【正文】 斷攀升，宿州老城區(qū)因城市配套齊全、商業(yè)配套繁華、交通配套便捷，房?jī)r(jià)也居于其他區(qū)域之首。216。宿州市場(chǎng)處于低水平的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，新型的推廣手段容易發(fā)揮奇效（1）目前宿州的房地產(chǎn)推廣手段單一，市場(chǎng)亮點(diǎn)不足，本項(xiàng)目通過(guò)整合高效的營(yíng)銷推廣手段和銷售渠道，形成壓倒性的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。臨馨云南路設(shè)置多個(gè)入口，其中一個(gè)大型的主入口，使整個(gè)商業(yè)形成有機(jī)的整體。室外有消防環(huán)形車道、建筑小品與庭院綠化帶等。固體垃圾處理采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與住宅項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)效益上有著本質(zhì)區(qū)別,住宅的未來(lái)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)可使用普通會(huì)計(jì)利潤(rùn)來(lái)預(yù)算, 而商業(yè)地產(chǎn)如不使用經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)來(lái)預(yù)算, 將難以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化,并且將潛藏風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)最一般的功能是作為商品流通的基礎(chǔ)設(shè)施,承擔(dān)商品的流通展示功能, 對(duì)人而言就是滿足人們的購(gòu)物需求。作為投資而言, 回報(bào)率和回報(bào)周期才是消費(fèi)者真正關(guān)心之所在。而從經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)的商業(yè)發(fā)展需要分析，確實(shí)也存在一個(gè)區(qū)域商業(yè)核心的需求，本項(xiàng)目的建成，將成為城南區(qū)域的商業(yè)龍頭核心。該投資成本包括土地成本、前期工期費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安工程費(fèi)、行政規(guī)費(fèi)、管理費(fèi)、宣傳與銷售費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)及其它費(fèi)等。l 項(xiàng)目首期商業(yè)部分平均售價(jià)為6000元/平方米；l 項(xiàng)目首期住宅部分平均售價(jià)為3500元/平方米；l 即項(xiàng)目整體平均銷售單價(jià)為4200元/平方米。盈虧平衡表項(xiàng) 目不確定因素投資總成本（萬(wàn)元）平均銷售單價(jià)（元/平方米）銷售面積（萬(wàn)平方米）正常情況盈虧平衡點(diǎn)變化數(shù)值盈虧平衡點(diǎn)變化幅度(%)盈虧平衡點(diǎn)數(shù)值%%%稅前利潤(rùn)000由上面盈虧平衡分析可知，本項(xiàng)目的安全系數(shù)處于行業(yè)安全區(qū)間,抗風(fēng)險(xiǎn)能力極強(qiáng)，所以本案是安全的,是可行的。(以固定資產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為基數(shù))（七）資金來(lái)源與運(yùn)用 資金來(lái)源與運(yùn)用表序號(hào)項(xiàng) 目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期（單位：萬(wàn)元）201122011320114201212012220123201241資金來(lái)源(1)銷售收入(2)自有資金50004000(3)銀行借款200035001500(4)其它資金來(lái)源2資金的運(yùn)用(1)建設(shè)投資(包括利息費(fèi))(2)償還貸款(3)營(yíng)業(yè)稅及附加(4)所得稅3每年累計(jì)盈余資金12根據(jù)上表可看出，本項(xiàng)目2011年02季、2011年03季、2011年04季2012年01季、2012年02季、2012年03季累計(jì)盈余資金均大于零，故從資金平衡能力分析角度來(lái)看，該項(xiàng)目是可行的。D. 本項(xiàng)目采取滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)，資金滾動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)，用銷售資金回投于開(kāi)發(fā)之中，可以減少資金量，填充資金缺口，解決資金不足的問(wèn)題。