【文章內(nèi)容簡介】 ，上海的軌道交通還將有八條線路在建或竣工。這八條線路將穿行于上海的西南、西北、東北及浦東深處等一些相對冷僻的角落，使其周邊居民的交通條件大大的改善。隨著上海８條軌道線路建成后，本市軌道交通的基本骨架也將初步顯露，并將擔負起疏解舊城人口、塑造新鎮(zhèn)的功能。上海新一輪房產(chǎn)開發(fā)也將圍繞８條軌道交通展開，沿線各大站點附近及軌道的兩極地區(qū)將成為房地產(chǎn)的熱土。上海的房地產(chǎn)市場會呈現(xiàn)什么樣的前景呢？專家預測，上海的房產(chǎn)行情也將隨著交通血脈的暢通，迎來新一輪大發(fā)展。軌道線路的大規(guī)模的涌現(xiàn)，使得城郊與市中心的距離縮短，從而帶動區(qū)域房地產(chǎn)價格的走高。但正因為軌道線路大規(guī)模的增多，地鐵一號線所帶來的“莘莊效應”不會再次出現(xiàn)。開發(fā)商在借助軌道交通效應的同時將更加注重產(chǎn)品本身的塑造，使產(chǎn)品本身的品質(zhì)上升到一個新的臺階。購房者也不止單純滿足于“軌道交通”所帶來的便捷的交通環(huán)境，對產(chǎn)品本身的要求會大大的提高。肆、軌道交通9號線帶來房產(chǎn)效應 ，它起自徐家匯附近的東安路，止于松江新城。自七寶鎮(zhèn)站過后，便躍出地面，途經(jīng)九亭、泗涇、佘山、大學城、最后抵達松江新城，預計2005年投入運行。軌道交通是連接郊區(qū)和中心城區(qū)的重要通道，將對沿線地區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局、城鎮(zhèn)布局、人員流向，包括人們的工作和生活方式產(chǎn)生積極的作用。事實上，潛在商機隨著9號線的上馬在即，漸漸浮現(xiàn)出來。一、對人們的生活和工作方式產(chǎn)生的影響松江工業(yè)區(qū)內(nèi)集聚著幾百家中外企業(yè)，幾乎各個企業(yè)都有自己的上下班班車，早晨進市區(qū)把管理人員接進來，下午把他們送回去。9號線一旦投運，企業(yè)班車就失去存在價值。從市中心的徐家匯到松江大學城只需半個小時?？梢韵胂?，在市中心工作，回郊區(qū)居?。辉诮紖^(qū)工作，回市中心生活，都將會變得更加普遍。二、軌道交通9號線帶來的沿線房地產(chǎn)熱軌道交通1號線熱了閔行區(qū)房地產(chǎn)業(yè)，9號線正在產(chǎn)生同樣的效應。沿途站點所在地的七寶、九亭、泗涇、佘山，一直到松江新城，地價房價齊飛。佘山的房產(chǎn)過去只讓人心動，難叫人行動，如今交通瓶頸將被打破，山水勝景的優(yōu)勢便凸現(xiàn)出來，5000多畝房產(chǎn)用地，價格上升1至2倍，仍被6家房產(chǎn)商搶購一空。 地處松江新城東北角的泗涇鎮(zhèn)，原有的經(jīng)濟發(fā)展的秩序傾刻被打亂。當然這種“亂”是積極意義上的，它促進了產(chǎn)業(yè)的調(diào)整和升級，第三產(chǎn)業(yè)比重快速提升。去年以來，上海市區(qū)、廣東、浙江等地的20多家房地產(chǎn)商爭相落戶泗涇，土地批租價格迅速上升一倍多。有了迅捷來往的軌道交通，城鄉(xiāng)一體化進程將得以加快。離市區(qū)最近的九亭鎮(zhèn)，至今已吸納了2萬多市區(qū)居民來此落戶。據(jù)介紹，按目前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度和外來人口的入住率，2005年9號線投入運行時，這個原本只有近2萬人口的小鎮(zhèn)，將成為擁有居民15萬以上的衛(wèi)星城。人氣集聚給小城鎮(zhèn)規(guī)劃建設帶來良機，也推動著支撐人氣的產(chǎn)業(yè)群不再像過去那樣“攤大餅”，得以組團式布局，而且行政經(jīng)濟將為區(qū)域經(jīng)濟所代替?！　