【文章內(nèi)容簡介】 的改良。 七、區(qū)域市場調(diào)研分析 （一）市場調(diào)研目的 本次市場調(diào)研的目的是針對項目的綜合定位，而側(cè)重于識別相關(guān)樓盤的經(jīng)濟技術(shù)指標，對本案的產(chǎn)品進行策略性分析。 1，通過代表性樓盤了解 XX 市場的總體特征。 2，通過暢銷樓盤反映出被市場接受的有效的產(chǎn)品特性、區(qū)域價格、區(qū)域客戶群體和相關(guān)戶型面積配比指標的信息采集，而提供真實、可靠、具有借鑒性的有效數(shù)據(jù)分析依據(jù)，以此界定不同市場層次的特征，從而為“金谷 盛世康城項目”制定整合營銷企劃方案提供可靠的評估和決策基準。 3，通過相關(guān)樓盤反映出該區(qū)位客戶 群的需求特征。 4，通過調(diào)研，對比自身項目與其它項目競爭的優(yōu)劣勢，借鑒可取之處、提高自身產(chǎn)品品質(zhì)。 （二）市場調(diào)研內(nèi)容 精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨家原創(chuàng) 19 / 123 本次調(diào)研在參考了康城周邊項目的數(shù)據(jù)分析，依據(jù)本案的市場定位，有針對性地選取了下列有代表性的項目： 項目名稱位 置規(guī)格 (平方米 )概況及特色價格 (元 /平方米 )戶型 (平方米 ) 興鴻名城市府路與黃河交匯 萬建筑錯落有致，景觀配套2200 左右 95152 國泰廣場市中心霸王舉鼎廣場西北面酒店辦公 萬，商場，商業(yè)街 萬，住宅 萬，共計 16 萬交通便利，綜合性樓盤，設(shè)施齊全 ，市場定位為商圈單身公寓均價 2450 高層均價 268088149 江山城市廣場馬陵路市府東路之間靠近京杭運河 萬商業(yè)綜合性，法國何裴德設(shè)計，交通便利 2400左右 97157 東城水岸市府東路黃運路之間，靠近京杭運河 10 萬三面環(huán)繞公園，緊鄰市府東路商業(yè)圈，交通便利，香港 BBH 策劃推廣 2230起 (多層 )83139 香港城幸福路和市府路交匯商業(yè) 4 萬，住宅 10 萬，共計 14萬 CBD 核心區(qū)，新老城區(qū)交匯，住宅和圍合式商鋪組成，項目周遍設(shè)施齊全 2600左右 96137 競爭對手分析 ●與名都 水景相 比 優(yōu)勢 劣勢 品牌 區(qū)位差 精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨家原創(chuàng) 20 / 123 物業(yè)管理 資金實力弱 社區(qū)成熟度 入市早、被人研究 環(huán)境綠化 開發(fā)量大 生活品質(zhì) 配套設(shè)施 引湖、引出進城 堅持走低價策略 價格下降的空間較大 上市量大 對生活品質(zhì)需求提高 隨時間轉(zhuǎn)移，社區(qū) 城市人口倍增計劃 將日漸規(guī)模，日漸成熟 ●與聚福園相比 優(yōu)勢 劣勢 品牌 價格高 物業(yè)管理 資金實力弱 社區(qū)成熟度 環(huán)境綠化 生活品質(zhì) 規(guī)劃設(shè)計 精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨家原創(chuàng) 21 / 123 引湖、引出進城 堅持低價策略 價格下降的空間較大 隨時間推移，社 對生活品質(zhì)需求提高 區(qū)將日漸規(guī)模，日漸成熟 機會 威脅 XX 市全市整體樓盤分析 XX 市區(qū)由京杭大運河和古黃河兩條自然分割成城東、城中、城西三個區(qū)域，運 河以東為城東片：即宿豫區(qū)，兩河之間為XX 老城城中片，古黃河以西為城西片，即新區(qū)。 城東片由于區(qū)位上在宿豫，市區(qū)居民對其認同感較低，房屋售價在三個片區(qū)中最低。但隨著運河“五橋”的相繼建成通車，宿豫區(qū)進市區(qū)的途徑將更加便利。同時宿豫新區(qū)的建設(shè)工作也在推進，該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)量迅速攀升。代表性樓盤為江山國際花園與中通名仕嘉園。 江山國際花園 概況： 16 萬平方米，建筑以多層為主，配以底層商業(yè)，與一部分別墅，其中住宅占 ，酒店與約 2萬平方。 