（七）競(jìng)爭(zhēng)策略盡可能提高銷售比率，盡快回收成本，減少投資風(fēng)險(xiǎn)；善用策略、全面領(lǐng)先，快速推進(jìn)，搶占市場(chǎng)先機(jī)；建立項(xiàng)目良好的市場(chǎng)形象，塑造發(fā)展商及項(xiàng)目品牌；以全國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)的功能轉(zhuǎn)型為例證，來(lái)引導(dǎo)市場(chǎng)對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)的認(rèn)知；主動(dòng)融入城市東擴(kuò)進(jìn)程，變被動(dòng)為主動(dòng)；商業(yè)先行，以商業(yè)熱點(diǎn)帶動(dòng)住宅熱銷?？傊? 商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的千差萬(wàn)別, 必然要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行理念和心態(tài)的調(diào)整。但底商需科學(xué)合理的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)及規(guī)劃比例, 這點(diǎn)也非常重要。所以商業(yè)地產(chǎn)真正的價(jià)值并非是銷售,而是獲取長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)收益和物業(yè)升值。 大型與中小型商場(chǎng)都需要有統(tǒng)一的管理者實(shí)施有效的管理,通過(guò)管理獲取管理利益。各建筑內(nèi)還根據(jù)需要設(shè)置干式滅火器。平面設(shè)計(jì)（1）結(jié)構(gòu)形式根據(jù)使用功能，項(xiàng)目采用框架結(jié)構(gòu)形式。所有設(shè)計(jì)內(nèi)容均須滿足各有關(guān)規(guī)范及《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》及各類相關(guān)規(guī)范、規(guī)定的要求。（3）做好商業(yè)的規(guī)劃，以精確的定位和業(yè)態(tài)組合形式，在招商和銷售方面做好控制，達(dá)到短期經(jīng)濟(jì)效益與長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)效益的雙贏，提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。 商品房?jī)r(jià)格有新的突破宿州房地產(chǎn)市場(chǎng)處在發(fā)展階段，但是雖然09年全國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)大好，但是宿州房?jī)r(jià)僅比08年上漲約100元/㎡,房?jī)r(jià)真正起步于2010年初，宿州房?jī)r(jià)上升到一個(gè)新的階段。 宿州市多層售價(jià)范圍2200～3400元/㎡、小高層售價(jià)范圍2600～3900元/㎡、高層售價(jià)范圍4200～4300元/㎡、別墅售價(jià)約在6000元/㎡.216。、宿州購(gòu)房結(jié)構(gòu)分析（2010年1月份至4月份）87%為宿州市區(qū)居民購(gòu)買，30～40歲為宿州主要購(gòu)房群體，說(shuō)明宿州受到經(jīng)濟(jì)水平、人們收入水平影響較大，當(dāng)?shù)刭?gòu)房主要為剛性需求客戶，第一次置業(yè)的客戶占據(jù)多數(shù)。皖北唯一大型機(jī)配專業(yè)市場(chǎng)，輻射人口5000萬(wàn)，其中皖北人口2000萬(wàn)，市場(chǎng)內(nèi)路寬12米。 管理上，每層樓面都有專人隨時(shí)清潔打掃。位于宿州市百貨大樓南面的淮海路上，整個(gè)大廈商業(yè)部分有3層。其中勝利路的環(huán)城湖至車站之間的門面主要與經(jīng)營(yíng)旅館、小百貨、小飯店為主。東邊有2部扶梯。業(yè)態(tài)劃分不清晰與招商不到位。招商政策是免4個(gè)月管理費(fèi)。面積分割不限制。（二）宿州宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展（GDP發(fā)展）宿州宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為平穩(wěn)，呈現(xiàn)不斷上升趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展后力較為強(qiáng)勁，%，%，%，所以宿州經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)大后力在于第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展，來(lái)來(lái)10年宿州第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)完全主導(dǎo)宿州經(jīng)濟(jì)發(fā)展。