【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的改良。 七、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研分析 （一）市場(chǎng)調(diào)研目的 本次市場(chǎng)調(diào)研的目的是針對(duì)項(xiàng)目的綜合定位，而側(cè)重于識(shí)別相關(guān)樓盤的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，對(duì)本案的產(chǎn)品進(jìn)行策略性分析。 1，通過(guò)代表性樓盤了解 XX 市場(chǎng)的總體特征。 2，通過(guò)暢銷樓盤反映出被市場(chǎng)接受的有效的產(chǎn)品特性、區(qū)域價(jià)格、區(qū)域客戶群體和相關(guān)戶型面積配比指標(biāo)的信息采集，而提供真實(shí)、可靠、具有借鑒性的有效數(shù)據(jù)分析依據(jù)，以此界定不同市場(chǎng)層次的特征，從而為“金谷 盛世康城項(xiàng)目”制定整合營(yíng)銷企劃方案提供可靠的評(píng)估和決策基準(zhǔn)。 3，通過(guò)相關(guān)樓盤反映出該區(qū)位客戶 群的需求特征。 4，通過(guò)調(diào)研，對(duì)比自身項(xiàng)目與其它項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)劣勢(shì)，借鑒可取之處、提高自身產(chǎn)品品質(zhì)。 （二）市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容 精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨(dú)家原創(chuàng) 19 / 123 本次調(diào)研在參考了康城周邊項(xiàng)目的數(shù)據(jù)分析，依據(jù)本案的市場(chǎng)定位，有針對(duì)性地選取了下列有代表性的項(xiàng)目： 項(xiàng)目名稱位 置規(guī)格 (平方米 )概況及特色價(jià)格 (元 /平方米 )戶型 (平方米 ) 興鴻名城市府路與黃河交匯 萬(wàn)建筑錯(cuò)落有致，景觀配套2200 左右 95152 國(guó)泰廣場(chǎng)市中心霸王舉鼎廣場(chǎng)西北面酒店辦公 萬(wàn)，商場(chǎng)，商業(yè)街 萬(wàn)，住宅 萬(wàn)，共計(jì) 16 萬(wàn)交通便利，綜合性樓盤，設(shè)施齊全 ，市場(chǎng)定位為商圈單身公寓均價(jià) 2450 高層均價(jià) 268088149 江山城市廣場(chǎng)馬陵路市府東路之間靠近京杭運(yùn)河 萬(wàn)商業(yè)綜合性，法國(guó)何裴德設(shè)計(jì)，交通便利 2400左右 97157 東城水岸市府東路黃運(yùn)路之間，靠近京杭運(yùn)河 10 萬(wàn)三面環(huán)繞公園，緊鄰市府東路商業(yè)圈，交通便利，香港 BBH 策劃推廣 2230起 (多層 )83139 香港城幸福路和市府路交匯商業(yè) 4 萬(wàn)，住宅 10 萬(wàn)，共計(jì) 14萬(wàn) CBD 核心區(qū)，新老城區(qū)交匯，住宅和圍合式商鋪組成，項(xiàng)目周遍設(shè)施齊全 2600左右 96137 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 ●與名都 水景相 比 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 品牌 區(qū)位差 精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨(dú)家原創(chuàng) 20 / 123 物業(yè)管理 資金實(shí)力弱 社區(qū)成熟度 入市早、被人研究 環(huán)境綠化 開(kāi)發(fā)量大 生活品質(zhì) 配套設(shè)施 引湖、引出進(jìn)城 堅(jiān)持走低價(jià)策略 價(jià)格下降的空間較大 上市量大 對(duì)生活品質(zhì)需求提高 隨時(shí)間轉(zhuǎn)移，社區(qū) 城市人口倍增計(jì)劃 將日漸規(guī)模，日漸成熟 ●與聚福園相比 