【正文】 。 本工程包括 18 層高層住宅，二層公共配套用房，一層地下汽車庫(kù)等功能配置。 規(guī)劃用地約 55497 平方米，規(guī)劃容積率為 。 （ 2） 項(xiàng)目的建設(shè) 地點(diǎn)及使用性質(zhì) XX 基地 22A02A 號(hào)地塊 位于 XX 區(qū)南部。 項(xiàng)目 概況 項(xiàng)目的建設(shè)背景及建設(shè)規(guī)模 （ 1） 項(xiàng)目的建設(shè)背景 為進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快保障性住房建設(shè)，滿足動(dòng)遷居民對(duì)配套商品房住宅的需求， 上海市住房保障和房屋管理局于2021 年 3 月 25 日，發(fā)布 上海市保障性安居工程項(xiàng)目法人招標(biāo)預(yù)公告2021 年 1 號(hào)公告。湖光山舍、 XX格2 蘭郡、豐澤園二期、桃花源、上海 XX已開發(fā)的項(xiàng)目主要有寧波 、龍澤名園、豐澤園、錢湖人家、德馨園、名仕嘉景 苑、 XX 莊園等，正在開發(fā)的項(xiàng)目有沈陽世紀(jì) 、江都 XX 上海 XX 住宅開發(fā) 有限公司 是為建設(shè)保障性 安居 房及商品房工程專門設(shè)立的 房產(chǎn)開發(fā) 公司， 其投資方 XX置業(yè)有限公司 已開發(fā)建設(shè)上海楓涇格蘭郡項(xiàng)目，房屋總開發(fā)面積251,181 平方米， 其 母 公司 XX 置業(yè)有限公司 是 XX 房產(chǎn)集團(tuán)的實(shí)體運(yùn)營(yíng)公司 , 具有國(guó)家一級(jí)房產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，公司注冊(cè)資本金 億元。 公司經(jīng)營(yíng)范圍： 上海市范圍內(nèi)公共租賃住房的投資、建設(shè)、租賃經(jīng)營(yíng)管理，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)等。1 第一章 總 論 建設(shè)項(xiàng)目名稱 建設(shè)項(xiàng)目名稱： 上 海市 XX 區(qū) 大型居住社區(qū) XX 基地 22A02A 號(hào)地塊 開發(fā)項(xiàng)目 。 企業(yè)名稱： 上海 XX 住宅開發(fā) 有限公司 公司地址 ： 法定代表人： 公司類型： 一人 有限責(zé)任公司 （法人獨(dú)資） 注冊(cè)資本： 貳仟萬元 上海 XX 住宅開發(fā)有限公司 成立于 2021 年 6 月。 上海 XX 住宅開發(fā)有限公司 隸屬于 XX 房產(chǎn)集團(tuán) ，是由 XX 置業(yè)有限公司 投資成立的控股 子 公司。 XX房產(chǎn)集團(tuán)資產(chǎn)總額超 50 億元，擁有員工 200 余人，土地儲(chǔ)備約 1500畝，年開發(fā)量達(dá) 130 萬平方米， 202 2021 年銷售額各超 10 億元，2021 年計(jì)劃銷售額超 15 億元。紫郡、江都 XX格蘭郡、 XX硯河灣等。公告 對(duì) XX 區(qū)大型居住社區(qū) 9 個(gè)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目實(shí)施項(xiàng)目法人招標(biāo) ， 經(jīng)過激烈的競(jìng)爭(zhēng) ， XX 置業(yè)有限公司 中標(biāo) XX 基地22A02A 號(hào)地塊 開發(fā)項(xiàng)目 ， 并 將實(shí)施 該地塊的開發(fā)建設(shè)?；啬现零y 秋 路，北臨銀春路，東至富 豐 路，西至富 羽 路， 離地鐵 5 號(hào)線文井路站約 2 公里，本地塊所處的板塊交通發(fā)達(dá)， 靠近 城市干道 昆陽路 、 劍川路 ，距上海市中心 25 公里，距 XX 區(qū)政府 10 公里。 （ 3）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 XX 基地 22A02A 號(hào)地 塊 總用地規(guī)劃面積為 55497 平方米，總建筑面積為 平方 米。 地上建筑 主要分為 三種 不同面積標(biāo)準(zhǔn)的房型 ，共 1908戶 ： 其中 I 型 360 戶（ %） II 型 976 戶（ %） 3 III 型 572 戶（ %） 機(jī)動(dòng)車停車位 1350 輛 (按每戶 輛 )，其中：地面停車位 648輛 (48%)，地下車庫(kù)停 車位 702 輛。