【正文】 業(yè)結(jié)構(gòu)方面，京滬高鐵建成之后，沿線城市經(jīng)濟聯(lián)動將加速，貨運能力的大幅提升，宿州應(yīng)充分發(fā)揮煤炭，農(nóng)產(chǎn)品和人力資源優(yōu)勢，搶抓機遇，在滿足長三角經(jīng)濟發(fā)展中對能源的需求缺口中，搶占先機。 據(jù)初步研究計算，京滬高鐵建成后可使沿線地區(qū)GDP增長率提高19%21%左右。高鐵將成為客運專線，而京滬鐵路則會改為貨運主線。 京滬高鐵將帶動沿途經(jīng)濟帶的崛起，宿州有機會實現(xiàn)“完美轉(zhuǎn)身” 京滬高速鐵路位于中國東部地區(qū)的華北和華東地區(qū)，兩端連接環(huán)渤海和長江三角洲兩個經(jīng)濟區(qū)域，總長度1318公里，計劃2011年年底投入運營。 皖江城市帶（承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)）的設(shè)立進一步帶動長三角產(chǎn)業(yè)向皖中及皖北轉(zhuǎn)移，從而推動安徽沿淮城市群發(fā)展。皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)將依托現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，繼續(xù)發(fā)揮區(qū)位和資源優(yōu)勢，在空間布局上以沿長江一線為發(fā)展軸，以合肥和蕪湖兩市為“雙核” ，以滁州和宣城兩市為“雙翼” ，構(gòu)筑“一軸雙核兩翼”產(chǎn)業(yè)分布的新格局。為此，安徽省委、省政府及時提出了“向東發(fā)展”戰(zhàn)略，充分發(fā)揮安徽作為長三角縱深腹地的區(qū)位、產(chǎn)業(yè)、科技和市場優(yōu)勢，利用好長三角的資本、市場、人才、科技資源，以更強地力度推進大開放戰(zhàn)略的實施，以開放促改革、促發(fā)展，提高經(jīng)濟國際化水平。依據(jù)點軸開發(fā)理論，結(jié)合區(qū)域優(yōu)勢，以徐州為核心，重點發(fā)展隴海/徐連線，京滬/京福線兩條放射狀軸線，將其培育成為“點軸”結(jié)合的產(chǎn)業(yè)軸和城鎮(zhèn)帶。建議國家把淮海經(jīng)濟區(qū)作為全國綜合改革及區(qū)域經(jīng)濟整體開發(fā)試點區(qū)，列入國家發(fā)展規(guī)劃，予以優(yōu)先扶持，確保重點推進；建立跨省際區(qū)域經(jīng)濟聯(lián)絡(luò)協(xié)調(diào)機制，對淮海經(jīng)濟區(qū)的各類資源進行集中整合，使其發(fā)揮出更好的效益，促進區(qū)域經(jīng)濟快速、健康、可持續(xù)發(fā)展，實現(xiàn)與“長三角”、“珠三角”和“環(huán)渤?！比蠼?jīng)濟區(qū)域的共同繁榮?；春＝?jīng)濟區(qū)區(qū)位優(yōu)勢突出，是新亞歐大陸橋的東橋頭堡，在全國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展總體格局中具有連南融北、承東啟西的戰(zhàn)略“棋眼”地位。區(qū)域發(fā)展機遇 “中部崛起”戰(zhàn)略為宿州帶來新的機遇 國家在統(tǒng)籌區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展過程中，于2005年正式提出了“中部崛起”發(fā)展戰(zhàn)略，目前正抓緊制定促進中部崛起的各項政策與措施，這是繼東部開放、西部開發(fā)、振興東北之后的國家又一個促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的大戰(zhàn)略。資源豐富、交通發(fā)達、商務(wù)成本低，營造了良好的低生產(chǎn)成本和低交易成本的發(fā)展條件，有利于主動承接經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。