【正文】 無錫市下轄江陰、宜興兩個市(縣)和崇安區(qū)、北塘區(qū)、南長區(qū)、濱湖區(qū)、惠山區(qū)、錫山區(qū)和新區(qū)七個行政區(qū)。該地區(qū)水資源豐富，氣候資源較好，人力資源集中；而土地資源、生物資源相對緊張，礦產資源較為匱乏。38 / 110根據節(jié)約型社會及節(jié)能省地的要求，本項目重在優(yōu)化用地結構布局，提高土地利用程度，要充分論證項目土地利用模式，基礎設施配置及項目平面布局等方案的優(yōu)劣，做到適當合理提高容積率和建筑密度，以強化節(jié)約和集約利用土地資源。繼續(xù)推進土地資源的市場化配置，運用價格機制抑制多占、濫占和浪費土地，深化土地市場治理整頓，嚴格控制建設用地規(guī)模，推進土地資源的科學、合理、高效、集約利用。土地是民生之本、發(fā)展之基。珍惜和愛護土地資源，節(jié)約和集約土地利用，化解日趨緊張的資源短缺與經濟快速增長的矛盾，以求得資源開發(fā)及綜合利用的最大效益化，是我們必須著力研究的重大課題。因此我國是一個典型的人多地少、人均資源緊缺的國家。土地是極其寶貴的自然資源，是生產力的重要要素，是人類生產和生活最基本的物質資料。37 / 110第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析 資源開發(fā)及綜合利用的重要性我國經濟的快速增長在很大程度上是靠消耗大量資源實現(xiàn)的，而我國資源比較缺乏，人均資源擁有量僅為世界平均水平的 1/4，且時空分布不均。 隨著行業(yè)整合的加劇，房地產聚集狀況將最終促進一批全國性36 / 110地產巨頭的出現(xiàn)，這些地產巨頭將占據中國主要地區(qū)、重要城市的房地產市場，他們的經營方式、開發(fā)理念將對中國城市的社會經濟生活產生巨大影響，對其他中小型公司進入市場形成實際的壁壘。 以實力強大的行業(yè)和區(qū)域龍頭企業(yè)為主體的并購重組將成為行業(yè)趨勢，在這種趨勢背后，是優(yōu)勢企業(yè)對土地、資金、市場的新一輪整合，中國的房地產行業(yè)在未來數年內將重新洗牌，優(yōu)勝劣汰將進一步推動有限的資源加速流向資質高、資信好、開發(fā)業(yè)績良好、品牌效應明顯的房地產企業(yè)。這對大部分實力不強的房地產企業(yè)意味著市場空間的收縮，而對實力強大的房地產企業(yè)來說，行業(yè)整合加劇給他們帶來了難得的發(fā)展機遇。下一個調控要點將是通過稅收政策、規(guī)范土地市場、強化金融監(jiān)管、調整供求關系等措施，達到調整結構、穩(wěn)定房價和加強住房保障等目的。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。 35 / 110房地產開發(fā)主管部門應當根據房地產開發(fā)企業(yè)的資產、專業(yè)技術人員和開發(fā)經營業(yè)績等，對備案的房地產開發(fā)核定資質等級。工商行政管理部門在對設立房地產開發(fā)企業(yè)申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發(fā)主管部門的意見。設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。 行業(yè)準入分析根據《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第二章第五條規(guī)定設立房地產開發(fā)企業(yè)，除應當符合有關法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設立條件外，還應當具備下列條件： 34 / 110有 100 萬元以上的注冊資本； 有 4 名以上持有資格證書的房地產專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，２名以上持有資格證書的專職會計人員 ；省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術人員的條件作前款的規(guī)定。