日為鑒汶川地震對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響(編輯修改稿)
2025-07-25 15:19 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 3000億日元發(fā)展到目前的37000億日元。社會(huì)報(bào)告分析要點(diǎn)：災(zāi)區(qū)房屋重建計(jì)劃、城市舊改未來(lái)1~3年重災(zāi)區(qū)的住房重建將進(jìn)入實(shí)施階段，而非重災(zāi)區(qū)的城市舊改力度也將加大。毫無(wú)疑問(wèn)這兩項(xiàng)城市級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施將會(huì)對(duì)四川房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。目前災(zāi)區(qū)房屋重建計(jì)劃的詳細(xì)政策及規(guī)劃尚未出臺(tái)；但是我們預(yù)計(jì)政府將利用住房保障、小產(chǎn)權(quán)，解決災(zāi)區(qū)人民的住房需求問(wèn)題。災(zāi)區(qū)重建計(jì)劃對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，將更具重修具體方案而定，目前我們僅能暫憑現(xiàn)存可能方案，評(píng)估該影響的可能屬性。災(zāi)區(qū)住房重建計(jì)劃截至20日，本次汶川大地震導(dǎo)致超過(guò)3000萬(wàn)平米建面的建筑倒塌、。預(yù)計(jì)，今年投資的700億重建基金主要用于過(guò)渡安置房重建、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼、疾病治療等領(lǐng)域。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，完整的住房重建包括四個(gè)階段：避難場(chǎng)所、臨時(shí)過(guò)渡住房、永久性住房修建及街區(qū)恢復(fù)、生活重建。目前重災(zāi)區(qū)正在進(jìn)行第一階段規(guī)劃，其中主要的一項(xiàng)是臨時(shí)安置點(diǎn)的規(guī)劃。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部5月18日公布《“512”地震災(zāi)后過(guò)渡安置房規(guī)劃導(dǎo)則》，本次地震受災(zāi)群眾的過(guò)渡安置住房建設(shè)工作主要從以下幾個(gè)方面解決：l 臨時(shí)安置點(diǎn)的建設(shè)將采取無(wú)償捐贈(zèng)和下達(dá)任務(wù)結(jié)合的辦法，由20個(gè)省市在4個(gè)月內(nèi)為四川災(zāi)區(qū)300萬(wàn)受災(zāi)群眾建100萬(wàn)套過(guò)渡住房，這將大大緩解當(dāng)前承擔(dān)災(zāi)民臨時(shí)安置任務(wù)的成都、德陽(yáng)、綿陽(yáng)及周邊城市的接待壓力。l 這些過(guò)渡安置房的使用壽命為13年，13年后拆除過(guò)渡安置房，依據(jù)規(guī)劃修建永久性住房。考慮到永久性住房的修建周期等因素，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部可能在6月就要啟動(dòng)災(zāi)后重建規(guī)劃。而缺乏地震財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)的永久性房屋重建工作將面臨眾多挑戰(zhàn)。例如，倒塌住房的產(chǎn)權(quán)認(rèn)定、倒塌住房剩余土地價(jià)值的判定等。結(jié)合發(fā)達(dá)國(guó)家災(zāi)后住房重建經(jīng)驗(yàn)與中國(guó)國(guó)情，我們估計(jì)住房重建政策將以地震損失住房為基礎(chǔ)，按國(guó)家財(cái)政補(bǔ)貼、家庭支出及商業(yè)優(yōu)惠利率信貸支持、住房保障體制支持等方式，會(huì)出臺(tái)多套根據(jù)家庭經(jīng)濟(jì)能力差異的住房重建方案。