宣城某房地產(chǎn)項(xiàng)目簡(jiǎn)明計(jì)劃書(編輯修改稿)
2025-08-30 11:41 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 足，唯一在建樓盤就是**樓盤，銷售均價(jià)在1600元/平米左右。離市區(qū)較遠(yuǎn)，配套設(shè)施也不完善，大型居住社區(qū)尚未形成，因此剛處于起步階段。三．土地現(xiàn)狀分析由于宣城市前任領(lǐng)導(dǎo)在土地問(wèn)題上栽了跟頭，后任領(lǐng)導(dǎo)在思想上趨于保守，導(dǎo)致近年來(lái)宣城的土地供應(yīng)嚴(yán)重不足，自2002年末到2004年末政府僅提供130畝土地用于住宅開發(fā)，今年上半年也只有90畝地掛牌入市，且都是些十幾畝到三四十畝的小地塊，現(xiàn)在宣城房產(chǎn)市場(chǎng)上還沒(méi)有一百畝以上的在建或待建項(xiàng)目的，可見宣城的房產(chǎn)開發(fā)水平還處于相對(duì)滯后的情況。針對(duì)這種情況，現(xiàn)任領(lǐng)導(dǎo)班子也認(rèn)識(shí)到這個(gè)問(wèn)題，正在采取措施，加大土地供應(yīng)量，加快房產(chǎn)開發(fā)的步伐?！跣碌耐恋嘏庹摺馁u，預(yù)示著宣城的土地市場(chǎng)開始進(jìn)入市場(chǎng)化階段?！醭鞘懈脑煲?guī)劃提供大量土地進(jìn)入市場(chǎng)——新城區(qū)建設(shè)、城內(nèi)企業(yè)的外遷、老城地區(qū)棚戶拆遷，提供大量可開發(fā)土地?！跣欠康禺a(chǎn)市場(chǎng)各區(qū)域發(fā)展不平衡，西北片過(guò)熱，而城南相對(duì)較遲緩，因此，政府有意識(shí)地利用調(diào)整級(jí)差地租的手段，控制不同區(qū)域的土地供應(yīng)，從而達(dá)到有效地疏散城市人口和平衡各片之間開發(fā)水平的目的。加強(qiáng)對(duì)土地資產(chǎn)的集中統(tǒng)一管理，嚴(yán)控供地計(jì)劃指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。 通過(guò)宏觀調(diào)控，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的區(qū)域平衡 。 三位聯(lián)動(dòng)，有力推動(dòng)城市舊城區(qū)改造的進(jìn)程 以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)為先導(dǎo)，促進(jìn)多產(chǎn)業(yè)并進(jìn) 規(guī)劃引導(dǎo)，成片配套，通過(guò)市場(chǎng)配置經(jīng)濟(jì)杠桿作用，提高土地利用率 信貸 : 政策調(diào)整引導(dǎo)理智消費(fèi)四、房產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀分析住宅供應(yīng)量l 2004年住宅開發(fā)總量超過(guò)66萬(wàn)平方米，安居房比例不高l 2005年6月止商品住宅供應(yīng)總量約為30萬(wàn)平方米l 市區(qū)住宅銷售競(jìng)爭(zhēng)不是很激烈l 住宅產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)水平和營(yíng)銷策略比較落后說(shuō)明：從宣城的房產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀來(lái)看，無(wú)論是開發(fā)規(guī)模，還是開發(fā)理念，還大都停留在很低的水平上，這就給今后的房產(chǎn)開發(fā)留下了很大的空間，相對(duì)利潤(rùn)是比較可觀的，可操作性是很強(qiáng)的，這是一個(gè)不可多得的發(fā)展機(jī)遇。當(dāng)前市場(chǎng)住宅產(chǎn)品位置分布l 市場(chǎng)明星樓盤集中在市中心偏西北將來(lái)的政務(wù)新區(qū)附近（陽(yáng)光、思佳、陶然、盛宇等）。l 住宅集中供應(yīng)的區(qū)域在昭亭北路一帶。l 市區(qū)住宅集中供應(yīng)位置有“開元”和“九州”兩個(gè)集中區(qū)域（開元、府山、宛溪、麗景）。