【正文】 揮高鐵站交通和功能集聚優(yōu)勢，加快建設(shè)電力裝備、新材料和現(xiàn)代物流等專業(yè)園區(qū)，做大做強(qiáng)紅豆杉等現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)園區(qū)。洛社充分發(fā)揮藕塘西站、惠山城際站及石塘灣運河港“兩站一港” 的區(qū)位優(yōu)勢，促進(jìn)先進(jìn)裝備制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。江陰、宜興重點建設(shè)徐霞客、華士、官林、周鐵等中心鎮(zhèn)，加快形成集聚優(yōu)勢。 項目所在地規(guī)劃概述錫東新城是無錫“五大新城 ”的重要組成部分。開發(fā)建設(shè)錫東新城，對于推進(jìn)城市東聯(lián)戰(zhàn)略、拓展城市發(fā)展空間，加快建設(shè)區(qū)域性中心城市和交通樞紐，構(gòu)建高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高端服務(wù)業(yè)發(fā)展平臺，全面提升無錫國際競爭力，具有重大戰(zhàn)略意義和深遠(yuǎn)影響。錫東新城的規(guī)劃建設(shè)范圍。錫東新城規(guī)劃建設(shè)范圍為：北至北中路，南與無錫新區(qū)相連，東、西分別以錫張高速和滬寧高速為界，規(guī)劃范圍約 125 平方公里。 錫東新城從東往西由三個功能板塊構(gòu)成。其中東部板塊依 1 托錫山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園和環(huán)宇創(chuàng)新科技園，重點打造 S—Park(高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)孵化園) 、休閑商務(wù)、高端居住等功能性載體，建設(shè)獨特的濱水城市景觀、多元化的科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)基地和商務(wù)休閑功能區(qū)，規(guī)劃面積 45 平方公里；中部板塊即無錫高鐵商務(wù)區(qū)（其中圍29 / 110繞高鐵站臺的 平方公里為高鐵核心區(qū)）依托京滬高鐵站點，重點發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、服務(wù)外包、現(xiàn)代物流、金融服務(wù)、國際社區(qū)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，規(guī)劃面積 平方公里；西部板塊依托錫山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、江南商貿(mào)物流城、中國工業(yè)博覽園及 V—PARK（服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)園） ，重點發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)、科技創(chuàng)新、服務(wù)外包、現(xiàn)代物流、軟件開發(fā)、工業(yè)展示交易及工業(yè)旅游等產(chǎn)業(yè)，規(guī)劃面積 平方公里。錫東新城的功能定位。按照“四高聯(lián)動” 的發(fā)展要求，堅持 “面向世界、著眼未來、接軌上海、服務(wù)周邊”的發(fā)展思路，突出高起點功能定位、高起點城市設(shè)計、高起點產(chǎn)業(yè)構(gòu)建，著力將錫東新城打造成為無錫創(chuàng)新發(fā)展的新名片、錫山轉(zhuǎn)型發(fā)展的新平臺。主要功能定位為區(qū)域性樞紐換乘中心、城市東部的副中心、高端產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，成為一座開放式、生態(tài)型、國際化的現(xiàn)代化新城。錫東新城建設(shè)的總體目標(biāo)。按照“五年成框架，十年出形象” 的目標(biāo)，用 10 年左右時間基本形成錫東新城發(fā)展格局。 無錫高鐵商務(wù)區(qū)，用 3 年左右時間初步形成 平方公里高鐵核心區(qū)城市形態(tài)?；就瓿梢月肪W(wǎng)、環(huán)境為重點的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同步建設(shè)地鐵換乘中心，建設(shè)與張家港、江陰、惠山區(qū)、常熟和蘇州相城區(qū)等周邊地區(qū)的快速便捷通道。基本完成 平方公里范圍內(nèi)建設(shè)項目所需用地的拆遷安置，并建設(shè)完成相配套安置房社區(qū)。東部板塊依靠豐富的山水人文資源，堅持打“ 生態(tài)牌” 、 “科技牌”，落實生態(tài)優(yōu)先，發(fā)展生態(tài)經(jīng)濟(jì)、循環(huán)經(jīng)濟(jì)，努力建設(shè)綠色生態(tài)園區(qū)；30 / 110大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，構(gòu)建特色鮮明、功能完善的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)載體，打造創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)高地。啟動建設(shè)宛山蕩核心區(qū)、S－Park（高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)孵化園）等。