北距徐州觀音機場僅75 km；京滬鐵路、合(肥)徐(州)高速公路和206國道南北縱貫市區(qū)，規(guī)劃的京滬高速鐵路從市區(qū)東緣穿過；規(guī)劃的泗永高速公路從市區(qū)北部穿過；水運經(jīng)新汴河入洪澤湖通長江，水、陸、空立體交通運輸系統(tǒng)十分發(fā)達。隨著經(jīng)營及發(fā)展需要我公司先后與湖南三建集團及長春建工集團在皖投資成立安徽公司，經(jīng)過兩年多的發(fā)展，先后承攬了安徽省政府集資樓——望湖城項目近18萬平方的建設(shè)任務(wù)，安徽中煙蚌埠煙葉醇化庫工程11萬平方米，安徽皖北煤電醫(yī)院工程6萬平方米，中國科技大學(xué)重點實驗室工程近3萬平方米等，兩年間累計完成建設(shè)產(chǎn)值近十億元，年交納稅金數(shù)千萬元。融智工園項目，總建筑面積11萬平米，現(xiàn)已建設(shè)完成近8萬平米。項目公司概況安徽中升投資發(fā)展有限公司成立于1998年，注冊資本2000萬，公司占地總占地110畝。產(chǎn)品組合：綜合配套用地區(qū)域，產(chǎn)品包括酒店區(qū)及多高層住宅公寓區(qū)、配套商業(yè)區(qū)；商業(yè)市場用地區(qū)域,產(chǎn)品以城市綜合體為主題，其它專業(yè)商業(yè)服務(wù)區(qū)合理分布的大型Shopping Mall，包含服裝紡織品購物中心、鞋帽飾品主題商場、小商品購物街、餐飲風(fēng)情街、休閑娛樂廣場及大型配套停車場。 2. 建設(shè)單位：安徽中升投資發(fā)展有限公司3. 項目概況位置：本項目地塊位于宿州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)物流園馨云南路東側(cè)，外環(huán)一路與外環(huán)二路之間。占地面積：項目總占地面積約180畝，其中市場用地地塊規(guī)劃用地面積約120畝；綜合配套用地地塊規(guī)劃用地面積約60畝。商業(yè)市場規(guī)劃按照我國目前老百姓的購物習(xí)慣并結(jié)合國際商業(yè)的新型模式規(guī)劃設(shè)計，裝紡織品購物中心和鞋帽飾品主題商場采用現(xiàn)代商業(yè)賣場的封閉（結(jié)合半封閉開敞空間）的現(xiàn)代模式形成獨立的城市綜合體，綜合體建筑中配備適合購物休閑的快餐飲食、咖啡茶點、影視游戲的點、面狀服務(wù)區(qū)域；小商品購物街、餐飲風(fēng)情街采用傳統(tǒng)的開放街區(qū)形式，商業(yè)街區(qū)有收有放，輔以景觀點綴，打造消費與賞景的兩重功能，餐飲風(fēng)情街以歐式風(fēng)格為主調(diào)，讓身臨其境的人們享受西歐的獨特風(fēng)情；休閑娛樂廣場為小型主題公園，以秀美的園林式建筑和適合淮河流域生長的常綠木本植物為主，主題公園內(nèi)建造一條景觀河，河邊景觀樹為香樟、烏桕、垂柳、銀杏等名貴樹種，景觀河上架設(shè)木棧橋，讓游人有身臨江南水鄉(xiāng)的意境。經(jīng)營用房【自持】80000余平方米，現(xiàn)有員工150余人，、生物工程、化工類產(chǎn)品的生產(chǎn)經(jīng)營、建筑安裝工程等。2008至今開，開發(fā)建設(shè)中升“務(wù)實開拓、追求卓越”為公司經(jīng)營宗旨，公司發(fā)展將依據(jù)這一宗旨，循序漸進、誠信務(wù)實。宿州開發(fā)區(qū)位于宿州老城區(qū)的南部，宿蒙公路、宿懷公路、宿固路、303省道和二徐公路穿境而過，毗鄰高速鐵路客運站，交通條件十分便捷。 宿州土地資源豐富，用地條件良好，水源充足，為城市空間拓展提供了堅實的保證。