該項目配合錫山區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，建設內容主要為高層及多層商業(yè)辦公建筑。 產業(yè)政策分析本項目不屬于《產業(yè)結構調整指導目錄（2022 年本） 》 （2022 年修訂版） 、 《江蘇省工業(yè)和信息產業(yè)結構調整指導目錄》 （2022 年本） 、《無錫市制造業(yè)轉型發(fā)展指導目錄》 （2022 年本） 、 《錫山區(qū)產業(yè)結構調整指導目錄（試行） 》 （2022 年 3 月）等產業(yè)政策中限制類、淘汰類項目，也不屬于《限制用地項目目錄（2022 年本） 》 、 《禁止用地項目目錄（2022 年本） 》和《江蘇省限制用地項目目錄（2022 年本） 》 、 《江蘇省禁止用地項目目錄（2022 年本） 》中的限制用地、禁止用地項目。項目建設土地利用合理，符合有效使用土地的要求。錫東新城商務區(qū)地處無錫錫東新城中部，依托京滬高鐵站點，交通便捷，區(qū)位優(yōu)越。本項目位于無錫市/。在商務區(qū)建設過程中，將強化商業(yè)、居住、交通、文化、娛樂、生活等城市配套功能，以提高群眾生活水平為出發(fā)點，在注重經濟與生態(tài)建設的同時，突出社會文明建設，大力推進教育、醫(yī)療、社會等社會事業(yè)的發(fā)展，協(xié)調推進商務區(qū)建設，讓更多的發(fā)展成果惠及于民。依托商務區(qū)稟賦卓越的山水資源，突出以翠屏山、九里河為代表的生態(tài)景觀，圍繞綠色服務、濱水休閑，著力開發(fā)商務區(qū)的商住混合功能，以國際化社區(qū)為載體，打造高品質人居環(huán)境，吸引更多高層次人才入駐，為兩高產業(yè)持續(xù)優(yōu)化發(fā)展提供動力。著力發(fā)展高新技術產業(yè)和高端服務業(yè)，結合錫山已有的產業(yè)優(yōu)勢，引導更多資金、技術、智力密集型企業(yè)入駐商務區(qū)，通過對世界一流企業(yè)的引進，帶動相關服務機構與團隊進駐，在商務區(qū)形成服務業(yè)與 產業(yè)相對集聚的現(xiàn)代產業(yè)集群。未來的商務區(qū)將努力成為擁有一流的城市建筑、具備成熟的建筑風32 / 110格、展示與江南水鄉(xiāng)相適應的城市形態(tài)的現(xiàn)代化新城，在無錫乃至長三角形成一個現(xiàn)代與古典相結合、活力與舒適相共融的城市典范。堅持國際化視野，突出城市建設現(xiàn)代化品味。按照“五年成框架，十年出形象” 的目標，加快推進交通路網、拆遷安置、載體平臺和社區(qū)建設，完善功能配套，培育高端產業(yè)，三年內基本完成 10 平方公里啟動區(qū)（錫滬路以南，吼山路以東，安南大道以北，錫東大道以西區(qū)域）以路網和環(huán)境為重點的基礎設施建設，全面拉開商務區(qū) 平方公里范圍內的道路框架，以通暢的交通網絡、優(yōu)美的景觀綠化、配套的城市功能，迎接京滬高鐵的全線開通營運。商務區(qū)的主要功能定位為區(qū)域性交通樞紐換乘中心、高端服務業(yè)的集聚區(qū)、無錫城市東部的副中心。 商務區(qū)的功能定位。商務區(qū)的建設范圍。31 / 110四是堅持高效能管理。 三是堅持高效率運作。二是堅持高水平開發(fā)。本著“ 總體規(guī)劃穩(wěn)定框架，近期規(guī)劃項目優(yōu)化 ”的原則，堅持用地結構適宜性與市場運作操作性相結合，充分考慮生活、商務、產業(yè)發(fā)展等方面的要求，體現(xiàn)建設發(fā)展的整體性和延續(xù)性。一是堅持高起點規(guī)劃。啟動建設宛山蕩核心區(qū)、S－Park（高新技術產業(yè)孵化園）等?；就瓿? 平方公里范圍內建設項目所需用地的拆遷安置，并建設完成相配套安置房社區(qū)。 無錫高鐵商務區(qū)，用 3 年左右時間初步形成 平方公里高鐵核心區(qū)城市形態(tài)。錫東新城建設的總體目標。按照“四高聯(lián)動” 的發(fā)展要求，堅持 “面向世界、著眼未來、接軌上海、服務周邊”的發(fā)展思路，突出高起點功能定位、高起點城市設計、高起點產業(yè)構建，著力將錫東新城打造成為無錫創(chuàng)新發(fā)展的新名片、錫山轉型發(fā)展的新平臺。