【正文】 敏感性分析表（單價）全部投資基準(zhǔn)方案單位售價變動10%5%5%10%單位售價（元/平方米）銷售收入(萬元)稅后凈利潤(萬元)稅后投資凈利潤率%%%%%稅后投資利潤率升降幅度%%+%+%
。l 當(dāng)單價上升了5%時，,%，%。敏感性分析（1）單價因素敏感性分析l 當(dāng)單價下降了10%時，,%，%。 3) ，%,%仍能保本。（八）項(xiàng)目首期不確定性分析盈虧平衡分析1) ，%,%仍能保本。項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債率處于行業(yè)安全區(qū)間，%,%,2013年負(fù)債率為0%。（六）清償能力分析申請抵押貸款10000萬元，其中2011年貸款，約定從第2011年起兩年內(nèi)償還，即2013年還清,其還貸資金來源主要為可利用預(yù)售收入。C. 投資回收期為24個月。 項(xiàng)目首期稅收估算表序號稅（費(fèi)）名稱計(jì)算基數(shù)稅（費(fèi)）率稅（費(fèi)）金額(萬元)1營業(yè)稅營業(yè)收入5%2城建稅營業(yè)稅7%3教育費(fèi)附加營業(yè)稅3%4水利基金營業(yè)收入‰5印花稅預(yù)收收入‰6地方教育附加營業(yè)稅1%7土地增值稅(預(yù)征法)營業(yè)收入%；2%小計(jì)%8企業(yè)所得稅25%總計(jì)（五）項(xiàng)目首期財(cái)務(wù)盈利能力分析A. 。銷售收入分期按比例預(yù)測表銷售計(jì)劃各年度收款情況（單位：萬元）年份銷售比例銷售面積(平方米2)20113201142012120122201232011315%900043202011430%1800086402012125%1500072002012220%1200057602012310%60002880合計(jì)備注(,)，綜合銷售單價4800元/方米為基數(shù)計(jì)算。說明:平均銷售單價=商業(yè)單價商業(yè)面積比例+住宅單價住宅面積比例=6000+3600。（二）項(xiàng)目首期銷售價格推測運(yùn)用市場比較法進(jìn)行銷售價格預(yù)測，其主要是根據(jù)項(xiàng)目的處位置、周圍環(huán)境條件、項(xiàng)目的品質(zhì)與周邊競爭樓盤進(jìn)行綜合比較，結(jié)合房地產(chǎn)市場未來23年的價格趨勢進(jìn)行推測。E. 本項(xiàng)目首期建設(shè)周期為1年,經(jīng)營周期為1年。C. 投資不足部分分別從銀行貸款7000萬元和由預(yù)售收入解決。（五）項(xiàng)目首期資金籌措A. 。D. （）,占總投資額25%。整個項(xiàng)目首期在2012年6月上旬前竣工。首期平均建設(shè)成本：總成本/總建筑面積=。（詳見下表）項(xiàng)目首期投資成本構(gòu)成 項(xiàng)目首期投資成本費(fèi)用估算匯總表序號項(xiàng) 目成本總額（萬元）可售面積成本總額（萬元）可售面積單位成本(元/ m2)1土地費(fèi)用(一期90畝)1802前期費(fèi)用140（1）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)80（2）規(guī)劃、設(shè)計(jì)30(3)勘察、監(jiān)理、審圖、標(biāo)底編制等303小區(qū)配套費(fèi)360（1）景觀、綠化費(fèi)100（2）水、電、氣、有線電視、網(wǎng)絡(luò)等2604建安工程費(fèi)2000（1）建筑工程1500（2）設(shè)備安裝工程300（3）公用配套建筑2005直接費(fèi)合計(jì)26806財(cái)務(wù)費(fèi)用1007管理費(fèi)用508銷售推廣費(fèi)用809基本預(yù)備費(fèi)70投資成本總計(jì)2980說明:。（三）項(xiàng)目首期投資總額估算。七、投資總額估算及資金來源評估（一）項(xiàng)目總投資的估算的依據(jù)1. 《項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》；2. 南京中林美業(yè)地產(chǎn)推廣機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效益分析報(bào)告；3. 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度與實(shí)際投資使用情況。（六）銷售策略1. 強(qiáng)化區(qū)域價值，聚集人氣，以高性價比提升市場競爭力；整合各類資源不斷制造銷售高潮、銷售高峰期；各銷售階段內(nèi)實(shí)現(xiàn)快速銷售，實(shí)現(xiàn)“短、平、快”；實(shí)價“低開平走高收”，營造物超所值的市場效應(yīng)。n 中檔消費(fèi)群體的涵蓋范圍，包括中青年階層、具有高消費(fèi)能力的家庭。代表歐美先進(jìn)居住文化的低密度、高舒適度的西式小鎮(zhèn)從此走進(jìn)了宿州人的生活，極大推動了宿州人的人居進(jìn)程。