【正文】 力成本、資源成本、辦公成本、運(yùn)輸成本等巨大的組合優(yōu)勢(shì)，在京滬高鐵的催化下，將有可能在未來(lái)較短時(shí)間內(nèi)成為長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)輻射和轉(zhuǎn)移的主要腹地之一。機(jī)遇再一次垂青于宿州，無(wú)論是從“促進(jìn)宿州有效迎接長(zhǎng)三角工業(yè)輻射” 、 “提高宿州的在全國(guó)的知名度和價(jià)值認(rèn)可度”還是“優(yōu)化宿州城市發(fā)展格局”的角度，京滬高鐵對(duì)宿州的作用都是深遠(yuǎn)和不可替代的。從城市形象看項(xiàng)目建設(shè)的必要性宿州缺少規(guī)模大、檔次高、功能齊全的商業(yè)中心，本項(xiàng)目將極力打造宿州市商業(yè)名片，建成宿州市標(biāo)志性的建筑群，成為宿州市人人喜歡的集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)于一體的一站式消費(fèi)場(chǎng)所，從而為提高城市的整體形象作出貢獻(xiàn)。該項(xiàng)目建成后將會(huì)吸引像家樂(lè)福、沃爾瑪、樂(lè)購(gòu)這樣的外資零售企業(yè)和華聯(lián)、永輝、合家福等國(guó)內(nèi)大型零售企業(yè)的入駐。所以，本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。從提高宿州市整體環(huán)境看項(xiàng)目建設(shè)的必要性一個(gè)城市的商業(yè)氛圍、居住環(huán)境的提升離不開(kāi)房地產(chǎn)企業(yè)的努力與協(xié)作?？v觀整個(gè)宿州市商業(yè)住宅樓盤(pán)，缺乏居住環(huán)境優(yōu)秀的，能引領(lǐng)人居進(jìn)程的標(biāo)志性樓盤(pán)。本項(xiàng)目毗鄰美麗的自然景觀蒙河與陳河，項(xiàng)目規(guī)劃大、園林景觀優(yōu)美、配套齊全，具備建設(shè)成為宿州市一流的商業(yè)人居環(huán)境樓盤(pán)的先天條件。所以本項(xiàng)目的建設(shè)是有積極意義的。從區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展看項(xiàng)目建設(shè)的必要性宿州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)已初步形成初具規(guī)模的服裝生產(chǎn)加工產(chǎn)業(yè)基地，園區(qū)內(nèi)的知名品牌服裝就有百麗、杉杉、歐路等一線品牌的服裝生產(chǎn)機(jī)加工企業(yè)，在加上本土的服裝企業(yè)的現(xiàn)狀，建設(shè)秀水服裝城是相宜得章、一舉二得的事情，勢(shì)必形成大產(chǎn)業(yè)、大物流、大集散的中心，也是符合地方區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然性。本項(xiàng)目的建設(shè)將增加地方投資近十億元，年拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)數(shù)億元，市場(chǎng)培育成熟后將是地方經(jīng)濟(jì)和財(cái)政新的增長(zhǎng)點(diǎn)。本項(xiàng)目完成后將會(huì)新增常住人口約10000人，流動(dòng)人口約30000人，人口的增長(zhǎng)繁華了周邊的商業(yè)，不僅對(duì)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有一定的推動(dòng)作，而且還可以幫助政府解決大量的就業(yè)人口，所以說(shuō)，本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。（三）可行性研究編制的依據(jù)1.《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》（1990年）2.《中華人民共和國(guó)土地管理法》《城市規(guī)劃編制辦法》《城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則》（建規(guī)【1995】333號(hào)）《開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃管理辦法》6.《安徽省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》（1995－2010年）（四）可行性研究報(bào)告范圍根據(jù)項(xiàng)目可研和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主動(dòng)要是市場(chǎng)分析、營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略、建設(shè)規(guī)模及功能、工程建設(shè)方案、投資估算、資金籌措、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。