【正文】 危害性小。預(yù)測(cè)通過(guò)合理加強(qiáng)對(duì)棄土的堆放管理和對(duì)其他災(zāi)害的治理，預(yù)測(cè)滑坡的危害小，不會(huì)誘發(fā)地質(zhì)災(zāi)害。 第六節(jié) 特殊環(huán)境影響分析 項(xiàng)目所在地以及周邊地區(qū)不存在歷史文化遺產(chǎn)、自然遺產(chǎn)、風(fēng)景名勝和其它自然景觀。周邊無(wú)堤壩、碼頭和軍事設(shè)施，因此不會(huì)對(duì)防洪和排澇、 江蘇匯誠(chéng)投資咨詢(xún)管理有限公司 第 28 頁(yè) 通航及軍事設(shè)施造成影響。 江蘇匯誠(chéng)投資咨詢(xún)管理有限公司 第 29 頁(yè) 第八章 經(jīng)濟(jì)影響分析 第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)費(fèi)用分析 一、編制依據(jù) (一 )江蘇省建筑、裝飾工程計(jì)價(jià)表 (2021 年版 )； (二 )江蘇省安裝工程計(jì)價(jià)表 (2021 年版 )； (三 )江蘇省頒布的各有關(guān)計(jì)費(fèi)規(guī)定 ； (四 )XX 現(xiàn)行材料、人工、機(jī)械的單價(jià) ； (五 )中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》(GB505002021)； (六 )國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā) “工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 2021 年修訂本 ”； (七 )國(guó)家物價(jià)局、建設(shè)部 “關(guān)于發(fā)布工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)有關(guān)規(guī)定的通知 ”([1992]價(jià)費(fèi)字 479 號(hào) )； (八 )其它相關(guān)文件、定額規(guī)范等 。 二、投資估算的范圍 項(xiàng)目建設(shè)工程內(nèi)容主要是 地塊 改造，包括地塊范圍內(nèi)的道路改造工程、新建橋梁工程、河道整治工程、景觀綠化工程、管道敷設(shè)工程、路燈安裝工程、場(chǎng)地整理工程以及居民回購(gòu) 。 投資估算范圍為項(xiàng)目從籌建至竣工驗(yàn)收 交付使用 時(shí) 止 ，按設(shè)計(jì)規(guī)定的全部 建設(shè)工程費(fèi)用 、工程建設(shè)其他費(fèi)、預(yù)備費(fèi)等工程所需的全部費(fèi)用 。 三、 投資估算說(shuō)明 (一 )建設(shè)投資 工程費(fèi)用 各分項(xiàng)工程參考 XX 市 及其他地區(qū)其他類(lèi)似工程，結(jié)合擬建項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行估算。 江蘇匯誠(chéng)投資咨詢(xún)管理有限公司 第 30 頁(yè) 表 811 工程費(fèi)用估算表 序號(hào) 名稱(chēng) 單位 工程量 費(fèi)用 (萬(wàn)元 ) 一 工程費(fèi)用 1 道路改造工程 北側(cè)地塊 縱 路 m2 北 側(cè)地塊 橫 路 m2 南側(cè)地塊縱路 m2 2 新建橋梁工程 座 6 3 河道整治工程 清淤工程 m3 駁岸修復(fù) m 河道回填 m3 縱 1 河 m3 縱 2 河 m3 橫向河段 m3 4 景觀綠化 m2 5 管網(wǎng)工程 m 給水管網(wǎng) m 污水管網(wǎng) m 雨水管網(wǎng) m 6 路燈工程 盞 7 場(chǎng)地整理 垃圾清運(yùn) m3 場(chǎng)地平整 m2 工程建設(shè)其他費(fèi)用 (1)回購(gòu)費(fèi)用：參照 XX 區(qū)類(lèi)似項(xiàng)目回購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，回購(gòu)費(fèi)用共計(jì) 萬(wàn)元，具體回購(gòu)費(fèi)詳見(jiàn)表 81表 81表 814； 表 812 南側(cè)地塊回購(gòu)費(fèi)用表 序號(hào) 性質(zhì) 戶(hù)數(shù) (戶(hù) ) 房屋面積 貨幣回購(gòu) (萬(wàn)元 ) 有批或有證 面積 (m2) 無(wú)批或無(wú)證 面積 (m2) 1 無(wú)地隊(duì) 145 2 買(mǎi)地建房 2 3 小產(chǎn)權(quán)公寓房 48 江蘇匯誠(chéng)投資咨詢(xún)管理有限公司 第 31 頁(yè) 序號(hào) 性質(zhì) 戶(hù)數(shù) (戶(hù) ) 房屋面積 貨幣回購(gòu) (萬(wàn)元 ) 有批或有證 面積 (m2) 無(wú)批或無(wú)證 