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 品牌 價(jià)格高 物業(yè)管理 資金實(shí)力弱 社區(qū)成熟度 環(huán)境綠化 生活品質(zhì) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨(dú)家原創(chuàng) 21 / 123 引湖、引出進(jìn)城 堅(jiān)持低價(jià)策略 價(jià)格下降的空間較大 隨時(shí)間推移，社 對(duì)生活品質(zhì)需求提高 區(qū)將日漸規(guī)模，日漸成熟 機(jī)會(huì) 威脅 XX 市全市整體樓盤分析 XX 市區(qū)由京杭大運(yùn)河和古黃河兩條自然分割成城東、城中、城西三個(gè)區(qū)域，運(yùn) 河以東為城東片：即宿豫區(qū)，兩河之間為XX 老城城中片，古黃河以西為城西片，即新區(qū)。 城東片由于區(qū)位上在宿豫，市區(qū)居民對(duì)其認(rèn)同感較低，房屋售價(jià)在三個(gè)片區(qū)中最低。但隨著運(yùn)河“五橋”的相繼建成通車，宿豫區(qū)進(jìn)市區(qū)的途徑將更加便利。同時(shí)宿豫新區(qū)的建設(shè)工作也在推進(jìn)，該區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量迅速攀升。代表性樓盤為江山國(guó)際花園與中通名仕嘉園。 江山國(guó)際花園 概況： 16 萬(wàn)平方米，建筑以多層為主，配以底層商業(yè)，與一部分別墅，其中住宅占 ，酒店與約 2萬(wàn)平方。 價(jià)格： 16001800元 /平方米，躍層 12001300元 /平 方米（面積 200 多平方米） 地理位置：宿豫新區(qū) 開(kāi)發(fā)商： XX 新城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨(dú)家原創(chuàng) 22 / 123 建設(shè)設(shè)計(jì)：浙江工業(yè)大學(xué)建設(shè)設(shè)計(jì)研究院 江蘇都市建設(shè)設(shè)計(jì)有限公司 宣傳重點(diǎn)：高檔生活 開(kāi)盤時(shí)間： 2021年 8月 錦華名園 概況： 30 萬(wàn)平方米，建筑以多層為主，配以底層商業(yè)、小高層公寓，建筑錯(cuò)落有致； 容積率： 樓間距： 1： 綠化率： % 價(jià)格： 16001800元 /平方米，躍層 12001300元 /平方米（面積 200 多平方米） 地理位置：位于 XX 城東。京杭大運(yùn)河以東珠江路和長(zhǎng)江路之間。 開(kāi)發(fā)商：錦華房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（浙江杭州灣投資集團(tuán)公司子公司） 建筑設(shè)計(jì)：上海同濟(jì)大學(xué)規(guī)劃建設(shè)設(shè)計(jì)研究院 宣傳重點(diǎn)：景觀配套 銷售情況：僅剩躍層，其余銷售結(jié)束。 開(kāi)盤時(shí)間： 2021年初 城中片：即老城區(qū)， XX 本地人對(duì)該片區(qū)認(rèn)同感最高，由于周邊商業(yè)、銀行、學(xué)校、醫(yī)院、服務(wù)等設(shè)施配套齊全，成為購(gòu)精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨(dú)家原創(chuàng) 23 / 123 房的首先區(qū)域，首價(jià)在三個(gè)片區(qū)中最高，目前總上市樓盤中商業(yè)項(xiàng)目占很大比重，城中片區(qū)代表性樓盤為時(shí)代廣場(chǎng)與金港國(guó)際廣場(chǎng)。 時(shí)代廣場(chǎng) 概況：總建面積 35000 平方米，建筑以商業(yè)為主，配以住宅及辦公。 