實施“中部崛起”戰(zhàn)略，國家對中部地區(qū)的現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)，特別是糧食主產(chǎn)品區(qū)建設(shè)以及綜合交通運輸體系和能源、重要原材料基地等建設(shè)的支持力度將進一步加強，并重點扶持中部地區(qū)有競爭力制造業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的加快發(fā)展，積極促進中部地區(qū)大市場的開拓以及大流通的發(fā)展。 盡管目前淮海經(jīng)濟區(qū)生產(chǎn)力水平相對滯后，成為夾在京津冀和長三角兩個發(fā)達經(jīng)濟板塊的“斷裂帶”和我國東部沿海發(fā)達地區(qū)的“經(jīng)濟低谷” ，相對而言被“邊緣化” ，但因其擁有優(yōu)越的經(jīng)濟發(fā)展條件，四省分別拿出了針對邊緣區(qū)域發(fā)展的思路，特別是江蘇省決定加快東隴海產(chǎn)業(yè)帶建設(shè)、山東省提出濟寧都市圈戰(zhàn)略、安徽省提出皖北崛起戰(zhàn)略、河南省提出豫東大三角戰(zhàn)略，這些戰(zhàn)略對形成蘇北、魯南、皖北、豫東四版塊城市群將產(chǎn)生重要影響。 淮海經(jīng)濟區(qū)以徐州為中心。 京滬/京福產(chǎn)業(yè)軸、城鎮(zhèn)帶縱貫徐州都市圈煤炭最豐富的“煤帶”，包括徐州、棗莊、滕州、蕭縣、宿州等，城鎮(zhèn)密集，應(yīng)憑借能源、區(qū)位、交通和原有基礎(chǔ)等優(yōu)勢，促進產(chǎn)業(yè)集聚，逐漸形成以機電儀一體化工業(yè)、煤化工、精細化工、新型建材、電子工業(yè)等附加值和技術(shù)含量高的工業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)帶。 2010年1月12日，國務(wù)院批準實施《皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃》 。以裝備制造、原材料、輕紡、高技術(shù)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為產(chǎn)業(yè)承接發(fā)展重點，促進產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新升級。 沿淮城市群包括宿州、亳州、淮北、蚌埠、阜陽、淮南六個市，約占全省的28%，人口占全省的44%。設(shè)計最高運行時速380公里，北京南——上海虹橋站全程運行時間為3小時45分鐘。 如此一來， ， 比目前增加5000萬噸。從全國區(qū)域經(jīng)濟的角度來看， 京滬高速鐵路的建設(shè)將加快宿州與長三角、 環(huán)渤海兩大經(jīng)濟圈的融合與對接。另外長三角是一個已經(jīng)發(fā)展成熟的經(jīng)濟區(qū)，現(xiàn)在需要的是向外輻射其產(chǎn)業(yè)升級。該項目建成后將會吸引像家樂福、沃爾瑪、樂購這樣的外資零售企業(yè)和華聯(lián)、永輝、合家福等國內(nèi)大型零售企業(yè)的入駐。本項目毗鄰美麗的自然景觀蒙河與陳河，項目規(guī)劃大、園林景觀優(yōu)美、配套齊全，具備建設(shè)成為宿州市一流的商業(yè)人居環(huán)境樓盤的先天條件。本項目完成后將會新增常住人口約10000人，流動人口約30000人，人口的增長繁華了周邊的商業(yè)，不僅對區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展具有一定的推動作，而且還可以幫助政府解決大量的就業(yè)人口，所以說，本項目的建設(shè)是必要的。根據(jù)對宿州市商業(yè)物業(yè)市場與住宅物業(yè)市場分析預(yù)測，項目開發(fā)有市場銷路。宿州地處黃淮海平原南端，東、北、西部分別與江蘇淮安、徐州，山東荷澤，河南商丘等市、地接壤。、【行政區(qū)劃】宿州轄碭山、蕭縣、靈璧、泗縣、埇橋四縣一區(qū)，106個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦事處），總面積9787平方公里。