東靠京浦鐵路、206國(guó)道，西有連霍、合徐兩高速公路可達(dá)。 地下礦產(chǎn)資源豐富，煤儲(chǔ)量約為60億噸，是兩淮煤田的重要組成部分；238。全市總面積9787平方公里，截止到（，其中常住人口566萬(wàn)人）。從城市形象看項(xiàng)目建設(shè)的必要性宿州缺少規(guī)模大、檔次高、功能齊全的商業(yè)中心，本項(xiàng)目將極力打造宿州市商業(yè)名片，建成宿州市標(biāo)志性的建筑群，成為宿州市人人喜歡的集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)于一體的一站式消費(fèi)場(chǎng)所，從而為提高城市的整體形象作出貢獻(xiàn)。高鐵將成為客運(yùn)專線，而京滬鐵路則會(huì)改為貨運(yùn)主線。皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)將依托現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，繼續(xù)發(fā)揮區(qū)位和資源優(yōu)勢(shì)，在空間布局上以沿長(zhǎng)江一線為發(fā)展軸，以合肥和蕪湖兩市為“雙核” ，以滁州和宣城兩市為“雙翼” ，構(gòu)筑“一軸雙核兩翼”產(chǎn)業(yè)分布的新格局。淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，是新亞歐大陸橋的東橋頭堡，在全國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體格局中具有連南融北、承東啟西的戰(zhàn)略“棋眼”地位。隨著經(jīng)營(yíng)及發(fā)展需要我公司先后與湖南三建集團(tuán)及長(zhǎng)春建工集團(tuán)在皖投資成立安徽公司，經(jīng)過(guò)兩年多的發(fā)展，先后承攬了安徽省政府集資樓——望湖城項(xiàng)目近18萬(wàn)平方的建設(shè)任務(wù)，安徽中煙蚌埠煙葉醇化庫(kù)工程11萬(wàn)平方米，安徽皖北煤電醫(yī)院工程6萬(wàn)平方米，中國(guó)科技大學(xué)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室工程近3萬(wàn)平方米等，兩年間累計(jì)完成建設(shè)產(chǎn)值近十億元，年交納稅金數(shù)千萬(wàn)元。 2. 建設(shè)單位：安徽中升投資發(fā)展有限公司3. 項(xiàng)目概況位置：本項(xiàng)目地塊位于宿州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)物流園馨云南路東側(cè)，外環(huán)一路與外環(huán)二路之間。2008至今開(kāi)，開(kāi)發(fā)建設(shè)中升實(shí)施“中部崛起”戰(zhàn)略，國(guó)家對(duì)中部地區(qū)的現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)，特別是糧食主產(chǎn)品區(qū)建設(shè)以及綜合交通運(yùn)輸體系和能源、重要原材料基地等建設(shè)的支持力度將進(jìn)一步加強(qiáng)，并重點(diǎn)扶持中部地區(qū)有競(jìng)爭(zhēng)力制造業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的加快發(fā)展，積極促進(jìn)中部地區(qū)大市場(chǎng)的開(kāi)拓以及大流通的發(fā)展。 2010年1月12日，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施《皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃》 。另外長(zhǎng)三角是一個(gè)已經(jīng)發(fā)展成熟的經(jīng)濟(jì)區(qū)，現(xiàn)在需要的是向外輻射其產(chǎn)業(yè)升級(jí)。根據(jù)對(duì)宿州市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)與住宅物業(yè)市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有市場(chǎng)銷路。全區(qū)總面積2868平方公里，人口180萬(wàn)。在市內(nèi)可乘坐13路公交車。具有深厚文化積淀以山、水兼?zhèn)錇橐劳械钠皆蜕叫投燃傩蓍e風(fēng)景旅游區(qū)。 