（五）可行性研究結(jié)論本項(xiàng)目屬于以商業(yè)為主配套功能為輔的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城市商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策。自有資本金比率達(dá)到國(guó)家規(guī)定，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件基本具備，現(xiàn)場(chǎng)拆遷工作已順利進(jìn)行。根據(jù)對(duì)宿州市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)與住宅物業(yè)市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有市場(chǎng)銷(xiāo)路。根據(jù)精確的財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)效益也是可行，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。二、市場(chǎng)分析（一）宿州城市概況宿州是安徽的北大門(mén)，位于黃淮平原南端，處在淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)腹地、是淮海經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)的核心城市之一，也是安徽省距離出?？谧罱某鞘小Ｈ锌偯娣e9787平方公里，截止到（，其中常住人口566萬(wàn)人）。宿州地處黃淮海平原南端，東、北、西部分別與江蘇淮安、徐州，山東荷澤，河南商丘等市、地接壤。 宿州市與蘇、魯、豫3省11縣接壤，北鄰江蘇徐州市和山東菏澤市，西接河南永城市，東連江蘇宿遷市，是承接?xùn)|部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)向內(nèi)陸輻射的前沿，又是南北經(jīng)濟(jì)文化交匯的要沖。宿州市農(nóng)業(yè)初步形成畜牧、水果、蔬菜、種子四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，盛產(chǎn)小麥、玉米、大豆、山芋、棉花、花生、蔬菜以及蘋(píng)果、梨、桃、葡萄、湖桑等。宿州工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，全市已基本形成食品、紡織、建材、能源、醫(yī)藥等五大支柱產(chǎn)業(yè)。、【行政區(qū)劃】宿州轄碭山、蕭縣、靈璧、泗縣、埇橋四縣一區(qū)，106個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦事處），總面積9787平方公里。宿州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)2001年經(jīng)省政府批準(zhǔn)成立，2003年正式啟動(dòng)建設(shè)。碭山縣地處皖、蘇、魯、豫四省七縣交界處，全縣轄13個(gè)鎮(zhèn)，總面積1193平方公里，總?cè)丝?4萬(wàn)。蕭縣位于安徽省最北部，蘇、魯、豫、皖四省交界處，總面積1885平方公里，人口138萬(wàn)，轄23個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。靈璧縣位于安徽省東北部，北與江蘇省接壤。轄19個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和一個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，總面積2054平方公里，人口120萬(wàn)。泗縣位于安徽省東北部，蘇皖兩省五縣交界地帶，全縣轄15個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，總面積1787平方公里，人口90萬(wàn)。埇橋區(qū)位于安徽省北部，地處蘇豫皖三省交界處，是全國(guó)最大的縣級(jí)區(qū)。全區(qū)總面積2868平方公里，人口180萬(wàn)。、【自然資源】238。 宿州區(qū)內(nèi)水果產(chǎn)區(qū)從面積和產(chǎn)量均占到全省70%以上；238。 地下礦產(chǎn)資源豐富，煤儲(chǔ)量約為60億噸，是兩淮煤田的重要組成部分；238。 大理石儲(chǔ)量4000萬(wàn)立方，居全省之首，花色品種達(dá)20個(gè)以上；238。 