商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)名詞解答(編輯修改稿)
2024-08-30 10:37 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 人流量是在計劃開店的地點掐表記錄經(jīng)過的人流，測算單位時間內(nèi)多少人經(jīng)過該位置。除了該位置所在人行道上的人流外，還要測馬路中間的和馬路對面 的人流量。馬路中間的只算騎自行車的，開車的不算。是否算馬路對面的人流量要看馬路寬度，路較窄就算，路寬超過一定標(biāo)準(zhǔn)，一般就是隔離帶，顧客就不可能再過來消費，就不算對面的人流量十四、什么叫平效？平效（單位面積銷售額）。十五、什么叫專業(yè)市場？專門經(jīng)營某種特定商品的大的建筑物。十六、什么叫折扣店？什么叫特賣場？折扣店是店鋪裝修簡單，提供有限服務(wù)，商品價格低廉的一種小型超市業(yè)態(tài)。擁有不到 2000 個品種，經(jīng)營一定數(shù)量的自有品牌商品。特賣場以特價商品為主的零售業(yè)態(tài)十七、什么叫商業(yè)管理？對于購物中心開發(fā)商來說，開發(fā)商鋪是前提，但只有開發(fā)是不夠的，還必須成立專門的商業(yè)管理公司對購物中心進(jìn)行管理，才能長久發(fā)展。目前國內(nèi)商鋪購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，開發(fā)商對購物中心的管理更為重要。如果購物中心商業(yè)管理不力，影響商鋪業(yè)主的租金收益，業(yè)主不能歸還按揭貸款，最終風(fēng)險還是要落到開發(fā)商的頭上。綜觀國外購物中心，開發(fā)商成立商業(yè)管理公司管理購物中心是一種通用的模式。十八、不同商業(yè)地產(chǎn)的選址要求 無論是零售商選址開店，還是地產(chǎn)商選址搞商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，選址的實質(zhì)都是對商業(yè)經(jīng)營場所的價值判斷。相對于地產(chǎn)商如何選址，人們大多議論的是零售商如何選址的話題。其原因，是土地的商業(yè)用途劃分不由開發(fā)商決定，再加上前些年土地供應(yīng)緊張，開發(fā)商拿地的壓力，使其很難再注重土地商用價值的評判。但是，隨著商業(yè)用地的不斷增多，加之失敗的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)所導(dǎo)致的店鋪空置問題日益嚴(yán)重，對商業(yè)用地進(jìn)行價值評判的重要性已經(jīng)引起業(yè)界的高度重視。 對于地產(chǎn)商提供場地，零售商在此販賣商品，這樣一塊共同使用的場所，了解兩者對這一場所的不同價值評判，不僅直接關(guān)系兩者各自的收益，也是兩者在同一商業(yè)價值鏈上達(dá)到協(xié)調(diào)一致的關(guān)鍵。以下就兩者在價值評判中的幾個不同點談?wù)勛约旱目捶ā?一．看場所的視點不同 以什么為標(biāo)準(zhǔn)評價商業(yè)經(jīng)營場所的價值？零售商是以自己的店鋪為標(biāo)準(zhǔn)，地產(chǎn)商是以商圈及立地條件為標(biāo)準(zhǔn)。更具體地說，零售商以自己店鋪所處場所為視點，判斷商圈及立地條件是否滿足開店的要求。地產(chǎn)商以商圈及立地條件為視點，判斷場所具有多大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)價值。前者是由小向大看，即由場所看商圈；后者是由大向小看，即由商圈看場所。 二．對顧客類型劃分的標(biāo)準(zhǔn)不同 顧客不僅是零售商獲取收益的直接保障，同時，地產(chǎn)商也要依據(jù)場所能給零售商帶來多少顧客、帶來什么樣的顧客來收取店鋪租金。但是，兩者對顧客類型的劃分卻有如下的不同。 零售商面對的是某一類消費群體的某種特定需求。所以，零售商對顧客進(jìn)行分類時，是依據(jù)店鋪經(jīng)營的商品品種，對這類消費群體進(jìn)行詳細(xì)分類。例如，時裝店要依據(jù)顧客的年齡段、工作性質(zhì)、工資收入、生活方式等從不同角度進(jìn)行詳細(xì)縱向分類。詳細(xì)分類的目的是為了調(diào)整商品構(gòu)成，從而滿足不同客層的不同需求。 