宿州人均生產(chǎn)總值每年發(fā)展平穩(wěn)，但是城市規(guī)模有限，2009年人均生產(chǎn)總值額9551元，沒(méi)到一萬(wàn)，可以看出城市人均收入水平較低?，F(xiàn)今少有人光顧，經(jīng)營(yíng)處于癱瘓狀態(tài)。缺點(diǎn)是規(guī)劃上主出口只有一個(gè)和廣場(chǎng)內(nèi)部設(shè)計(jì)樓梯不利流通。于2007年12月開(kāi)業(yè)，開(kāi)業(yè)時(shí)生意很好，現(xiàn)金有所下降，業(yè)績(jī)還沒(méi)穩(wěn)定。整條街東啟宿州火車站西至合徐高速。（安徽滬豐實(shí)業(yè)）、京華國(guó)際 尚街位于東昌路西側(cè)，規(guī)劃六大區(qū)域，休閑商業(yè)區(qū)，SOHO辦公區(qū)，餐飲酒吧，文化娛樂(lè)區(qū)，城市生活區(qū)，河岸住宅區(qū)。 商場(chǎng)的內(nèi)部設(shè)施比較完善，如衛(wèi)生間的面積足夠大，能滿足商場(chǎng)人流高峰時(shí)斷用廁需要。位于宿懷路與高開(kāi)路交匯，總占地面積3萬(wàn)平米，市場(chǎng)內(nèi)共14棟商鋪，300間鋪面，可容200家經(jīng)營(yíng)戶或投資者，沿街門面有1，3，5，8，13，14，均可自由分割。、2010年1月份至4月份宿州住宅銷售價(jià)格及銷售套數(shù)分析2010年宿州房?jī)r(jià)呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，平均每月上漲幅度約在100元/㎡,相對(duì)于09年宿州房?jī)r(jià)在2533元/㎡來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)有了較大上升。216。216。（4）按照宿州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)遠(yuǎn)期規(guī)劃，將人民南路定為城南區(qū)商業(yè)中心區(qū)之一。市政：用地范圍內(nèi)所在市政管線均須下地敷設(shè)并實(shí)行雨污分流。4）商業(yè)地塊人行主出入口設(shè)置在靠近馨云南路一側(cè)，并輔設(shè)多個(gè)次出入口，有利于吸引更多的人流縱向流動(dòng)，提高商業(yè)價(jià)值。消防水源可以由市政水供給，在場(chǎng)區(qū)內(nèi)設(shè)置環(huán)狀消防給水管網(wǎng)。開(kāi)發(fā)者是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商, 通過(guò)項(xiàng)目獲得利益。所以,商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的消費(fèi)環(huán)節(jié)不一樣, 不能用住宅的思維模式來(lái)解決商業(yè)地產(chǎn)的問(wèn)題。“有主力店的地方,就有無(wú)窮的商業(yè)機(jī)會(huì)”,以招入主力店作為吸引其它商家的手段。 消費(fèi)者關(guān)心的問(wèn)題住宅消費(fèi)者關(guān)心的幾個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)排序是: 價(jià)格、地段、戶型、品質(zhì)、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、服務(wù)、配套。n 中檔消費(fèi)群體的涵蓋范圍，包括中青年階層、具有高消費(fèi)能力的家庭。（五）項(xiàng)目首期資金籌措A. 。（六）清償能力分析申請(qǐng)抵押貸款10000萬(wàn)元，其中2011年貸款，約定從第2011年起兩年內(nèi)償還，即2013年還清,其還貸資金來(lái)源主要為可利用預(yù)售收入。l 當(dāng)單價(jià)上升了5%時(shí)，,%，%。銷售收入分期按比例預(yù)測(cè)表銷售計(jì)劃各年度收款情況（單位：萬(wàn)元）年份銷售比例銷售面積(平方米2)20113201142012120122201232011315%900043202011430%1800086402012125%1500072002012220%1200057602012310%60002880合計(jì)備注(,)，綜合銷售單價(jià)4800元/方米為基數(shù)計(jì)算。首期平均建設(shè)成本：總成本/總建筑面積=。最佳性價(jià)比：以推動(dòng)宿州人居進(jìn)程的綜合素質(zhì)拉升住宅的心理價(jià)位，再用低于消費(fèi)者心理價(jià)位的起價(jià)徹底摧毀消費(fèi)者的心理防線，形成宿州市的熱銷明星樓盤。住宅地產(chǎn)純投資在目前的經(jīng)濟(jì)水平下相對(duì)消費(fèi)群不多,但有快速增長(zhǎng)的趨勢(shì), 他們關(guān)心的是該區(qū)域長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展以及今后出租的前景問(wèn)題。 