【文章內(nèi)容簡介】 度商品房新增供應節(jié)奏比上季度略有加快，批準預售面積 萬平方米，環(huán)比增長 %，其中住宅批準預售面積 7 / 110萬平方米，環(huán)比增加 %。截至年底，無錫市區(qū)商品房剩余可售面積進一步增長，達 1484 萬平方米，比 2022 年底增長了 216 萬平方米，其中商品住宅剩余可售面積為 萬平方米，比 2022 年底增長 53 萬平方米。④優(yōu)惠促銷效果顯著，市場成交相對活躍2022 年無錫市區(qū)商品房成交面積 萬平方米，另政策性用房成交 萬平方米，成交面積同口徑較去年增長 %，成交總金額 億元，同比增長 %，其中住宅成交面積 萬平方米，同比增長 %，金額 億元，同比增長%。從月度看，3 月份以來隨著樓市優(yōu)惠促銷擴面、政策對首套購房支持加大以及政府積極引導，商品房成交明顯好轉(zhuǎn)，并保持平穩(wěn)運行的態(tài)勢，尤其是 8 月份作為樓市傳統(tǒng)淡季，月均成交量依然維持在 60 萬平方米左右，12 月份單月成交更是達 75 萬平方米，創(chuàng)限購以來新高。二手房市場逐漸回升，2022 年二手房成交總面積 萬平方米，同比增長 %，金額 億元，同比增長 %，其中住宅成交 萬平方米，同比增長 %，金額 億元，同比增長 %。其中四季度二手房成交 萬平方米，環(huán)比增長%，二手住宅成交 萬平方米，環(huán)比增長 %。⑤調(diào)控效果明顯，房價趨于穩(wěn)定2022 年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果持續(xù)顯現(xiàn)，我市房屋價格進一步理性回歸，下半年以來已基本趨于穩(wěn)定。經(jīng)測算，四季度無錫市區(qū)商8 / 110品住宅加權(quán)均價為 8096 元/平方米，同比跌 %，環(huán)比微漲%，延續(xù)了前期止跌回穩(wěn)的趨勢。二手房方面，本季度住宅價格走勢與商品房基本一致，二手住宅加權(quán)均價為 7171 元/平方米，環(huán)比上漲 %。 項目建設(shè)地點本基地位于無錫市東部的錫東新城商務區(qū)，距市中心 15 公里。鄰近高鐵站及地鐵站，交通便捷。區(qū)域景觀資源豐富，生活機能完整。 項目所處錫東新城高鐵商務區(qū)，是無錫重點打造的城市副中心之一，將帶來進一步的城市資源聚集，交通條件、商業(yè)配套、教育醫(yī)療配套、生態(tài)條件等將得到大幅度提升，促進人才集聚和服務業(yè)發(fā)展。根據(jù)《無錫市城市總體規(guī)劃（20222020） 》 ，該項目所在地塊規(guī)劃為商業(yè)、辦公混合用地。項目建設(shè)土地利用合理，符合有效使用土地的要求。該項目建設(shè)地供電、供氣、供水基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)到位，可以滿足項目用能需求。 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容項目占地面積 8814m2，總建筑面積 ，地上計容建筑面積 ，項目容積率 、建筑密度 53%，綠地率 20%。由 1 幢 21 層的高層商業(yè)辦公樓及 1 幢 8 層多層商業(yè)辦公樓組成；其中 21 層高層辦公樓布置于靠近興吳路一側(cè)；沿丹山路、永昌路和丹山路布置 1 幢 8 層商業(yè)辦公樓，多層商辦樓中沿丹山路及永昌路9 / 110設(shè)置為 7 層，沿新華路設(shè)置為 8 層；項目 12 層設(shè)置為商業(yè)，3 層設(shè)置為商業(yè)、辦公。項目綜合指標匯總及單體建筑設(shè)計參數(shù)詳見下表。表 11 項目地塊綜合指標匯總序號 項目 單位 指標1 總用地面積 ㎡ 8814總建筑面積 ㎡ 地上建筑面積（計容） ㎡ 商業(yè)（餐飲） ㎡ （）高層商辦 ㎡ 多層商辦 ㎡ 2其中地下建筑面積（不計容） ㎡ 3 容積率 4 建筑密度 53%5 綠地率 20%地下一層停車位 個 1066 地下室停車數(shù)地下二層停車位 個 108地上停車位 個 3607 非機動車停車位地下停車位 個 1242表 12 項目建筑各層功能區(qū)分布表本項目各層功能區(qū)層數(shù)用途 層高（米）地下二層 設(shè)備層、地下車庫 地下一層 設(shè)備層、地下車庫、非機動車車庫 1 層 大堂、商業(yè) 2 層 商業(yè) 3 層 商辦及餐飲 47 層 辦公 8 層 辦公 921 層 辦公 10 / 110 總圖規(guī)劃設(shè)計總體布局本項目主入口設(shè)置于北側(cè)之丹山路，次出入口分別設(shè)置于東側(cè)的永昌路和西側(cè)的興吳路。