【文章內(nèi)容簡介】 160~180150~170140~1501501601301401501606/F160~180150~1701501601301401501607/F15016035（辦公）上表數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)物業(yè)的租金價(jià)格比較高，由于樓層不同，租金價(jià)格水平也有所差異，一般樓層差價(jià)在20元/，同樓層租金差異在20元左右。 各個(gè)商場由于經(jīng)營狀況和檔次不同，按照不同的營業(yè)額提取不同的比例。美美時(shí)代百貨按照銷售額的25%提成；大都會(huì)太平洋廣場按照銷售額的20%提成；北京華聯(lián)按照銷售額的20%提成；立洋百貨按銷售額的18%提成；沙重百按銷售額的15%提成；凱瑞商都按照銷售額的20%提成。美美時(shí)代百貨作為目前重慶市最高檔次的百貨商場，運(yùn)用先進(jìn)的經(jīng)營理念，超出了日常百貨的經(jīng)營模式，受到高檔消費(fèi)者的追捧；大都會(huì)太平洋廣場作為中高檔商場的代表，在重慶市民中有很高的地位，受到白領(lǐng)階層的普遍歡迎。其經(jīng)營狀況的好壞，在很大程度上可以反映重慶市民的一種消費(fèi)偏好。北京華聯(lián)、立洋百貨、沙坪壩重百、凱瑞商都作為沙坪壩商圈商業(yè)物業(yè)的典型，其經(jīng)營狀況的好壞，在區(qū)域內(nèi)具有舉足輕重的作用。重慶主要商業(yè)物業(yè)經(jīng)營狀況一覽表 （人次/小時(shí)）解放碑商圈沙坪壩商圈美美時(shí)代百貨大都會(huì)太平洋廣場北京華聯(lián)立洋百貨沙重百凱瑞商都客流量平 時(shí)10:3011:30104012406058001200125014:3015:308801180840650150090018:3020:301060126071568013001000節(jié) 假 日12:001:0021602560110015002500280015:3016:3021003100145012003100185018:3020:00180028001150110522002180提袋率平 時(shí)10:3011:3047548021622065056014:3015:3043546526516560028518:3020:30556576335230840450節(jié) 假 日12:001:009758755154601230121915:3016:30885895632428135086518:3020:0092010206355351330988通過對解放碑商圈、沙坪壩商圈的調(diào)查，大都會(huì)太平洋廣場的人流量和提袋率都處于領(lǐng)先地位，而美美時(shí)代百貨其定位和檔次的不同，人流量和提袋率也比較高，節(jié)假日的人流量和提袋率約是平時(shí)的2倍。沙坪壩商圈的沙重百和凱瑞商都經(jīng)營狀況比較好，其人流量和提袋率都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了立洋百貨和北京華聯(lián)，主要是沙重百和凱瑞商都作為重慶比較知名、信譽(yù)較好的商家，消費(fèi)者認(rèn)可度高。而北京華聯(lián)開業(yè)經(jīng)營時(shí)間還不長，受到消費(fèi)者的認(rèn)可還有一個(gè)過程，立洋百貨由于其位置關(guān)系，受到一定的影響。解放碑商圈商業(yè)物業(yè)示意圖解放碑美美百貨大都會(huì)商社電器從上圖可以看出，解放碑商業(yè)物業(yè)都位于商圈的中心位置，其商業(yè)位置優(yōu)越。美美時(shí)代百貨、大都會(huì)太平洋廣場位于解放碑商業(yè)圈核心位置。三峽廣場車 行 道車行道立洋百貨沙重百凱瑞商都北京華聯(lián)三角碑轉(zhuǎn)盤沙坪壩商圈商業(yè)物業(yè)示意圖從上圖可以看出，北京華聯(lián)、沙重百、立洋百貨、凱瑞商都都處于沙坪壩商圈的核心位置——步行街以內(nèi)，其商業(yè)位置都比較好，各商場扼守主要路口，其中以凱瑞商都位置最佳，處于三峽廣場的中心位置。重慶市主要商業(yè)物業(yè)人氣狀況圖 （人次/小時(shí)）從上圖可以看出，重慶市主要商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營狀況都比較好，消費(fèi)購物者數(shù)量比較大，人氣旺盛。