力求創(chuàng)造出一個(gè)環(huán)境優(yōu)雅、文化內(nèi)涵有特色具有安居房個(gè)性的花園式生活居住空間 ； ? 生態(tài)家園 ， 親近綠色，留住自然，以綠色、自然為基調(diào)的生態(tài)社區(qū)是安居工程安置新家園的理想場(chǎng)所 ； ? 尋找保障性安居小區(qū)區(qū)別于一般商 品房開發(fā)小區(qū)的不同之處，保證規(guī)劃有利于安置好每一個(gè)家庭 ； ? 新型的適應(yīng)未來需要的生活方式。 ? 多元文化共生與發(fā)展，創(chuàng)造具有特色的地方文化、景觀文化、社區(qū)文化等 。 項(xiàng)目總投資 本項(xiàng)目總投資 93,891 萬元，其中工程費(fèi)用為 43476 萬元，工程建設(shè)其他費(fèi) 用為 5673 萬元， 土地購(gòu)置費(fèi) 31052 萬元 ,建設(shè)期利息為3376 萬元。北緯 度，東經(jīng) 度。 黃浦江縱貫?zāi)媳?，把全區(qū)分成浦西、浦東兩部分 ， 吳凇江流經(jīng)北端 ； 境域內(nèi)河道縱橫，地勢(shì)平坦， 是長(zhǎng)江三角洲沖擊平原的一部分，平均海拔高度 4 米。 XX 區(qū)現(xiàn)有 9 個(gè)鎮(zhèn)、 3 個(gè)街道， 1 個(gè)市級(jí)工業(yè)區(qū)，共有156 個(gè)村民委員會(huì)和 343 個(gè)居民委員會(huì)。 功能定位 —— 以居住功能為主，住宅包括保障性住房、農(nóng)民動(dòng)遷安置房和普通商品房，以及相應(yīng)的配套設(shè)施，適當(dāng)考慮部分商業(yè)商務(wù)等公共服務(wù)功能。鎮(zhèn)域總面積 平方公里。位于距市中心 24 公里，距上海虹橋機(jī)場(chǎng) 18 公里，地理位置優(yōu)越， 上海的黃金水道黃浦江流經(jīng)全鎮(zhèn) ， 上海西南鐵路貨運(yùn)中心建成并投入使5 用。上海軌道交通 5 號(hào)線和莘松專線、滬金專線、顓元線、馬莘線、閔馬線等公交線路過境設(shè)站 ，交通十分便利。 2021 年，全鎮(zhèn)增加值、財(cái)政收入增長(zhǎng)平穩(wěn)。完成增加值 56 億元，比上年增長(zhǎng) ％。 馬橋鎮(zhèn) 區(qū) 域發(fā)展規(guī)劃： 做好森林體育城、產(chǎn)業(yè)基地和大型居住區(qū)規(guī)劃 ； 推進(jìn)動(dòng)遷、騰地、確保項(xiàng)目落地、進(jìn)一步推進(jìn)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 。 目前，眾多實(shí)力開發(fā)商正在 馬橋 這片土地上開發(fā)建設(shè)，共同打造美麗的生活空間。 與區(qū)域和空間規(guī)劃符合性的分析 （ 1） 交通條件 本項(xiàng)目基地的四 周 范圍為： 南至銀 秋 路，北臨銀春路，東至富 豐路，西至富 羽 路 。 （ 2）景觀條件 住區(qū)主要綠化空間為共享集中綠化中心、組團(tuán)綠地和宅前綠地，形成 疏密有致、層次分明、功能齊全、分布合理的綠色空間體系，并6 由步行道串聯(lián)，使步行系統(tǒng)和綠化系統(tǒng)融為一體。 在環(huán)境景觀規(guī)劃中，重點(diǎn)是集中共享的公共綠化空間，為創(chuàng)造個(gè)性化景觀在規(guī)劃中引入了兩個(gè)景觀系統(tǒng)即以植物為主題的自然景觀系統(tǒng)和以小品、廣場(chǎng)、雕塑為主題的人文景觀系統(tǒng)。在形體處理上注重高低錯(cuò)落與體型的變化，住宅突出體現(xiàn)建筑的 體量感及住宅建筑的特性，材料一、二層建筑以面磚為主，二層以上采用涂料。而大量不同單元或者相同單元的不斷拼接和變化，使整個(gè)小區(qū)成了一首靈動(dòng)的樂曲，在藍(lán)天和綠樹間奏響。 綜上所說，本項(xiàng)目的選址符合 XX 區(qū)和 XX 的區(qū)域和空間規(guī)劃的要求。市場(chǎng)體制的建立、發(fā)展和市場(chǎng)化進(jìn)程的持續(xù)推進(jìn)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)也得到了快速的發(fā)展和長(zhǎng)足的進(jìn)步，在投資開發(fā)、工程建設(shè)、市場(chǎng)成交、經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)以及從業(yè)人員等各項(xiàng)指標(biāo)上，都取得了跨越式的發(fā)展。