項目建筑群成環(huán)形布置，8 層多層商業(yè)辦公樓呈“U”型，環(huán)繞東南北三冊，21 層的高層商業(yè)辦公樓位于西側(cè)。交通組織 本次設(shè)計依據(jù)項目建設(shè)的自身特點，秉承“人車分流” 的設(shè)計原則，塑造順暢、便捷、合理的交通體系。在永昌路、丹山路、興吳路各設(shè)置一個車行出入口，形成多層組團和高層組團的外環(huán) 7 米的主干道，最快速的解決區(qū)域的車行下客流線，減少了對基地內(nèi)部的人行流線干擾。機動車通過機動車坡道進入地下室，在地面適當位置設(shè)置停車位。人車分流，同時商業(yè)和辦公更加緊密地聯(lián)系起來。極大地便利各功能區(qū)塊地使用的同時提升了區(qū)塊潛在的價值。根據(jù)基地現(xiàn)狀和建筑形式，沿建筑周邊設(shè)置與基地 7 米的主干道相通的4 米寬的環(huán)型消防車道，確?？焖?、便捷地到達。滿足消防要求。 建筑設(shè)計建筑立面采用新古典主義的設(shè)計風格。一方面可以感受到豐富的文化底蘊，同時又摒棄了過于復雜的機理和裝飾，將古典的繁雜雕飾經(jīng)過簡化，并與現(xiàn)代的材質(zhì)相結(jié)合，呈現(xiàn)出古典而簡約的新風貌，是一種多元化的思考方式。將懷古的浪漫情懷與現(xiàn)代人對生活屋頂機房層 機房 11 / 110的需求相結(jié)合，兼容華貴典雅與時尚現(xiàn)代。 結(jié)構(gòu)設(shè)計一、抗震設(shè)計及安全等級本工程所在區(qū)域（無錫）地震基本烈度為 6 度，按七度進行抗震設(shè)防。根據(jù)結(jié)構(gòu)破壞可能產(chǎn)生的后果的嚴重性，本工程建筑結(jié)構(gòu)安全等級為二級。二、設(shè)計依據(jù)本工程設(shè)計執(zhí)行下列我國現(xiàn)行設(shè)計規(guī)范、規(guī)程：（1） 《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標準》GB500682022；（2） 《建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計術(shù)語和符號標準》GB/T5008397；（3） 《建筑工程抗震設(shè)防分類標準》GB502232022；（4） 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》GB500102022；（5） 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB500092022；（6） 《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》GB500112022；（7） 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》GB500072022；（8） 《鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》GB500172022；（9） 《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》JGJ942022；（10） 《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》JGJ32022；（11） 《地下工程防水技術(shù)規(guī)程》GB501082022；本工程設(shè)計主要參考資料：（1） 《混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)造手冊》 （第三版） ；12 / 110（2） 《鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計手冊》 （第三版） ；（3） 《建筑結(jié)構(gòu)荷載實用設(shè)計手冊》 ； （4） 《全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)措施 結(jié)構(gòu)》2022。