【正文】 綜上所述 ，該項(xiàng)目具有 合理的財(cái)務(wù)效益，建議予以實(shí)施 。 綜上所述，項(xiàng)目建成后全部投資稅前內(nèi)部收益率高于基準(zhǔn)值 7%，銷售利潤(rùn)率為 %。詳見(jiàn)“附表 6，凈現(xiàn)金流量表“ 。 財(cái)務(wù)效益指標(biāo)分析 本項(xiàng)目建設(shè)期 12 個(gè)季度，計(jì)算期按 12 個(gè)季度計(jì)。 （ 3） 根據(jù)公司資金使用與資金籌措計(jì)劃，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金是有充分保障的。 （ 2） 資金使用計(jì)劃 本項(xiàng)目建設(shè)周期為 12 個(gè)季度。擬申請(qǐng)貸款總額為 36000 萬(wàn)元，貸款年利率按中國(guó)人民銀行頒布的 1~3 年期 貸款利率 標(biāo)準(zhǔn) %計(jì)（折季度利率為 %）。 （ 1） 資金來(lái)源 自有資金 根據(jù)委托方提供的資料，本項(xiàng)目由開(kāi)發(fā)企業(yè)以自有資金方式出資 28606 萬(wàn)元。 資金籌措方案 資金籌措方案編制的依據(jù) 本項(xiàng)目的 資金籌措案編制的依據(jù)為： 招標(biāo)文件約定的土地總價(jià)，公司計(jì)劃在 簽 定《上海市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》后的 60 天內(nèi)支付全部土地出讓價(jià)款并繳納相 應(yīng)的契稅； 成本測(cè)算結(jié)論、與項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度配套的付款計(jì)劃； 開(kāi)發(fā)商現(xiàn)有存量資金及其它資金利用計(jì)劃； 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)貸款計(jì)劃； 招標(biāo)文件規(guī)定的其它方面資金的要求。計(jì)征的營(yíng)業(yè)稅率為 %，附加稅中城市建設(shè)維護(hù)費(fèi) 7%，教育費(fèi)附加 3%，上海河道工程修建維護(hù)管理費(fèi) 1%。 銷售 收入及稅金分析 銷售收入 本項(xiàng)目為經(jīng)濟(jì)適用房，銷售價(jià)格受到政府相關(guān)政策限制，根據(jù)相關(guān)規(guī)定本項(xiàng)目住宅 銷售單 價(jià)按 7578 元 /m2價(jià)格出售 。除工程建設(shè)投資 80201 萬(wàn)元（不含利息建）外，其他費(fèi)用由項(xiàng)目融資費(fèi)用 ， 銷售 管理費(fèi) 等組成 。 工程建設(shè)投資估算 估 算依據(jù) 工程建設(shè)投資估算 依據(jù)如下： ? 根據(jù)招標(biāo)文件，本項(xiàng)目用地面積為 55,497 平方米（以勘測(cè)定界報(bào)告為準(zhǔn)） 。 費(fèi)用分析 本項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資和期間費(fèi)用組成，經(jīng)估算總成本費(fèi)用為 85104 萬(wàn)元，其中工程建設(shè)投資為 80201 萬(wàn)元，融資費(fèi)用 為 3376 萬(wàn)元，其他費(fèi)用為 1527 萬(wàn)元。 本 項(xiàng)目工程擬定經(jīng)營(yíng)周期為 三 年，折為 12 個(gè)季度，其中建設(shè)周期為 11 個(gè)季度。采取以上措施，可有效避免項(xiàng)目對(duì)自身居住居民及周邊環(huán)境產(chǎn)生污水、噪聲、廢氣、固體廢物等的污染，使各項(xiàng)污染物排放達(dá)到相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)要求，在保障居民享有良好生活環(huán)境的同時(shí)，對(duì)周邊環(huán)境不造成大的負(fù)面影響。 37 結(jié)論 本項(xiàng)目為動(dòng)遷基地住宅及配套服務(wù)建設(shè)項(xiàng)目，建成后有較大的社會(huì)效益。 本項(xiàng)目用地尚未進(jìn)行地質(zhì)勘察，但從項(xiàng)目基地周邊用地的地質(zhì)情況推測(cè)，本項(xiàng)目地塊適合進(jìn)行 房地產(chǎn)建設(shè)。施工單位應(yīng)嚴(yán)格按照環(huán)境保護(hù)有關(guān)條例的規(guī)定開(kāi)展監(jiān)理活動(dòng)。