n 情景式休閑娛樂街區(qū)：建筑一種開放的空間，能夠讓消費(fèi)群享受到的是一種無拘無束的體驗(yàn)式消費(fèi)的模式，結(jié)合了休閑、娛樂等多元化的形態(tài)，形成項(xiàng)目不可復(fù)制的核心競爭力。最佳性價比：以推動宿州人居進(jìn)程的綜合素質(zhì)拉升住宅的心理價位，再用低于消費(fèi)者心理價位的起價徹底摧毀消費(fèi)者的心理防線，形成宿州市的熱銷明星樓盤。n 最具特色、一站式Shopping Mall休閑產(chǎn)業(yè)街區(qū)本項(xiàng)目以秀水服裝城為龍頭，以餐飲、休閑娛樂為配套核心，首創(chuàng)泛宿州地區(qū)情景式、體驗(yàn)式的街區(qū)，提供購物、餐飲、休閑娛樂、康體運(yùn)動等一系列消費(fèi)、娛樂功能，構(gòu)筑一站式的情景式休閑消費(fèi)街區(qū)，必然超越宿州目前單一的消費(fèi)模式，成為宿州商業(yè)市場的領(lǐng)袖。(三)市場定位商業(yè)部分市場定位城南區(qū)商業(yè)、服務(wù)業(yè)核心泛宿州地區(qū)最具特色的一站式Shopping Mall休閑產(chǎn)業(yè)街區(qū)n 城南區(qū)商業(yè)核心從目前經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r來看，尚未出現(xiàn)成熟的商業(yè)項(xiàng)目，市場存在空白。在機(jī)遇和挑戰(zhàn)中朝更理性、專業(yè)、合理、繁榮的方向發(fā)展, 在贏得巨大財(cái)富的同時為活躍商業(yè)、 繁榮經(jīng)濟(jì)作出貢獻(xiàn)。因商業(yè)地產(chǎn)必須有足夠的人氣才能支撐, 所以一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能否取得成功, 很大程度上是由地段等先天因素決定的。 消費(fèi)者關(guān)心的問題住宅消費(fèi)者關(guān)心的幾個關(guān)鍵指標(biāo)排序是: 價格、地段、戶型、品質(zhì)、開發(fā)商實(shí)力、服務(wù)、配套。 投資客戶則更注重該地段的發(fā)展前景和投資回報(bào)的周期。首先是將商鋪出售或出租出去,推廣的目標(biāo)也分兩類: 用于自己經(jīng)營的業(yè)主和用于投資的業(yè)主。住宅地產(chǎn)純投資在目前的經(jīng)濟(jì)水平下相對消費(fèi)群不多,但有快速增長的趨勢, 他們關(guān)心的是該區(qū)域長遠(yuǎn)發(fā)展以及今后出租的前景問題。 推廣對象—目標(biāo)客戶住宅房地產(chǎn)面對的消費(fèi)群體主要分兩種: 用于自住的購房者和用于投資的購房者。商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上更多的是一種投資的概念。3 營銷層面的差異 營銷主題消費(fèi)者在購買任何一種商品的時候, 購買的實(shí)際上都是一種夢想,這種夢想在某一個方面滿足了他們的需求, 所以愿意付出貨幣等值或不等值交換。而住宅一般不存在招商問題, 帶底商的住宅, 具體銷售依住宅定位而定, 是以招品牌連鎖店為主, 或是一般經(jīng)營戶,但一般前者居多, 以品牌店來帶動住宅銷售, 提升住宅價值。“有主力店的地方,就有無窮的商業(yè)機(jī)會”,以招入主力店作為吸引其它商家的手段。 招商與經(jīng)營招商是商業(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)的關(guān)鍵所在。規(guī)劃設(shè)計(jì)決定商業(yè)項(xiàng)目的存亡。 規(guī)劃設(shè)計(jì)要求住宅主要是基于一般性使用功能的需要, 考慮住戶對于戶型、層高、 朝向、景觀、外立面、使用率、小區(qū)的園林和道路規(guī)劃及配套等要求。同時商業(yè)地產(chǎn)還可以承載其他功能, 例如餐飲功能、娛樂功能、商務(wù)功能等, 因商業(yè)地產(chǎn)的功能要求靈活多變,故對其操控相對復(fù)雜。而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的從嚴(yán)格意義上說不僅是產(chǎn)品, 更是資本, 它通過經(jīng)營能不斷衍生出新的價值, 增值空間很大,但風(fēng)險(xiǎn)更大。2 開發(fā)層面的差異 產(chǎn)品功能屬性住宅地產(chǎn)開發(fā)的住宅是終端消費(fèi)品, 主要功能是用來滿足消費(fèi)者的居住要求。銷售只能獲取短期資金回籠或解決開發(fā)商后續(xù)開發(fā)資金問題, 而經(jīng)營收益和物業(yè)升值是商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)最主要形式。所以,商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的消費(fèi)環(huán)節(jié)不一樣, 不能用住宅的思維模式來解決商業(yè)地產(chǎn)的問題。