【正文】 力成本、資源成本、辦公成本、運輸成本等巨大的組合優(yōu)勢，在京滬高鐵的催化下，將有可能在未來較短時間內成為長三角產業(yè)輻射和轉移的主要腹地之一。機遇再一次垂青于宿州，無論是從“促進宿州有效迎接長三角工業(yè)輻射” 、 “提高宿州的在全國的知名度和價值認可度”還是“優(yōu)化宿州城市發(fā)展格局”的角度，京滬高鐵對宿州的作用都是深遠和不可替代的。從城市形象看項目建設的必要性宿州缺少規(guī)模大、檔次高、功能齊全的商業(yè)中心，本項目將極力打造宿州市商業(yè)名片，建成宿州市標志性的建筑群，成為宿州市人人喜歡的集購物、餐飲、娛樂、休閑、運動于一體的一站式消費場所，從而為提高城市的整體形象作出貢獻。該項目建成后將會吸引像家樂福、沃爾瑪、樂購這樣的外資零售企業(yè)和華聯(lián)、永輝、合家福等國內大型零售企業(yè)的入駐。所以，本項目的建設是必要的。從提高宿州市整體環(huán)境看項目建設的必要性一個城市的商業(yè)氛圍、居住環(huán)境的提升離不開房地產企業(yè)的努力與協(xié)作?？v觀整個宿州市商業(yè)住宅樓盤，缺乏居住環(huán)境優(yōu)秀的，能引領人居進程的標志性樓盤。本項目毗鄰美麗的自然景觀蒙河與陳河，項目規(guī)劃大、園林景觀優(yōu)美、配套齊全，具備建設成為宿州市一流的商業(yè)人居環(huán)境樓盤的先天條件。所以本項目的建設是有積極意義的。從區(qū)域產業(yè)發(fā)展和經濟發(fā)展看項目建設的必要性宿州經濟開發(fā)區(qū)現(xiàn)已初步形成初具規(guī)模的服裝生產加工產業(yè)基地，園區(qū)內的知名品牌服裝就有百麗、杉杉、歐路等一線品牌的服裝生產機加工企業(yè)，在加上本土的服裝企業(yè)的現(xiàn)狀，建設秀水服裝城是相宜得章、一舉二得的事情，勢必形成大產業(yè)、大物流、大集散的中心，也是符合地方區(qū)域經濟發(fā)展的必然性。本項目的建設將增加地方投資近十億元，年拉動GDP增長數(shù)億元，市場培育成熟后將是地方經濟和財政新的增長點。本項目完成后將會新增常住人口約10000人，流動人口約30000人，人口的增長繁華了周邊的商業(yè)，不僅對區(qū)域的經濟發(fā)展具有一定的推動作，而且還可以幫助政府解決大量的就業(yè)人口，所以說，本項目的建設是必要的。（三）可行性研究編制的依據(jù)1.《中華人民共和國城市規(guī)劃法》（1990年）2.《中華人民共和國土地管理法》《城市規(guī)劃編制辦法》《城市規(guī)劃編制辦法實施細則》（建規(guī)【1995】333號）《開發(fā)區(qū)規(guī)劃管理辦法》6.《安徽省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》（1995－2010年）（四）可行性研究報告范圍根據(jù)項目可研和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主動要是市場分析、營銷戰(zhàn)略、建設規(guī)模及功能、工程建設方案、投資估算、資金籌措、項目經濟效益評價等。（五）可行性研究結論本項目屬于以商業(yè)為主配套功能為輔的房地產開發(fā)項目，符合國家城市商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)開發(fā)建設產業(yè)政策。自有資本金比率達到國家規(guī)定，現(xiàn)場建設條件基本具備，現(xiàn)場拆遷工作已順利進行。根據(jù)對宿州市商業(yè)物業(yè)市場與住宅物業(yè)市場分析預測，項目開發(fā)有市場銷路。根據(jù)精確的財務分析結果表明，項目在經濟效益也是可行，抗風險能力較強。二、市場分析（一）宿州城市概況宿州是安徽的北大門，位于黃淮平原南端，處在淮海經濟區(qū)腹地、是淮海經濟協(xié)作區(qū)的核心城市之一，也是安徽省距離出?？