靈璧縣位于安徽省東北部，北與江蘇省接壤。全區(qū)總面積2868平方公里，人口180萬。 大理石儲量4000萬立方，居全省之首，花色品種達20個以上；238。 夾溝香稻米，清香濃郁，“一家煮飯十家香，十家煮飯香滿莊”，清嘉慶年間曾作為貢米。宿州的長途客運分為跨省、省內(nèi)、區(qū)內(nèi)幾種班線，跨省的班車線路共有85條，可到達周邊各省市和北京、上海等地。在市內(nèi)可乘坐13路公交車。北臨隴海鐵路、3311國道。 國家級生態(tài)示范縣－中國梨都碭山碭山縣位于安徽省最北端，地處蘇、魯、豫、皖四省交界處，東臨歷史名城徐州、西傍古都商丘、開封，碭山酥梨是安徽省連接歐亞大陸橋的唯一通道。省級風(fēng)景名勝區(qū)－五柳風(fēng)景名勝區(qū)、自然保護區(qū)位于安徽省宿州市埇橋區(qū)西北部夾溝鎮(zhèn)、符離鎮(zhèn)及曹村鎮(zhèn)境內(nèi)。具有深厚文化積淀以山、水兼?zhèn)錇橐劳械钠皆蜕叫投燃傩蓍e風(fēng)景旅游區(qū)。、固定資產(chǎn)投資情況2009年宿州固定資產(chǎn)投資強勢，投資力度之大，%，固定資產(chǎn)投資為五年最為強勁的一年，%。2008年爆發(fā)金融危機，經(jīng)濟受到影響，但是當年人均GPD增長比是五年來最多的一年。 宿州戶籍人口居百萬人口之上，比合肥人口都多，%，城市化發(fā)展較快，人口每年不斷增加，客觀帶動了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 宿州人均生產(chǎn)總值每年發(fā)展平穩(wěn)，但是城市規(guī)模有限，2009年人均生產(chǎn)總值額9551元，沒到一萬，可以看出城市人均收入水平較低。目前人氣尚可，定位較為明確。宿州商之都1，2層3024平米，3層1512平米商業(yè)共3層其中1樓食品百貨，化妝用品，黃金鐘表，鞋皮具，2樓男裝，女裝，時尚流行服飾，3樓針織內(nèi)衣，羊毛衫，兒童玩具，床上用品租金不詳旁邊有肯德雞，面積300平米，人氣較旺。一層主要有女子時尚用品、皮鞋賣場、男女服飾專賣、運動休閑服飾專賣、皮具用品。現(xiàn)今少有人光顧，經(jīng)營處于癱瘓狀態(tài)。在產(chǎn)品設(shè)計上與武夷商城有同樣的不足。一樓售價約每平米1萬左右。付款時可以把前2年返還扣除后總房款再優(yōu)惠1萬。缺點是規(guī)劃上主出口只有一個和廣場內(nèi)部設(shè)計樓梯不利流通。綜合導(dǎo)致目前經(jīng)營差和銷售困難。1樓有超市2000平米。2樓有品牌服飾、羽絨服、時裝、羊毛衫、襯衫、床上用品。于2007年12月開業(yè)，開業(yè)時生意很好，現(xiàn)金有所下降，業(yè)績還沒穩(wěn)定。本商場是宿州市位置最好、規(guī)模最大的商業(yè)體。華潤蘇果淮海路北側(cè)20000平米另外廣場有6000多平米，可提供近300車位。超市門前有6000平米廣場可供近300個免費車位。整條街東啟宿州火車站西至合徐高速。門面租金約30元每平米。租金水平約40元每平米。另外有宿州賓館、新華書店。（安徽滬豐實業(yè)）、京華國際 尚街位于東昌路西側(cè)，規(guī)劃六大區(qū)域，休閑商業(yè)區(qū)，SOHO辦公區(qū)，餐飲酒吧，文化娛樂區(qū)，城市生活區(qū)，河岸住宅區(qū)。商業(yè)整體營運面積1100平米。3樓左側(cè)是品牌運動鞋，右側(cè)是品牌運動裝。優(yōu)點：大廈內(nèi)部裝修整潔靚麗，空間開闊。 商場的內(nèi)部設(shè)施比較完善，如衛(wèi)生間的面積足夠大，能滿足商場人流高峰時斷用廁需要。銷售人員的綜合素質(zhì)能夠高給滿足客戶的服務(wù)需求。 、皮鞋、運動休閑為主。 、運動休閑為主。