工業(yè)地產行業(yè)分析報告-wenkub
2022-08-31 03:34:58 本頁面
【正文】 進符合相關條件的工業(yè)發(fā)展項目。綜合運作模式是指對上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導模式和工業(yè)地產商模式進行混合運用的工業(yè)地產開發(fā)模式。是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產開發(fā)模式，也是我國目前工業(yè)地產市場的主要載體主體企業(yè)引導模式是主體企業(yè)進行的工業(yè)地產開發(fā)某個產業(yè)領域具有強大的綜合實力的企業(yè)，營建一個相對獨立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導的前提下，借助企業(yè)在產業(yè)中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業(yè)的聚集，實現(xiàn)整個產業(yè)鏈的打造及完善主體企業(yè)引導模式嚴格意義上來說并不是單純的房地產開發(fā)，其主要是圍繞主體企業(yè)進行的開發(fā)運作，是企業(yè)產業(yè)鏈的打造及完善。 工業(yè)物業(yè)以出租為主；216。 區(qū)域內的產業(yè)化程度是影響工業(yè)地產的關鍵因素區(qū)域性強，趨于高端化216。 受國家產業(yè)發(fā)展政策及扶持政策影響較大；216。作為有別于住宅、商服和綜合類用地以外的第四種性質用地，工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在我國，工業(yè)房地產土地的批租年限為50 年。 不受住宅政策調控影響；專業(yè)性強，與產業(yè)化程度密切有關216。 珠三角區(qū)域多以低端的制造型企業(yè)為主；216。 因工業(yè)企業(yè)相對穩(wěn)定，物業(yè)租期較長，租金相對穩(wěn)定，其投資回報率較穩(wěn)定。工業(yè)地產商模式房地產投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內或其他地方獲取工業(yè)土地項目，在進行項目的道路、綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產項目的營建，然后以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行項目相關設施的經營、管理?？v觀目前國內工業(yè)地產開發(fā)模式，主要有以下四種：工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導模式、工業(yè)地產商模式和綜合運作模式。 (2)主體企業(yè)引導模式這是一種相對獨立的工業(yè)園區(qū)。 如普洛斯公司的開發(fā)模式，其在取得土地之后，進行一級開發(fā)包括基礎設施的建設，二級項目以倉儲設施為主，采用租賃方式銷售，客戶對象包括制造商、零售商和物流公司等等。 綜合運作模式是指對上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導模式和工業(yè)地產商模式進行混合運用的工業(yè)地產開發(fā)模式。政府委托或者授權開發(fā)公司從事開發(fā)區(qū)內的土地開發(fā)和市政道路建設業(yè)務，開發(fā)公司作為土地開發(fā)的主體，并由開發(fā)公司承擔最終的損益。 工業(yè)地產價格的影響因素表4：工業(yè)地產投資與價格的影響因素主要因素具體表現(xiàn)政策性因素工業(yè)物業(yè)的租售前景及價格，直接受制于國家對區(qū)域內的產業(yè)發(fā)展政策以及當?shù)卣畬Ξa業(yè)的優(yōu)惠政策。目前我國工業(yè)用地一般是政府賠本供地，普遍以低于征地、拆遷和配套的成本向用地者協(xié)議供應。（3）全國大部分地區(qū)現(xiàn)有開發(fā)區(qū)土地存量不足 另一方面原因是部分開發(fā)區(qū)本來的規(guī)劃面積過小。 北京、上海等一線城市土地價格一直在攀升，因此國外一些跨國企業(yè)開始把制造基地向二、三線城市轉移，在這些二、三城市還有其發(fā)展的巨大空間?？傊?，工業(yè)地產將是中國房地產市場的下一個投資熱點，也許是資產升值的最后一片熱土。在中國進入重工業(yè)時代、世界制造中心加快向中國轉移、國家推動重點工業(yè)園區(qū)建設等重要因素的作用下，國內工業(yè)地產的長期需求呈上升趨勢，目前許多地區(qū)已出現(xiàn)工業(yè)地產供需倒掛，工業(yè)地產的投資價值正逐步顯現(xiàn)，工業(yè)物業(yè)的租售價格趨于穩(wěn)步上揚。按照規(guī)定，今后工業(yè)用地將逐漸實現(xiàn)“招、拍、掛”的出讓方式，出讓價格一律不低于最低價標準。包括經濟技術開發(fā)區(qū)、高新技術開發(fā)區(qū)、旅游度假區(qū)、商貿開發(fā)區(qū)、工業(yè)園、創(chuàng)業(yè)園、軟件園、環(huán)保產業(yè)園和物流產業(yè)園等各級各類開發(fā)區(qū)（園區(qū)）。對已批準的開發(fā)區(qū)如有超過建設用地規(guī)模和范圍的土地，依法處理，如確需擴建的，嚴格按照有關法定程序辦理；加強對開發(fā)區(qū)建設用地的集中統(tǒng)一管理；今后要嚴格控制實力以成片土地開發(fā)為條件的開發(fā)區(qū)。國務院發(fā)出《關于深化改革嚴格土地管理的決定》加強土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃實施管理。同時還要求，“工業(yè)用地必須采
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