價(jià)格：商業(yè)：一層 1600026000 元 /平方米，二層 800010000元 /平方米，三層 36004600元 /平方米；住宅 18002021 元/平方米 地理位置：幸福中路 開(kāi)發(fā)商： XX 萬(wàn)興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑設(shè)計(jì)：江蘇建設(shè)科學(xué)研究院 宣傳重點(diǎn)： XX 黃金地段 開(kāi)盤時(shí)間： 2021年 7月 發(fā)展現(xiàn)狀：已開(kāi)業(yè) 興鴻名城 概況：建筑是小高層，配以底層商業(yè)，建筑錯(cuò)落有致； 價(jià)格： 2500元左右 /平方米 地理位置：市府路與黃河路交匯 開(kāi)發(fā)商： XX 市興鴻房地產(chǎn)有限公司 宣傳重點(diǎn)：景觀配套 開(kāi)盤時(shí)間： 2021年 5月 精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨(dú)家原創(chuàng) 24 / 123 浩源國(guó)際購(gòu)物中心 概況：總建面積 5萬(wàn)多平方，商 業(yè) SHOPPING MALL 概況： 30 萬(wàn)平方米，建筑以多層為主，配以底層商業(yè)、小高層公寓，建筑錯(cuò)落有致； 主力套型： 2070平方 可售套數(shù)： 1000戶 價(jià)格： 8500 元 /平方米， 5000元 /平方米， 3000 元 /平方米， 地理位置：幸福中路 257 號(hào) 開(kāi)發(fā)商： XX 浩源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 宣傳重點(diǎn)：黃金地理位置 銷售情況： 3 月份達(dá)到 55% 開(kāi)盤時(shí)間： 2021年 8月 金鼎名座（上海城） 概況：小高層建筑，地層兩層商鋪 價(jià)格： 2200元 /平方米 地理位置：中山路與黃河路交界 開(kāi)發(fā)商：南通鼎典置業(yè)有限公司 XX 分公司 宣傳重點(diǎn)：位置，高檔 開(kāi)盤日期： 2021年上半年 鳳凰城（東大街） 概況：多層建筑，地層兩層商鋪 精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨(dú)家原創(chuàng) 25 / 123 地理位置：東大街與黃河路交界 宣傳重點(diǎn)：位置，高檔 開(kāi)盤日期： 2021年上半年 現(xiàn)狀：住宅基本正常入住，商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況一般，招商不到位 城西片：即新城區(qū)，是目前 XX 市房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)，市民對(duì)新城區(qū)基本認(rèn)同，以住宅項(xiàng)目為主，市場(chǎng)價(jià)格較低。代表性樓盤為富麗萊嘉苑與天星花園。 客戶對(duì)周邊沿線產(chǎn)品的認(rèn)知度排列： 地理位置 戶型面積 價(jià)格 戶型的居住使用功能 社區(qū)規(guī)模和園藝 區(qū)內(nèi)軟硬件配套設(shè) 施 物業(yè)管理 區(qū)外大環(huán)境 證照是否齊全 九、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 地段優(yōu)勢(shì) —— 歡迎獨(dú)具慧眼的您 大環(huán)境成熟 —— 城區(qū)住宅流向聚集區(qū) 綠樹(shù)掩映 —— 國(guó)土廣場(chǎng)毗鄰，享受森林浴，自在觀大千 建筑風(fēng)格 —— 后現(xiàn)代主張，品味藝術(shù)與生活 精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨(dú)家原創(chuàng) 26 / 123 戶型設(shè)計(jì) —— 創(chuàng)新時(shí)尚，實(shí)用，曼妙精致兼容 裝修菜單式 —— XX 首個(gè)，戶戶樣板，完美生活體現(xiàn) 園林設(shè)計(jì) —— 健康安全、生態(tài)環(huán)保 物業(yè)管理 —— 優(yōu)秀物業(yè)團(tuán)隊(duì)，提升生活服務(wù) 十、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 與同質(zhì)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng) 本案的產(chǎn)品是一種創(chuàng)新，但能否經(jīng)得起市場(chǎng)的嚴(yán)峻考驗(yàn)，能否被消費(fèi)所認(rèn)可，仍是我們所顧慮和擔(dān)心的。