上海提出每年 400 萬平方米、五年 2021 萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始進(jìn)入市場(chǎng)和保障相結(jié)合的第三階段。 8 2021 年上海房地產(chǎn)投資、開發(fā)和供應(yīng)平穩(wěn)，商品住宅價(jià)格沒有較大波動(dòng)。 2021 年 10 月下旬，國(guó)家和上海市出臺(tái)有關(guān)完善住房保障、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的措施后，市場(chǎng)反應(yīng)比較積極，交易量有所回升。商品房銷售面積，比 2021 年同期增長(zhǎng) %。 今天，在全上海、全身心地承辦世博盛會(huì)的背景下，國(guó)務(wù)院給予上海金融中心、航運(yùn)中心的獲批回復(fù)，大大刺激了上海宏觀經(jīng)濟(jì)和城市基礎(chǔ)配套的發(fā)展，同時(shí)亦將獲得各社會(huì)、各階層強(qiáng)有力的財(cái)政支持，進(jìn)而帶動(dòng)上海各產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展已成必然。如：根 據(jù)國(guó)際展覽局的規(guī)定和歷屆世博會(huì)的慣例，所有的外國(guó)國(guó)家館均為臨時(shí)建筑，因此世博會(huì)建筑中的大部分都將被拆除，取而代之的將是幾百萬平方米的新建筑，這對(duì)于開發(fā)商來說，就隱藏著巨大的商機(jī)。為了讓百姓住有所居，并減輕居民購(gòu)房 負(fù)擔(dān)，中央決定， 2021 年至2021 年的 3 年間投資 9000 億元，通過每年 3000 多億元的住房保9 障投入，基本解決全國(guó) 1300 萬戶城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難。對(duì)面向廣大市民的普通商品房與保障性住房，政府關(guān)注、政策支持，同時(shí)也是市場(chǎng)調(diào)控的重點(diǎn)，全社會(huì)將幫助和支持老百姓，特別是動(dòng)遷居民、中低收入群體、居住困難家庭改善居住條件，緩解市政建設(shè)中的動(dòng)遷安置矛盾。 大型居住社區(qū)建設(shè)，是上海市貫徹中央決策部署、落實(shí)保障性安居工程，結(jié)合實(shí)際推出的一項(xiàng)分層次、多渠道、成系統(tǒng)的住房保障體系的重要舉措。 第二批 23 個(gè)大型居住社區(qū)基地，建設(shè)用地 約 105 平方公里，可開發(fā)住宅用地面積約 40平方公里，預(yù)計(jì)可建設(shè)住宅約 8000萬平方米、120 萬套左右。 2021 年 2 月上海市政府批準(zhǔn)了 《上海市大型居住社區(qū)第二批選址規(guī)劃》，大型居住社區(qū)是以廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、動(dòng)遷安置房等保10 障性住房和面向中低收入階層的普通商品房為主，重點(diǎn)依托新城和軌道交通建設(shè)，有一定建 設(shè)規(guī)模、交通方便、配套良好、多類型住宅混合的居住社區(qū)。 XX 區(qū) XX 大型居住社區(qū) 東至沙涇浜，南至銀春路，西至富學(xué)路，北至銀秋路 所圍合的區(qū)域， 共 公頃 范圍。 綜上所說，本擬建項(xiàng)目完全 符合政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控從全局性調(diào)控轉(zhuǎn)向保障先行的產(chǎn)業(yè)調(diào)整政策的要求 ， 符合 政府 增加保障性住房 的產(chǎn)業(yè)政策 。 根據(jù)上海市配套商品房項(xiàng)目招標(biāo)文件（ 2021 年第 24 號(hào)公告）中對(duì)項(xiàng)目投標(biāo)人的資質(zhì)事求是：在境內(nèi)已進(jìn)行工商登記，領(lǐng)有營(yíng)業(yè)執(zhí)照，具備貳級(jí)資質(zhì)以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可參加。 