按照國(guó)家對(duì)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理的要求，依據(jù)環(huán)境影響報(bào)告書、環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)文件和合同、標(biāo)書中的有關(guān)內(nèi)容，對(duì)施工過(guò) 程中的環(huán)境保護(hù)工作進(jìn)行監(jiān)理，制定具體的監(jiān)理方案，確保落實(shí)各項(xiàng)措施、實(shí)施進(jìn)度和質(zhì)量。對(duì)施工期工程區(qū)域內(nèi)的環(huán)境保護(hù)工作進(jìn)行檢查、落實(shí)；協(xié)調(diào)各有關(guān)部門，并配合地方環(huán)保部門共同做好工程區(qū)域的環(huán)境保護(hù)監(jiān)督和檢查工作。 施工期有完善的環(huán)境管理制度 項(xiàng)目的環(huán)境管理工作由建設(shè)單位、監(jiān)理單位和施工單位共同承擔(dān)。 ? 室內(nèi)所有燃?xì)夤艿谰淮┰骄邮液推渌＜跋篮腿藛T安全的場(chǎng)合；廚房設(shè)良好的通風(fēng)措施，采用合格并帶有泄漏報(bào)警裝置的灶具，選用安全可靠的熱水器。 （ 3）公用設(shè)施 ? 為了減少噪音，公用設(shè)施盡可能布置在噪音非敏感區(qū)，與住宅保持一定的緩沖距離； ? 重要設(shè)備（包括風(fēng)機(jī)、水泵）等選用低噪音產(chǎn)品；所有電動(dòng)設(shè)備均設(shè)橡膠減震墊或彈簧減震器；風(fēng)機(jī)、水泵的進(jìn)出口均安裝軟接頭，以隔斷噪聲與震動(dòng)對(duì)環(huán)境的影響 ； ? 室內(nèi)污、廢水分流；室外雨、污水分開(kāi)排放；廢水由小區(qū)內(nèi)部污水管網(wǎng)排入市政污水總管，進(jìn)入污水廠處理；地下車庫(kù)的雨 水經(jīng)潛水泵排入雨水管道，并設(shè)隔油沉砂池收集地面沖洗水，經(jīng)處理后排入污水管道 ； ? 生活水池采用不銹鋼材質(zhì)的成品水池；利用水質(zhì)凈化技術(shù)，并結(jié)合定期清潔、消毒，保持水質(zhì) ； ? 公共場(chǎng)所的公共衛(wèi)生器具按照規(guī)范設(shè)置。 （ 2）建筑 ? 外窗采用雙層中空玻璃，以利安全并隔音降噪 ； ? 所有機(jī)房作建筑隔聲處理 ； ? 機(jī)房各進(jìn)風(fēng)、排 風(fēng)口由土建進(jìn)行吸聲處理；通風(fēng)系統(tǒng)土建豎井的排風(fēng)百葉遠(yuǎn)離人員的活動(dòng)場(chǎng)所，避免廢氣吹人現(xiàn)象。 生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施 工程設(shè)計(jì)有完善的環(huán)保措施 （ 1）總圖 34 ? 總圖體現(xiàn)以人為本和創(chuàng)建良好的生態(tài)環(huán)境的規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想，環(huán)境設(shè)計(jì)突出均好性 ； ? 生態(tài)環(huán)境的塑造注重人工與自然環(huán)境的融合與協(xié)作，構(gòu)成人景互動(dòng)的共生環(huán)境 ； 做到住宅、公建、小品與綠化融為有機(jī)的整體。 周邊道路交通噪聲影響分析 項(xiàng)目建成后，周邊道路的交通噪聲對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)建筑的聲環(huán)境質(zhì)量有較大的 影響，超標(biāo)幅度在 dB 左右。 固體廢物 項(xiàng)目建成后的固體廢物主要為生活垃圾。較強(qiáng)噪聲設(shè)備集中布置在地 下室，工程設(shè)計(jì)上采取隔聲、吸音、減振措施，因各類機(jī)械、設(shè)備噪聲經(jīng)遮擋物衰減和距離衰減后，對(duì)住宅聲環(huán)境本底值的貢獻(xiàn)較小，不會(huì)對(duì)居住環(huán)境產(chǎn)生不利影響。垃圾房?jī)?nèi)的滲濾液經(jīng)集水槽收集處理后，排入市政污水管網(wǎng)，嚴(yán)禁直接排放至地表水或市政雨水管道。垃圾房的日常操作、管理規(guī)范有效，并安裝除臭裝置或噴灑消毒液等，除臭消毒，防止蚊蠅滋生。 垃圾房臭氣 新建住宅區(qū)生活垃圾收集、處理的作業(yè)場(chǎng)所相對(duì)封閉，垃圾滲透液、廢氣等的排放符合相關(guān)環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，并采取 措施防止周圍的環(huán)境污染。 裝修廢氣 在居民房屋裝修施工中，對(duì)周邊已入住居民構(gòu)成影響的主要大氣污染物是油漆、涂料等揮發(fā)性的有害氣體，但這種影響是短暫的，只要關(guān)閉裝修家庭的大門，通過(guò)窗戶通風(fēng)，這種影響可進(jìn)一步減少。 