【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 平方米，%。2003年111月，商品房竣工面積2147萬(wàn)平方米，%；銷(xiāo)售面積2027萬(wàn)平方米，%?！　〈媪糠拷灰滓呀咏隽糠拷灰酌娣e。從1997年以來(lái)存量房交易每年都以50%以上的速度遞增，2002年存量房交易面積1790萬(wàn)平方米，%。2003年111月，存量房交易面積2058萬(wàn)平方米，%?！　∵@幾年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)一直保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，從總體上看，發(fā)展是健康的。同時(shí)，也面臨著一些新情況和新問(wèn)題。主要是商品住房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲，局部地區(qū)階段性上漲過(guò)快、漲幅過(guò)大?！　《?、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)分析　　上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)既面向本市居民，又面向全國(guó)各地，還面向世界。隨著城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力的不斷增強(qiáng)，以及投資和消費(fèi)環(huán)境的持續(xù)改善，今后幾年持續(xù)性的需求量仍然較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的潛力還很大。去年以來(lái)，我們著力把房地產(chǎn)工作的重點(diǎn)由前幾年的深化房改、培育市場(chǎng)轉(zhuǎn)向?qū)κ袌?chǎng)的有效調(diào)控上來(lái)，加大以土地供應(yīng)為龍頭的調(diào)控力度，努力保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。分析今后一段的發(fā)展趨勢(shì)，可以從以下幾個(gè)方面看：　　商品住房的供求關(guān)系。上海商品住房銷(xiāo)售量連續(xù)四年超過(guò)竣工量，呈現(xiàn)供求基本平衡、求略大于供的格局，從而使空置量逐年下降。至2002年底，商品住房空置量為348萬(wàn)平方米，其中空置一年以上的為134萬(wàn)平方米。2003年11月底，又下降到285萬(wàn)平方米，其中空置一年以上的為80萬(wàn)平方米。一般來(lái)說(shuō)，空置率宜保持在1015%之間（按國(guó)家統(tǒng)計(jì)局口徑，空置率是指報(bào)告期的空置面積除以三年來(lái)商品房的可供面積），%左右。目前，商品住房的供求關(guān)系正在發(fā)生變化。從供應(yīng)方面看，目前的土地供應(yīng)量、新開(kāi)工量都比較大。預(yù)計(jì)2003年全年商品住房用地出讓將超過(guò)2000萬(wàn)平方米；商品住房施工面積將達(dá)到7000萬(wàn)平方米，預(yù)示今年的竣工量將超過(guò)2000萬(wàn)平方米，投資勢(shì)頭也不會(huì)減弱，商品住房上市的節(jié)奏將明顯加快。從需求方面看，未來(lái)幾年商品住房的需求主要來(lái)自市民改善住房條件、舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)動(dòng)遷、外省市和境外人士購(gòu)房等方面，并考慮投資性購(gòu)房的因素，需求總量超過(guò)2000萬(wàn)平方米。因此，商品住房將呈現(xiàn)供求基本平衡、供略大于求的態(tài)勢(shì)?！　∩唐纷》康墓?yīng)結(jié)構(gòu)。目前，上海商品住房竣工面積中，普通商品住房銷(xiāo)售面積占銷(xiāo)售總量的54%（按國(guó)家統(tǒng)計(jì)局口徑，普通商品住房實(shí)物形態(tài)是指：按一般民用住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用房屋，其銷(xiāo)售單價(jià)一般在5000元/平方米以下）。商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，但普通商品住房的比例還不夠。下一步，隨著2002年開(kāi)工的100萬(wàn)平方米重大工程配套商品房的全面竣工，以及2003年起連續(xù)兩年300萬(wàn)平方米中低價(jià)商品住房的陸續(xù)開(kāi)工，全市普通商品住房占銷(xiāo)售總量的比例將達(dá)到70%左右，主要集中在內(nèi)外環(huán)線間和外環(huán)線外側(cè)。商品住房供應(yīng)中階段性結(jié)構(gòu)性的矛盾將逐步趨向緩解?！　∩唐纷》康匿N(xiāo)售價(jià)格。盡管2002年以來(lái)采取了一些調(diào)控措施，由于這些措施的效應(yīng)尚需一定時(shí)間，短期內(nèi)局部地區(qū)商品住房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲的情況仍將存在，但由于下一步政府調(diào)控和市場(chǎng)調(diào)節(jié)的雙重影響，以及供求關(guān)系的調(diào)整和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，商品住房銷(xiāo)售價(jià)格將趨向穩(wěn)定，上漲的幅度將趨于平緩。　　