地產(chǎn)商面對的是各類不同業(yè)種、業(yè)態(tài)的店鋪所包含的綜合性顧客群體，所以，地產(chǎn)商是依據(jù)現(xiàn)有的各種業(yè)種、業(yè)態(tài)所服務(wù)的顧客特征對整個商圈內(nèi)的顧客進(jìn)行橫向分類。例如，高收入中年女性購買服裝去百貨店、一般家庭婦女購買服裝去綜合超市、年輕女孩購買服裝去時裝店等。橫向分類的目的是根據(jù)不同業(yè)種、業(yè)態(tài)的店鋪在城市空間中的分布規(guī)律，選取與場所相適宜的業(yè)種、業(yè)態(tài)，依據(jù)消費者的空間性購物行為來判斷這里能來多少顧客。由此，為確立招商目標(biāo)、制定租金價位提供依據(jù)。 三．對場所的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)使用目的不同 無論是零售商還是地產(chǎn)商，選址中都要對反映商圈及立地條件狀況的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計，但這些數(shù)據(jù)使用目的不同。 零售商利用此數(shù)據(jù)的目的是進(jìn)行營業(yè)額預(yù)測。特別是經(jīng)營管理模式已經(jīng)定型的大型連鎖業(yè)，讓它去改變經(jīng)營管理模式去適應(yīng)商圈及立地條件非常困難，所以，店鋪的商圈及立地條件就成了店鋪是否盈利的決定性因素。 地產(chǎn)商利用這些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，是以駐場所有店鋪的整體收益最大化為目標(biāo)，確定招商的業(yè)種、業(yè)態(tài)及規(guī)劃建設(shè)規(guī)模。對于剛剛起步的新區(qū)建設(shè)，用此數(shù)據(jù)與最低端商業(yè)活動得以成立的最低要求進(jìn)行比較，直接就可以判斷項目的可行與否。 四．對商圈未來發(fā)展方向的期望不同 零售商希望未來商圈的同質(zhì)化擴(kuò)大，不希望商圈的性質(zhì)發(fā)生變化。因為，每一個成熟的店鋪都需要一個穩(wěn)定的消費群體，商圈同質(zhì)化擴(kuò)大意味著適宜自己的顧客增加。商圈性質(zhì)的變化意味著店鋪不是因顧客減少而遭淘汰，就是在開發(fā)商的業(yè)態(tài)調(diào)整中遭淘汰。地產(chǎn)商不僅希望未來商圈擴(kuò)大，同時希望商圈質(zhì)的提高。高層次的商圈可以吸引高端商業(yè)的進(jìn)入，同時帶來物業(yè)的升值。對一般的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)來說，建設(shè)周期一年，35年收回建筑投資，接下來就是業(yè)態(tài)調(diào)整。這并不是開發(fā)商情愿這樣做，而是激烈的市場競爭要求從選址階段就要開始考慮5年后的業(yè)態(tài)調(diào)整，以適應(yīng)環(huán)境的變化。 除此之外，兩者對商圈范圍的界定、競合店的選出、進(jìn)駐成熟商圈的條件等等也有很大不同。 第三、規(guī)劃一、不同商業(yè)地產(chǎn)的選址要求大中型商店建筑基地宜選擇在城市商業(yè)地區(qū)或主要道路的適宜位置。大中型菜市場類建筑基地，通路出口距城市干道交叉路口紅線轉(zhuǎn)彎起點處不應(yīng)小于70m。小區(qū)內(nèi)的商店建筑服務(wù)半徑不宜超過300m。商店建筑不宜設(shè)在有甲、乙類火災(zāi)危險性廠房、倉庫和易燃、可燃材料堆場附近；如因用地條件所限，其安全距離應(yīng)符合防火規(guī)范的有關(guān)規(guī)定。大中型商店建筑應(yīng)有不少于兩個面的出入口與城市道路相鄰接；或基地應(yīng)有不小于1/4的周邊總長度和建筑物不少于兩個出入口與一邊城市道路相鄰接。大中型商店基地內(nèi)，在建筑物背面或側(cè)面，應(yīng)設(shè)置凈寬度不小于4m的運輸?shù)缆?。基地?nèi)消防車道也可與運輸?shù)缆方Y(jié)合設(shè)置。新建大中型商店建筑的主要出入口前，按當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門要求，應(yīng)留有適當(dāng)集散場地。大中型商店建筑，如附近無公共停車場地時，
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