房地產(chǎn)經(jīng)紀公司創(chuàng)辦及運營項目商業(yè)計劃書(編輯修改稿)
2025-08-16 00:56 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 求較大程度地集中在70120平方米戶型，而從市場整體供應來講，140平方米大戶型仍占不少份額。即市場需求與樓市供應呈現(xiàn)一定的偏差，導致部分樓盤成交呈現(xiàn)明顯的兩極分化：120平方米以下戶型一搶而空；140平方米以上戶型走貨“步履維艱”。8月**樓市供需兩旺，剛需持續(xù)釋放打破了傳統(tǒng)樓市淡旺季?？梢灶A言的是，如市場相應增加70120平方米戶型供應比重，減少140平方米以上大戶型比重，剛需將持續(xù)釋放，今年將保持旺銷局面?！ 敖鹁陪y十”已經(jīng)到來，市場看似大勢已定，同時暗藏危機。面對洶涌而來的全國7月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，上漲城市數(shù)量成倍上升，如此猛勢不得不令管理層擔憂。在“鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果”大方針下，如果8月全國數(shù)據(jù)“持續(xù)惡化”，910月管理層出臺房地產(chǎn)打壓政策也不是沒有可能。但即便政策加碼，預計仍然以微調(diào)為主，今年“金九銀十”值得期待?！ 鞘械静幻黠@ 58月持續(xù)熱銷 合富輝煌**市場研究部數(shù)據(jù)顯示，2012年8月**，連續(xù)3個月增加，供應量僅略低于5月，為年度第二個供應超60萬月份。，如剔除人才公寓項目，較7月略有回落。8月為傳統(tǒng)樓市淡季，多數(shù)開發(fā)商備戰(zhàn)9月樓市，成交量回落實屬正常。58月樓市淡旺季現(xiàn)象不明顯，連續(xù)4個月成交保持50萬平方米/月之上，為歷史上第三個持續(xù)熱銷現(xiàn)象?！ 『细惠x煌**市場研究部數(shù)據(jù)顯示，2012年8月**全市一手住宅網(wǎng)簽均價約7822元/平方米，如剔除人才公寓項目，8月均價則為8265元/平方米，與7月份的8246元基本持平，說明8月**房價走勢以平穩(wěn)為主。8月70100平方米“首置”剛需產(chǎn)品供應持續(xù)增加 141平方米以上大戶型供應減少 70100平方米戶型供應比重連續(xù)3個月增加，符合市場需求。數(shù)據(jù)顯示，2012年8月70100平方米戶型新增供應約2943套，比重約54%，而7月則為1881套，比重51%,8月比7月增加3個百分點(6月為39%，5月為38%)。2012年18月100平方米以下戶型供應比重約58%，較17月增加1個百分點，較2011年增加4個百分點。 2012年8月141平方米以上大戶型供應比重約15%，環(huán)比7月減少8個百分點，8月大戶型供應呈減少趨勢。2012年**樓市供應結構整體趨勢為中小戶型增加，中大戶型減少。截至8月中小戶型增加幅度仍不明顯，市場在售仍不乏大戶型。在限購、限貸的政策環(huán)境下，**大戶型消化壓力不容樂觀?！ ∏?月：成交量減幅收窄 房價平穩(wěn)在8300元 數(shù)據(jù)顯示，同比基本持平；，同比略減7%，萎縮幅度比17月縮小4個點差距(17月同比減少11%)；18月全市一手住宅網(wǎng)簽均價約8294元/平方米，同比基本持平。去年至今，**房價整體平穩(wěn)在8300元附近。開發(fā)商資金狀況持續(xù)改善 房價受支撐 2011年11月2012年1月堪稱**樓市“百日黑暗”，樓市成交跌入谷底。2012年春節(jié)后，即2月始，在一系列樓市利好支撐下，**樓市開始步入復蘇歷程。1月成交面積同比萎縮幅度高達75%，2月則快速扭轉為萎縮54%，3月持續(xù)快速扭轉為萎縮35%，一直到8月扭轉至萎縮7%。**累積成交量同比數(shù)據(jù)連續(xù)7個月減幅收窄，一定程度說明，開發(fā)商資金情況在得到持續(xù)改善，房價受到供求關系支撐。在政策不加碼的前提下，預計**成交量有望在10月份“轉正”?！ 齑嫠饺蕴幍臀?房價受支撐 數(shù)據(jù)顯示，截至8月31日全市一手住宅庫存面積約471萬平方米，比7月略有上升，但整體仍處于低水平，房價受到供求關系支撐。按照今年37月月均50萬平方米的消化速度計算(因為12月為春節(jié)所在月，除外)，消化471萬平方米存貨僅需要9個月的時間，可見目前**樓市整體消化壓力不大。這意味著在政策不加碼的前提下，開發(fā)商降價的意愿較小， 912月**房價下挫的可能性較小，平穩(wěn)仍然是市場主流。熱銷集中具有地段、品牌和性價比優(yōu)勢樓盤 數(shù)據(jù)顯示，8月住宅簽約金額前10名樓盤中，以品牌開發(fā)商居多，如萬科、中信、恒大、保利、萬達等。地段優(yōu)越樓盤熱銷，如萬科金域華府、萬達廣場等。資源優(yōu)勢樓盤熱銷：如保利紅珊瑚、中信森林湖等。性價比高樓盤熱銷，如蔚藍城邦等?！ ∪f科以超30億元穩(wěn)居房企榜首 數(shù)據(jù)顯示，18月全市住宅網(wǎng)簽金額前十名開發(fā)商，**榜首，連續(xù)三年保持14%左右比重份額。保利地產(chǎn)繼續(xù)上榜前十。前十品牌開發(fā)商居多，如萬科地產(chǎn)、中信地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、和記黃埔等。 房地產(chǎn)銷售預測從房地產(chǎn)業(yè)的商業(yè)周期觀察，我國樓市正在經(jīng)歷第三個中周期。宏觀經(jīng)濟存在周期性波動的規(guī)律，又可細分為長周期、中周期和短周期，其中一般十年左右的中周期最具研究價值。改革開放以來，我國宏觀經(jīng)濟經(jīng)歷了三個中周期，而樓市的演變軌跡基本與宏觀經(jīng)濟周期相似。1988年進行土地批租和住宅制度改革后，我國房地產(chǎn)市場開始起步，至今走完了兩個完整的中周期。 根據(jù)國房景氣指數(shù)的變化可知，第一個周期是1990年至1997年，景氣高點出現(xiàn)在1993年，達118點，低點出現(xiàn)在1997年，為88點；第二個周期是1998年至2009年，2007年11月達到107點的峰值，2009年3月下滑至96點的谷值。這兩個周期有些不同，前者處于市場化早期，后者市場化程度迅速提高。前者屬于急升緩降，海南、北海等地市場狂熱導致3年即觸頂；后者屬緩升快降，增長了近
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