價格： 16001800元 /平方米，躍層 12001300元 /平 方米（面積 200 多平方米） 地理位置：宿豫新區(qū) 開發(fā)商： XX 新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨家原創(chuàng) 22 / 123 建設(shè)設(shè)計：浙江工業(yè)大學(xué)建設(shè)設(shè)計研究院 江蘇都市建設(shè)設(shè)計有限公司 宣傳重點：高檔生活 開盤時間： 2021年 8月 錦華名園 概況： 30 萬平方米，建筑以多層為主，配以底層商業(yè)、小高層公寓，建筑錯落有致； 容積率： 樓間距： 1： 綠化率： % 價格： 16001800元 /平方米，躍層 12001300元 /平方米（面積 200 多平方米） 地理位置：位于 XX 城東。京杭大運河以東珠江路和長江路之間。 開發(fā)商：錦華房地 產(chǎn)開發(fā)有限公司（浙江杭州灣投資集團公司子公司） 建筑設(shè)計：上海同濟大學(xué)規(guī)劃建設(shè)設(shè)計研究院 宣傳重點：景觀配套 銷售情況：僅剩躍層，其余銷售結(jié)束。 開盤時間： 2021年初 城中片：即老城區(qū)， XX 本地人對該片區(qū)認同感最高，由于周邊商業(yè)、銀行、學(xué)校、醫(yī)院、服務(wù)等設(shè)施配套齊全，成為購精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨家原創(chuàng) 23 / 123 房的首先區(qū)域，首價在三個片區(qū)中最高，目前總上市樓盤中商業(yè)項目占很大比重，城中片區(qū)代表性樓盤為時代廣場與金港國際廣場。 時代廣場 概況：總建面積 35000 平方米，建筑以商業(yè)為主，配以住宅及辦公。 價格：商業(yè)：一層 1600026000 元 /平方米，二層 800010000元 /平方米，三層 36004600元 /平方米；住宅 18002021 元/平方米 地理位置：幸福中路 開發(fā)商： XX 萬興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑設(shè)計：江蘇建設(shè)科學(xué)研究院 宣傳重點： XX 黃金地段 開盤時間： 2021年 7月 發(fā)展現(xiàn)狀：已開業(yè) 興鴻名城 概況：建筑是小高層，配以底層商業(yè)，建筑錯落有致； 價格： 2500元左右 /平方米 地理位置：市府路與黃河路交匯 開發(fā)商： XX 市興鴻房地產(chǎn)有限公司 宣傳重點：景觀配套 開盤時間： 2021年 5月 精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨家原創(chuàng) 24 / 123 浩源國際購物中心 概況：總建面積 5萬多平方，商 業(yè) SHOPPING MALL 概況： 30 萬平方米，建筑以多層為主，配以底層商業(yè)、小高層公寓，建筑錯落有致； 主力套型： 2070平方 可售套數(shù)： 1000戶 價格： 8500 元 /平方米， 5000元 /平方米， 3000 元 /平方米， 地理位置：幸福中路 257 號 開發(fā)商： XX 浩源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 宣傳重點：黃金地理位置 銷售情況： 3 月份達到 55% 開盤時間： 2021年 8月 金鼎名座（上海城） 概況：小高層建筑，地層兩層商鋪 價格： 2200元 /平方米 地理位置：中山路與黃河路交界 開發(fā)商：南通鼎典置業(yè)有限公司 XX 分公司 宣傳重點：位置，高檔 開盤日期： 2021年上半年 鳳凰城（東大街） 概況：多層建筑，地層兩層商鋪 精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨家原創(chuàng) 25 / 123 地理位置：東大街與黃河路交界 宣傳重點：位置，高檔 開盤日期： 2021年上半年 現(xiàn)狀：住宅基本正常入住，商業(yè)經(jīng)營狀況一般，招商不到位 城西片：即新城區(qū)，是目前 XX 市房地產(chǎn)發(fā)展的重點，市民對新城區(qū)基本認同，以住宅項目為主，市場價格較低。代表性樓盤為富麗萊嘉苑與天星花園。 