面積 (m2) 4 企業(yè) 8 5 綜合 1 合計(jì) 204 表 813 南側(cè)地塊企業(yè)回購(gòu)費(fèi)明細(xì)表 序號(hào) 產(chǎn)權(quán)人 房屋 性質(zhì) 房屋面積 無(wú)證房屋面積 (m2) 貨幣 回購(gòu)(萬(wàn)元 ) 證載性質(zhì) 證載面積 (m2) 1 李和福 (XX 市興吳電梯電器廠 ) 私企 非居住 2 吳正名 私企 非居住 3 XX 市正兆服飾有限公司 (吳惠芳 ) 私企 非居住 4 南勝玉雕 (沈三男 ) 私企 非居住 5 孫愛(ài)明 私企 非居住 6 翻身村 私企 非居住 7 XX 市 XX 區(qū)偉業(yè)合成樹(shù)脂廠、金偉根 私企 非居 住 8 先鋒社區(qū)翻身股份合作社 私企 非居住 合計(jì) 表 814 北側(cè)地塊回購(gòu)費(fèi)用表 序號(hào) 產(chǎn)權(quán)人 房屋性質(zhì) 有批或有證 面積 (m2) 貨幣 回購(gòu) (萬(wàn)元 ) 1 先鋒社區(qū)翻身股份合作社 工業(yè)、出讓 2 先鋒社區(qū)翻身股份合作社 工業(yè)、出讓 3 雙林集團(tuán) 工 業(yè)、出讓 4 張玉寶 (XX 飯店 ) 工業(yè)、出讓 5 張玉寶 (企業(yè)、部分出租商業(yè) ) 工業(yè)、出讓 6 羅成曉 工業(yè)、出讓 7 王銘恩 (菜福特公司 ) 工業(yè)、出讓 8 XX 加油站 用途商業(yè) 江蘇匯誠(chéng)投資咨詢(xún)管理有限公司 第 32 頁(yè) 序號(hào) 產(chǎn)權(quán)人 房屋性質(zhì) 有批或有證 面積 (m2) 貨幣 回購(gòu) (萬(wàn)元 ) 合 計(jì) (2)建設(shè)單位管理費(fèi)：參照財(cái)政部“關(guān)于印發(fā)《基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》的通 知 (財(cái)建 [2021]394 號(hào) )”，建設(shè)單位管理費(fèi)按工程費(fèi)用的 %計(jì)； (3)工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)：參照《國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定〉通知》 (發(fā)改價(jià)格 [2021]670 號(hào) )的規(guī)定計(jì)算。本項(xiàng)目?jī)?nèi)容較多，項(xiàng)目復(fù)雜程度系數(shù)綜合取為 ，專(zhuān)業(yè)調(diào)整系數(shù)綜合取為 ，綜合費(fèi)率取 %，基數(shù)按工程費(fèi)用； (4)建設(shè)項(xiàng)目前期咨詢(xún)工作費(fèi)：包含項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究報(bào)告的編制評(píng)估費(fèi)用，參照“關(guān)于發(fā)印建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢(xún)收費(fèi)暫行規(guī)定的通知(計(jì)價(jià)格 [1999]1283 號(hào) )”的規(guī)定，暫 按工程費(fèi)用的 %計(jì)算； (5)工程勘察費(fèi)：參照《市政工程投資估算編制辦法》，勘察費(fèi)按第一部分工程費(fèi)用的 %估算； (6)工程設(shè)計(jì)費(fèi)：設(shè)計(jì)費(fèi)是為進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)而發(fā)生的各階段設(shè)計(jì)費(fèi)用，參照國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)價(jià)格 [2021]10 號(hào)文規(guī)定，綜合按第一部分費(fèi)用的 %計(jì)； (7)環(huán)境影響咨詢(xún)服務(wù)費(fèi)：按“《國(guó)家計(jì)委、國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢(xún)收費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的通知》計(jì)價(jià)格 [2021]125 號(hào) ”的規(guī)定，暫按工程費(fèi)用的 %計(jì)算； (8)場(chǎng)地準(zhǔn)備及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：參照《市政工程投資估算編制辦 法》，按第一部分工程費(fèi)用的 %估算； (9)工程招標(biāo)服務(wù)費(fèi)：參照原國(guó)家計(jì)委 (計(jì)價(jià)格 [2021]1980 