【正文】 經(jīng)營(yíng)樓層在68層之間，占地面積9803000平方米左右。（商場(chǎng)調(diào)查細(xì)節(jié)，具體參看已經(jīng)經(jīng)營(yíng)的商業(yè)物業(yè)調(diào)查表。）具體分析如下：解放碑核心商圈請(qǐng)把商業(yè)踩盤表中內(nèi)容整理，按以下表格填寫物業(yè)名稱經(jīng)營(yíng)規(guī)模業(yè)態(tài)檔次平均人流量消費(fèi)者接受程度及理由新世紀(jì)百貨（凱瑞商都）7層營(yíng)業(yè)面積約9500M2中檔商場(chǎng)的購(gòu)物環(huán)境、商品質(zhì)量及售后服務(wù)贏得消費(fèi)者的歡心，普遍認(rèn)為是購(gòu)物“天堂”，是顧客心中的誠(chéng)信商場(chǎng)。美美時(shí)代百貨大都會(huì)太平洋廣場(chǎng)解放碑商圈和沙坪壩商圈的大型商業(yè)物業(yè)其經(jīng)營(yíng)規(guī)模都比較大，一般經(jīng)營(yíng)樓層在68層之間，占地面積9803000平方米左右，其中美美時(shí)代百貨占地面積3000平方米，總建面積達(dá)到18000平方米；標(biāo)準(zhǔn)層的面積在8002500平方米不等，實(shí)用率各個(gè)商場(chǎng)也有所不同，具體見下表。重慶主要商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模一覽表解放碑商圈沙坪壩商圈美美時(shí)代百貨大都會(huì)太平洋廣場(chǎng)北京華聯(lián)立洋百貨沙重百凱瑞商都項(xiàng)目規(guī)模1棟7層 1棟7層1棟6層 1棟7層 1棟8層1棟8層占地面積（m2）30002000110013501080980總建面積（m2）18000110005100約7200約66006500總營(yíng)業(yè)面積（m2）1600087004000約580052005300標(biāo)準(zhǔn)層面積（m2）2500150010001000800800實(shí)用率81%79%78%81%79%81%美美時(shí)代百貨定位于高檔商場(chǎng)，其目標(biāo)客戶鎖定為重慶市高收入人群并且具有高消費(fèi)能力的消費(fèi)者；商場(chǎng)樓層布局為1/F：運(yùn)動(dòng)服飾及用品、Club X與美食廣場(chǎng)，1/F：國(guó)際精品、進(jìn)口化妝品及香水，2/F：進(jìn)口男女服飾、女士鞋履手袋及配飾、咖啡廳、西餐廳，3/F：淑女服飾、女士?jī)?nèi)衣、化妝品、珠寶首飾及鐘表：4/F：時(shí)尚女士服飾、美容美發(fā)中心、冰淇淋店，5/F：男士服飾、數(shù)碼及影音產(chǎn)品、禮品及水晶精品，6/F：主題餐廳。美美時(shí)代百貨以其高端的定位，經(jīng)營(yíng)商品的高檔化，受到高端消費(fèi)群體的歡迎。大都會(huì)太平洋廣場(chǎng)定位于高檔商場(chǎng)，其目標(biāo)客戶群體為中高端收入的消費(fèi)群體。其商品質(zhì)量上乘，價(jià)格中偏上，引領(lǐng)時(shí)尚潮流，受到白領(lǐng)及高收入者的光顧。大都會(huì)太平洋廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)樓層布局為：1/F：運(yùn)動(dòng)休閑，1/F：化裝品珠寶首飾，2/F：流行精品、voer、少淑服飾，4/F：淑女服飾，5/F：紳士服飾，6/F：童玩家居、美食坊。沙坪壩商圈物業(yè)名稱經(jīng)營(yíng)規(guī)模經(jīng)營(yíng)布局業(yè)態(tài)檔次平均人流量消費(fèi)者接受程度及理由北京華聯(lián)立洋百貨沙坪壩重百新世紀(jì)凱瑞商都北京華聯(lián)定位于中高檔商場(chǎng)，其目標(biāo)消費(fèi)者為沙坪壩區(qū)當(dāng)?shù)氐木幼【用?。價(jià)格適中、購(gòu)物環(huán)境好成為消費(fèi)者光顧北京華聯(lián)的一個(gè)重要因素。其商場(chǎng)樓層布局為：1/F：都市生活、運(yùn)動(dòng)休閑，1/F：時(shí)尚名品，2/F：流行服飾，3/F：名媛淑女，4/F：理想紳士，5/F：溫馨家居。立洋百貨作為太平洋百貨在重慶開設(shè)的第二家分店，傳承了太平洋百貨的經(jīng)營(yíng)理念和管理模式。其定位為中高檔商場(chǎng)，目標(biāo)消費(fèi)者為具有中高檔收入的消費(fèi)群體。經(jīng)營(yíng)樓層分布為：1/F：車庫(kù)，1/F：仕女名牌，2/F：流行服飾，3/F：少淑服飾，4/F：淑女服飾，5/F：運(yùn)動(dòng)生活，6/F：紳士服飾，7/F：都市休閑。沙坪壩重百是老字號(hào)重慶百貨股份有限公司在沙坪壩開設(shè)的分店，其良好的信譽(yù)、務(wù)實(shí)的價(jià)格受到普通工薪階層的歡迎。