【正文】 為159, 平方米 ，其中： 地上 總建筑面積為 134, 平方米。 項目的主要建設內(nèi)容詳見表 41。地下車庫按 6 次 /小時計算風量，送排風方式為車庫車道自然補風及部分機械補風，頂部機械排風。 本基地內(nèi)設天然氣箱式調(diào)壓站一座。 每戶住宅設一臺 8L/min 燃氣熱水器和一具 雙眼灶， 日負荷為 ，小區(qū)共 1908 戶住宅，按住宅部份總用氣量的 10％考慮，高峰小時負荷天然氣計算流量為 458m3/h。報警信號接到居住區(qū)安保中心值班室。住宅樓設置樓宇訪客呼叫系統(tǒng)和單元門電動控制裝置。 在封閉式住宅小區(qū)設可靠的安全防范系統(tǒng)。 小區(qū)內(nèi)設寬帶雙向有線電視系統(tǒng)，接入城市有線電視網(wǎng)，在智能化中心機房內(nèi)設置有線電視設備用房，每幢樓設放大器以及分配器，將信號處理調(diào)整后送至各樓層。小區(qū)住宅樓均屬三類防雷建筑物，接地保護均采用 TT 系統(tǒng)。 住宅、公建、地下汽車庫的電源均從小區(qū)變電站引出，電源電壓為 380/220V 的交流電。項目中 變頻生活泵、電梯、各高層建筑樓道照明屬于二級負荷，其余用電設備均為三級負荷?；厥彝庀烙盟繛?15 升 /秒，室內(nèi)消防用 水量為 20 升 /秒。雨水直接排入市政雨水管。室內(nèi)排水采用污、廢水 合 流制，室外排水為雨、污水分流制。項目最高日用水量為 1908 立方米。 給排水設計 給水系統(tǒng)：本項目從附近市政給水管網(wǎng)引入兩路給 水，在地塊 內(nèi)形成室外環(huán)形供水管。剪力墻抗震等級為三級。 公共廁所：公共廁所內(nèi)設有專用的無障礙衛(wèi)生間。 水平與垂直交通，住宅內(nèi)設有 一臺無障礙電梯，可到達各住戶。 通過簡約風格的歐式造型，給居民以高檔的享受，避免安置房和商品住宅感官上的差異。 機動車停車位 1350（ 按每戶 輛 )，其中：地面停車位 648輛 (49%)，地下車庫停車位 702 輛。 建筑設計 本項目中的建筑單體有住宅、公建配套二個部分，本次規(guī)劃的重點是住宅單體設計，公建和配套設施作為一種形態(tài)模式供業(yè)主參考，總體規(guī)劃一經(jīng)確定單體設計再作深入。小區(qū)通過建筑的弧線單體圍合成組團，使居住在小區(qū)里的每一戶人家都有良好的朝向和景觀方位，同時各建筑單體既獨立又互相呼應。 方案設計 總平面設計 總平面設計以“以人為本”為規(guī)劃的設計理念，充分考慮人的感受，營造舒適、便利、宜人的居住環(huán)境。建筑物的水引入管、住宅入戶需計量的水管上均設置水表。 選用性能較高的變頻水泵供水。 景觀噴灌節(jié)水措施 ? 選擇耐旱草種和樹種， 以減少澆水次數(shù)。在建筑物旁設初期雨水棄流池和貯水池，收集屋面雨水，用作澆灑綠地和道路清洗。 充分利用再生水資源替代自來水。所有給水龍頭等用水器具均采用節(jié)水型產(chǎn)品。 所有坐便器均采用 6 升水箱，且分二擋沖洗。 充分利用市政供水壓力 通過調(diào)查收集和掌握準確的市政水壓、水量及供水的可靠資料，為合理設計給水系統(tǒng)、利用市政供水壓 力提供依據(jù)。 16 總之，地球上可較方便利用的水資源是分布很不均衡的，同時也是十分珍貴的，因此必須從戰(zhàn)略的高度來看待水資源的節(jié)約。便于取用的淡水只有河水、淡水湖水和淺層地下水，估算約300 萬（立方千米），僅為地球總水量 %左右。地球上水的總儲量約為 億（立方千米），其中海水占 %，淡水只占 %。 水資源現(xiàn)狀 上海的人均淡水資源擁有量現(xiàn)僅為 145 立方米，大大 低于全國人均 2350 立方米的水平。 室內(nèi)排水采用污、廢水分流制；室外排水為雨、污水分流制。 區(qū)域雨水量按上海市暴雨公式計算，重現(xiàn)期一年。 雨水、污水 雨水排水系統(tǒng) 屋面雨水、陽臺及場地、道路排水均為有組織排水。 