進(jìn)出地下車庫(kù)機(jī)動(dòng)車輛排放的汽車尾氣地下車庫(kù)設(shè)置機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)。 生態(tài)環(huán)境現(xiàn)狀 項(xiàng)目位于上海市 XX區(qū) 馬橋 鎮(zhèn)東，基地周邊環(huán)境為項(xiàng)目提供了景觀優(yōu)勢(shì)和生態(tài)依托 ， 良好的內(nèi)、外部環(huán)境，為本項(xiàng)目提供了較好的土地景觀生態(tài)價(jià)值。種類以草本植物較多，木本植物較少。受季風(fēng)影響，春夏兩季主要盛行東南風(fēng)，秋季以北風(fēng)為主，冬季則以西北風(fēng)為多，年平均風(fēng)速 。 XX 區(qū)位于上海市地域腹部 ， 處于亞 熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，呈現(xiàn)東冷夏暖、四季分明，雨熱同季、降水充沛的氣候特征。該地區(qū)土壤類型以水稻土為代表，土壤呈中性偏堿性。 30 征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案 本項(xiàng)目用地通過(guò)土地招牌掛取得，項(xiàng)目范圍內(nèi)不涉及征地拆遷及移民安置問(wèn) 題。 選址分析 XX區(qū)位于上海市地域腹部，形似一把“鑰匙”。 XX 浦江大型居住社區(qū) XX 基地 22A02A 號(hào)地塊 位于 XX 區(qū) 馬橋 鎮(zhèn)， 南至銀康路，北臨銀春路，東至富 豐 路，西至富 羽 路 ，規(guī)劃總用地為55,497 平方米 （以勘測(cè)定界報(bào)告為準(zhǔn)）。 29 第 六 章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 2021 年 2 月上海市政府批準(zhǔn)了 《上海市大型居住社區(qū)第二批選址規(guī)劃》， XX 浦江大型居住社區(qū)、青浦區(qū)華新拓展大型居住社區(qū)、松江區(qū)泗涇南拓展大型居住社區(qū)的規(guī)劃方案為 2021 年上海市保障房、棚改及中小套型商品房等三類用地規(guī)劃方案的組成部分。 項(xiàng)目外窗擬采用空氣層為 12 毫米的中空玻璃，雙層斷熱的鋁合金型材框與玻璃之間用丁基膠粘結(jié)密封后再用聚硫膠或結(jié)構(gòu)膠密封，有效地阻斷熱量傳導(dǎo)，從而達(dá)到節(jié)能、防結(jié)露的效果。從圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)比較表中數(shù)據(jù)分析，傳熱系數(shù)值已接近國(guó)內(nèi)先進(jìn)（北京地區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)，明顯高于國(guó)內(nèi)夏熱冬冷地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。 按照我國(guó)的建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱工性能落后于發(fā)達(dá)國(guó)家。 節(jié)能效果分析 圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)是衡量建筑熱工性能的主要指標(biāo)。戶外景觀照明使用時(shí)間控制器 ,區(qū)環(huán)境照明采用太陽(yáng)能電池草坪燈具，充分利用太陽(yáng)能節(jié)能技術(shù)， 節(jié)約電能。 照明系統(tǒng) 變、配電所靠近負(fù)荷中心，有效縮短低壓供電線路的距離；本項(xiàng)目照明采用節(jié)能型燈具為主，凡熒光燈均采用高效節(jié)能型燈管。各建筑用水采用分戶水表計(jì)量，盡量減少水耗。產(chǎn)品應(yīng)符合《節(jié)水型生活用水器》 CJ1642021 的相關(guān)規(guī)定。 k。 k； 項(xiàng)目外窗擬采用空氣層為 12 毫米的中空玻璃，并采用 隔熱型材、隔熱連接緊固件、隱框結(jié)構(gòu)等措施，避免形成熱橋。 圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能 27 項(xiàng)目圍護(hù)結(jié)構(gòu)作保溫設(shè)計(jì)，通過(guò)專用軟件進(jìn)行詳盡的節(jié)能計(jì)算，以明確材料厚度，組合方式，調(diào)整材料應(yīng)用方式，以保證其滿足國(guó)內(nèi)夏熱冬冷地區(qū)節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。 