三、上部結(jié)構(gòu)方案和結(jié)構(gòu)體系 1. 結(jié)構(gòu)布置 本工程中，多層建筑均采用框架結(jié)構(gòu)體系，高層建筑采用框架剪力墻或框架 核心筒結(jié)構(gòu)體系或，地下室為框架結(jié)構(gòu)。 2. 抗震等級 框架結(jié)構(gòu)抗震等級：結(jié)構(gòu)高度≤24 米時為四級；結(jié)構(gòu)高度＞ 24米時為三級。 框架剪力墻結(jié)構(gòu)抗震等級：結(jié)構(gòu)高度≤60 米時，框架抗震等級為四級，剪力墻抗震等級均為三級；結(jié)構(gòu)高度＞60 米時，框架抗震等級為三級，剪力墻抗震等級均為三級； 框架核心筒結(jié)構(gòu)抗震等級：框架抗震等級為三級，剪力墻抗震等級均為二級。 地下室防水等級為 P6。 3. 截面估算 （1）樓板厚度：一般樓層現(xiàn)澆樓板厚度≥100mm，撓度超限時可加大板厚或預起拱處理。 （2）梁截面尺寸估算：梁截面高度一般取梁跨的 1/121/18 進行估算，梁的凈跨與截面高度之比不宜小于 4。梁寬取梁高的1/3～1/2，同時不小于 1/2 柱寬，且不宜小于 200mm。 13 / 110（3）柱截面估算：根據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》GB500112022，框架柱抗震等級為三級且超過 2 層是，柱截面不宜小于400mm。4. 結(jié)構(gòu)重要原則及措施： 本工程地下室平面尺寸較長，擬采用相關(guān)措施以避免混凝土收縮引起的裂縫，如：設(shè)置后澆帶、采用抗?jié)B砼或摻入鋼纖維等等。 5. 主要計算方法和計算程序 （1）結(jié)構(gòu)的內(nèi)力與位移按彈性計算，采用中國建筑科學研究院PKPM 建筑結(jié)構(gòu) CAD 系列軟件進行整體電算（以 SATWE 為主） ；PMCAD 中樓板荷載不采用自動考慮板自重。 （2）地震作用計算方法，采用 pkpm 軟件的 satwe 程序計 四、基礎(chǔ)方案 本工程因無地質(zhì)報告，擬采用樁基礎(chǔ)。 五、主要結(jié)構(gòu)材料 混凝土等級不高于 C50；鋼筋采用HPB300、HRB335 、HRB400；砌體材料詳見建筑說明。 公用工程 給排水設(shè)計①給水設(shè)計該項目自來水水源為市政自來水，由無錫市自來水公司供給，項目地塊接入兩根 DN200 給水管進入本項目，項目設(shè)計方案中供水方式采用地下室至三層由市政給水管直供，其它各層采用生活水箱14 / 110—變頻水泵聯(lián)合供水的方式。項目供水方式不明確，建議地塊應充分利用市政水壓，地下二層至地上二層由市政集水管直供，三層及以上豎向分區(qū)，由生活水箱—變頻水泵聯(lián)合供水，建議可分為三八層為一區(qū)，九 十四層為一區(qū)，十五二十一層為一區(qū)。項目生活給水系統(tǒng)加壓設(shè)備應優(yōu)先選用高效節(jié)能供水設(shè)備。項目各分區(qū)供水壓力公建不應大于 ，各用水點壓力不大于 。②排水設(shè)計項目建筑室內(nèi)污廢水合流，室外雨污水分流，生活污水經(jīng)化糞池處理，商業(yè)餐飲含油廢水經(jīng)隔油池處理后排入市政污水管網(wǎng)；高層建筑排水立管設(shè)專用通氣立管通氣。衛(wèi)生潔具均采用節(jié)水型潔具，不得使用一次沖水大于 6L 的坐便器。③雨水系統(tǒng)項目雨水系統(tǒng)采用外排水、重力排放為主，雨水經(jīng)雨水斗、集水井、檢查井等設(shè)施收集后排入市政雨水管網(wǎng)。地下設(shè)置集水井，收集車道的雨水積水排出。項目空調(diào)冷凝水采用專用立管收集后排放；設(shè)計要求應嚴格滿足錫建總（2022）37 號文要求。④消防系統(tǒng)本項目消防系統(tǒng)為室內(nèi)，外消防栓系統(tǒng)和自動噴水滅火系統(tǒng)。15 / 110在地下室設(shè)消防泵房、消防水池,消防水池貯存噴淋水量和室內(nèi)消火栓用水量。室外消火栓接自室外給水環(huán)狀管網(wǎng)上，室內(nèi)消火栓系統(tǒng)按照區(qū)域集中臨時高壓消防系統(tǒng)設(shè)計；地下消防水池有效容積600 立方，貯存 3 小時室內(nèi)消防用水和 1 小時噴淋用水。