靈璧奇石為中國(guó)“四大奇石”之一；238。 碭山酥梨為果中精品，為海內(nèi)外顧客所青睞；238。 符離集燒雞，色佳味美，為《中國(guó)名菜譜》中的一品名肴；238。 夾溝香稻米，清香濃郁，“一家煮飯十家香，十家煮飯香滿莊”，清嘉慶年間曾作為貢米。、【交通區(qū)位】宿州地處安徽的北部，交通便利，京滬線、隴海線以及在建中的京滬客運(yùn)專(zhuān)線（京滬高鐵）、鄭徐客運(yùn)專(zhuān)線（高鐵），京武客運(yùn)專(zhuān)線（高鐵）也穿行而過(guò)，并分別設(shè)立宿州高鐵站。境內(nèi)擁有多條高速公路，宿州內(nèi)沒(méi)有機(jī)場(chǎng)，但距離觀音機(jī)場(chǎng)只有70公里。每天?？克拗莼疖?chē)站的列車(chē)次達(dá)到65輛之多，?？繒r(shí)間從2分鐘到13分鐘不等，在市宿州站內(nèi)乘坐115路公交車(chē)都可以到達(dá)宿州火車(chē)站。宿州的長(zhǎng)途客運(yùn)分為跨省、省內(nèi)、區(qū)內(nèi)幾種班線，跨省的班車(chē)線路共有85條，可到達(dá)周邊各省市和北京、上海等地。其中宿州高速客運(yùn)快客站是國(guó)家一級(jí)站。省內(nèi)班線有62條，而區(qū)內(nèi)班線有38條，每20分到30分一班。到達(dá)宿州市運(yùn)輸總公司，市內(nèi)區(qū)縣包括淮北?？吭谒拗萜?chē)東站。在市內(nèi)可乘坐13路公交車(chē)。、【旅游名勝】國(guó)家森林公園－皇藏峪風(fēng)景區(qū)國(guó)家森林公園、中國(guó)歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)區(qū)、國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū)、安徽省風(fēng)景名勝區(qū)、安徽省自然保護(hù)區(qū)、宿州市愛(ài)國(guó)主義教育基地。位于皖北蕭縣東南。東靠京浦鐵路、206國(guó)道，西有連霍、合徐兩高速公路可達(dá)。北臨隴海鐵路、3311國(guó)道。北距徐州市區(qū)30公里，距徐州觀音機(jī)場(chǎng)60公里；南距宿州市50公里；西南距淮北市25公里。是江北罕見(jiàn)的暖溫帶落葉闊葉林區(qū)，亞熱帶和暖溫帶交匯地帶，為皖北地區(qū)唯一的保存最為完整的原始次生林。景區(qū)內(nèi)有木本植物190多種，700多種中草藥，58種鳥(niǎo)類(lèi)，和野兔、刺猬、蛇、獾等野生動(dòng)物。 國(guó)家級(jí)生態(tài)示范縣－中國(guó)梨都碭山碭山縣位于安徽省最北端，地處蘇、魯、豫、皖四省交界處，東臨歷史名城徐州、西傍古都商丘、開(kāi)封，碭山酥梨是安徽省連接歐亞大陸橋的唯一通道。 碭山縣歷史悠久，人文薈萃，乃秦設(shè)三十六郡之一，李白等名人墨客曾流連此地。是漢高祖斬蛇舉義之地，五代君王朱溫故里，近代畫(huà)壇宗師齊白石祖籍地。碭山以盛產(chǎn)酥梨聞名于世，素有“梨都”之稱(chēng)。省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)－五柳風(fēng)景名勝區(qū)、自然保護(hù)區(qū)位于安徽省宿州市埇橋區(qū)西北部夾溝鎮(zhèn)、符離鎮(zhèn)及曹村鎮(zhèn)境內(nèi)。京滬鐵路和206國(guó)道及景區(qū)西部的合徐高速公路縱貫?zāi)媳薄＞喟不帐∷拗菔袇^(qū)30公里、淮北市區(qū)20公里、江蘇徐州市區(qū)30公里。是集自然保護(hù)區(qū)與風(fēng)景名勝景觀為一體。具有深厚文化積淀以山、水兼?zhèn)錇橐劳械钠皆蜕叫投燃傩蓍e風(fēng)景旅游區(qū)。五柳省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，以五柳龍泉湖為核心，包括閔祠、馬皇后故里、流溝寺、大芳寺等游覽區(qū)。總面積46平方公里。（二）宿州宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展（GDP發(fā)展）宿州宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為平穩(wěn)，呈現(xiàn)不斷上升趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展后力較為強(qiáng)勁，%，%，%，所以宿州經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)大后力在于第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展，來(lái)來(lái)10年宿州第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)完全主導(dǎo)宿州經(jīng)濟(jì)發(fā)展。