二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面 積 25 萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自 治區(qū)、直轄市人民 政府建設(shè)行政主管部門確定。 上海 XX 住宅開發(fā)有限公司 是 XX 置業(yè)有限公司 （ 國(guó)家一級(jí) 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)）的 控股 子公司。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)主體符合行業(yè)準(zhǔn)入政策的規(guī)定。 項(xiàng)目用地符合性分析 用地符合性分析 建設(shè)方通過公開招標(biāo)的方式取得了土地使用權(quán)。 投資總額 本項(xiàng)目的 規(guī)劃 總用地為 55,497 平方米，總投資 85,104 萬元。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)符合性分析 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) : 規(guī)劃用地面積： 55497 M178。 其中 不計(jì)入容積率建筑面積： 36185 M178。 地下車庫(kù)建筑面積： M178。（按 1/2 計(jì)入） 計(jì)入容積率建筑面積： M178。 公共配套用房： M178。 垃圾房： 75 M178。 公廁： 66 M178。 建筑密度 ： % 容積率： 綠地率： % 13 停車數(shù)： 1350（輛） 其中 地面停車： 648（輛） 地下停車： 702 （輛） 非機(jī)動(dòng)車停車位： 2290（輛） 總戶數(shù)： 1908 戶（ 100%） 其中 I型 360戶（ %） II型 976戶（ %） III 型 572戶（ %） 14 第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析 城市是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)的主要載體。城市的各項(xiàng)功能都要落實(shí)到土地資源上，城市的發(fā)展往往伴隨著空間的拓展，城市開發(fā)建 設(shè)所需土地的供應(yīng)至關(guān)重要。城市土地資源資本化是促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展、實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)中經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益最大化的有效途徑。合理利用土地資源是解決“城市病”的有效途徑。 本項(xiàng)目是經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目 。 給水 本項(xiàng)目的水源為從市政給水管道引入供水。 生活用水 一至四層住宅采用市政管網(wǎng)直接供水。 本工程消防為兩路市政供水加消防水池，給水引入管至紅線內(nèi)與本工程室外生活消防合用環(huán)狀給水管相連接，且表后設(shè) 倒流防止器。 住宅熱水由用戶自理，設(shè)計(jì)預(yù)留熱水器位置及供水接口。屋面雨水按5 分鐘降雨強(qiáng)度 h=,重現(xiàn)期為三年。 小區(qū)內(nèi)的雨水就近排入周邊市政雨水管道。小區(qū)污水排入周邊市政污水管道。所謂水資源，是指現(xiàn)在或?qū)硪磺锌捎糜谏a(chǎn)和生活的地表水和地下水資源，水資源是自然資源的重要組成部分。淡水資源中，冰山、冰川占 %，地下水和土壤中水占 %，湖泊、沼澤水占 %，河水占 %，大氣中水占%。水在自然界中呈循環(huán)狀態(tài)，地球上循環(huán)的水量，每年大約為 42 萬（立方千米），其中降落在陸地上的約為 10 萬（立方千米），爾后通過江河流入海洋的水量約 4 萬 萬（立方千米）。 水資源節(jié)約措施 本項(xiàng)目根據(jù)現(xiàn)行《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500152021）、《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（