大都會(huì)太平洋廣場人均達(dá)到2023人次/小時(shí)，沙重百、凱瑞商都的人流量也比較大，分別達(dá)到1967人次/小時(shí)、1663人次/小時(shí)。、電梯情況作為商業(yè)物業(yè)的硬件，項(xiàng)目物業(yè)規(guī)模與電梯是硬件中重中之重的條件。商業(yè)規(guī)律，一般情況下物業(yè)規(guī)模越大，則容量越大，購物環(huán)境越舒適，功能可以越齊全，可供消費(fèi)品種就越多，吸引消費(fèi)人群就會(huì)越多；電梯越多，分布越均勻，人流動(dòng)線障礙越少，人流向高層引導(dǎo)越暢通，方便消費(fèi)者而有助于吸引消費(fèi)者。重慶主要商業(yè)物業(yè)電梯情況表解放碑商圈沙坪壩商圈美美時(shí)代百貨大都會(huì)太平洋廣場北京華聯(lián)立洋百貨沙重百凱瑞商都總營業(yè)面積（m2）1600087004000約580052005300觀光梯（臺(tái)）411扶梯（臺(tái)）144444客梯（臺(tái)）222122貨梯（臺(tái)）2 22222每千平米營業(yè)建面擁有電梯0．561．0321．381．544．51人氣提袋率人氣 每千平米營業(yè)建面擁有電梯2以上數(shù)據(jù)顯示，美美時(shí)代百貨擁有的電梯數(shù)量比較少，北京華聯(lián)擁有的電梯數(shù)量最大，達(dá)到2臺(tái)/千平米。l 規(guī)模與電梯情況的分析：（面積等）說明：由于調(diào)查問卷中未涉及休息場所及中庭面積的調(diào)查指標(biāo)，故缺少數(shù)據(jù)。重慶市大型商業(yè)物業(yè)停車場規(guī)模及收費(fèi)狀況表解放碑商圈沙坪壩商圈美美時(shí)代百貨大都會(huì)太平洋廣場北京華聯(lián)立洋百貨沙重百凱瑞商都車庫地上5050地下500500200100停車費(fèi)6元/小時(shí)或800元/月5元/小時(shí)或800元/月5元/小時(shí)或500元/月3元/小時(shí)或500元/月5元/小時(shí)5元/小時(shí)人氣提袋率停車費(fèi)6元/小時(shí)或800元/月5元/小時(shí)或800元/月5元/小時(shí)或500元/月3元/小時(shí)或500元/月5元/小時(shí)5元/小時(shí)以上數(shù)據(jù)顯示：重慶市大型商業(yè)物業(yè)的停車場規(guī)模都不是太大，停車場基本上都在地下，只有沙重百和凱瑞商都的停車位在地上，但數(shù)量不多，只有50個(gè)停車位。地下停車場多一些，美美時(shí)代百貨和大都會(huì)太平洋廣場各有500個(gè)地下停車位。停車場收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不太一樣，最貴的美美時(shí)代百貨停車場收費(fèi)6元/小時(shí)，最便宜的立洋百貨停車場收費(fèi)3元/小時(shí)，也可按月收取停車費(fèi)，費(fèi)用在500800元/月。車位的空置率如何？沙坪壩商圈內(nèi)所調(diào)查的幾間商場的停車位是否滿足需求？結(jié)合重慶市私家車擁有率進(jìn)行分析。商業(yè)物業(yè)配置停車場是發(fā)展的趨勢，目前廣州、上海、北京停車場的供求矛盾突出，尤其是設(shè)有大型超市、一定規(guī)模的飲食、休閑娛樂項(xiàng)目均有較強(qiáng)烈的停車需求。在廣州、上海、北京10萬平方米的綜合型的購物中心需1000個(gè)以上的停車位。美美時(shí)代百貨采用打折、積分等促銷方式吸引消費(fèi)者，購物消費(fèi)者比較多，人流量大；大都會(huì)太平洋廣場同樣采用打折、積分等促銷方式，由于其定位于中高檔商場，吸引大量白領(lǐng)階層的光顧，人流量大，是被調(diào)查商場中經(jīng)營狀況最好的商場。北京華聯(lián)直接采用打折促銷的方式，直接讓利于消費(fèi)者，其開業(yè)經(jīng)營時(shí)間較短，消費(fèi)者還沒有完全接受，消費(fèi)人群不是太大。立洋百貨采用打折、假日慶等促銷活動(dòng)，由于其地理位置相對較偏，人流量比較小，經(jīng)營狀況一般。沙重百采用打折促銷的方式吸引顧客，凱瑞商都采用打折、積分等方式吸引顧客。由于沙重百和凱瑞商都經(jīng)營時(shí)間長，信譽(yù)好，定位于中檔工薪階層，其消費(fèi)群體比較普遍，人流量非常大，經(jīng)營狀況良好。請?jiān)黾用块g商場的商業(yè)氛圍是如何營造的？