規(guī)劃設(shè)計(jì)要求住宅主要是基于一般性使用功能的需要, 考慮住戶對(duì)于戶型、層高、 朝向、景觀、外立面、使用率、小區(qū)的園林和道路規(guī)劃及配套等要求。而住宅相對(duì)來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較小, 因住宅消費(fèi)群體較廣,住宅業(yè)態(tài)既具有居住功能, 也具有投資功能, 其雙重作用為銷售提供了更廣闊的購(gòu)買群體。商業(yè)項(xiàng)目必須要系統(tǒng)考慮項(xiàng)目商業(yè)定位、 招商、 經(jīng)營(yíng),才能實(shí)現(xiàn)高水平商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā), 達(dá)到預(yù)期贏利目標(biāo)。本項(xiàng)目的基礎(chǔ)形式主要采用獨(dú)立樁基。整個(gè)住宅分成多個(gè)組團(tuán)區(qū)，其中以多層住宅組團(tuán)為主，局部配以點(diǎn)式分布的小高層、高層。項(xiàng)目總占地面積180畝，其中商業(yè)市場(chǎng)地塊規(guī)劃用地面積120畝；綜合配套地塊規(guī)劃用地面積60畝。 購(gòu)買者為本地客源本地客群（包括在外地打工的宿州人群）是宿州房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力購(gòu)買客群，而周邊的縣市及外地客群所占比例較小，且多集中在汴河區(qū)購(gòu)房；擁有中高收入的社會(huì)中上階層是現(xiàn)階段的主力目標(biāo)客群；（七）項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析宿州整體市場(chǎng)環(huán)境向好（1）宿州城市框架的不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)處于跨越式發(fā)展的階段，市場(chǎng)處于供需兩旺的格局。n 東關(guān)區(qū)板塊：城市改造區(qū)域，環(huán)境較差，房?jī)r(jià)較低，樓盤項(xiàng)目少。 2010年1月份至4月份住宅商品房銷售3116套，而預(yù)售套數(shù)5095套，從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，銷售量較低，需要較長(zhǎng)的時(shí)間消化。 、皮鞋、運(yùn)動(dòng)休閑為主。目前經(jīng)營(yíng)情況較好。是主城南北主要交通主干線之一也是宿州商業(yè)積聚中心地帶。其中有金銀首飾，化妝品，品牌服裝，品牌皮鞋皮具等。精品區(qū)位于商場(chǎng)的東面。租金是1500元2000元每間每月。據(jù)說(shuō)將要被拆由家樂(lè)福投資重建一家規(guī)模更大的超級(jí)購(gòu)物中心。從圖上可以看出，宿州人口位居其他城市首列，較之于省會(huì)合肥戶籍人口之上。是漢高祖斬蛇舉義之地，五代君王朱溫故里，近代畫壇宗師齊白石祖籍地。境內(nèi)擁有多條高速公路，宿州內(nèi)沒(méi)有機(jī)場(chǎng)，但距離觀音機(jī)場(chǎng)只有70公里。碭山縣地處皖、蘇、魯、豫四省七縣交界處，全縣轄13個(gè)鎮(zhèn)，總面積1193平方公里，總?cè)丝?4萬(wàn)。從區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展看項(xiàng)目建設(shè)的必要性宿州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)已初步形成初具規(guī)模的服裝生產(chǎn)加工產(chǎn)業(yè)基地，園區(qū)內(nèi)的知名品牌服裝就有百麗、杉杉、歐路等一線品牌的服裝生產(chǎn)機(jī)加工企業(yè)，在加上本土的服裝企業(yè)的現(xiàn)狀，建設(shè)秀水服裝城是相宜得章、一舉二得的事情，勢(shì)必形成大產(chǎn)業(yè)、大物流、大集散的中心，也是符合地方區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然性。京滬高速鐵路建成后，宿州將同時(shí)進(jìn)入長(zhǎng)三角和環(huán)渤?！?小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈” ，為“洼地”的“隆起”創(chuàng)造了極為有利的條件。因此，沿淮城市群應(yīng)搶抓機(jī)遇，乘勢(shì)而上，奮力崛起，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。規(guī)劃推動(dòng)人口、產(chǎn)業(yè)向都市圈核心、節(jié)點(diǎn)和發(fā)展軸聚集，形成1個(gè)特大城市（徐州），4個(gè)大城市（宿州、棗莊、滕州、宿遷）