市場與住宅物業(yè)市場分析預(yù)測，項(xiàng)目開發(fā)有市場銷路。宿州地處黃淮海平原南端，東、北、西部分別與江蘇淮安、徐州，山東荷澤，河南商丘等市、地接壤。、【行政區(qū)劃】宿州轄碭山、蕭縣、靈璧、泗縣、埇橋四縣一區(qū)，106個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦事處），總面積9787平方公里。靈璧縣位于安徽省東北部，北與江蘇省接壤。全區(qū)總面積2868平方公里，人口180萬。 大理石儲量4000萬立方，居全省之首，花色品種達(dá)20個(gè)以上；238。 夾溝香稻米，清香濃郁，“一家煮飯十家香，十家煮飯香滿莊”，清嘉慶年間曾作為貢米。宿州的長途客運(yùn)分為跨省、省內(nèi)、區(qū)內(nèi)幾種班線，跨省的班車線路共有85條，可到達(dá)周邊各省市和北京、上海等地。在市內(nèi)可乘坐13路公交車。北臨隴海鐵路、3311國道。 國家級生態(tài)示范縣－中國梨都碭山碭山縣位于安徽省最北端，地處蘇、魯、豫、皖四省交界處，東臨歷史名城徐州、西傍古都商丘、開封，碭山酥梨是安徽省連接歐亞大陸橋的唯一通道。省級風(fēng)景名勝區(qū)－五柳風(fēng)景名勝區(qū)、自然保護(hù)區(qū)位于安徽省宿州市埇橋區(qū)西北部夾溝鎮(zhèn)、符離鎮(zhèn)及曹村鎮(zhèn)境內(nèi)。具有深厚文化積淀以山、水兼?zhèn)錇橐劳械钠皆蜕叫投燃傩蓍e風(fēng)景旅游區(qū)。、固定資產(chǎn)投資情況2009年宿州固定資產(chǎn)投資強(qiáng)勢，投資力度之大，%，固定資產(chǎn)投資為五年最為強(qiáng)勁的一年，%。2008年爆發(fā)金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)受到影響，但是當(dāng)年人均GPD增長比是五年來最多的一年。 宿州戶籍人口居百萬人口之上，比合肥人口都多，%，城市化發(fā)展較快，人口每年不斷增加，客觀帶動了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 宿州人均生產(chǎn)總值每年發(fā)展平穩(wěn)，但是城市規(guī)模有限，2009年人均生產(chǎn)總值額9551元，沒到一萬，可以看出城市人均收入水平較低。目前人氣尚可，定位較為明確。宿州商之都1，2層3024平米，3層1512平米商業(yè)共3層其中1樓食品百貨，化妝用品，黃金鐘表，鞋皮具，2樓男裝，女裝，時(shí)尚流行服飾，3樓針織內(nèi)衣，羊毛衫，兒童玩具，床上用品租金不詳旁邊有肯德雞，面積300平米，人氣較旺。一層主要有女子時(shí)尚用品、皮鞋賣場、男女服飾專賣、運(yùn)動休閑服飾專賣、皮具用品?，F(xiàn)今少有人光顧，經(jīng)營處于癱瘓狀態(tài)。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上與武夷商城有同樣的不足。一樓售價(jià)約每平米1萬左右。付款時(shí)可以把前2年返還扣除后總房款再優(yōu)惠1萬。缺點(diǎn)是規(guī)劃上主出口只有一個(gè)和廣場內(nèi)部設(shè)計(jì)樓梯不利流通。綜合導(dǎo)致目前經(jīng)營差和銷售困難。1樓有超市2000平米。2樓有品牌服飾、羽絨服、時(shí)裝、羊毛衫、襯衫、床上用品。于2007年12月開業(yè)，開業(yè)時(shí)生意很好，現(xiàn)金有所下降，業(yè)績還沒穩(wěn)定。本商場是宿州市位置最好、規(guī)模最大的商業(yè)體。華潤蘇果淮海路北側(cè)20000平米另外廣場有6000多平米，可提供近300車位。超市門前有6000平米廣場可供近300個(gè)免費(fèi)車位。整條街東啟宿州火車站西至合徐高速。門面租金約30元每平米。租金水平約40元每平米。另外有宿州賓館、新華書店。（安徽滬豐實(shí)業(yè)）、京華國際 尚街位于東昌路西側(cè)，規(guī)劃六大區(qū)域，休閑商業(yè)區(qū)，SOHO辦公區(qū)，餐飲酒吧，文化娛樂區(qū)，城市生活區(qū)，河岸住宅區(qū)。商業(yè)整體營運(yùn)面積1100平米。3樓左側(cè)是品牌運(yùn)動鞋，右側(cè)是品牌運(yùn)動裝。優(yōu)點(diǎn)：大廈內(nèi)部裝修整潔靚麗，空間開闊。 商場的內(nèi)部設(shè)施比較完善，如衛(wèi)生間的面積足夠大，能滿足商場人流高峰時(shí)斷用廁需要。銷售人員的綜合素質(zhì)能夠高給滿足客戶的服務(wù)需求。 