物業(yè)自身外圍形象、商業(yè)氛圍營造效果是代表物業(yè)經(jīng)營管理公司的企業(yè)形象，亮麗的外墻廣告、熱鬧的廣場商業(yè)氛圍，將傳遞給消費(fèi)者熱情、積極、主動(dòng)的服務(wù)態(tài)度和熱烈歡迎顧客光臨的工作態(tài)度，還傳遞企業(yè)的朝氣和緊跟時(shí)尚的信息，對吸引客流、增強(qiáng)消費(fèi)信心都有較大的幫助。如像廣州的北京路，在廣州百貨門口路段經(jīng)常有各種促銷、推廣活動(dòng)，其門口路段人流量不可估計(jì)；新大新百貨路段，促銷少了，人也跟著減少。商業(yè)氛圍和促銷情況分析：分析重點(diǎn)是結(jié)合各商場的人氣，看看是否因?yàn)橛型鈬虡I(yè)氣氛和促銷活動(dòng)的支持下才有不少的消費(fèi)者光顧？還是因?yàn)橐回炓詠淼膬?yōu)質(zhì)保障的信譽(yù)已深入人心吸引消費(fèi)者？另外，請把打折促銷的方式寫具體些？如：“買100送30”、采用會(huì)員制度、積分卡等促銷手段？請加入一些商場商業(yè)氛圍的相片美美時(shí)代百貨和大都會(huì)太平洋廣場都是純商業(yè)的百貨商場，都采用只租不售的經(jīng)營方式，物業(yè)經(jīng)營特色是比較高檔的購物餐飲觀光娛樂場所；北京華聯(lián)是綜合性的商業(yè)物業(yè)，主要有百貨商場和大型超市，采用的只租不售的經(jīng)營方式，該物業(yè)經(jīng)營特色是以老百姓的日常生活為主的購物休閑百貨，購物、休閑、餐飲、娛樂于一體的購物中心。立洋百貨為純商業(yè)的百貨商場，采用租售結(jié)合的經(jīng)營方式，但銷售狀況不好，該物業(yè)經(jīng)營特色購物休閑餐飲為一體。沙重百為綜合性的商業(yè)物業(yè)，主要有百貨商場和超市，采取只租不售的經(jīng)營方式，該物業(yè)經(jīng)營特色以老百姓的日常生活為主的購物休閑百貨。凱瑞商都為綜合性的商業(yè)物業(yè)，主要有百貨商場和超市，采取只租不售的經(jīng)營方式，該物業(yè)經(jīng)營特色是購物生活為一體的百貨。重慶市大型商業(yè)物業(yè)的整體出租率都非常高，經(jīng)營狀況良好，具體見下圖：以上數(shù)據(jù)表明：重慶市商業(yè)物業(yè)經(jīng)營狀況好，整體出租率達(dá)到90%以上，大都會(huì)太平洋廣場、立洋百貨、沙重百基本上是沒有空余的商鋪出租。美美時(shí)代百貨的高檔商場，其整體出租率也達(dá)到92%，可見其經(jīng)營狀況良好。調(diào)查結(jié)果顯示，重慶是市大型商業(yè)物業(yè)的租賃價(jià)格采取的方式是商鋪?zhàn)饨?營業(yè)額提成的方式，商場不同，其租金和營業(yè)額提成的比例也不一樣。 重慶市大型商業(yè)物業(yè)租賃價(jià)格一覽表 （元/）解放碑商圈沙坪壩商圈美美時(shí)代百貨大都會(huì)太平洋廣場北京華聯(lián)立洋百貨沙重百凱瑞商都1/F200~220170~1901501601601701/F210~230190~210170~1801701801601701701802/F200~220170~190150~1601601701501601601703/F190~210150~170140~1501501601301401501604/F160~180150~170140~1501501601301401501605/F160~180150~170140~1501501601301401501606/F160~180150~1701501601301401501607/F15016035（辦公）上表數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)物業(yè)的租金價(jià)格比較高，由于樓層不同，租金價(jià)格水平也有所差異，一般樓層差價(jià)在20元/，同樓層租金差異在20元左右。 各個(gè)商場由于經(jīng)營狀況和檔次不同，按照不同的營業(yè)額提取不同的比例。美美時(shí)代百貨按照銷售額的25%提成；大都會(huì)太平洋廣場按照銷售額的20%提成；北京華聯(lián)按照銷售額的20%提成；立洋百貨按銷售額的18%提成；沙重百按銷售額的15%提成；凱瑞商都按照銷售額的20%提成。項(xiàng)目地處沙坪壩土灣，與沙坪壩商圈只有十分鐘步行，沙坪壩商圈商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的現(xiàn)狀將對項(xiàng)目地塊商業(yè)的規(guī)劃和發(fā)展帶來直接的影響。本次調(diào)查的主要街道有三峽廣場、漢渝路、