位于宿懷路與高開路交匯，總占地面積3萬平米，市場內(nèi)共14棟商鋪，300間鋪面，可容200家經(jīng)營戶或投資者，沿街門面有1，3，5，8，13，14，均可自由分割。業(yè)態(tài)分布：小、大車系，美容裝潢用品區(qū)，快修、輪胎，潤滑油、農(nóng)機，摩配系。（814）。2009年是宿州房地產(chǎn)市場火爆一年，當年住宅商品房成交量為10399套。、2010年1月份至4月份宿州住宅銷售價格及銷售套數(shù)分析2010年宿州房價呈現(xiàn)上漲趨勢，平均每月上漲幅度約在100元/㎡,相對于09年宿州房價在2533元/㎡來說房價有了較大上升。、宿州購買房型結(jié)構(gòu)分析（2010年1月份至4月份）在對購房需求面積段調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，90～120㎡是宿州購房者需求最為主要面積段，占到購房者的43%，其次是90平方以下的戶型占到39%，從而可以看出隨著房價不斷漲幅，宿州當?shù)刭彿空邔A向于90平方以下的戶型將會加大。需求大于供給。 宿州房地產(chǎn)市場起步晚，受到宏觀環(huán)境影響較大，房地產(chǎn)市場形勢非常良好；216。216。 產(chǎn)品類型上，住宅產(chǎn)品占據(jù)宿州主導(dǎo)市場，寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)開始興起。n 汴南板塊：沿城市南北主軸線發(fā)展形成汴河新城區(qū)，以行政辦公、文化休閑、 商貿(mào)服務(wù)和科技信息、居住等功 能為主。（六）宿州房地產(chǎn)市場判斷、市場分析216。216。、市場預(yù)測216。 2010年市場供應(yīng)量增大，市場壓力加大2010年預(yù)估預(yù)售商品房面積約170萬方，但是隨著城市不斷發(fā)展，更多的置業(yè)者需要解決住房問題，從宿州需求住房面積來看，90～120㎡（兩房和三房主力需求面積段），宿州市場第一次置業(yè)符合市場發(fā)展規(guī)律，投資性客戶較少，市場未來需求量將會加大。（3）宿州作為安徽省北部區(qū)域性、綜合型的商貿(mào)中心、物流中心的商業(yè)功能定位，為本項目構(gòu)筑區(qū)域性的商業(yè)功能中心提供機遇。（4）按照宿州市商業(yè)網(wǎng)點遠期規(guī)劃，將人民南路定為城南區(qū)商業(yè)中心區(qū)之一。（4）打破區(qū)域的局限，拓展有效目標客戶群體，擴大項目的輻射范圍及影響力。（2）通過體育休閑與娛樂休閑的結(jié)合、居住與教育相結(jié)合的發(fā)展模式，突破傳統(tǒng)的單純商業(yè)和住宅的發(fā)展局限，成為宿州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向標。建筑退規(guī)劃用地邊界距離：建筑退讓馨云南路路經(jīng)線多層不小于10米，高層不小于15米，退城市次干道道路紅線多層不小于8米，高層不小于10米。市政：用地范圍內(nèi)所在市政管線均須下地敷設(shè)并實行雨污分流。結(jié)合周邊環(huán)境做好沿街景觀設(shè)計和環(huán)境設(shè)計。產(chǎn)品組合：酒店、餐飲街、購物街、娛樂城、休閑配套等。建筑風(fēng)格：采用現(xiàn)代而不簡約的建筑風(fēng)格，營造良好的人居環(huán)境，全面提升宿州市的商業(yè)居住環(huán)境和生活空間。4）商業(yè)地塊人行主出入口設(shè)置在靠近馨云南路一側(cè)，并輔設(shè)多個次出入口，有利于吸引更多的人流縱向流動，提高商業(yè)價值。單體平面設(shè)計符合國家住宅與商業(yè)建筑基本標準和有關(guān)規(guī)范要求。（3）立面設(shè)計立面造型設(shè)計突出現(xiàn)代建筑特色，整體風(fēng)格要與周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既