、固定資產(chǎn)投資情況2009年宿州固定資產(chǎn)投資強(qiáng)勢(shì)，投資力度之大，%，固定資產(chǎn)投資為五年最為強(qiáng)勁的一年，，%。未來(lái)一段時(shí)期，宿州將以工業(yè)發(fā)展為重點(diǎn)，全面發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，尤其在房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)偏重。、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變（2009年）2008年三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為：：：，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)所占比例開(kāi)始增加；::，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)繼續(xù)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例加大。、人均生產(chǎn)總值宿州人均生產(chǎn)總值每年增長(zhǎng)較為平穩(wěn)2009年宿州人均生產(chǎn)總值為9551元，比上年增加1058元。2008年爆發(fā)金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)受到影響，但是當(dāng)年人均GPD增長(zhǎng)比是五年來(lái)最多的一年。、人口變化年份全市戶籍人口（萬(wàn)人）增加人口（萬(wàn)人）常住人口（萬(wàn)人）2006年5722007年5692008年5692009年566，常住人口為566萬(wàn)人，%。從圖上可以看出，宿州人口位居其他城市首列，較之于省會(huì)合肥戶籍人口之上。小結(jié)：216。 宿州戶籍人口居百萬(wàn)人口之上，比合肥人口都多，%，城市化發(fā)展較快，人口每年不斷增加，客觀帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。216。 宿州近年來(lái)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)展平穩(wěn)，未來(lái)發(fā)展后力較為強(qiáng)勁，固定資產(chǎn)投資強(qiáng)勢(shì)，投資力度之大。216。 宿州人均生產(chǎn)總值每年發(fā)展平穩(wěn)，但是城市規(guī)模有限，2009年人均生產(chǎn)總值額9551元，沒(méi)到一萬(wàn)，可以看出城市人均收入水平較低。（三）宿州房地產(chǎn)市場(chǎng)供給及需求分析名 稱(chēng)
區(qū) 位面 積
業(yè) 態(tài)
租金水平備 注
金鷹購(gòu)物中心卞河中路宿懷路交匯處
1600平米共2層其中二樓是女子時(shí)尚用品專(zhuān)場(chǎng)，別的不做。一樓全部出租給散戶經(jīng)營(yíng)2樓經(jīng)營(yíng)有二種方式：一種是租金2000元每平米每年另外百分之20扣點(diǎn)；一樓門(mén)面租金約400元每平米每月.招商工作將要結(jié)束只有一個(gè)鋪位約70平米。面積分割不限制。目前人氣尚可，定位較為明確。缺點(diǎn)是檔次低與租金高的矛盾，模太小難成氣候。金茂商城卞河中路宿懷路交匯處
3060平米
商業(yè)共3層其中1樓門(mén)面經(jīng)營(yíng)品牌皮鞋\男裝\休閑服\運(yùn)動(dòng)系列2樓經(jīng)餐飲\咖啡\休閑茶座；3樓足療門(mén)診
其中一樓租金約400元每平米該商城位置較好，缺點(diǎn)是規(guī)模小，也沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)劃，屬于自發(fā)經(jīng)營(yíng)格局。沒(méi)有定位。宿州商之都1，2層3024平米，3層1512平米商業(yè)共3層其中1樓食品百貨，化妝用品，黃金鐘表，鞋皮具，2樓男裝，女裝，時(shí)尚流行服飾，3樓針織內(nèi)衣，羊毛衫，兒童玩具，床上用品租金不詳旁邊有肯德雞，面積300平米，人氣較旺。不過(guò)商場(chǎng)結(jié)構(gòu)和裝修都比教落后。據(jù)說(shuō)將要被拆由家樂(lè)福投資重建一家規(guī)模更大的超級(jí)購(gòu)物中心。宿州城隍廟勝利路與淮海路交匯處約60000平米，分2層。一層主要有女子時(shí)尚用品、皮鞋賣(mài)場(chǎng)、男女服飾專(zhuān)賣(mài)、運(yùn)動(dòng)休閑服飾專(zhuān)賣(mài)、皮具用品。2層正在招商經(jīng)營(yíng)品種限？