小區(qū)消防采用低壓制，室外消防、給水管道合并設置；車庫室內(nèi)15 消火栓系統(tǒng) 采用穩(wěn)高壓消防給水系統(tǒng)；消火栓給水泵由市政供水 管上直接吸水，確保安全、可靠供水。五層及其以上住宅采用變頻加壓供水設備供水 ，住宅每戶設分戶水表。 室外生活、消防給水合為一個系統(tǒng)，由市政給水管道引 2 路DN150mm 給水管至項目地塊。資源的利用，除土地、能源本報告已另有專門章節(jié)論述外，因本項目水資源的利用量也較大，故合理利用 水資源是本章節(jié)論述的重點。 資源包括土地資源、能源資源、材料（礦產(chǎn)）資源和水資源等。為促進土地資源的資本化，政府主導型的土地儲備機制的建立和運作成為必然。土地總面積的有限性從宏觀上限制了土地的總供給，這一點在城市土地利用中顯得更為明顯。城市化的進程是土地等自然資源和社會資源的開發(fā)利用從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變的過程。 建筑占地面積： M178。 門衛(wèi)： 75 M178。 配電房： 300 M178。 其中 住宅： M178。 封閉陽臺建筑面積： M178。 其中 底層架空建筑面積： M178。 總建筑面積： M178。 由項目的主要技術(shù)經(jīng)濟指標，可判斷項目建設方案符合集約和節(jié)約利用土地資源的原則。根據(jù)規(guī)劃，本地塊性 質(zhì)為居住用地，符合土地法第三章十七條、第四章第三十六條之規(guī)定，可以用作 保障性安居房 建設用地 ； 項目土地的獲得過程，符合法律程序及相關(guān)政策的規(guī)定，己依法申請使用土地的相關(guān)手續(xù) ； 12 項目需使用的土地，采用總體規(guī)劃、一次申請辦理，一期建設實施的方案，委托有相應資質(zhì)的咨詢、設計部門出具“項目申請報告” ； 項目設計計劃用地與《上海市國有建設用地使用權(quán)出讓合同》核定的面積相吻合，容積率、建筑密度與土地使用均符合要求。 “ 上海 XX 住宅開發(fā)有限公司 ”符合本項目的開發(fā)條件 ，符合行業(yè)準入條件。 在項目的開發(fā)建設時， 上海 XX 住宅開發(fā)有限公司 必將在管理、資金、技術(shù)上得到 XX 置業(yè)有限公司 的全面支持，定能完成本項目的開發(fā)建設。 各資質(zhì)等級企業(yè)應當在規(guī)定的業(yè)務范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng) 營業(yè)務，不得越級承擔任務。 11 根據(jù)國家建設部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》（ 2021 年本）中規(guī)定： 一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔房地產(chǎn)項目的建設規(guī)模不受 限制，可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目。 行業(yè)準入分析 根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二章第五條的規(guī)定，設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應當符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設立條件外，還應當具備下列條件： 有 100 萬元以上的注冊資本； 有 4 名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技 術(shù) 人員， 2 名以上持有資格格證書的專職會計人員 ； 企業(yè) 資質(zhì)要求。 