其中東部板塊依 1 托錫山經濟開發(fā)區(qū)高新技術產業(yè)園和環(huán)宇創(chuàng)新科技園，重點打造 S—Park(高新技術產業(yè)孵化園) 、休閑商務、高端居住等功能性載體，建設獨特的濱水城市景觀、多元化的科技創(chuàng)新產業(yè)基地和商務休閑功能區(qū)，規(guī)劃面積 45 平方公里；中部板塊即無錫高鐵商務區(qū)（其中圍29 / 110繞高鐵站臺的 平方公里為高鐵核心區(qū)）依托京滬高鐵站點，重點發(fā)展總部經濟、服務外包、現(xiàn)代物流、金融服務、國際社區(qū)等現(xiàn)代服務業(yè)，規(guī)劃面積 平方公里；西部板塊依托錫山經濟開發(fā)區(qū)、江南商貿物流城、中國工業(yè)博覽園及 V—PARK（服務外包產業(yè)園） ，重點發(fā)展先進制造業(yè)、科技創(chuàng)新、服務外包、現(xiàn)代物流、軟件開發(fā)、工業(yè)展示交易及工業(yè)旅游等產業(yè)，規(guī)劃面積 平方公里。錫東新城規(guī)劃建設范圍為：北至北中路，南與無錫新區(qū)相連，東、西分別以錫張高速和滬寧高速為界，規(guī)劃范圍約 125 平方公里。開發(fā)建設錫東新城，對于推進城市東聯(lián)戰(zhàn)略、拓展城市發(fā)展空間，加快建設區(qū)域性中心城市和交通樞紐，構建高新技術產業(yè)、高端服務業(yè)發(fā)展平臺，全面提升無錫國際競爭力，具有重大戰(zhàn)略意義和深遠影響。江陰、宜興重點建設徐霞客、華士、官林、周鐵等中心鎮(zhèn)，加快形成集聚優(yōu)勢。東港積極依托錫東新城高鐵商務區(qū)，發(fā)揮高鐵站交通和功能集聚優(yōu)勢，加快建設電力裝備、新材料和現(xiàn)代物流等專業(yè)園區(qū)，做大做強紅豆杉等現(xiàn)代都市農業(yè)園區(qū)。開辟新型城市化道路，高起點規(guī)劃設計、高質量開發(fā)建設一批區(qū)位優(yōu)勢明顯、城鎮(zhèn)布局合理、帶動效應較強28 / 110的中心鎮(zhèn)，統(tǒng)籌資源要素，完善基礎設施，做強產業(yè)特色，增強服務功能，提高人口集聚，推動形成若干特色鮮明、綜合實力強、功能配套的新型衛(wèi)星城。宜興市突出交通區(qū)位優(yōu)勢，加快建設環(huán)科新城和東氿新城，大力推進環(huán)科園擴區(qū)，加快建成國家級高新技術產業(yè)園區(qū)，強化環(huán)科園、開發(fā)區(qū)、陶瓷產業(yè)園區(qū)和重點工業(yè)集中區(qū)資源優(yōu)化整合，著力完善基礎設施配套，提升區(qū)域集聚、輻射能級。著力提升江陰、宜興副中心城市功能，強化城市輻射能級。促進老城區(qū)與太湖新城雙核聯(lián)動，著力優(yōu)化中心城市空間形態(tài)，加強公共設施和基礎設施的有機銜接，強化功能配套互補，提升中心城市現(xiàn)代化、國際化水平。惠山新城，充分發(fā)揮錫澄聯(lián)動發(fā)展功能，加快地鐵西漳站區(qū)開發(fā)建設，高標準建設風電產業(yè)27 / 110園、科創(chuàng)園服務外包基地和生命科技產業(yè)園等重點園區(qū)，大力發(fā)展高端裝備制造、風電和光伏制造、生物醫(yī)藥等戰(zhàn)略性新興產業(yè)，強化對錫西、錫北區(qū)域的輻射帶動作用?？萍夹鲁牵ㄐ聟^(qū)） ，優(yōu)化產業(yè)和布局結構，重點建設高新技術產業(yè)區(qū)、空港產業(yè)園和國際商務生活區(qū)等功能區(qū)，加快電子信息、新材料裝備、生物醫(yī)藥等高技術產業(yè)集群發(fā)展，推動現(xiàn)代服務業(yè)集聚，完善市政公用、社會服務基礎設施，提升生態(tài)環(huán)境品質，打造創(chuàng)新型國際化科技新城。太湖新城，以中瑞低碳生態(tài)城和“ 感知新城” 建設為契機，重點推進太湖國際科技園、金融商務中心、山水城旅游度假區(qū)和科教產業(yè)園建設，完善基礎設施、公共設施和生態(tài)環(huán)境體系，著重發(fā)展都市型產業(yè)，著力打造無錫金融、行政和文化中心。強化中心城市功能。