∪ρ鼐€房產(chǎn)租金的影響　　 軌道交通有一個吸引人的范圍，一般來講，在郊區(qū)兩公里內(nèi)乘坐軌道交通是人們可以接受的，在市區(qū)八百米是可以接受的。住宅小區(qū)如果說能受到軌道交通的直接影響，在兩邊兩公里范圍之內(nèi)還可以考慮。反過來說，對在站點兩邊兩公里以外的房子的升值幅度就不能有過高的期望。不過線路開到哪，周邊房地產(chǎn)開發(fā)就會熱起，而且會升值，這也是可以肯定的。 　　現(xiàn)在在軌道9號沿線（如：七寶地區(qū)）購買房子，目前這里的房價是4000 每平方米左右，這個房價比一年前上漲了近40％，除去上海房價大勢普遍高走的因素，也已經(jīng)上漲了好幾個百分點。 作為有意通過收取租金達到“以房養(yǎng)房”小業(yè)主，在沿線購房或許可以有更樂觀的收益回報，因為30分鐘的軌道車程，對在徐家匯周邊上班的房客而言，在距離上是完全可能接受的。因此可以預測，在2005 年軌道9號線通車后，沿線房產(chǎn)將會有一個空前美好的出租前景，平均出租率也將大大提高并保持租客的高穩(wěn)定性。 　　四、9號線沿線房產(chǎn)概述 　　交通等市政規(guī)劃建設對郊區(qū)房產(chǎn)市場刺激作用十分直接，地鐵一號線開通帶動閔行沿線房產(chǎn)價格攀升。同樣，2005 年軌道9號線也將對所經(jīng)區(qū)域產(chǎn)生深遠影響。軌道9號線從徐家匯出發(fā)，沿途經(jīng)過徐匯的漕河涇開發(fā)區(qū)、沿漕寶路經(jīng)七寶進九亭穿泗涇最后到達松江新城區(qū)，并在佘山設立站點。從徐家匯出發(fā)，一起找尋9號沿線的在建樓盤。 　　徐家匯站 作為商業(yè)中心，9號線對其交通狀況只能說是錦上添花，作用主要是緩解郊區(qū)人流進入市中心對地面交通所帶來的壓力。對于未來徐家匯景園、徐虹華庭及明輝苑的業(yè)主來說，可以更加方便地換乘其他線路軌道交通，屆時將在凱旋路宜山路建成垂直換乘站。 　　合川路站 進入閔行漕寶路，地鐵合川路站?？看笊虾H花園側，目前在售樓盤有靜安新城、東蘭新城（二期歐風花都全裝修房近期推出）和亦園別墅及公寓。該區(qū)域公寓房毛坯價格4100元/平方米左右。這兩個樓盤都存在一些問題：靜安新城二期推出不久，但余房已不多，該案北面有一大面積污染源一直不能得到妥善的處理；大上海國際花園由于種種原因，現(xiàn)在物業(yè)管理難以繼續(xù)，小區(qū)到地鐵的巴士靠政府資助運營。 　　外環(huán)路站 合川路站的下一站是外環(huán)路站，最近即將推出的陽光加州正以規(guī)劃中的地鐵為賣點，公寓房售價4500 －5500 元/平方米，別墅8000－12000 元/平方米。應該說公寓房的市場接受能力還看好，但別墅則可能遭受阻力。該區(qū)域高檔別墅少而且較為分散，且公寓房和別墅混合的小區(qū)在物業(yè)管理方面難度很大。 　　七寶鎮(zhèn)站 下一站我們來到七寶鎮(zhèn)站點。它位于七莘路漕寶路，鎮(zhèn)政府計劃在七寶建一個規(guī)模大，輻射九亭、航華以及水表路住宅區(qū)的區(qū)域性商圈。七寶鎮(zhèn)站將興建七個出口的地下商城，還會對地鐵出口的商業(yè)設施進行改造。還有七寶廣場、七寶老街在建設中。規(guī)劃中還將建成6所中學、6所小學以及多所幼兒園，還將在鄰近熱帶風暴的區(qū)域建成1200 畝的全開放的體育公園。 　　九亭鎮(zhèn)站 　　9號線過中春路后出地面運行進入九亭鎮(zhèn)，九亭是松江的門戶，房產(chǎn)開發(fā)以別墅為主，公寓房有影響力的是上海奧林匹克花園，奧園最初推出的裝修房售價3000 多元/平方米，受到市場的追捧，去年獲得上海市預售面積50強。其二期將于今年底之前推出，售價預計達到4000 多元/平方米，目前已經(jīng)開始預訂。