（表1）表1：災(zāi)區(qū)住房重建計(jì)劃對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)影響房屋損壞類型住房支付力住房重建方案市場(chǎng)影響分析倒塌具備住房支付力實(shí)物補(bǔ)貼：評(píng)估倒塌房屋產(chǎn)權(quán)的土地價(jià)值，政府投入部分財(cái)政支持，同時(shí)個(gè)人補(bǔ)差價(jià)（可通過(guò)商業(yè)優(yōu)惠抵押貸款方式；差價(jià)與住房套型等相關(guān)），借助專業(yè)開(kāi)發(fā)公司力量進(jìn)行住房重建。此類住房為全產(chǎn)權(quán)。由地震引發(fā)的剛性需求不在商品房市場(chǎng)得到滿足，對(duì)商品房市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊；有實(shí)力開(kāi)發(fā)商可能存在新的重建開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)現(xiàn)金補(bǔ)貼：評(píng)估產(chǎn)權(quán)土地價(jià)值，政府回收土地，支付土地租金，并給與住房損失補(bǔ)貼資金流向商品房銷售市場(chǎng)，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)或由剛性需求釋放帶來(lái)的成交放大不具備住房支付力實(shí)物補(bǔ)貼：放棄倒塌房屋產(chǎn)權(quán)，個(gè)人不補(bǔ)/少補(bǔ)，以小產(chǎn)權(quán)房批租方式或廉租房的方式進(jìn)行住房重建。此類住房無(wú)全產(chǎn)權(quán)或僅使用權(quán)。降低小產(chǎn)權(quán)房對(duì)商品房市場(chǎng)的沖擊，長(zhǎng)期正面影響中偏強(qiáng)現(xiàn)金補(bǔ)貼：評(píng)估產(chǎn)權(quán)土地價(jià)值，政府回收，并給與住房損失補(bǔ)貼資金流向商品房租賃市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)正面影響度中偏強(qiáng)損壞需維修不受支付力影響專門的財(cái)政維修僅僅負(fù)責(zé)房屋加固維修對(duì)商品房銷售租賃市場(chǎng)無(wú)影響案例研究：美國(guó)1994年洛杉磯地震在1994年，洛杉磯受災(zāi)區(qū)大約60%的房屋缺乏地震保險(xiǎn)。為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)與災(zāi)區(qū)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步恢復(fù)，美國(guó)洛杉磯政府將總計(jì)高達(dá)120億美金財(cái)政調(diào)撥與公眾捐助，分配組裝成七個(gè)互為補(bǔ)充的住宅恢復(fù)計(jì)劃。（圖1）按住房重建階段，美國(guó)洛杉磯住房重修計(jì)劃如下：l 過(guò)度臨時(shí)安置階段：1993年美國(guó)正經(jīng)歷經(jīng)濟(jì)緩慢復(fù)蘇階段。政府通過(guò)財(cái)政支付轉(zhuǎn)移，修建部分臨時(shí)安置，分配給災(zāi)區(qū)人民。同時(shí)為了刺激資產(chǎn)市場(chǎng)，將未能分配到臨時(shí)居住災(zāi)區(qū)人民，發(fā)放Federal Emergency Management Agency(FEMA) 臨時(shí)居住補(bǔ)貼（給于2~3個(gè)月最高達(dá)1150美金/月的租金資助）與HUD Section 8補(bǔ)貼（為低收入房屋租賃者提供18個(gè)月的住房租金補(bǔ)貼）l 永久性房屋修建階段：政府為刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，提高災(zāi)區(qū)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)能力，放松各類小商業(yè)貸款，為各中小型商業(yè)機(jī)構(gòu)提供最高可達(dá)150萬(wàn)美金的、利率為4%~8%的低息貸款Small Business Administration (SBA) 商業(yè)貸款，用于重新啟動(dòng)商業(yè)活動(dòng)，創(chuàng)造災(zāi)區(qū)良好的經(jīng)濟(jì)貨幣政策環(huán)境。