號(hào) )《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》的規(guī)定，按第一部分工程費(fèi)用的 %估算； (10)工程造價(jià)咨詢(xún)服務(wù)費(fèi)：參照《江蘇省建設(shè)工程造價(jià)咨詢(xún)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》 (蘇價(jià)服 [2021]483 號(hào) )，綜合按第一部分費(fèi)用的 %計(jì)算； (11)工程保險(xiǎn)費(fèi)按工程費(fèi)用的 %計(jì)； 預(yù)備費(fèi) 本項(xiàng)目基本預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用和工程建設(shè)其他費(fèi)用之和的 %估算，為 萬(wàn)元；價(jià)格預(yù)備費(fèi)按計(jì)投資 (1999)134 文規(guī)定，為零費(fèi)率。 (二 )建設(shè)期利息 江蘇匯誠(chéng)投資咨詢(xún)管理有限公司 第 33 頁(yè) 本項(xiàng)目建設(shè)期 2 年，還款期 3 年，在建設(shè)期第 2 年年中分別獲得 和 萬(wàn)元貸款，項(xiàng)目貸款利率暫按中國(guó)人民銀行最新 5 年貸款基準(zhǔn)利率 %計(jì)算，本項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)中長(zhǎng)期借款利息為 萬(wàn)元。 第二節(jié) 項(xiàng)目融資分析 一、融資方案 本項(xiàng)目?jī)赡陜?nèi)投資額 萬(wàn)元，對(duì)于 XX 市 XX 新城城鄉(xiāng)一體化建設(shè)有限公司現(xiàn)有財(cái)務(wù)狀況來(lái)說(shuō)，資金需求量相對(duì)較大，若資金投入渠道不暢，建設(shè)資金不能落實(shí)，本項(xiàng)目將不能及時(shí)開(kāi)展。因此需要開(kāi)拓融資 渠道， XX 市 XX 新城城鄉(xiāng)一體化建設(shè)有限公司擬向銀行申請(qǐng)貸款 萬(wàn)元用于本項(xiàng)目投資，其余為項(xiàng)目自有資金。 二、建設(shè)期利息 本項(xiàng)目建設(shè)期 2 年，項(xiàng)目貸款在建設(shè)期第 2 年分別投入 萬(wàn)元、 萬(wàn)元，當(dāng)年借款平均按年中投入計(jì)算。根據(jù)中國(guó)人民銀行的最新規(guī)定，三至五年 (含 )的中長(zhǎng)期貸款有效年利率為 %。 假定借款額在建設(shè)期內(nèi)均衡發(fā)生，當(dāng)年借款利息由當(dāng)年自有資金償還。則建設(shè)期利息計(jì)算公式為： 式中： Q—— 建設(shè)期利息； Pt1—— 按單 利計(jì)算，為建設(shè)期第 t1 年末借款累計(jì)； At —— 建設(shè)期第 t 年借款額； i—— 借款年利率； t—— 年份。 本項(xiàng)目長(zhǎng)期投資借款共計(jì) 萬(wàn)元，建設(shè)期長(zhǎng)期借款利息為 萬(wàn)元。 三、總投資及其構(gòu)成分析 本 項(xiàng)目 總投 資為 萬(wàn)元，總投資構(gòu)成見(jiàn)表 821。 ?? ? ?????? ??????? ?? nt tT iAPQ 1 1 2 江蘇匯誠(chéng)投資咨詢(xún)管理有限公司 第 34 頁(yè) 表 821 總投資構(gòu)成表 序號(hào) 名稱(chēng) 合計(jì) (萬(wàn)元 ) 占總投資比 (%) 1 建設(shè)投資 工程費(fèi)用 工程建設(shè)其他費(fèi)用 預(yù)備費(fèi) 2 建設(shè)期利息 3 總投資 四、資金來(lái)源 本項(xiàng)目 總投資 萬(wàn)元 ，資金籌措渠道為： (一 )自有資金： 萬(wàn)元，占總投資的 %。 (二 )銀行中長(zhǎng)期借款： 萬(wàn)元，貸款利率 %；銀行借款占總投資的比例為 %。 項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃附表 1 所示。 