區(qū)域內(nèi)別墅價格較低，聯(lián)體別墅均價4000 元/平方米，獨立別墅5000 多元/平方米。房產(chǎn)篇引 言軌道交通在上海發(fā)展至今對沿線的房地產(chǎn)項目究竟產(chǎn)生了什么影響，其對樓市的影響有多大？為更加準確把握市場的脈搏，在下文我們對目前軌道交通沿線的房地產(chǎn)市場做一個簡要的分析。壹、地鐵一號線（閔行地區(qū)）一、歷史沿革閔行房產(chǎn)已走過了10年發(fā)展歷程，它以動遷房起步，以地鐵房走紅，以蓮浦花苑、東苑新世界等新型小區(qū)提升了公寓住宅的品質(zhì)，以櫻園、君臨天下等花園住宅引發(fā)了新一輪的別墅熱……在這兩年的樓市火爆中，我們不得不對軌道交通的發(fā)展對房地產(chǎn)市場所帶來的巨大的影響而感嘆。繼90年代初出現(xiàn)了地鐵1號線的專屬樓市行情后，蓮花路站、莘莊南北廣場的開發(fā)量不斷上升，在這兩個地鐵站點住宅林立、市場競爭十分激烈.地鐵莘莊南廣場以南三公里半徑所形成的半圓，依靠便捷的交通優(yōu)勢，房地產(chǎn)行業(yè)迅速是發(fā)展，是閔行全區(qū)房產(chǎn)開發(fā)的重中之重。因其重要性，及與軌道9線的可比性，所以，在本文中將對其做一個較全面的分析。二、價格帶5年中，地鐵一號線終點的物業(yè)價格從2324元／平方米，漲到了4500元／平方米，這一漲幅是驚人的。目前，地鐵南廣場的價格范圍在3500—5000元/平方米，主力峰值集中在4400—4600元/平方米。據(jù)此可見3000元/平方米的低價住宅已逐漸淡出區(qū)域的樓市，區(qū)域樓市已基本完成了一次中檔品質(zhì)樓盤與低價樓盤的更替過程。三、產(chǎn)品力經(jīng)過數(shù)年的開發(fā)建設，區(qū)域樓盤已從原先的動遷房實現(xiàn)了向中高檔住宅的飛躍，區(qū)域的居住水平和居住檔次得到不斷的提高，從而吸引了大批二次置業(yè)的購房者和收入水平較高的人群。如今產(chǎn)品在總體規(guī)劃、建筑設計、綠化景觀等各個方面較之早期產(chǎn)品都有很大的突破，多層、小高層、板式高樓、別墅排屋……區(qū)域市場建筑形態(tài)發(fā)展的多元化令人目不暇接，各種綠化景觀、小品都有機的融入到小區(qū)的整體的生態(tài)體系中去，讓業(yè)主擁有一個舒適的生態(tài)環(huán)境。各種配套的成熟，區(qū)域內(nèi)優(yōu)良的自然環(huán)境、便利的交通等有利條件吸引更多大手筆的開發(fā)商來閔行開發(fā)高品位樓盤，多個項目已列入開發(fā)計劃。這將進一步提升閔行住宅的整體形象，也將使其他中檔、中高檔住宅獲得有力的價格支撐。 四、去化情況2001年以來，隨著地鐵一號線南側的眾多樓盤同時開盤，一號地鐵概念房的內(nèi)涵被極大的擴充，整個區(qū)域的供應放量放大，交易活躍。目前2001年開始銷售的南廣場大多樓盤均已完成銷售，如賞翠時代、上海莘城、名都新城一、二期等多個物業(yè)均有不俗之業(yè)績；而新近開盤的柏林春天、名都新城三期等依托各自獨特的產(chǎn)品規(guī)劃也都取得了較好的銷售成績。五、發(fā)展趨勢閔行房產(chǎn)曾依托“地鐵沿線房”概念不斷掀起波瀾。然而周邊區(qū)域建設飛速發(fā)展淡化了閔行房產(chǎn)的地鐵效應，特別是地鐵南廣場樓市發(fā)展幾乎接近飽和狀態(tài)不免讓人憂心忡忡。幾年過去了，一號線承載的壓力越來越來大，上下班時間的擁擠眾人皆知，捷運系統(tǒng)所帶來的優(yōu)勢已逐漸淡化。但莘閔輕軌馬上就要通車，滬閔路高架二期工程全線開工，滬青平告訴公路也將投入運行，閔行三大綠地項目正式運行等等利好消息會在區(qū)域內(nèi)掀起新的一輪開發(fā)的熱潮。預計今后一段時間區(qū)域的開發(fā)量及去化量將保持穩(wěn)定的態(tài)勢，供求關系保持平衡。