作為 2021 年 上海市 公示的三大居住社區(qū) 中 XX 區(qū) XX 大型居住社區(qū) ，規(guī)劃了地區(qū)級的 行政中心 1 處 、體育中心 3 處； 社區(qū)級的行政設施 （社區(qū)事務受理中心） 1 處 、 商業(yè)設施（菜場） 3 處 、 文化體育設施（社區(qū)文化體育中心） 1 處 、醫(yī)療設施（社區(qū)醫(yī)院） 1 處 、 福利設施（養(yǎng)老院） 1 處；而市民最為關(guān)心的基礎(chǔ)教育設施，也重點考慮，規(guī)劃了 2 所高中、 3 所初中、 九年一貫制學校 1 處、 3 所小學和 9 所幼兒園。 XX 區(qū) XX 大型居住社區(qū) 屬其中之一。這些大型居住社區(qū)內(nèi)，將建設包括經(jīng)濟適用房、動遷配套商品房、廉租房、公共租賃房、中小套型普通商品房等不同類型的住房，這在未來數(shù)年，將有效增加保障性住房和普通商品住房的供給，滿足各個層次的需求，進一步擴大受益面。為緩解居民的購房壓力，上海確立了未來 5 年內(nèi)建設2021 萬平方米、 30 萬套保障性住房的目標任務，并統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，及時調(diào)整土地供應結(jié)構(gòu)，擴大民生用地的比例，確保保障性住房用地的需求。 為切實增加保障性住房 和普通商品住房有效供給，推進大型居住社區(qū)建設，上海繼去年啟動第一批大型居住社區(qū)建設后， 2021 年上海 市規(guī)劃和國土資源管理局又會同各區(qū)規(guī)劃選址了 23 個大型居住社區(qū)基地。上海市房地產(chǎn)業(yè)始終圍繞“持續(xù)、健康、穩(wěn)健”發(fā)展的總體目標，確立了“以居住為主、市民消費為主、普通商品住宅為主”的房地產(chǎn)主導發(fā)展原則。 為實現(xiàn)我國經(jīng)濟平穩(wěn)、較快發(fā)展，加快解決涉及群眾利益的難點、熱點問題，確保民生得到持續(xù)改善，有效規(guī)避國際經(jīng)濟局勢的不利影響，房地產(chǎn)業(yè)必須繼續(xù)運用市場機制和行政手段，加強和完善宏觀調(diào)控，不斷完善城鄉(xiāng)住房保障機制，進一步優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)，著力推進配套商品房、經(jīng)濟適用房等保障性住房與中小戶型的普通商品房建設。 對上海房地產(chǎn)業(yè)而言，世博會的“后發(fā)效應”或許比“先發(fā)效應”更大。其中，商品住宅銷售面積 萬平方米，增 長 %。 2021 年上半年，上海房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，比 2021 年同期增長 %，增幅同比提高 。因為受國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟變化的影響，市場化新建商品住房和存量房交易量下降。在這一階段，以市場為主導，多渠道、多層次的住房供應體系開始建立，上海房地產(chǎn)也將迎來新的發(fā)展階段。 2021 年國務院 24 號文明確了政府在住房保障方面的職責，這不僅標志著住房改革明確了“兼顧效率與公平”的新方向，同時也標志著“市場機制和政府保障相結(jié)合”的住房建設新模式開始得到確立。 產(chǎn)業(yè)政策分析 改革開放的 30 年，對于上海房地產(chǎn)而言，是規(guī)?？焖贁U大、水平大幅提升的 30 年。 ? 市政公用配套設施 市政：本項目排放的污水都是生活污水，可就近排入市政管網(wǎng)，滿足配套要求； 供水：該地塊供水部門同意供水； 供氣：該地塊供氣部門同意供應 天然氣； 供電：該地塊供電部門同意配套； 通信：該地塊通訊部門同意配套。建筑體塊的變化，陽臺的水平和縱深變化，屋頂板條的縱橫虛實穿插，使每個單元成音樂中的7 一個小段樂章。 （ 3）配套設施 ? 