其定位于中檔商場(chǎng)，服務(wù)于普通消費(fèi)者。其樓層分布為：1/F：生活超市，1/F：名表珠寶，2/F：鞋箱包，3/F：女裝，4/F：男裝休閑運(yùn)動(dòng)裝、快餐，5/F：床上用品童裝，6/F：家用電器，7/F：辦公。新世紀(jì)凱瑞商都作為沙坪壩區(qū)商業(yè)物業(yè)的典型代表，其地理位置優(yōu)越，正處步行街中心，定位于中高檔商場(chǎng)，目標(biāo)客戶為上班一族的消費(fèi)者。1/F：生活超市，1/F：名媛名品，2/F：流行服飾，3/F：淑女服飾，4/F：紳士名牌，5/F：家居童玩，6/F：家用電器。美美時(shí)代百貨和大都會(huì)太平洋廣場(chǎng)都是純商業(yè)的百貨商場(chǎng)，都采用只租不售的經(jīng)營(yíng)方式，物業(yè)經(jīng)營(yíng)特色是比較高檔的購(gòu)物餐飲觀光娛樂場(chǎng)所；北京華聯(lián)是綜合性的商業(yè)物業(yè)，主要有百貨商場(chǎng)和大型超市，采用的只租不售的經(jīng)營(yíng)方式，該物業(yè)經(jīng)營(yíng)特色是以老百姓的日常生活為主的購(gòu)物休閑百貨，購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂于一體的購(gòu)物中心。立洋百貨為純商業(yè)的百貨商場(chǎng)，采用租售結(jié)合的經(jīng)營(yíng)方式，但銷售狀況不好，該物業(yè)經(jīng)營(yíng)特色購(gòu)物休閑餐飲為一體。沙重百為綜合性的商業(yè)物業(yè)，主要有百貨商場(chǎng)和超市，采取只租不售的經(jīng)營(yíng)方式，該物業(yè)經(jīng)營(yíng)特色以老百姓的日常生活為主的購(gòu)物休閑百貨。凱瑞商都為綜合性的商業(yè)物業(yè)，主要有百貨商場(chǎng)和超市，采取只租不售的經(jīng)營(yíng)方式，該物業(yè)經(jīng)營(yíng)特色是購(gòu)物生活為一體的百貨。請(qǐng)把每間商場(chǎng)的功能分布按下表列出來解放碑商圈商場(chǎng)名稱美美時(shí)代百貨大都會(huì)太平洋廣場(chǎng)1層1層2層3層4層5層6層業(yè)態(tài)比例沙坪壩商圈商場(chǎng)名稱北京華聯(lián)立洋百貨沙坪壩重百凱瑞商都1層1層2層3層4層5層6層業(yè)態(tài)比例分析：從每間商場(chǎng)的功能分布可以看到，一般將形象好、營(yíng)業(yè)額高、利潤(rùn)回報(bào)高的化妝品、鐘表、珠寶、飾品等精品設(shè)置在一樓，營(yíng)業(yè)額高、品種多的服裝、服飾、鞋等設(shè)置在24層、將營(yíng)業(yè)額偏低、市場(chǎng)份額小的時(shí)尚品以及利潤(rùn)低的家電等安排在高層。各商場(chǎng)功能特色分析：美美時(shí)代百貨特色一：一層全為世界名牌化妝品特色二：經(jīng)營(yíng)的商品是全重慶最高檔次的商場(chǎng)大都會(huì)太平洋廣場(chǎng)特色一：北京華聯(lián)特色一：立洋百貨特色一：沙坪壩重百特色一：凱瑞商都特色一：另一方面，從各商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)來看，各間商場(chǎng)均是以購(gòu)物為主，占整體商場(chǎng)的90以上，而餐飲、娛樂功能則較為淡化。其主要原因是？？？？？（請(qǐng)偉恒了解一下原因）解放碑商圈商業(yè)物業(yè)示意圖解放碑美美百貨大都會(huì)商社電器從上圖可以看出，解放碑商業(yè)物業(yè)都位于商圈的中心位置，其商業(yè)位置優(yōu)越。美美時(shí)代百貨、大都會(huì)太平洋廣場(chǎng)位于解放碑商業(yè)圈核心位置。三峽廣場(chǎng)車 行 道車行道立洋百貨沙重百凱瑞商都北京華聯(lián)三角碑轉(zhuǎn)盤沙坪壩商圈商業(yè)物業(yè)示意圖從上圖可以看出，北京華聯(lián)、沙重百、立洋百貨、凱瑞商都都處于沙坪壩商圈的核心位置——步行街以內(nèi)，其商業(yè)位置都比較好，各商場(chǎng)扼守主要路口，其中以凱瑞商都位置最佳，處于三峽廣場(chǎng)的中心位置。重慶市主要商業(yè)物業(yè)人氣狀況圖 （人次/小時(shí)）從上圖可以看出，重慶市主要商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況都比較好，消費(fèi)購(gòu)物者數(shù)量比較大，人氣旺盛。大都會(huì)太平洋廣場(chǎng)人均達(dá)到2023人次/小時(shí)，沙重百、凱瑞商都的人流量也比較大，分別達(dá)到1967人次/小時(shí)、1663人次/小時(shí)。經(jīng)營(yíng)狀況分析應(yīng)結(jié)合：人流量、提袋率、商場(chǎng)出租率、出租價(jià)格進(jìn)行分析，請(qǐng)補(bǔ)充完整。