市場(chǎng)千變?nèi)f化，但有現(xiàn)律可尋，只有我們?cè)诓粩嗟孛迨袌?chǎng)的脈搏，及時(shí)調(diào)整銷售策略，相信會(huì)出現(xiàn)銷售的奇跡。 工程進(jìn)度的快慢 本案的產(chǎn)品要與工期抗?fàn)?，滯后的工期將?huì)面臨滯后的產(chǎn)品滯銷，給銷售帶來(lái)了極大的負(fù)面影響。如果工程跟的上，嚴(yán)格按照建設(shè)計(jì)劃進(jìn)行，讓消費(fèi)者看到項(xiàng)目的成長(zhǎng)過(guò)程，會(huì)極大增強(qiáng)消費(fèi)者的信心保障，這一點(diǎn)也是當(dāng)前的重工之重。 從理性的角度出發(fā)，在看到 XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)總休大發(fā)展的前景之下，這個(gè)市場(chǎng)同時(shí)也存在著諸多的矛盾， XX 老城區(qū)、新區(qū)、宿豫新區(qū)三大板塊的市場(chǎng)飽和度日益 趨近，商品房空置率不斷增大， XX 本地房地產(chǎn)的發(fā)展增速明顯高于 GOP 及居民收入的增速，這就隱含了經(jīng)濟(jì)泡沫于其中，加上國(guó)家關(guān)于房貸按揭利率的上調(diào)，對(duì)房產(chǎn)投資的適度政策加壓等市場(chǎng)政策影響，實(shí)際上對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講都是一種考驗(yàn)。所以，把握機(jī)遇，精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨(dú)家原創(chuàng) 27 / 123 認(rèn)清形勢(shì)，才可以在大環(huán)境中立足。 第三部分 營(yíng) 銷 定 位 篇 一、企劃推廣的核心概念 公司始終堅(jiān)持“質(zhì)量第一，用戶至上”的原則，把“創(chuàng)金谷信譽(yù)，樹(shù)金谷品牌！盡心竭力為業(yè)主提供放心房、稱心房！”作為金谷公司不變的宗旨和不懈的追求。 如今， XX 市金谷房地產(chǎn)有限公司正憑借其科學(xué)規(guī)范的內(nèi) 部管理，優(yōu)秀獨(dú)特的企業(yè)文化，精干高效的人才隊(duì)伍，通過(guò)“住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化 +企業(yè)管理現(xiàn)代化 +資本運(yùn)營(yíng)現(xiàn)代化”的新世紀(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，采取以住宅業(yè)為主的主業(yè)精深化、前后向關(guān)聯(lián)化的產(chǎn)業(yè)定位策略，沿著住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的道路不斷前近。 地產(chǎn)項(xiàng)目制勝的關(guān)鍵是品質(zhì)和創(chuàng)新，在市場(chǎng)同質(zhì)化的今天，品質(zhì)不是制勝關(guān)鍵，創(chuàng)新也不僅是產(chǎn)品的創(chuàng)新，而是升化為一種觀念的創(chuàng)新。 我們推銷產(chǎn)品，靠的是品質(zhì)，更要靠的是思想和文化。 我們贖賣的是思想和文化，是對(duì)生活的理解和感悟，是對(duì)生活的熱愛(ài)和對(duì)生活的憧憬。 我們要?jiǎng)?chuàng)造需求，引導(dǎo)市場(chǎng)，而不是迎合市場(chǎng)；未來(lái)的 市場(chǎng)推廣，是用觀念和賣點(diǎn)與消費(fèi)者溝通。 基于本項(xiàng)目，我們要體現(xiàn)產(chǎn)品自身的品質(zhì)、檔次、品味，需要更豐富的內(nèi)容支撐。產(chǎn)品綜合力，將是宣傳的強(qiáng)勢(shì)所在，精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨(dú)家原創(chuàng) 28 / 123 優(yōu)越的性能價(jià)格比將是獲勝的法寶。 二、品牌意識(shí)的導(dǎo)入 品牌就是商品差異，就是個(gè)性。品牌標(biāo)志著商品的特殊身份，將自身與其它同類商品區(qū)別開(kāi)來(lái)。每一個(gè)品牌，都