谧罱某鞘?。全市總面積9787平方公里，截止到（，其中常住人口566萬人）。宿州地處黃淮海平原南端，東、北、西部分別與江蘇淮安、徐州，山東荷澤，河南商丘等市、地接壤。 宿州市與蘇、魯、豫3省11縣接壤，北鄰江蘇徐州市和山東菏澤市，西接河南永城市，東連江蘇宿遷市，是承接東部沿海發(fā)達地區(qū)向內陸輻射的前沿，又是南北經濟文化交匯的要沖。宿州市農業(yè)初步形成畜牧、水果、蔬菜、種子四大主導產業(yè)，盛產小麥、玉米、大豆、山芋、棉花、花生、蔬菜以及蘋果、梨、桃、葡萄、湖桑等。宿州工業(yè)經濟快速增長，全市已基本形成食品、紡織、建材、能源、醫(yī)藥等五大支柱產業(yè)。、【行政區(qū)劃】宿州轄碭山、蕭縣、靈璧、泗縣、埇橋四縣一區(qū)，106個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦事處），總面積9787平方公里。宿州經濟開發(fā)區(qū)2001年經省政府批準成立，2003年正式啟動建設。碭山縣地處皖、蘇、魯、豫四省七縣交界處，全縣轄13個鎮(zhèn)，總面積1193平方公里，總人口94萬。蕭縣位于安徽省最北部，蘇、魯、豫、皖四省交界處，總面積1885平方公里，人口138萬，轄23個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。靈璧縣位于安徽省東北部，北與江蘇省接壤。轄19個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和一個省級經濟開發(fā)區(qū)，總面積2054平方公里，人口120萬。泗縣位于安徽省東北部，蘇皖兩省五縣交界地帶，全縣轄15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，1個省級經濟開發(fā)區(qū)，總面積1787平方公里，人口90萬。埇橋區(qū)位于安徽省北部，地處蘇豫皖三省交界處，是全國最大的縣級區(qū)。全區(qū)總面積2868平方公里，人口180萬。、【自然資源】238。 宿州區(qū)內水果產區(qū)從面積和產量均占到全省70%以上；238。 地下礦產資源豐富，煤儲量約為60億噸，是兩淮煤田的重要組成部分；238。 大理石儲量4000萬立方，居全省之首，花色品種達20個以上；238。 靈璧奇石為中國“四大奇石”之一；238。 碭山酥梨為果中精品，為海內外顧客所青睞；238。 符離集燒雞，色佳味美，為《中國名菜譜》中的一品名肴；238。 夾溝香稻米，清香濃郁，“一家煮飯十家香，十家煮飯香滿莊”，清嘉慶年間曾作為貢米。、【交通區(qū)位】宿州地處安徽的北部，交通便利，京滬線、隴海線以及在建中的京滬客運專線（京滬高鐵）、鄭徐客運專線（高鐵），京武客運專線（高鐵）也穿行而過，并分別設立宿州高鐵站。境內擁有多條高速公路，宿州內沒有機場，但距離觀音機場只有70公里。每天?？克拗莼疖囌镜牧熊嚧芜_到65輛之多，?？繒r間從2分鐘到13分鐘不等，在市宿州站內乘坐115路公交車都可以到達宿州火車站。宿州的長途客運分為跨省、省內、區(qū)內幾種班線，跨省的班車線路共有85條，可到達周邊各省市和北京、上海等地。其中宿州高速客運快客站是國家一級站。省內班線有62條，而區(qū)內班線有38條，每20分到30分一班。到達宿州市運輸總公司，市內區(qū)縣包括淮北?？吭谒拗萜嚃|站。在市內可乘坐13路公交車。、【旅游名勝】國家森林公園－皇藏峪風景區(qū)國家森林公園、中國歷史文化遺產保護區(qū)、國家4A級旅游景區(qū)、安徽省風景名勝區(qū)、安徽省自然保護區(qū)、宿州市愛國主義教育基地。位于皖北蕭縣東南。東靠京浦鐵路、206國道，西有連霍、合徐兩高速公路可達。北臨隴海鐵路、3311國道。北距徐州市區(qū)30公里，距徐州觀音機場60公里；南距宿州市50公里；西南距淮北市25公里。