工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告(編輯修改稿)
2024-08-30 03:34 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 開發(fā)區(qū)作為主要的工業(yè)集中用地，發(fā)展面臨著嚴(yán)重的考驗(yàn)，一方面，國(guó)家宏觀政策加強(qiáng)對(duì)開發(fā)區(qū)和工業(yè)園的調(diào)控力度，清理整頓開發(fā)區(qū)，致使大量開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)關(guān)閉；另一方面，保留下來的開發(fā)區(qū)也普遍存在用地空間不足的問題，未來的發(fā)展空間受限。 而造成開發(fā)區(qū)土地存量不足的原因主要有兩方面： 一是開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的矛盾。部分開發(fā)區(qū)隨著入?yún)^(qū)企業(yè)增多，逐漸形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，引來更多的項(xiàng)目入駐，現(xiàn)有土地存量已不能滿足新上項(xiàng)目對(duì)土地的需求，而開發(fā)區(qū)擴(kuò)區(qū)又受到各種因素的制約，致使開發(fā)區(qū)發(fā)展受限。 另一方面原因是部分開發(fā)區(qū)本來的規(guī)劃面積過小。只有100至200公頃，發(fā)展空間有限，難以形成較大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)聚集，制約了開發(fā)區(qū)的發(fā)展。 （4）企業(yè)總部向一線城市“遷徙”；制造基地向二、三線城市轉(zhuǎn)移 把中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇放到全球產(chǎn)業(yè)分工的高度，目前“世界制造工廠”的局面還會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)下去，這取決于中國(guó)廉價(jià)而豐富的勞動(dòng)力、低廉的工業(yè)土地價(jià)格和巨大的消費(fèi)市場(chǎng)。雖然中國(guó)一直在倡導(dǎo)提高自身的創(chuàng)新研發(fā)能力和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，但是中國(guó)的國(guó)際貿(mào)易市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力還是廉價(jià)的勞動(dòng)力和土地。 北京、上海等一線城市土地價(jià)格一直在攀升，因此國(guó)外一些跨國(guó)企業(yè)開始把制造基地向二、三線城市轉(zhuǎn)移，在這些二、三城市還有其發(fā)展的巨大空間。而生產(chǎn)基地向二、三線城市轉(zhuǎn)移的同時(shí)，國(guó)內(nèi)外各大企業(yè)總部卻在向一線城市“遷徙”，這是一線城市和二、三線城市所面臨的不同發(fā)展機(jī)遇。 人民幣的不斷升值也成為國(guó)外資本眷顧中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)重要原因。把中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)放到全球來看，價(jià)格的低廉是十分誘人的，升值的空間巨大，再加上人民幣匯率的收益，國(guó)際資本可以贏得雙份利益。總之，工業(yè)地產(chǎn)將是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的下一個(gè)投資熱點(diǎn)，也許是資產(chǎn)升值的最后一片熱土。（1）工業(yè)地產(chǎn)需求持續(xù)增加，供需缺口增大。由于工業(yè)房地產(chǎn)的供求受到工業(yè)產(chǎn)品需求的牽制，當(dāng)工業(yè)產(chǎn)品需求增加就會(huì)吸引工業(yè)生產(chǎn)商加大該類產(chǎn)品供給，擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，增加生產(chǎn)場(chǎng)地，工業(yè)房地產(chǎn)的需求相應(yīng)上升。在中國(guó)進(jìn)入重工業(yè)時(shí)代、世界制造中心加快向中國(guó)轉(zhuǎn)移、國(guó)家推動(dòng)重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)等重要因素的作用下，國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期需求呈上升趨勢(shì)，目前許多地區(qū)已出現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)供需倒掛，工業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值正逐步顯現(xiàn)，工業(yè)物業(yè)的租售價(jià)格趨于穩(wěn)步上揚(yáng)。（2）國(guó)家的調(diào)控政策將使工業(yè)地產(chǎn)的供給受到限制，加大供需缺口工業(yè)房地產(chǎn)的形成受工業(yè)用地的制約，而工業(yè)區(qū)土地規(guī)劃一般對(duì)具體利用方式作了嚴(yán)格的規(guī)定，工業(yè)房地產(chǎn)的功能和供給都要隨政府政策導(dǎo)向而動(dòng)，如果政府政策變化將直接影響工業(yè)房地產(chǎn)的供給。下表國(guó)家最近幾年出臺(tái)的工業(yè)地產(chǎn)調(diào)控政策，這些政策的出臺(tái)將大大提高現(xiàn)有工業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值。特別是國(guó)土資源部在2006年9月發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控的有關(guān)通知》，對(duì)于新的工業(yè)用地出讓最低價(jià)將按照“不低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和”的標(biāo)準(zhǔn)制定，并將工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)制定權(quán)將從地方政府收歸中央。按照規(guī)定，今后工業(yè)用地將逐漸實(shí)現(xiàn)“招、拍、掛”的出讓方式，出讓價(jià)格一律不低于最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。我們認(rèn)為，《通知》將有利于杜絕地方政府變相低價(jià)賣地行為，工業(yè)用地的批租環(huán)節(jié)將日益市場(chǎng)化、規(guī)范化，工業(yè)用地的資源稀缺性將日趨明顯，工業(yè)用地價(jià)格上漲不可避免，現(xiàn)存的工業(yè)土地的資產(chǎn)增值效應(yīng)將非常明顯。 時(shí)間政策重點(diǎn)內(nèi)容 國(guó)土資源部《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》清理違規(guī)設(shè)立的各類園區(qū)、嚴(yán)禁違法下放土地審批權(quán)、嚴(yán)禁任何單位和個(gè)人使用農(nóng)民集體土地進(jìn)行商品房開發(fā)。國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于暫停各類開發(fā)區(qū)的緊急通知》暫停審批新設(shè)立和擴(kuò)建各類開發(fā)區(qū)。包括經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、旅游度假區(qū)、商貿(mào)開發(fā)區(qū)、工業(yè)園、創(chuàng)業(yè)園、軟件園、環(huán)保產(chǎn)業(yè)園和物流產(chǎn)業(yè)園等各級(jí)各類開發(fā)區(qū)（園區(qū)）。國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)確需擴(kuò)建的，需報(bào)國(guó)務(wù)院審批。國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》對(duì)各類開發(fā)區(qū)進(jìn)行全面
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