開發(fā)商賣住宅時, 來的都是客,有鈔票就行。而商業(yè)地產(chǎn)在銷售過后, 是不能直接進(jìn)行消費(fèi)的,這時的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在某種程度上是不具備使用價值的,它還要進(jìn)行招商、裝修、進(jìn)貨和經(jīng)營。而住宅相對來說開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較小, 因住宅消費(fèi)群體較廣,住宅業(yè)態(tài)既具有居住功能, 也具有投資功能, 其雙重作用為銷售提供了更廣闊的購買群體。 市場風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)商在看好商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)利潤的同時,也存在著市場風(fēng)險(xiǎn)。因此,為平衡不同主體利益,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不僅要考慮地段, 更要考慮市場定位、業(yè)態(tài)組合、功能布局、管理模式、銷售策略、投資回報(bào)等因素。住宅僅通過發(fā)展商和購買者兩環(huán)節(jié)就可構(gòu)成單一價值鏈,商業(yè)地產(chǎn)價值鏈上除了開發(fā)商, 還包括消費(fèi)者、 經(jīng)營者和投資者, 每個參與者都有自己利益出發(fā)點(diǎn), 存在許多矛盾,發(fā)展商要求鋪位劃分要好賣而經(jīng)營者要求好用, 投資者要求高回報(bào)而經(jīng)營者要求先培育市場, 及商鋪?zhàn)馀c售的矛盾等。 經(jīng)營者是進(jìn)入這個商業(yè)里從事商品經(jīng)營者, 通過經(jīng)營獲取經(jīng)營效益。開發(fā)者是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商, 通過項(xiàng)目獲得利益。商業(yè)地產(chǎn)利益參與者復(fù)雜, 其價值鏈?zhǔn)峭顿Y者—開發(fā)商—營運(yùn)商—經(jīng)營者— 終端消費(fèi)者。其關(guān)鍵是準(zhǔn)確產(chǎn)品定位及目標(biāo)消費(fèi)群體定位, 最后通過銷售實(shí)現(xiàn)開發(fā)價值。商業(yè)項(xiàng)目必須要系統(tǒng)考慮項(xiàng)目商業(yè)定位、 招商、 經(jīng)營,才能實(shí)現(xiàn)高水平商業(yè)物業(yè)開發(fā), 達(dá)到預(yù)期贏利目標(biāo)。噪聲處理設(shè)備選型應(yīng)盡量選用噪聲較低的，必要時對有關(guān)功能分區(qū)有建筑上做隔聲處理，達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。（六）環(huán)境保護(hù)公共及生活用水處理公共污水、商業(yè)排污及住宅排污經(jīng)化糞池處理排入城市污水管道。除一般照明外，設(shè)置自帶電源的應(yīng)急照明、出口指示、走道疏散指示以及利用現(xiàn)代科技的冷光疏散指示標(biāo)志。每棟建筑室內(nèi)外均設(shè)消火拴。消防水源可以由市政水供給，在場區(qū)內(nèi)設(shè)置環(huán)狀消防給水管網(wǎng)。對于商業(yè)物業(yè)，根據(jù)規(guī)范要求設(shè)置多個對外直接疏散出口，疏散出口間距離均符合建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范要求。防震工程按7度設(shè)防。本項(xiàng)目的基礎(chǔ)形式主要采用獨(dú)立樁基。（3）立面設(shè)計(jì)立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代建筑特色，整體風(fēng)格要與周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。物業(yè)管理處、會所、配電室等建筑物均建于地上。單體平面設(shè)計(jì)符合國家住宅與商業(yè)建筑基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。建筑方案總體構(gòu)思項(xiàng)目設(shè)計(jì)緊緊把握“以人為本”這一開發(fā)理念，創(chuàng)造符合時代精神面貌的現(xiàn)代建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宅小區(qū)；項(xiàng)目的建筑風(fēng)格和形式不受傳統(tǒng)風(fēng)格的影響或限制，擬采用輕松明快的“現(xiàn)代豐富而不簡約”的建筑風(fēng)格，體現(xiàn)建筑的時代氣息和21世紀(jì)新的居住理念。