客戶對周邊沿線產(chǎn)品的認知度排列： 地理位置 戶型面積 價格 戶型的居住使用功能 社區(qū)規(guī)模和園藝 區(qū)內(nèi)軟硬件配套設(shè) 施 物業(yè)管理 區(qū)外大環(huán)境 證照是否齊全 九、項目機會點分析 地段優(yōu)勢 —— 歡迎獨具慧眼的您 大環(huán)境成熟 —— 城區(qū)住宅流向聚集區(qū) 綠樹掩映 —— 國土廣場毗鄰，享受森林浴，自在觀大千 建筑風(fēng)格 —— 后現(xiàn)代主張，品味藝術(shù)與生活 精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨家原創(chuàng) 26 / 123 戶型設(shè)計 —— 創(chuàng)新時尚，實用，曼妙精致兼容 裝修菜單式 —— XX 首個，戶戶樣板，完美生活體現(xiàn) 園林設(shè)計 —— 健康安全、生態(tài)環(huán)保 物業(yè)管理 —— 優(yōu)秀物業(yè)團隊，提升生活服務(wù) 十、項目風(fēng)險分析 與同質(zhì)產(chǎn)品的競爭 本案的產(chǎn)品是一種創(chuàng)新，但能否經(jīng)得起市場的嚴峻考驗，能否被消費所認可，仍是我們所顧慮和擔心的。市場千變?nèi)f化，但有現(xiàn)律可尋，只有我們在不斷地摸清市場的脈搏，及時調(diào)整銷售策略，相信會出現(xiàn)銷售的奇跡。 工程進度的快慢 本案的產(chǎn)品要與工期抗爭，滯后的工期將會面臨滯后的產(chǎn)品滯銷，給銷售帶來了極大的負面影響。如果工程跟的上，嚴格按照建設(shè)計劃進行，讓消費者看到項目的成長過程，會極大增強消費者的信心保障，這一點也是當前的重工之重。 從理性的角度出發(fā)，在看到 XX 房地產(chǎn)市場總休大發(fā)展的前景之下，這個市場同時也存在著諸多的矛盾， XX 老城區(qū)、新區(qū)、宿豫新區(qū)三大板塊的市場飽和度日益 趨近，商品房空置率不斷增大， XX 本地房地產(chǎn)的發(fā)展增速明顯高于 GOP 及居民收入的增速，這就隱含了經(jīng)濟泡沫于其中，加上國家關(guān)于房貸按揭利率的上調(diào)，對房產(chǎn)投資的適度政策加壓等市場政策影響，實際上對開發(fā)商來講都是一種考驗。所以，把握機遇，精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨家原創(chuàng) 27 / 123 認清形勢，才可以在大環(huán)境中立足。 第三部分 營 銷 定 位 篇 一、企劃推廣的核心概念 公司始終堅持“質(zhì)量第一，用戶至上”的原則，把“創(chuàng)金谷信譽，樹金谷品牌！盡心竭力為業(yè)主提供放心房、稱心房！”作為金谷公司不變的宗旨和不懈的追求。 如今， XX 市金谷房地產(chǎn)有限公司正憑借其科學(xué)規(guī)范的內(nèi) 部管理，優(yōu)秀獨特的企業(yè)文化，精干高效的人才隊伍，通過“住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化 +企業(yè)管理現(xiàn)代化 +資本運營現(xiàn)代化”的新世紀發(fā)展戰(zhàn)略，采取以住宅業(yè)為主的主業(yè)精深化、前后向關(guān)聯(lián)化的產(chǎn)業(yè)定位策略，沿著住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的道路不斷前近。 地產(chǎn)項目制勝的關(guān)鍵是品質(zhì)和創(chuàng)新，在市場同質(zhì)化的今天，品質(zhì)不是制勝關(guān)鍵，創(chuàng)新也不僅是產(chǎn)品的創(chuàng)新，而是升化為一種觀念的創(chuàng)新。 我們推銷產(chǎn)品，靠的是品質(zhì)，更要靠的是思想和文化。 我們贖賣的是思想和文化，是對生活的理解和感悟，是對生活的熱愛和對生活的憧憬。 我們要創(chuàng)造需求，引導(dǎo)市場，而不是迎合市場；未來的 市場推廣，是用觀念和賣點與消費者溝通。 基于本項目，我們要體現(xiàn)產(chǎn)品自身的品質(zhì)、檔次、品味，需要更豐富的內(nèi)容支撐。產(chǎn)品綜合力，將是宣傳的強勢所在，精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨家原創(chuàng) 28 / 123 優(yōu)越的性能價格比將是獲勝的法寶。 二、品牌意識的導(dǎo)入 品牌就是商品差異，就是個性。品牌標志著商品的特殊身份，將自身與其它同類商品區(qū)別開來。每一個品牌，都