西部板塊依托現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢，著力提升原有園區(qū)的規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)和環(huán)境建設(shè)水平，大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，加快建設(shè)服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)基地、科技創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園區(qū)及功能性配套設(shè)施，著力建設(shè)創(chuàng)新型、國際化開發(fā)園區(qū)。一是堅持高起點規(guī)劃。牢固樹立以人為本的思想，創(chuàng)新規(guī)劃理念，整合規(guī)劃資源，綜合挖掘無錫、錫山所具備的優(yōu)勢和潛力。本著“ 總體規(guī)劃穩(wěn)定框架，近期規(guī)劃項目優(yōu)化 ”的原則，堅持用地結(jié)構(gòu)適宜性與市場運作操作性相結(jié)合，充分考慮生活、商務(wù)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面的要求，體現(xiàn)建設(shè)發(fā)展的整體性和延續(xù)性。注重加強(qiáng)與上海的互動對接，推進(jìn)配套發(fā)展、錯位發(fā)展和特色發(fā)展。二是堅持高水平開發(fā)。嚴(yán)格遵循“生態(tài)結(jié)構(gòu)完整性，基礎(chǔ)設(shè)施超前性” 原則，大力引進(jìn)符合錫東新城功能定位和無錫產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向的項目，注重工程質(zhì)量與建設(shè)進(jìn)度并重、形態(tài)開發(fā)與功能完善并舉，好中求快，突破重點，超前發(fā)展，努力將錫東新城打造成京滬高鐵沿線城市中的創(chuàng)新亮點，成為無錫城市發(fā)展的新象征和新標(biāo)識。 三是堅持高效率運作。創(chuàng)新投融資體制和機(jī)制，完善“政府主導(dǎo)、企業(yè)主體、市場化運作” 的機(jī)制，按照“ 自籌資金、自行建設(shè)、自主經(jīng)營、自求平衡”的要求，多渠道籌措建設(shè)發(fā)展資金，實現(xiàn)建設(shè)資金自求平衡。31 / 110四是堅持高效能管理。創(chuàng)新建設(shè)管理體制，探索建立集中、統(tǒng)一、高效、有序的領(lǐng)導(dǎo)體制和工作機(jī)制，形成高效、便捷的辦事程序，確保開發(fā)建設(shè)快速有序推進(jìn)；強(qiáng)化區(qū)域開發(fā)的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制，實現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計統(tǒng)一、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、整體風(fēng)格統(tǒng)一。商務(wù)區(qū)的建設(shè)范圍。商務(wù)區(qū)為錫東新城中部板塊，具體開發(fā)建設(shè)范圍為：北至北中路，東至走馬塘，西、南至春豐河，總規(guī)劃面積 平方公里。 商務(wù)區(qū)的功能定位。按照“四高聯(lián)動” 的發(fā)展要求，堅持 “面向世界、著眼未來、接軌上海、服務(wù)周邊”的發(fā)展思路，依托京滬高鐵站建設(shè)，重點發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、服務(wù)外包、現(xiàn)代物流、金融服務(wù)、商務(wù)居住、國際社區(qū)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。商務(wù)區(qū)的主要功能定位為區(qū)域性交通樞紐換乘中心、高端服務(wù)業(yè)的集聚區(qū)、無錫城市東部的副中心。 商務(wù)區(qū)開發(fā)建設(shè)三年目標(biāo)。按照“五年成框架，十年出形象” 的目標(biāo)，加快推進(jìn)交通路網(wǎng)、拆遷安置、載體平臺和社區(qū)建設(shè)，完善功能配套，培育高端產(chǎn)業(yè)，三年內(nèi)基本完成 10 平方公里啟動區(qū)（錫滬路以南，吼山路以東，安南大道以北，錫東大道以西區(qū)域）以路網(wǎng)和環(huán)境為重點的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，全面拉開商務(wù)區(qū) 平方公里范圍內(nèi)的道路框架，以通暢的交通網(wǎng)絡(luò)、優(yōu)美的景觀綠化、配套的城市功能，迎接京滬高鐵的全線開通營運。商務(wù)區(qū)發(fā)展遠(yuǎn)景。堅持國際化視野，突出城市建設(shè)現(xiàn)代化品味。著眼高定位、引導(dǎo)新潮流是商務(wù)區(qū)在城市設(shè)計和形態(tài)展示上的追求。未來的商務(wù)區(qū)將努力成為擁有一流的城市建筑、具備成熟的建筑風(fēng)32 / 110格、展示與江南水鄉(xiāng)相適應(yīng)的城市形態(tài)的現(xiàn)代化新城，在無錫乃至長三角形成一個現(xiàn)代與古典相結(jié)合、活力與舒適相共融的城市典范。堅持兩高產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，形成產(chǎn)業(yè)支撐優(yōu)勢。著力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和高端服務(wù)業(yè)，結(jié)合錫山已有的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，引導(dǎo)更多資金、技術(shù)、智力密集型企業(yè)入駐商務(wù)區(qū)，通過對世界一流企業(yè)的引進(jìn)，帶動相關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)與團(tuán)隊進(jìn)駐，在商務(wù)區(qū)形成服務(wù)業(yè)與 產(chǎn)業(yè)相對集聚的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集群。