是江北罕見的暖溫帶落葉闊葉林區(qū)，亞熱帶和暖溫帶交匯地帶，為皖北地區(qū)唯一的保存最為完整的原始次生林。景區(qū)內有木本植物190多種，700多種中草藥，58種鳥類，和野兔、刺猬、蛇、獾等野生動物。 國家級生態(tài)示范縣－中國梨都碭山碭山縣位于安徽省最北端，地處蘇、魯、豫、皖四省交界處，東臨歷史名城徐州、西傍古都商丘、開封，碭山酥梨是安徽省連接歐亞大陸橋的唯一通道。 碭山縣歷史悠久，人文薈萃，乃秦設三十六郡之一，李白等名人墨客曾流連此地。是漢高祖斬蛇舉義之地，五代君王朱溫故里，近代畫壇宗師齊白石祖籍地。碭山以盛產酥梨聞名于世，素有“梨都”之稱。省級風景名勝區(qū)－五柳風景名勝區(qū)、自然保護區(qū)位于安徽省宿州市埇橋區(qū)西北部夾溝鎮(zhèn)、符離鎮(zhèn)及曹村鎮(zhèn)境內。京滬鐵路和206國道及景區(qū)西部的合徐高速公路縱貫南北。距安徽省宿州市區(qū)30公里、淮北市區(qū)20公里、江蘇徐州市區(qū)30公里。是集自然保護區(qū)與風景名勝景觀為一體。具有深厚文化積淀以山、水兼?zhèn)錇橐劳械钠皆蜕叫投燃傩蓍e風景旅游區(qū)。五柳省級風景名勝區(qū)，以五柳龍泉湖為核心，包括閔祠、馬皇后故里、流溝寺、大芳寺等游覽區(qū)?？偯娣e46平方公里。（二）宿州宏觀經濟運行、宏觀經濟發(fā)展（GDP發(fā)展）宿州宏觀經濟發(fā)展較為平穩(wěn)，呈現(xiàn)不斷上升趨勢，經濟發(fā)展后力較為強勁，%，%，%，所以宿州經濟發(fā)展強大后力在于第二產業(yè)發(fā)展，來來10年宿州第二產業(yè)和第三產業(yè)完全主導宿州經濟發(fā)展。、固定資產投資情況2009年宿州固定資產投資強勢，投資力度之大，%，固定資產投資為五年最為強勁的一年，，%。未來一段時期，宿州將以工業(yè)發(fā)展為重點，全面發(fā)展第三產業(yè)，尤其在房地產業(yè)將會偏重。、產業(yè)結構轉變（2009年）2008年三大產業(yè)結構比例為：：：，第二產業(yè)和第三產業(yè)所占比例開始增加；::，第二產業(yè)和第三產業(yè)繼續(xù)在產業(yè)結構比例加大。、人均生產總值宿州人均生產總值每年增長較為平穩(wěn)2009年宿州人均生產總值為9551元，比上年增加1058元。2008年爆發(fā)金融危機，經濟受到影響，但是當年人均GPD增長比是五年來最多的一年。、人口變化年份全市戶籍人口（萬人）增加人口（萬人）常住人口（萬人）2006年5722007年5692008年5692009年566，常住人口為566萬人，%。從圖上可以看出，宿州人口位居其他城市首列，較之于省會合肥戶籍人口之上。小結：216。 宿州戶籍人口居百萬人口之上，比合肥人口都多，%，城市化發(fā)展較快，人口每年不斷增加，客觀帶動了房地產業(yè)發(fā)展。216。 宿州近年來經濟基礎發(fā)展平穩(wěn)，未來發(fā)展后力較為強勁，固定資產投資強勢，投資力度之大。216。 宿州人均生產總值每年發(fā)展平穩(wěn)，但是城市規(guī)模有限，2009年人均生產總值額9551元，沒到一萬，可以看出城市人均收入水平較低。（三）宿州房地產市場供給及需求分析名 稱
區(qū) 位面 積
業(yè) 態(tài)
租金水平備 注
金鷹購物中心卞河中路宿懷路交匯處
1600平米共2層其中二樓是女子時尚用品專場，別的不做。一樓全部出租給散戶經營2樓經營有二種方式：一種是租金2000元每平米每年另外百分之20扣點；一樓門面租金約400元每平米每月.招商工作將要結束只有一個鋪位約70平米。面積分割不限制。目前人氣尚可，定位較為明確。缺點是檔次低與租金高的矛盾，模太小難成氣候。金茂商城卞河中路宿懷路交匯處
3060平米
商業(yè)共3層其中1樓門面經營品牌皮鞋\男裝\休閑服\運動系列2樓經餐飲\咖啡\休閑茶座；3樓足療門診