26 / 110以中心鎮(zhèn)建設為重點，統(tǒng)籌安排工業(yè)區(qū)、農業(yè)區(qū)、居住區(qū)和生態(tài)區(qū)的空間布局，加快建設若干新型衛(wèi)星城。江陰城區(qū)加快建設臨港新城和敔山灣新城，宜興城區(qū)加快建設環(huán)科新城和東氿新城，形成“ 一體兩翼” 特色城市形態(tài)。全面推動形成以無錫市區(qū)為核心，江陰城區(qū)、宜興城區(qū)為兩翼，新型衛(wèi)星城為支點的區(qū)域城市體系。優(yōu)化城鄉(xiāng)建設空間布局。適度發(fā)展區(qū)域，對錫山區(qū)羊尖、新區(qū)鴻山、濱湖區(qū)雪浪、江陰市青陽、宜興市新莊等生態(tài)環(huán)境承載能力相對較弱的區(qū)域，可適度增加集鎮(zhèn)建設空間，集聚經濟和人口，成為服務周邊農村、促進城鄉(xiāng)一體的重要載體。優(yōu)化提升區(qū)域，對中心老城區(qū)和錫山區(qū)東亭、惠山區(qū)錢橋、新區(qū)江溪、江陰市華士、宜興市宜城等開發(fā)程度高、資源環(huán)境承載能力基本飽和的區(qū)域，按照“盤活存量、集約高效” 的要求，促進服務轉型、功能優(yōu)化和效率提升，不斷提高經濟開發(fā)密度25 / 110與產出效率，未來基本不新增建設用地。根據國家、省主體功能區(qū)規(guī)劃要求，制定實施《無錫市功能區(qū)規(guī)劃》 ，確定宜興湖父、太華等鎮(zhèn)為限制開發(fā)區(qū)域，長江和太湖無錫水面、惠山國家森林公園、龍池山省級自然保護區(qū)等自然文化資源保護區(qū)為禁止開發(fā)區(qū)域，其他市域發(fā)展空間為優(yōu)化開發(fā)區(qū)域。按照空間均衡、合理分工、開發(fā)集約和保護得當的要求，明晰主體功能、配置空間要素、落實空間政策，引導區(qū)域按功能分類發(fā)展，形成與區(qū)域性中心城市相融合的空間發(fā)展體系和城鄉(xiāng)一體化發(fā)展體系。 主要經濟技術指標表 18 項目主要經濟技術指標序 號 指 標 名 稱 單 位 指 標 值1 項目總投資 萬元 22300 工程費用 萬元 其他費用 萬元 預備費 萬元 23 / 1102 資金籌措 萬元 22300 企業(yè)自籌 萬元 22300 銀行借款 萬元 0 3 營業(yè)收入 萬元 4 營業(yè)稅金及附加 萬元 5 年總成本費用 萬元 6 利潤總額 萬元 7 所得稅 萬元 8 稅后利潤 萬元 9 投資利潤率 % 10 投資利稅率 % 11 資本金凈利潤率 % 12 財務內部收益率 　 　 全部投資所得稅后 % 全部投資所得稅前 % 13 財務凈現(xiàn)值 　 　 全部投資所得稅后 萬元 全部投資所得稅前 萬元 14 項目投資回收期 　 　 所得稅后 年 所得稅前 年 15 自有資金盈利指標 　 　 內部收益率 % 財務凈現(xiàn)值 萬元 投資回收期 年 24 / 110第二章 發(fā)展規(guī)劃、產業(yè)政策和行業(yè)準入分析 發(fā)展規(guī)劃分析 無錫市總體發(fā)展規(guī)劃據《無錫市國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》 ，無錫市總體發(fā)展規(guī)劃的總體思路為：堅持“形成一個特大城市、兩個大城市、十二個衛(wèi)星城鎮(zhèn)的三級城鎮(zhèn)等級規(guī)模結構。防煙樓梯間及其前室正壓送風口為 PYK2SD 多葉送風口,帶遠程控制和手動控制。防煙樓梯間及其前室,合用前室均采用機械加壓送風進行防煙設計；余壓分別為 50Pa 和 。本工程機械排風排煙風機采用高溫雙速排煙排風風機,平時低速排風,火災時高速排煙。冷凝水管采用 UPVC 管，順水坡度不小于 %并作灌水試驗，保溫采用 15mm 厚的難燃 B1 級橡塑保溫材料。表 17 各通風場所換氣次數編號 部位 換氣次數（次/h） 通風方式 通風設備 備注1 電梯機房 15 機械排風 軸流風機2 公共衛(wèi)生間 1015 機械排風 軸流風機3 地下車場 排風6送風6 機械送、排 風 軸流風機 排風兼排煙4 水泵房 排風6送風6 機械送、排 風 軸流風機5 變配電室 排風10送風10