第三節(jié) 經(jīng)濟(jì)效益分析 一、評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) (一 )《中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法》 (二 )《中華人民共和國(guó)企業(yè)財(cái)務(wù)通則》 (三 )《中華人民共和國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》 (四 )《中華人民共和國(guó)公司法》 (五 )《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及其《實(shí)施細(xì)則》 (六 )《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其《實(shí)施細(xì)則》 (七 )《投資項(xiàng)目可行性研究指南》 (試用版 )國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)發(fā)布 (八 )《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 (第三版 )國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)布 (九 )項(xiàng)目單位 提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 二、財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) (一 )項(xiàng)目計(jì)算期、建設(shè)期、 土地出讓 期 項(xiàng)目計(jì)算期 5 年，其中：第 1～ 2 年為建設(shè)期，第 3～ 5 年為 土地出讓期。 江蘇匯誠(chéng)投資咨詢(xún)管理有限公司 第 35 頁(yè) (二 )基準(zhǔn)收益率 基準(zhǔn)收益率暫定為 %。 (三 )營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加估算 營(yíng)業(yè)收入 (1) 營(yíng)業(yè)收入來(lái)源 本項(xiàng)目收入主要來(lái)源為土地出讓收入。 (2)可供出讓土地面積 本項(xiàng)目改造地塊總面積為 ，約合 畝，可用于還債而出讓的土地為 165 畝，其中上級(jí)財(cái)政扣留 30%的土地出讓收入，財(cái)政返還 70%的土地出讓收入。 (3)土地出讓單價(jià) 1)周邊類(lèi)似地塊價(jià)格 本項(xiàng)目參照近兩年 XX 市成交的類(lèi)似用地價(jià)格，詳見(jiàn)下表： 表 831 XX 市 相關(guān) 用地出讓價(jià)格表 時(shí)間 地塊編號(hào) 地塊 用途 出讓凈積 (畝 ) 總地價(jià) (萬(wàn) 元 ) 單位地價(jià) (萬(wàn)元 /畝 ) 2021 年 9 月 蘇地 2021G23 號(hào) 商務(wù)金融 2021 年 7 月 蘇地 2021G21 號(hào) 批發(fā)零售 合計(jì) 2)市場(chǎng)比較法 在本報(bào)告編制過(guò)程中，根據(jù) XX 市土地的地理位置等因素，按市場(chǎng)比較法分析該地塊綜合價(jià)格。 通過(guò)對(duì)近期 XX市類(lèi)似地塊出讓的土地價(jià)格進(jìn)行統(tǒng)計(jì)后分析如下 (對(duì)價(jià)格異常的予以剔除 )： ①預(yù)算的方法 項(xiàng)目土地實(shí)例地價(jià)格 交易情況修正系數(shù)交易時(shí)間修正系數(shù)區(qū)域因素修正工系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù) ②相關(guān)用地出讓價(jià)格 通過(guò)比較與本項(xiàng)目臨近的 XX 區(qū)蘇蠡路西側(cè)、 XX 路南側(cè)地塊 (蘇地2021G23 號(hào) )出讓成交價(jià)為 1130 萬(wàn)元 /畝，綜合分析了本項(xiàng)目所在區(qū)域的 江蘇匯誠(chéng)投資咨詢(xún)管理有限公司 第 36 頁(yè) 優(yōu)劣態(tài)勢(shì)，我們認(rèn)為配置土地作為今后城市規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展的住宅和商業(yè)地區(qū)，其售價(jià)水平要超過(guò)上述同類(lèi)用地的平均水平，從審慎角度考慮，測(cè)算暫按 萬(wàn)元 /畝。 ③本項(xiàng)目地塊價(jià)格測(cè)算 表 832 銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè)表 項(xiàng) 目 實(shí) 例 備 注 交易單價(jià) (參照蘇地 2021G23 號(hào)地塊 ) 萬(wàn)元 /畝 交易情況修正系數(shù) 1 交易時(shí)間修正 一年后 區(qū)域因素修正 個(gè)別因素修正 1 修正價(jià)格 萬(wàn)元 /畝 采用市場(chǎng)比較法對(duì)配置地塊價(jià)格進(jìn)行分析測(cè)算，其初期平均價(jià)格按 萬(wàn)元 /畝左右比較合理。隨著城市化進(jìn)程加快和基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，且由于土地資源有限，該區(qū)土地必將增值，土地價(jià)格未來(lái)將呈現(xiàn)逐年上升趨勢(shì)。根據(jù)保守