門(mén)面空置率達(dá)到一半以上。本市場(chǎng)雖然營(yíng)業(yè)已有10年，但一直未能成功運(yùn)營(yíng)。在本地市民心中也未得到認(rèn)可?，F(xiàn)今少有人光顧，經(jīng)營(yíng)處于癱瘓狀態(tài)。租金從600元一間每月到2000元不等。每間面積約40平米。招商政策是免4個(gè)月管理費(fèi)。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上與武夷商城有同樣的不足。主要通道過(guò)窄而且是其動(dòng)線布局不夠順暢！內(nèi)部管理水平低，主要通道的路面嚴(yán)重破損也無(wú)人修理。招商力度不夠，門(mén)面空置率達(dá)到一半以上。武夷時(shí)代廣場(chǎng)汴河路８萬(wàn)多平方米。一樓售價(jià)約每平米1萬(wàn)左右。市場(chǎng)總面積40000平米商業(yè)共2層，1300間門(mén)面，1層經(jīng)營(yíng)服裝，鞋子，皮包皮具，小商品，床上用品，2層電腦，家電等！招商政策免收一年管理費(fèi)（17號(hào)樓）免收一年工商費(fèi)。租金是1500元2000元每間每月。銷(xiāo)售是1萬(wàn)元每平米3年返租，第一年6％，第2年7％，第3年8％。付款時(shí)可以把前2年返還扣除后總房款再優(yōu)惠1萬(wàn)。3040/平米*月目前經(jīng)營(yíng)狀況不佳，1樓門(mén)面有1/3空置，2樓也只有幾家餐館和電器店在營(yíng)業(yè)。該項(xiàng)目位置較好，處于市中心地帶，附近有銀行、移動(dòng)公司。外部沿街人流尚可。缺點(diǎn)是規(guī)劃上主出口只有一個(gè)和廣場(chǎng)內(nèi)部設(shè)計(jì)樓梯不利流通。因?yàn)楣芾聿簧疲魅肟诒徊糠稚碳艺紦?jù)已經(jīng)嚴(yán)重堵住人流。第3多元化定位與產(chǎn)品設(shè)計(jì)的矛盾。業(yè)態(tài)劃分不清晰與招商不到位。綜合導(dǎo)致目前經(jīng)營(yíng)差和銷(xiāo)售困難。金茂商城商業(yè)街卞河中路宿懷路交匯處每間商鋪60平米商業(yè)門(mén)面共163家，全部2層格局；其中主過(guò)道較寬，已經(jīng)全部用于做早點(diǎn)小吃。15002000元/間每月小吃租金因?yàn)楦浇琰c(diǎn)小吃較少，而這里比較集中所以帶來(lái)不少人氣。華夏商場(chǎng)淮海路與卞河路交叉處約24000平米商場(chǎng)分3層。1樓有超市2000平米。位于商場(chǎng)的西南面。精品區(qū)位于商場(chǎng)的東面。金銀首飾、手表、鞋類(lèi)、服飾、皮具。2樓有品牌服飾、羽絨服、時(shí)裝、羊毛衫、襯衫、床上用品。3樓有家電、皮鞋、電子運(yùn)動(dòng)系列備注：進(jìn)場(chǎng)要求市級(jí)品牌代理，租金是以保底加扣點(diǎn)，但要根據(jù)所租面積定。精品賣(mài)場(chǎng)是華夏大酒店經(jīng)過(guò)改造而成。每層面積約3200平米。于2007年12月開(kāi)業(yè)，開(kāi)業(yè)時(shí)生意很好，現(xiàn)金有所下降，業(yè)績(jī)還沒(méi)穩(wěn)定。商場(chǎng)內(nèi)部西邊有一部走梯、一部扶梯。中間有3部升降電梯。東邊有2部扶梯。本商場(chǎng)是宿州市位置最好、規(guī)模最大的商業(yè)體。經(jīng)營(yíng)歷史悠久，在宿州市有較高知名度和影響力，但因?yàn)樵械纳虉?chǎng)裝修和經(jīng)營(yíng)品種已落后于人們的消費(fèi)需求，故該商場(chǎng)經(jīng)過(guò)幾次大的改造。但是改造之后的商場(chǎng)布局有點(diǎn)混亂。整體感觀不協(xié)調(diào)、動(dòng)線設(shè)計(jì)也不夠通暢。華潤(rùn)蘇果淮海路北側(cè)20000平米另外廣場(chǎng)有6000多平米，可提供近300車(chē)位。共有2層，一樓是精品百貨。其中有金銀首飾，化妝品，品牌服裝，品牌皮鞋皮具等。2樓是超市賣(mài)場(chǎng)。超市門(mén)前有6000平米廣場(chǎng)可供近300個(gè)免費(fèi)車(chē)位。租金不祥:本超市雖不處最繁華地段，卻因?yàn)榇筚u(mài)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的生活用品齊全行成一站式購(gòu)物。所以能吸引大量遠(yuǎn)道來(lái)的消費(fèi)者。而且車(chē)位充足。整條街東啟宿州火車(chē)站西至合徐高速。全長(zhǎng)約6公里是宿州市主城主要交通主干線之一。商業(yè)店面集中于沿勝利路的火車(chē)站與淮海路之間。其中勝利路的環(huán)城湖至車(chē)站之間的門(mén)面主要與經(jīng)營(yíng)旅館、小百貨、小飯店為主。門(mén)面租金約30元每平米。勝利路