當(dāng)前市場(chǎng)住宅產(chǎn)品價(jià)格分布l 市中心多層住宅一般起價(jià)在2600元左右，高于3000元的不多l(xiāng) 高層住宅起價(jià)一般在2700元左右，均價(jià)接近3200元l 昭亭北路附近多層住宅起價(jià)一般超過(guò)2000元，最高可達(dá)2600元當(dāng)前市場(chǎng)住宅產(chǎn)品單體設(shè)計(jì)分析l 商業(yè)中心區(qū)的高層住宅裙樓面積較大，但位置較好l 主臥室?guī)ш?yáng)臺(tái)或凸窗，沒(méi)有工作陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)較多l(xiāng) 有落地窗或弧型窗，但數(shù)量不多l(xiāng) 窗戶多以塑鋼窗配白色玻璃，彩色鋁金已出現(xiàn)，以綠色為主l 立面開始注重色彩搭配，但沒(méi)有特點(diǎn)，還比較陳舊l 外墻磚使用普遍型的較多 當(dāng)前市場(chǎng)住宅產(chǎn)品總體規(guī)劃分析l 總體規(guī)劃較好的小區(qū)多在近郊昭亭北路一帶，多層住宅因規(guī)模限制，總體規(guī)劃出色的很少。 當(dāng)前市場(chǎng)住宅產(chǎn)品戶型分析l 錯(cuò)層、躍式、復(fù)式結(jié)構(gòu)住宅太多l(xiāng) %，平均127平方米，%，平均82平方米，一房單位不足5%l 兩房戶型中以兩廳結(jié)構(gòu)最多，占46%，一廳結(jié)構(gòu)約占44%l 三房單位以兩廳兩衛(wèi)占絕大多數(shù)，平均133平方米，為三房總數(shù)的60%以上，三房?jī)蓮d一衛(wèi)平均129平方米，為三房總數(shù)的15%，三房一廳一衛(wèi)約為11%說(shuō)明：當(dāng)前宣城市場(chǎng)上二房、三房面積過(guò)大，造成總價(jià)過(guò)高，限制購(gòu)買客戶群。當(dāng)前市場(chǎng)住宅產(chǎn)品環(huán)境分析l 大都樓盤環(huán)境較差l 環(huán)境營(yíng)造中有盲目模仿、硬景觀太多、脫離居民要求、無(wú)主題、與建筑本體脫節(jié)、成本過(guò)高的現(xiàn)象，給將來(lái)物業(yè)管理造成很多難題 當(dāng)前市場(chǎng)住宅產(chǎn)品配套分析l 少部分小區(qū)配套是可以的l 方便性智能化設(shè)施不多說(shuō)明：A、根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有個(gè)別小區(qū)已將智能化設(shè)施的采用提到議事日程上，但由于大部分樓盤現(xiàn)均為預(yù)訂期，居民并無(wú)實(shí)際體會(huì)。B、智能化設(shè)施配套過(guò)于超前，脫離實(shí)際需要。當(dāng)前市場(chǎng)住宅產(chǎn)品的建筑風(fēng)格l 宣城市場(chǎng)上的樓盤建筑風(fēng)格均大同小異，只有個(gè)別的建筑風(fēng)格還算可以l 部份樓盤已開啟了重視建筑風(fēng)格的先河l 單體建筑外觀的銷售影響力日益重要 第三部分 市場(chǎng)調(diào)查一、市場(chǎng)調(diào)查調(diào)查目的（1）、通過(guò)客觀深入的市場(chǎng)調(diào)查和科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕y(tǒng)計(jì)分析，充分了解宣城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需空間和價(jià)格趨勢(shì)，確定目標(biāo)客戶群及其對(duì)產(chǎn)品和價(jià)格的取向，對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)有規(guī)劃提出建設(shè)性建議，合理規(guī)劃項(xiàng)目地塊，明確項(xiàng)目定位，較準(zhǔn)確的發(fā)揮地塊環(huán)境特質(zhì)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，開發(fā)出為市場(chǎng)所接受的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資效益回報(bào)
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