堅持生態(tài)特色，引導(dǎo)高層次人才落戶。依托商務(wù)區(qū)稟賦卓越的山水資源，突出以翠屏山、九里河為代表的生態(tài)景觀，圍繞綠色服務(wù)、濱水休閑，著力開發(fā)商務(wù)區(qū)的商住混合功能，以國際化社區(qū)為載體，打造高品質(zhì)人居環(huán)境，吸引更多高層次人才入駐，為兩高產(chǎn)業(yè)持續(xù)優(yōu)化發(fā)展提供動力。堅持功能配套，統(tǒng)籌推進(jìn)商務(wù)區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展。在商務(wù)區(qū)建設(shè)過程中，將強(qiáng)化商業(yè)、居住、交通、文化、娛樂、生活等城市配套功能，以提高群眾生活水平為出發(fā)點，在注重經(jīng)濟(jì)與生態(tài)建設(shè)的同時，突出社會文明建設(shè)，大力推進(jìn)教育、醫(yī)療、社會等社會事業(yè)的發(fā)展，協(xié)調(diào)推進(jìn)商務(wù)區(qū)建設(shè)，讓更多的發(fā)展成果惠及于民。 發(fā)展規(guī)劃分析項目所處錫東新城高鐵商務(wù)區(qū)，是無錫重點打造的城市副中心之一，將帶來進(jìn)一步的城市資源聚集，交通條件、商業(yè)配套、教育醫(yī)療配套、生態(tài)條件等將得到大幅度提升，促進(jìn)人才集聚和服務(wù)業(yè)發(fā)展。本項目位于無錫市/。項目地塊范圍為無錫市/ 、丹山路東、永昌33 / 110路南，地塊占地面積約 8814 平方米，擬建建筑面積約為 平方米。錫東新城商務(wù)區(qū)地處無錫錫東新城中部，依托京滬高鐵站點，交通便捷，區(qū)位優(yōu)越。根據(jù)《無錫市城市總體規(guī)劃(20222020)》 ，該項目所在地塊規(guī)劃為商業(yè)、辦公混合用地。項目建設(shè)土地利用合理，符合有效使用土地的要求。該項目建設(shè)地供電、供氣、供水基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)到位，可以滿足項目用能需求。 產(chǎn)業(yè)政策分析本項目不屬于《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2022 年本） 》 （2022 年修訂版） 、 《江蘇省工業(yè)和信息產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》 （2022 年本） 、《無錫市制造業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展指導(dǎo)目錄》 （2022 年本） 、 《錫山區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（試行） 》 （2022 年 3 月）等產(chǎn)業(yè)政策中限制類、淘汰類項目，也不屬于《限制用地項目目錄（2022 年本） 》 、 《禁止用地項目目錄（2022 年本） 》和《江蘇省限制用地項目目錄（2022 年本） 》 、 《江蘇省禁止用地項目目錄（2022 年本） 》中的限制用地、禁止用地項目。本項目的建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策要求。該項目配合錫山區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，建設(shè)內(nèi)容主要為高層及多層商業(yè)辦公建筑。該項目的開發(fā)符合無錫市的總體規(guī)劃。 行業(yè)準(zhǔn)入分析根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二章第五條規(guī)定設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件： 34 / 110有 100 萬元以上的注冊資本； 有 4 名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，２名以上持有資格證書的專職會計人員 ；省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作前款的規(guī)定。外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法辦理有關(guān)審批手續(xù)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例規(guī)定條件，應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起 30 日內(nèi)予以登記；對不符合條件不予登記，應(yīng)當(dāng)說明理由。工商行政管理部門在對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進(jìn)行審查時，應(yīng)當(dāng)聽取同級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起 30 日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案 營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； 企業(yè)章程 驗資證明； 企業(yè)法定代表的身份證明； 專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。 