公建配套設施 本項目公建配套設施主要有 居 委會、社區(qū)衛(wèi)生服務點、公廁、物業(yè)管理用房、文化活動室、老年康體活動室、服務站（家政服務等）、垃圾收集站 、地下車庫 等公共服務設施 配套用房，以及室外的公共活動場地，包括老年健身場地、兒童游樂場地等，為社區(qū)居民提供功能完善的生活環(huán)境 ， 布局合理，符合《上海市城市居住地區(qū)和居住區(qū)公共服務設施設置標準》（ DGJ08552021）規(guī)范的要求 ； ? 商業(yè)等配套設施 結(jié)合小區(qū)主要出入口設置配套商業(yè)、居委會、行政管理、文化活動、以及老人康體活動室等社區(qū)配套設施，為居民提供完善的服務 ； 在造型設計中，附加給建筑文化價值，通過簡約風格的歐式造型，給居民以高檔的享受，避免安置房和商品住宅感官上的差異。綠地設計充分考慮居民的戶外活動，為人們的交往、休閑、健身提供場所。新建的城市路網(wǎng)為基地提供了通暢、便捷的交通條件，同時也帶來了大量的人流和商機。 XX 區(qū) 大型居住社區(qū) XX 基地 22A02A 號地塊 開發(fā) ，完全符合當?shù)氐貐^(qū)發(fā)展規(guī)劃。 具備 了交通、環(huán)境、文化要素的 馬橋 鎮(zhèn)，成為 保障性安居房建設的首選之地理所當然。實現(xiàn)財政總收入 億元，比上年增長 %。全年完成社會總產(chǎn)值 億元，比上年增長 ％。 常住人口 萬，其中戶籍人口 萬 ,外來人口 5 萬。 S32 高速公路、 320 國道貫穿全鎮(zhèn)，滬閔路、滬杭高速公路在東、北兩翼，北松公路、昆陽北路、華寧路、光華路、元江 路等道路構(gòu)成鎮(zhèn)區(qū)主干道路網(wǎng)。東臨竹港河，東川路以北部分與顓橋鎮(zhèn)相連，以南部分與江川路街道相連；西至茜浦涇，與松江區(qū)相鄰；南隔黃浦江與奉賢區(qū)相望；北臨六磊塘，與莘莊工業(yè)區(qū)、松江區(qū)相連。 馬橋鎮(zhèn)位于上海市腹部， XX 區(qū)西南部，黃浦江上游北岸，上海市市級工業(yè)區(qū)莘莊工業(yè)區(qū)和國家級工業(yè)區(qū) XX 經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)之間。 XX 區(qū)發(fā)展規(guī)劃目標及功能定位： 發(fā)展目標 —— 上海市保障性住房基地之一， XX 區(qū)南部地區(qū)重要的生活區(qū)之一，為周邊產(chǎn)業(yè)區(qū)提供居住配套和商務服務的區(qū)域。 XX 是上海市主要對外交通樞紐，是西南地區(qū)主要工業(yè)基地、科技及航天新區(qū)。東與徐匯區(qū)、浦東新區(qū)相接；南靠黃浦江與奉賢區(qū)相望；西與松江區(qū)、青浦區(qū)接壤；北與長寧區(qū)、嘉定區(qū)毗鄰； 全區(qū) 總面積 平方公里， 虹橋國際機場位于區(qū)境邊沿。 4 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析 發(fā)展規(guī)劃分析 區(qū) 及 XX 地區(qū) 發(fā)展規(guī)劃符合性的分析 XX 區(qū)位于上海市地域腹部，形似一把“鑰匙”。 項目建設 進度計劃 本項目計劃于 2021 年 10 月開工建設，預計 2021 年 10 月 可全部 交付使 用，建設周期約為 3 年。以小汽車和快速捷運系統(tǒng)為主的交通方式，齊全而便利的生活配套服務設施，科技化、信息化的家庭設備系統(tǒng)，構(gòu)成了新社區(qū)居民的生活方式。 項目建設總體思路 在全面深刻 、 理解 與 領(lǐng)會“ XX 區(qū) 大型居住社區(qū) XX 基地 22A02A號地塊經(jīng)濟適用住房項目 招標文件 ”提出的 要求和規(guī)劃意圖基礎(chǔ)上，提出 對本地塊配套商品房建設項目開發(fā)建設的總體思路是： ? “以人為本，為人服務”，尊重被安置住民的社會文化特性，尊重原來村落中存在著的親密鄰里關(guān)系