貳、地鐵二號線（浦東花木地區(qū)）一、歷史沿革花木地區(qū)作為浦東新區(qū)政治、文化中心，是隨著浦東新區(qū)開發(fā)而迅速的發(fā)展。地鐵的通車，多條道路的建成使該區(qū)域內(nèi)部交通結構的日漸完善，多項生活配套的逐漸成型，區(qū)域優(yōu)良的自然環(huán)境（世紀公園），逐漸成為浦東房地產(chǎn)的熱點之一。周邊樓盤的賣點多為地鐵二號線及世紀公園，兩者相比較后者又是重中之重。二、價格帶產(chǎn)品的價格呈一路走高的局面，在售個案的均價達到了6060元/平米，較之2001年二季度4460元/平米，同比增長75%，已超過了浦東區(qū)域均價。如此大的漲副引起了人們對該區(qū)域房地產(chǎn)市場的關注。主力單價范圍也逐漸向高處攀升。50006000元/平米開始占據(jù)更大比例。其中浦東世紀花園以其無與倫比的環(huán)境特色、高品質(zhì)的社區(qū)生活、景觀住房和生態(tài)家園為契機，更是在高價樓盤中獨領風騷，均價達到9000元/平米。大房型的普遍出現(xiàn)及價格的一路走高，區(qū)域內(nèi)單套總價也正在向高處發(fā)展，而該區(qū)域存在的小房型（90平米/套）及低價位（4000元/平米）的存在，總價分布就變得較為均化，在今后的一段時期內(nèi)，主力單套總價將分布在4080萬/套。三、產(chǎn)品力交通、周邊環(huán)境的改善是其房價走高的外因，連續(xù)高強度的基礎設施的投入以及生態(tài)環(huán)境的形成都使其吸引力大增。樓盤整體品質(zhì)上升則是房價上升的內(nèi)因。注重小區(qū)規(guī)劃，綠化覆蓋率高，房型布局多元化，樓盤外觀設計美觀，已成為開發(fā)商的自覺行為。，一直是該區(qū)域房產(chǎn)的熱點，圍繞這個中心造就了一個又一個的精品住宅。建筑設計、景觀設計及社區(qū)規(guī)劃越來越引起開發(fā)商及購房者的重視。周邊各案中，大唐盛世及浦東世紀花園都邀請著名的景觀設計公司精心打造。為求將小區(qū)設計為“公園借景、小區(qū)內(nèi)景、景觀互融”的形式。通過形態(tài)與空間的合理布局形成景觀通視，實現(xiàn)社區(qū)景象共享，營造出一個帶風景的社區(qū)和看得見風景的房間。房型設計趨向簡約，在上半年銷售的樓盤中都采用“簡約實用”的風格。首先，房屋內(nèi)部結構都采用了大開間設計，結合大型落地玻璃幕墻，利用雙陽臺多面采光，取景。并且在房屋的細部設計（如衣櫥、儲藏室）等的簡約，充分利用了生活的空間。四、去化情況目前該區(qū)域上半年銷售的大盤：大唐盛世花園、萬邦城市花園等已基本完成銷售，尤其是大唐盛世花園。自1月份開盤以來，僅4個月的時間就銷售一空。特別值得一提的是緊靠龍陽路地鐵站出口的萬邦都市花園依靠無可比擬的交通條件，高水準的產(chǎn)品規(guī)劃和開發(fā)商實力的保證，在沒有過多廣告宣傳的支持下，一經(jīng)面市就受到了消費的追捧，取得了驕人的業(yè)績，1—3期產(chǎn)品迅速的完成去化。陸續(xù)將推出的后期產(chǎn)品也倍受購房者關注。五、發(fā)展趨勢隨著市政配套的進一步發(fā)展，生活配套日趨完善，花木地區(qū)作為浦東新區(qū)行政、文化中心的作用將日益彰顯，受此影響，花木地區(qū)的房地產(chǎn)市場會日漸活躍。而今年，樓市出現(xiàn)持續(xù)旺銷，就是有力的證明。跟隨部分新盤的上市，預計未來一段時間內(nèi)花木地區(qū)的樓市會逐步走好，將會出現(xiàn)新一輪的銷售熱潮。叁、輕軌明珠線（江灣鎮(zhèn)地區(qū)）一、歷史沿革早期的江灣鎮(zhèn)與楊浦區(qū)五角場地區(qū)相連，被人們常叫做“江灣鎮(zhèn)五角場”，屬于上海市的“下只角”，如今高架內(nèi)環(huán)線、逸仙路高架、特別是軌道交通三號