針對(duì)房屋銷售市場(chǎng)，政府為吸引各住房投資機(jī)構(gòu)參與災(zāi)區(qū)重建的興趣，加大對(duì)集合住宅項(xiàng)目的信貸批準(zhǔn)力度，成立HUD貸款，為集合住宅項(xiàng)目提供金額最高可達(dá)1億美金的無(wú)息貸款建設(shè)貸款；與此同時(shí)，政府成立Small Business Administration (SBA) 小業(yè)主貸款，為小業(yè)主提供物業(yè)最高可達(dá)20萬(wàn)美金、利率為4%~8%的低息貸款，用于維修住房、房屋抵押貸款等，提供住房消費(fèi)支持。針對(duì)部分貧窮客戶，政府提出Federal Emergency Management Agency(FEMA) MHR高達(dá)1萬(wàn)美金的房屋補(bǔ)貼，作為SBA未滿足需求的補(bǔ)充。針對(duì)租賃市場(chǎng)，政府提供Federal Emergency Management Agency(FEMA) IFG：為住房租賃者提供最高可達(dá)12200美金的租賃補(bǔ)貼，作為SBA租賃客戶未滿足需求的補(bǔ)充。舊城改造成都市在過(guò)去幾年的時(shí)間里，已對(duì)城北四大片區(qū)、城東逐年進(jìn)行了城市舊改。本次汶川大地震對(duì)成都市舊城改造進(jìn)度可能會(huì)提出更高的要求：不符合國(guó)家抗震設(shè)防要求的區(qū)域會(huì)進(jìn)城市舊改、本次地震中所造成的危房納舊城改造范疇。根據(jù)成都市舊城改造的經(jīng)驗(yàn)，將采就地安置/臨近安置與現(xiàn)金補(bǔ)貼兩種方式。若家庭地震險(xiǎn)或類似配套政策能順利推出，預(yù)計(jì)城市舊改引發(fā)的房屋升級(jí)剛性需求，將在拆遷補(bǔ)貼的支持下，得到有效釋放。社會(huì)報(bào)告分析要點(diǎn)：抗震標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范日本抗震體系經(jīng)歷了38年 發(fā)展，每次地震后都在原有標(biāo)準(zhǔn)上進(jìn)行調(diào)整修改。目前，日本抗震體系貫穿房屋建筑施工要求、使用質(zhì)量監(jiān)控與房屋交易管理三階段。l 施工標(biāo)準(zhǔn)確定：在施工階段，施工方按日本建筑抗震要求（主要由“日本建筑抗震規(guī)范 ”與“日本建筑抗震設(shè)計(jì)方法”構(gòu)成）進(jìn)行建筑施工。值得注意的是，日本的抗震標(biāo)準(zhǔn)要求跟隨地震災(zāi)害演變發(fā)生、建筑新材料的發(fā)明使用、建筑結(jié)構(gòu)技術(shù)的進(jìn)步，平均每3~5年進(jìn)行一次修正完善；l 過(guò)程質(zhì)量監(jiān)控：日本1998年建立“建筑監(jiān)管局”，主要負(fù)責(zé)按照最新的建筑抗震要求，對(duì)所有在建與已建各類商品房進(jìn)行質(zhì)量鑒定，并向公眾公示權(quán)威鑒定書(shū)，接受咨詢質(zhì)疑；l 交易管理：仿照美國(guó)，日本建立地震特別研究區(qū)（SSZ，special studies zone），要求房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在對(duì)二手房交易進(jìn)行推薦時(shí)， 按照SSZ規(guī)范對(duì)房屋抗震能力進(jìn)行介紹 ，并向消費(fèi)者出示“建筑監(jiān)管局”出具的房屋質(zhì)量鑒定。案例研究：日本抗震規(guī)范體系的建立與完善本次汶川大地震使房地產(chǎn)市場(chǎng)各參與主體都對(duì)抗震規(guī)范的重要性意識(shí)加深，并對(duì)建筑抗震能力提出更高的要求。我們預(yù)計(jì)政府后期會(huì)出臺(tái)相關(guān)防震規(guī)范，要求四川地區(qū)各城市按地震帶分布（圖），分級(jí)分層嚴(yán)格實(shí)施抗震規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。由于成都不處于地震帶，可能對(duì)開(kāi)發(fā)商建安成本的增加相對(duì)較低，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)利好。圖：四川省建筑地震裂度分布與此同時(shí)，若政府能對(duì)在建所有商品房進(jìn)行質(zhì)量鑒定，并出具權(quán)威的鑒定書(shū)，不僅可達(dá)城市抗震減災(zāi)的效果，也能有效對(duì)沖購(gòu)房者對(duì)地震帶來(lái)房屋質(zhì)量的負(fù)面心理影響，并有利于地震險(xiǎn)的推出（
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