三、加強(qiáng)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的對(duì)策建議　　在建設(shè)部和上海市委、市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，我們根據(jù)去年9月召開(kāi)的全國(guó)房地產(chǎn)工作會(huì)議和國(guó)務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的若干意思》（國(guó)發(fā)[2003]18號(hào)文）的精神，正在抓緊研究完善有關(guān)政策，采取適度、穩(wěn)妥的調(diào)控措施，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展?！　”P(pán)活存量土地，加強(qiáng)土地供應(yīng)的調(diào)控力度。土地調(diào)控的重點(diǎn)是“控制增量、盤(pán)活存量”，土地供應(yīng)堅(jiān)持以住房為主，堅(jiān)持以普通商品住房為主。一是今年起按各區(qū)縣存量土地消化數(shù)量和消化進(jìn)度，安排新增用地供應(yīng)計(jì)劃，使增量供應(yīng)與存量消化力度掛鉤。閑置土地過(guò)多的地區(qū)，必須限制新的土地供應(yīng)。二是由于建設(shè)單位原因造成長(zhǎng)期閑置的土地，由政府指定的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)進(jìn)行收購(gòu)儲(chǔ)備，在完成土地前期開(kāi)發(fā)后，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況，以土地公開(kāi)招標(biāo)拍賣(mài)等方式適時(shí)推出?！　∽馐鄄⑴e，保持中低價(jià)配套商品住房適度的供應(yīng)量。繼續(xù)適度控制中心城區(qū)拆遷總量，并加快中低價(jià)配套商品住房建設(shè)，今年和明年兩年繼續(xù)控制在每年300萬(wàn)平方米，使本市普通商品住房占銷(xiāo)售總量的比例保持70%左右。一是今年年度建設(shè)用地計(jì)劃中繼續(xù)優(yōu)先安排中低價(jià)商品住房的建設(shè)項(xiàng)目；項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案采用招標(biāo)，提高建設(shè)水平，降低開(kāi)發(fā)成本。二是鼓勵(lì)中低收入家庭通過(guò)購(gòu)買(mǎi)或租賃的方式解決住房困難。嚴(yán)格控制中低價(jià)商品住房的價(jià)格，積極采取財(cái)政補(bǔ)貼和租金優(yōu)惠等措施，優(yōu)先滿足中低收入拆遷居民的租售需求。　　加強(qiáng)商品住房預(yù)售管理，限制投機(jī)炒作行為。在繼續(xù)鼓勵(lì)自住性住房消費(fèi)的同時(shí)，加強(qiáng)商品住房預(yù)售管理，目前正在研究考慮暫停預(yù)購(gòu)新建商品住房的轉(zhuǎn)讓行為，控制投資需求，限制投機(jī)炒作。　　加快信息化建設(shè)，實(shí)施網(wǎng)上合同備案制度。增加市場(chǎng)供求信息的透明度，引導(dǎo)房地產(chǎn)理性投資和消費(fèi)，抑制人為惜售、炒房和哄抬房?jī)r(jià)等行為。重點(diǎn)是抓緊實(shí)施房地產(chǎn)交易合同網(wǎng)上備案制度。今年起先實(shí)行新建商品房預(yù)（銷(xiāo)）售合同網(wǎng)上備案。一是批準(zhǔn)預(yù)售和現(xiàn)售的新建商品房信息應(yīng)全部在網(wǎng)上公布，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得隱瞞或公布虛假信息。二是網(wǎng)上公布的批準(zhǔn)預(yù)售和現(xiàn)售的新建商品房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以已預(yù)訂、預(yù)約等為由，拒絕購(gòu)房人的購(gòu)房要求。三是新建商品房預(yù)（銷(xiāo)）售合同網(wǎng)上備案后，方可辦理預(yù)購(gòu)商品房合同預(yù)告登記或商品房轉(zhuǎn)移登記手續(xù)?！　⊥晟品ㄖ平ㄔO(shè)，進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)法治管理。抓緊建立一個(gè)覆蓋土地出讓、開(kāi)發(fā)建設(shè)、市場(chǎng)交易、物業(yè)管理和“拆、改、留”舊區(qū)改造的管理信息系統(tǒng)和業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)庫(kù)，增加從土地招標(biāo)拍賣(mài)到商品房上市整個(gè)過(guò)程的透明度。同時(shí)，針對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的薄弱環(huán)節(jié)，抓緊修訂有關(guān)政策法規(guī)，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)管理制度，加大對(duì)市場(chǎng)主體經(jīng)營(yíng)行為的執(zhí)法監(jiān)督力度?！　∧壳?，我們正在抓緊研究完