建筑設(shè)計(jì)節(jié)能 本項(xiàng)目地處夏熱冬冷地區(qū)，夏季要求隔熱通風(fēng)，冬季要求保溫節(jié)能。 節(jié)能措施 本項(xiàng)目貫徹并執(zhí)行國(guó)家有關(guān)建筑節(jié)能的方針、政策和法規(guī)制度、節(jié)約能源，保護(hù)環(huán)境，改善建筑物理環(huán)境。 能耗分 析 從能源消耗節(jié)后圖可以看出，電力占總能耗的 %。 本項(xiàng)目供水、供電、供 氣的征詢工作目前已經(jīng)全部完成，市政配套條件均能滿足項(xiàng)目的需求。其中：最高日用水量為 1908 立方米，總用電負(fù)荷為 7700 KW，最大時(shí)燃?xì)庥昧繛?500 立方米。 項(xiàng)目所在地能源供應(yīng)狀況 本項(xiàng)目基地位于 XX 區(qū) 馬橋 鎮(zhèn)內(nèi)，該區(qū)域已 基本 具備各種能源管道、線路的接口，能源供應(yīng)可以得 到保證，只要基地內(nèi)部進(jìn)行管線的建設(shè)，再由市政供應(yīng)接入，即可滿足本項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)行的要求。 相關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn) 《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB501892021； 《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5017693； 《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB500342021； 《建筑外門窗氣密、水密、抗風(fēng)壓性能分級(jí)及檢測(cè)方法》 GB/T 71062021； 《建筑幕墻氣密、水密、抗風(fēng)壓性能檢測(cè)方法》 GB/T 152272021； 《建筑幕墻》 GB/T 210862021； 《建筑門窗玻璃幕墻熱工計(jì)算規(guī)程》 JGJ/T1512021； 《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》 GB/T503782021； 其它現(xiàn)行國(guó)家、行業(yè)和上海市的建筑節(jié)能規(guī)范、規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)。 本項(xiàng)目貫徹綠色建筑理念，重視節(jié)能：從符合節(jié)能政策規(guī)范、合理選擇能源、確定用能標(biāo)準(zhǔn)，到各專業(yè)采用先進(jìn)的節(jié)能技術(shù)和有效的管理措施，在涉能的各個(gè)環(huán)節(jié)努力降低能耗，減少碳排量，以提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 建筑密度 ： % 容積率： 綠地率： % 停車數(shù)： 1350（輛） 其中 地面停車： 648（輛） 地下停車： 702 （輛） 非機(jī)動(dòng)車停車位： 2290（輛） 總戶數(shù)： 1908 戶（ 100%） 其中 I型 360戶（ %） II型 976戶（ %） III 型 572戶（ %） 23 第五章 節(jié)能方案分析 用能法規(guī)和節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范 本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)為 XX 區(qū) 馬橋 鎮(zhèn)。 公廁： 66 M178。 垃圾房： 75 M178。 公共配套用房： M178。（按 1/2 計(jì)入） 計(jì)入容積率建筑面積： M178。 地下車庫(kù)建筑面積： M178。 其中 不計(jì)入容積率建筑面積： 36185 M178。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 規(guī)劃用地面積： 55497 M178。 XXA2402A 基地 主要建設(shè)內(nèi)容 表 41 序 號(hào) 住宅類型 數(shù) 量 說(shuō) 明 1 18 層板式高層建筑 24 幢 2 變電所 3 座 3 2 層 公共服務(wù) 用房 1 幢 4 集中地下停車庫(kù) 地下一層 XXA2202A 基地 戶型比例 表 42 單位：平方米、戶 戶型類型 套內(nèi)戶數(shù) 戶數(shù)比例 I 戶型 360 % II 戶型 976 % III 戶型 572 % 合 計(jì) 1908 100 % 22 本項(xiàng)目總用地面積為 55,497 平方米，規(guī)劃 地 總建筑面積