4）商業(yè)地塊人行主出入口設(shè)置在靠近馨云南路一側(cè)，并輔設(shè)多個次出入口，有利于吸引更多的人流縱向流動，提高商業(yè)價值。交通組織1）項(xiàng)目在有效組織商業(yè)功能區(qū)的基礎(chǔ)上，交通系統(tǒng)與城市交通系統(tǒng)密切融合；2）交通系統(tǒng)以“有節(jié)制的人車分流”為指導(dǎo)思想，分成小區(qū)級和組團(tuán)級兩個級別，小區(qū)級車行系統(tǒng)以城市支路為依托，滿足居民便捷、順暢的出行需求，組團(tuán)之間形成完整連續(xù)的綠化系統(tǒng)。建筑風(fēng)格：采用現(xiàn)代而不簡約的建筑風(fēng)格，營造良好的人居環(huán)境，全面提升宿州市的商業(yè)居住環(huán)境和生活空間。整個住宅分成多個組團(tuán)區(qū)，其中以多層住宅組團(tuán)為主，局部配以點(diǎn)式分布的小高層、高層。產(chǎn)品組合：酒店、餐飲街、購物街、娛樂城、休閑配套等。（二）項(xiàng)目規(guī)劃思路產(chǎn)品規(guī)劃布局（1）商業(yè)市場部分：空間布局：沿街商業(yè)呈“點(diǎn)、線、面”布局，商鋪之間通過多個小廣場緊密聯(lián)系在一起，通過實(shí)體空間的收放變化，形成強(qiáng)烈的空間感。結(jié)合周邊環(huán)境做好沿街景觀設(shè)計(jì)和環(huán)境設(shè)計(jì)。其中居委會用房不少于400平方米，物業(yè)管理用房不少于500平方米。市政：用地范圍內(nèi)所在市政管線均須下地敷設(shè)并實(shí)行雨污分流。建筑間距：南北正面不小于1：。建筑退規(guī)劃用地邊界距離：建筑退讓馨云南路路經(jīng)線多層不小于10米，高層不小于15米，退城市次干道道路紅線多層不小于8米，高層不小于10米。項(xiàng)目總占地面積180畝，其中商業(yè)市場地塊規(guī)劃用地面積120畝；綜合配套地塊規(guī)劃用地面積60畝。（2）通過體育休閑與娛樂休閑的結(jié)合、居住與教育相結(jié)合的發(fā)展模式，突破傳統(tǒng)的單純商業(yè)和住宅的發(fā)展局限，成為宿州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向標(biāo)。（6）完善自身的生活服務(wù)配套，以優(yōu)越的性價比吸引客戶。（4）打破區(qū)域的局限，拓展有效目標(biāo)客戶群體，擴(kuò)大項(xiàng)目的輻射范圍及影響力。（2）綜合考慮項(xiàng)目影響因素，在開發(fā)量與開發(fā)利潤之間找到平衡，是項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。（4）按照宿州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)遠(yuǎn)期規(guī)劃，將人民南路定為城南區(qū)商業(yè)中心區(qū)之一。（2）眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的進(jìn)駐，表明區(qū)域板塊具有發(fā)展?jié)摿?，通過區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的共同炒作，實(shí)現(xiàn)區(qū)域的共贏。（3）宿州作為安徽省北部區(qū)域性、綜合型的商貿(mào)中心、物流中心的商業(yè)功能定位，為本項(xiàng)目構(gòu)筑區(qū)域性的商業(yè)功能中心提供機(jī)遇。 購買者為本地客源本地客群（包括在外地打工的宿州人群）是宿州房地產(chǎn)市場的主力購買客群，而周邊的縣市及外地客群所占比例較小，且多集中在汴河區(qū)購房；擁有中高收入的社會中上階層是現(xiàn)階段的主力目標(biāo)客群；（七）項(xiàng)目機(jī)會分析宿州整體市場環(huán)境向好（1）宿州城市框架的不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)處于跨越式發(fā)展的階段，市場處于供需兩旺的格局。 2010年市場供應(yīng)量增大，市場壓力加大2010年預(yù)估預(yù)售商品房面積約170萬方，但是隨著城市不斷發(fā)展，更多的置業(yè)者需要解決住房問題，從宿州需求住房面積來看，90～120㎡（兩房和三房主力需求面積段），宿州市場第一次置業(yè)符合市場發(fā)展規(guī)律，投資性客戶較少，市場未來需求量將會加大。隨著城市化進(jìn)程不斷加大，遠(yuǎn)期（2020年），達(dá)到市區(qū)人口73萬，新一輪的置業(yè)潮流會加大。、市場預(yù)測216。216。216。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)首先將著重于工業(yè)發(fā)展，目前食品、紡織、建材、能源、醫(yī)藥等已經(jīng)形成宿州五大支柱產(chǎn)業(yè)。（六）宿州房地產(chǎn)市場判