泵房內(nèi)設(shè)置消火栓泵和噴淋泵各兩臺。 室外消火栓系統(tǒng)：室外消防用水量為 30L/S，室外為低壓消防，管徑 DN200，紅線范圍內(nèi)成環(huán)。室外消火栓布置間距小于 100 米。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)采用區(qū)域臨時高壓制，室內(nèi)消防用水量為 40L/S，平時由屋頂 18 噸水箱及穩(wěn)壓設(shè)備維持水量、水壓。地下室設(shè)消火栓給水泵各兩臺（一用一備） ?；馂某跗谟晌蓓斔涔┧鹚ū脝雍笥上鹚ū脧南浪厝∷訅汗?。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)上部和下部分別組成環(huán)狀供水。消防泵的控制由設(shè)于消火栓箱內(nèi)按鈕啟動，其信號傳至消防控制中心，并能自動啟泵，泵房內(nèi)也有手動啟動裝置。管材室內(nèi)選用內(nèi)外壁熱鍍鋅鋼管,DN100 者絲接，余者卡箍連接。消防立管采用鍍鋅無縫鋼管。室外選用球墨鑄鐵管。消防用水量見表 13。表 13 消防用水量表用途 用水量（L/S ） 一次火災延續(xù)時 間（h） 貯水量（ m3） 備注室內(nèi)消火栓 40 3 432 600m3消防水池室外消火栓 30 2 288自動噴淋 30 1 108 600m3消防水池16 / 110本項目噴淋系統(tǒng)中，汽車車庫、商業(yè)為中危險等級Ⅱ級設(shè)計，辦公區(qū)為中危險Ⅰ級設(shè)計，除不宜用水撲救的部位外，均設(shè)自動噴水滅火系統(tǒng)。濕式報警閥組和噴淋水泵結(jié)合器的設(shè)置要國家規(guī)范要求。每套濕式報警閥組包括旁通閥、監(jiān)控閥、濕式報警閥、實驗閥、試水裝置。根據(jù)每個濕式報警閥組控制的噴頭數(shù)不超過 800 只，最高最遠處噴頭 MPa 的原則來確定濕式報警閥組的數(shù)量。系統(tǒng)應設(shè)置水泵接合器。本項目自動噴水滅火系統(tǒng)泵房設(shè)兩臺噴淋給水泵（一用一備） 。穩(wěn)壓用屋頂水箱噴淋穩(wěn)壓系統(tǒng)保持壓力。在每層、每防火分區(qū)自動噴水滅火系統(tǒng)干管上設(shè)置信號閥和水流指示器，在其末端設(shè)試水閥。在每個報警閥控制的最不利噴頭處設(shè)置末端試水裝置，并在最高處設(shè)自動排氣閥。噴淋泵、穩(wěn)壓泵均由壓力控制器控制。平時管網(wǎng)中壓力由穩(wěn)壓泵保持在 。當管網(wǎng)壓力下降至 MPa 時，穩(wěn)壓泵啟動，壓力恢復后停泵，當管網(wǎng)壓力繼續(xù)下降至 MPa 時，噴淋泵啟動，穩(wěn)壓泵停止。消防結(jié)束后停泵。不宜用水滅火的部位如配電間等配置磷酸銨鹽干粉滅火器。 電氣設(shè)計①負荷等級及供電電源項目公共建筑包括一類高層建筑及地下車庫。地下車庫消防負荷的負荷等級按照《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》（GB50067 97）為 I 類地下汽車庫，車庫的應急照明、消防泵、噴淋泵、排煙風機、火災自動報警等消防用電為一級負荷，公共建17 / 110筑中消防用電設(shè)備（消火栓泵、噴淋泵、防排煙風機、消防電梯等） 、潛水泵、電梯、地下車庫照明和應急照明、疏散指示等為一級負荷，其余用電均屬于二、三級負荷。根據(jù)負荷等級和類別以及項目總體要求的原則，本項目所需的2 路 10KV 電源擬從鄰近的 10KV 開關(guān)站或 110KV 降壓站引入本地塊地下室內(nèi)變配電室高壓進線柜；項目內(nèi)所有建筑物的動力和照明配電電壓均為 220/380V。本項目設(shè)計方案中暫未對變電所配置進行設(shè)計，建議項目高層商業(yè)辦公建筑和多層商業(yè)辦公建筑分別設(shè)置變電所，每個變電所內(nèi)設(shè) 2 臺 1250kVA 變壓器，變壓器總?cè)萘?5000kVA，可滿足該項目建筑用電的要求。項目變電所的設(shè)置最終以供電部門的供電方案批復為準。所有電氣設(shè)備的金屬外殼、金屬構(gòu)架、配電變壓器低壓側(cè)中心點均須與接地裝置可靠焊接。變壓器未選型，建議