工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析報告(已改無錯字)
2022-08-31 03:34:58 本頁面
【正文】 清查，并對清查內(nèi)容進行了明確的規(guī)定；在檢查清理的基礎(chǔ)上進行整頓規(guī)范。對不符合開發(fā)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)的要堅決停辦。對已批準(zhǔn)的開發(fā)區(qū)如有超過建設(shè)用地規(guī)模和范圍的土地，依法處理，如確需擴建的，嚴(yán)格按照有關(guān)法定程序辦理；加強對開發(fā)區(qū)建設(shè)用地的集中統(tǒng)一管理；今后要嚴(yán)格控制實力以成片土地開發(fā)為條件的開發(fā)區(qū)。鼓勵工業(yè)項目向園區(qū)集中。國務(wù)院《關(guān)于加大工作力度進一步治理整頓土地市場秩序的緊急通知》堅決落實清理整頓開發(fā)區(qū)的規(guī)定。嚴(yán)格落實7月30號發(fā)出的通知要求，加快對各類開發(fā)區(qū)的清理進度。國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》加強土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃實施管理。國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)商務(wù)部《關(guān)于促進國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)進一步提高發(fā)展水平的若干意見》工業(yè)用地不得擅自改變土地用途，不得用于大規(guī)模的商業(yè)零售，不得用于房地產(chǎn)開發(fā)。國土資源部發(fā)布《關(guān)于加強土地調(diào)控的有關(guān)通知》對于新的工業(yè)用地出讓最低價將按照“不低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費用之和”的標(biāo)準(zhǔn)制定，并將工業(yè)用地最低價標(biāo)準(zhǔn)制定權(quán)將從地方政府收歸中央。按照規(guī)定，今后工業(yè)用地將逐漸實現(xiàn)“招、拍、掛”的出讓方式，出讓價格一律不低于最低價標(biāo)準(zhǔn)國土資源部公布《全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)》工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)總共為15個等級，《全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)》與土地等別掛鉤，不同土地等別的最低價標(biāo)準(zhǔn)不同，最高等別（一等）相對應(yīng)的最低價標(biāo)準(zhǔn)（840 元/平方米）是最低等別（十五等，60 元/平方米）的14倍。同時還要求，“工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓底價和成交價格均不得低于所在地土地等別相對應(yīng)的最低價標(biāo)準(zhǔn)”。 這就和招拍掛措施一起嚴(yán)格控制了工業(yè)用地出讓價格。國土資源部為落實《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》精神，經(jīng)國務(wù)院同意，對報國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地審批方式作出的重大調(diào)整。依法由國務(wù)院分批次審批的城市農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收，調(diào)整為每年由省級政府匯總后一次申報，經(jīng)國土資源部審核，報國務(wù)院批準(zhǔn)后由省級政府具體組織實施，實施方案報國土資源部備案。省級政府將對城市建設(shè)用地負(fù)總責(zé)。這樣實際上就是收回了省級以下政府的土地審批權(quán)，終結(jié)了地方政府為了吸引投資而低價甚至零價格出讓工業(yè)用地的可能4. 發(fā)展趨勢 工業(yè)與工業(yè)地產(chǎn)共同高速發(fā)展相關(guān)資料顯示，工業(yè)地產(chǎn)往往是一個城市乃至國家的經(jīng)濟支柱。日本的工業(yè)地產(chǎn)占全世界的30%，對日本GDP 貢獻(xiàn)在40%以上；美國工業(yè)地產(chǎn)占全世界的27％，對本國GDP 貢獻(xiàn)也超出了30％。從我國目前來看，在勞動力、工業(yè)配套能力、國內(nèi)市場規(guī)模以及自身發(fā)展的速度等方面存在一定優(yōu)勢，使我國成為承接國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移最重要的區(qū)位之一。伴隨著工業(yè)的成長，我國的工業(yè)地產(chǎn)也將高速成長。 工業(yè)地價未來將大幅上漲（1）政策將強調(diào)市場對工業(yè)用地的配置作用，促進工業(yè)地產(chǎn)價格回歸到真實價值。從2003年到2006年的工業(yè)用地政策，我們可以看出，工業(yè)用地即將進入“市場調(diào)配資源的時代”,而不是以政策為主導(dǎo)對資源進行調(diào)配。工業(yè)工地出讓逐漸走向市場化，使土地價格能夠真正反映市場供求關(guān)系。 （2）工業(yè)項目的建設(shè)和發(fā)展將增加工業(yè)用地的需求，從而推動工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。隨著我國工業(yè)增加值的不斷提高以及工業(yè)投資的不斷增加，可以預(yù)見，工業(yè)地價未來將大幅上漲。圖：1995年2006年工業(yè)增加值 國外地產(chǎn)巨頭攜手投資基金聯(lián)合進入將成大勢，操作方式將不斷創(chuàng)新 2005年年末，今年年初全球排名第二的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商AMB成功收購了靠近虹橋機場的物流地產(chǎn)項目，再加上近日麥格理開發(fā)的上?？禈蛭锪鲝S房倉庫，外資對上海物流地產(chǎn)項目的升溫其實還僅僅是一個開始。海外投資機構(gòu)進入工業(yè)地產(chǎn)而產(chǎn)生的資金門檻高及回收周期長對他們來說不算是障礙。他們的開發(fā)模式可以分為兩種：一是定制開發(fā)，根據(jù)客戶需求制定廠房標(biāo)準(zhǔn)，反租給客戶；二是帶租收購，收購一些帶有租約的好的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)品。這兩種模式共同點是長期持有物業(yè)，待價而沽等待上市，通過RE
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