、皮鞋、運(yùn)動休閑為主。 、運(yùn)動休閑為主。位于宿懷路與高開路交匯，總占地面積3萬平米，市場內(nèi)共14棟商鋪，300間鋪面，可容200家經(jīng)營戶或投資者，沿街門面有1，3，5，8，13，14，均可自由分割。業(yè)態(tài)分布：小、大車系，美容裝潢用品區(qū)，快修、輪胎，潤滑油、農(nóng)機(jī)，摩配系。（814）。2009年是宿州房地產(chǎn)市場火爆一年，當(dāng)年住宅商品房成交量為10399套。、2010年1月份至4月份宿州住宅銷售價(jià)格及銷售套數(shù)分析2010年宿州房價(jià)呈現(xiàn)上漲趨勢，平均每月上漲幅度約在100元/㎡,相對于09年宿州房價(jià)在2533元/㎡來說房價(jià)有了較大上升。、宿州購買房型結(jié)構(gòu)分析（2010年1月份至4月份）在對購房需求面積段調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，90～120㎡是宿州購房者需求最為主要面積段，占到購房者的43%，其次是90平方以下的戶型占到39%，從而可以看出隨著房價(jià)不斷漲幅，宿州當(dāng)?shù)刭彿空邔A向于90平方以下的戶型將會加大。需求大于供給。 宿州房地產(chǎn)市場起步晚，受到宏觀環(huán)境影響較大，房地產(chǎn)市場形勢非常良好；216。216。 產(chǎn)品類型上，住宅產(chǎn)品占據(jù)宿州主導(dǎo)市場，寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)開始興起。n 汴南板塊：沿城市南北主軸線發(fā)展形成汴河新城區(qū)，以行政辦公、文化休閑、 商貿(mào)服務(wù)和科技信息、居住等功 能為主。（六）宿州房地產(chǎn)市場判斷、市場分析216。216。、市場預(yù)測216。 2010年市場供應(yīng)量增大，市場壓力加大2010年預(yù)估預(yù)售商品房面積約170萬方，但是隨著城市不斷發(fā)展，更多的置業(yè)者需要解決住房問題，從宿州需求住房面積來看，90～120㎡（兩房和三房主力需求面積段），宿州市場第一次置業(yè)符合市場發(fā)展規(guī)律，投資性客戶較少，市場未來需求量將會加大。（3）宿州作為安徽省北部區(qū)域性、綜合型的商貿(mào)中心、物流中心的商業(yè)功能定位，為本項(xiàng)目構(gòu)筑區(qū)域性的商業(yè)功能中心提供機(jī)遇。（4）按照宿州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)遠(yuǎn)期規(guī)劃，將人民南路定為城南區(qū)商業(yè)中心區(qū)之一。（4）打破區(qū)域的局限，拓展有效目標(biāo)客戶群體，擴(kuò)大項(xiàng)目的輻射范圍及影響力。（2）通過體育休閑與娛樂休閑的結(jié)合、居住與教育相結(jié)合的發(fā)展模式，突破傳統(tǒng)的單純商業(yè)和住宅的發(fā)展局限，成為宿州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向標(biāo)。建筑退規(guī)劃用地邊界距離：建筑退讓馨云南路路經(jīng)線多層不小于10米，高層不小于15米，退城市次干道道路紅線多層不小于8米，高層不小于10米。市政：用地范圍內(nèi)所在市政管線均須下地敷設(shè)并實(shí)行雨污分流。結(jié)合周邊環(huán)境做好沿街景觀設(shè)計(jì)和環(huán)境設(shè)計(jì)。產(chǎn)品組合：酒店、餐飲街、購物街、娛樂城、休閑配套等。建筑風(fēng)格：采用現(xiàn)代而不簡約的建筑風(fēng)格，營造良好的人居環(huán)境，全面提升宿州市的商業(yè)居住環(huán)境和生活空間。4）商業(yè)地塊人行主出入口設(shè)置在靠近馨云南路一側(cè)，并輔設(shè)多個(gè)次出入口，有利于吸引更多的人流縱向流動，提高商業(yè)價(jià)值。單體平面設(shè)計(jì)符合國家住宅與商業(yè)建筑基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。（3）立面設(shè)計(jì)立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代建筑特色，整體風(fēng)格要與周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既