解放碑核心商圈美美時(shí)代百貨作為目前重慶市最高檔次的百貨商場(chǎng)，運(yùn)用先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念，超出了日常百貨的經(jīng)營(yíng)模式，受到高檔消費(fèi)者的追捧；大都會(huì)太平洋廣場(chǎng)作為中高檔商場(chǎng)的代表，在重慶市民中有很高的地位，受到白領(lǐng)階層的普遍歡迎。其經(jīng)營(yíng)狀況的好壞，在很大程度上可以反映重慶市民的一種消費(fèi)偏好。從消費(fèi)者的提袋率來看，到美美時(shí)代百貨及大都會(huì)太平洋廣場(chǎng)購(gòu)物的消費(fèi)者相當(dāng)。增加圖表沙坪壩商圈北京華聯(lián)、立洋百貨、沙坪壩重百、凱瑞商都作為沙坪壩商圈商業(yè)物業(yè)的典型，其經(jīng)營(yíng)狀況的好壞，在區(qū)域內(nèi)具有舉足輕重的作用。從本次著重調(diào)查的北京華聯(lián)、立洋百貨、沙坪壩重百、凱瑞商都在平常與節(jié)假日的人流提袋率來看，沙坪壩重慶百貨以其在重慶多年的經(jīng)營(yíng)，贏得消費(fèi)者的信賴，到重百購(gòu)物的消費(fèi)者明顯地比其它商場(chǎng)多。沙坪壩商圈的沙重百和凱瑞商都經(jīng)營(yíng)狀況比較好，其人流量和提袋率都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了立洋百貨和北京華聯(lián)，主要是沙重百和凱瑞商都作為重慶比較知名、信譽(yù)較好的商家，消費(fèi)者認(rèn)可度高。而北京華聯(lián)開業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)間還不長(zhǎng)，受到消費(fèi)者的認(rèn)可還有一個(gè)過程，立洋百貨由于其位置關(guān)系，受到一定的影響。重慶主要商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況一覽表 （人次/小時(shí)）解放碑商圈沙坪壩商圈美美時(shí)代百貨大都會(huì)太平洋廣場(chǎng)北京華聯(lián)立洋百貨沙重百凱瑞商都客流量平 時(shí)10:3011:30104012406058001200125014:3015:308801180840650150090018:3020:301060126071568013001000節(jié) 假 日12:001:0021602560110015002500280015:3016:3021003100145012003100185018:3020:00180028001150110522002180提袋率平 時(shí)10:3011:3047548021622065056014:3015:3043546526516560028518:3020:30556576335230840450節(jié) 假 日12:001:009758755154601230121915:3016:30885895632428135086518:3020:0092010206355351330988通過對(duì)解放碑商圈、沙坪壩商圈的調(diào)查，大都會(huì)太平洋廣場(chǎng)的人流量和提袋率都處于領(lǐng)先地位(只是調(diào)查了個(gè)別商場(chǎng)，不能得領(lǐng)先地位的結(jié)論)，而美美時(shí)代百貨其定位和檔次的不同，人流量和提袋率也比較高，節(jié)假日的人流量和提袋率約是平時(shí)的2倍。出租率重慶市大型商業(yè)物業(yè)的整體出租率都非常高，經(jīng)營(yíng)狀況良好，具體見下圖：以上數(shù)據(jù)表明：重慶市商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況好，整體出租率達(dá)到90%以上，大都會(huì)太平洋廣場(chǎng)、立洋百貨、沙重百基本上是沒有空余的商鋪出租。美美時(shí)代百貨的高檔商場(chǎng)，其整體出租率也達(dá)到92%，可見其經(jīng)營(yíng)狀況良好。租賃價(jià)格調(diào)查結(jié)果顯示，重慶是市大型商業(yè)物業(yè)的租賃價(jià)格采取的方式是商鋪?zhàn)饨?營(yíng)業(yè)額提成的方式，商場(chǎng)不同，其租金和營(yíng)業(yè)額提成的比例也不一樣。 重慶市大型商業(yè)物業(yè)租賃價(jià)格一覽表 （元/）解放碑商圈沙坪壩商圈美美時(shí)代百貨大都會(huì)太平洋廣場(chǎng)北京華聯(lián)立洋百貨沙重百凱瑞商都1/F200~220170~1901501601601701/F210~230190~210170~1801701801601701701802/F200~220170~190150~1601601701501601601703/F190~210150~170140~1501501601301401501604/F160~180150~170140~1501501601301401501605/F