35 / 110房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)核定資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。 2022 年已成為相關(guān)宏觀調(diào)控政策的深入執(zhí)行的一年，受宏觀調(diào)控影響，行業(yè)準(zhǔn)入壁壘必將進(jìn)一步提高，為優(yōu)勢企業(yè)帶來新的發(fā)展機(jī)遇。下一個調(diào)控要點將是通過稅收政策、規(guī)范土地市場、強(qiáng)化金融監(jiān)管、調(diào)整供求關(guān)系等措施，達(dá)到調(diào)整結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房價和加強(qiáng)住房保障等目的。土地和金融方面的緊縮，帶來的是房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入壁壘的提高。這對大部分實力不強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)意味著市場空間的收縮，而對實力強(qiáng)大的房地產(chǎn)企業(yè)來說，行業(yè)整合加劇給他們帶來了難得的發(fā)展機(jī)遇。房地產(chǎn)調(diào)控政策在平抑房價的同時，將引導(dǎo)房地產(chǎn)市場向有序、健康、集約化方向發(fā)展，規(guī)范市場的結(jié)果將促進(jìn)規(guī)模和實力并存的房地產(chǎn)企業(yè)加速發(fā)展。 以實力強(qiáng)大的行業(yè)和區(qū)域龍頭企業(yè)為主體的并購重組將成為行業(yè)趨勢，在這種趨勢背后，是優(yōu)勢企業(yè)對土地、資金、市場的新一輪整合，中國的房地產(chǎn)行業(yè)在未來數(shù)年內(nèi)將重新洗牌，優(yōu)勝劣汰將進(jìn)一步推動有限的資源加速流向資質(zhì)高、資信好、開發(fā)業(yè)績良好、品牌效應(yīng)明顯的房地產(chǎn)企業(yè)。資源重新配置所帶來的規(guī)模效益將強(qiáng)化消費者、投資者、供應(yīng)商、政府部門及金融機(jī)構(gòu)對優(yōu)勢企業(yè)的信心，從而使企業(yè)獲得更多的土地和資金資源。 隨著行業(yè)整合的加劇，房地產(chǎn)聚集狀況將最終促進(jìn)一批全國性36 / 110地產(chǎn)巨頭的出現(xiàn)，這些地產(chǎn)巨頭將占據(jù)中國主要地區(qū)、重要城市的房地產(chǎn)市場，他們的經(jīng)營方式、開發(fā)理念將對中國城市的社會經(jīng)濟(jì)生活產(chǎn)生巨大影響，對其他中小型公司進(jìn)入市場形成實際的壁壘。該公司已經(jīng)工商行政管理局核準(zhǔn)成立，符合國家相關(guān)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。37 / 110第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析 資源開發(fā)及綜合利用的重要性我國經(jīng)濟(jì)的快速增長在很大程度上是靠消耗大量資源實現(xiàn)的，而我國資源比較缺乏，人均資源擁有量僅為世界平均水平的 1/4，且時空分布不均。本項目需消耗土地資源。土地是極其寶貴的自然資源，是生產(chǎn)力的重要要素，是人類生產(chǎn)和生活最基本的物質(zhì)資料。我國實有耕地 億畝，平均每人只有耕地為 畝，只相當(dāng)于美國人均耕地 畝的 1/10 左右，還不到世界平均水平的 1/3。因此我國是一個典型的人多地少、人均資源緊缺的國家。土地資源的有限性及社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展對土地?zé)o限的要求迫使人類社會必須節(jié)約用地。珍惜和愛護(hù)土地資源，節(jié)約和集約土地利用，化解日趨緊張的資源短缺與經(jīng)濟(jì)快速增長的矛盾，以求得資源開發(fā)及綜合利用的最大效益化，是我們必須著力研究的重大課題。無錫工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長對土地資源的依賴性越來越重，近兩年城區(qū)工業(yè)用地增幅都保持在 10％以上，實施土地集約利用，提高土地使用效率和經(jīng)濟(jì)效益尤為重要。土地是民生之本、發(fā)展之基。土地資源是保障社會經(jīng)濟(jì)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)。繼續(xù)推進(jìn)土地資源的市場化配置，運用價格機(jī)制抑制多占、濫占和浪費土地，深化土地市場治理整頓，嚴(yán)格控制建設(shè)用地規(guī)模，推進(jìn)土地資源的科學(xué)、合理、高效、集約利用。是我國政府的一貫政策。38 / 110根據(jù)節(jié)約型社會及節(jié)能省地的要求，本項目重在優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)布局，提高土地利用程度，要充分論證項目土地利用模式，基礎(chǔ)設(shè)施配置及項目平面布局等方案的優(yōu)劣，做到適當(dāng)合理提高容積率和建筑密度，以強(qiáng)化節(jié)約和集約利用土地資源。 項目所在區(qū)域的資源概況無錫市地處長江三角洲，長三角地區(qū)是我國經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的地區(qū)。該地區(qū)水資源豐富，氣候資源較好，人力資源集中；而土地資源、生物資源相對緊張，礦產(chǎn)資源較為匱乏。 土地資源無錫總面積 ㎡，其中市區(qū)面積 ㎡。無錫市下轄江陰、宜興兩個市(縣)和崇安區(qū)、北塘區(qū)、南長區(qū)、濱湖區(qū)、惠山區(qū)、錫山區(qū)和新區(qū)七個行政區(qū)。據(jù)《無錫市統(tǒng)計年鑒》 ，無錫市總?cè)丝?518 萬，人口密度 1114 人/