其中一樓租金約400元每平米該商城位置較好，缺點是規(guī)模小，也沒有統(tǒng)一規(guī)劃，屬于自發(fā)經營格局。沒有定位。宿州商之都1，2層3024平米，3層1512平米商業(yè)共3層其中1樓食品百貨，化妝用品，黃金鐘表，鞋皮具，2樓男裝，女裝，時尚流行服飾，3樓針織內衣，羊毛衫，兒童玩具，床上用品租金不詳旁邊有肯德雞，面積300平米，人氣較旺。不過商場結構和裝修都比教落后。據(jù)說將要被拆由家樂福投資重建一家規(guī)模更大的超級購物中心。宿州城隍廟勝利路與淮海路交匯處約60000平米，分2層。一層主要有女子時尚用品、皮鞋賣場、男女服飾專賣、運動休閑服飾專賣、皮具用品。2層正在招商經營品種限？門面空置率達到一半以上。本市場雖然營業(yè)已有10年，但一直未能成功運營。在本地市民心中也未得到認可。現(xiàn)今少有人光顧，經營處于癱瘓狀態(tài)。租金從600元一間每月到2000元不等。每間面積約40平米。招商政策是免4個月管理費。在產品設計上與武夷商城有同樣的不足。主要通道過窄而且是其動線布局不夠順暢！內部管理水平低，主要通道的路面嚴重破損也無人修理。招商力度不夠，門面空置率達到一半以上。武夷時代廣場汴河路８萬多平方米。一樓售價約每平米1萬左右。市場總面積40000平米商業(yè)共2層，1300間門面，1層經營服裝，鞋子，皮包皮具，小商品，床上用品，2層電腦，家電等！招商政策免收一年管理費（17號樓）免收一年工商費。租金是1500元2000元每間每月。銷售是1萬元每平米3年返租，第一年6％，第2年7％，第3年8％。付款時可以把前2年返還扣除后總房款再優(yōu)惠1萬。3040/平米*月目前經營狀況不佳，1樓門面有1/3空置，2樓也只有幾家餐館和電器店在營業(yè)。該項目位置較好，處于市中心地帶，附近有銀行、移動公司。外部沿街人流尚可。缺點是規(guī)劃上主出口只有一個和廣場內部設計樓梯不利流通。因為管理不善，主入口被部分商家占據(jù)已經嚴重堵住人流。第3多元化定位與產品設計的矛盾。業(yè)態(tài)劃分不清晰與招商不到位。綜合導致目前經營差和銷售困難。金茂商城商業(yè)街卞河中路宿懷路交匯處每間商鋪60平米商業(yè)門面共163家，全部2層格局；其中主過道較寬，已經全部用于做早點小吃。15002000元/間每月小吃租金因為附近早點小吃較少，而這里比較集中所以帶來不少人氣。華夏商場淮海路與卞河路交叉處約24000平米商場分3層。1樓有超市2000平米。位于商場的西南面。精品區(qū)位于商場的東面。金銀首飾、手表、鞋類、服飾、皮具。2樓有品牌服飾、羽絨服、時裝、羊毛衫、襯衫、床上用品。3樓有家電、皮鞋、電子運動系列備注：進場要求市級品牌代理，租金是以保底加扣點，但要根據(jù)所租面積定。精品賣場是華夏大酒店經過改造而成。每層面積約3200平米。于2007年12月開業(yè)，開業(yè)時生意很好，現(xiàn)金有所下降，業(yè)績還沒穩(wěn)定。商場內部西邊有一部走梯、一部扶梯。中間有3部升降電梯。東邊有2部扶梯。本商場是宿州市位置最好、規(guī)模最大的商業(yè)體。經營歷史悠久，在宿州市有較高知名度和影響力，但因為原有的商場裝修和經營品種已落后于人們的消費需求，故該商場經過幾次大的改造。但是改造之后的商場布局有點混亂。整體感觀不協(xié)調、動線設計也不夠通暢。華潤蘇果淮海路北側20000平米另外廣場有6000多平米，可提供近300車位。共有2層，一樓是精品百貨。其中有金銀首飾，化妝品，品牌服裝，品牌皮鞋皮具等。2樓是超市賣場。超市門前有6000平米廣場可供近300個免費車位。租金不祥:本超市雖不處最繁華地段，卻因為大賣場經營的生活用品齊全行成一站式購物。所以能吸引大量遠道來的消費者。而且車位充足。整條街東啟宿州火車站西至合徐高速。全長約6公里是宿州市主城主要交通主干線之一。商業(yè)店面集中于沿勝利路的火車站與淮海路之間。其中勝利路的環(huán)城湖至車站之間的門面主要與經營旅館、小百貨、小飯店為主。門面租金約30元每平米。勝利路