【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 空間，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)乃至在南寧工作的部分人士亦有可能成為項(xiàng)目的客戶。 社會(huì)效果本項(xiàng)目建設(shè)嚴(yán)格按照國(guó)務(wù)院2005年頒布的“國(guó)八條”、“新八條”兩個(gè)文件和2006年下發(fā)的“國(guó)六條”，以及2007年國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》執(zhí)行。結(jié)合賓陽(yáng)縣的實(shí)際，建設(shè)單位將認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》、國(guó)務(wù)院《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》、國(guó)務(wù)院《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部門(mén)〈關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)〉的通知》和國(guó)務(wù)院《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門(mén)〈關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知〉的通知》精神，積極探索適應(yīng)不同需求的住房供應(yīng)和保障體系。通過(guò)適度增加高中檔商品住宅的建設(shè)規(guī)模，強(qiáng)化期房預(yù)售管理，以穩(wěn)定商品房市場(chǎng)。賓陽(yáng)麗陽(yáng)天下是集大型商業(yè)、住宅樓、大型停車庫(kù)等為一體的綜合多功能建筑樓群，而大型商業(yè)物業(yè)的落成、大型商業(yè)企業(yè)的引進(jìn)，將創(chuàng)造就業(yè)崗位、開(kāi)拓地方稅源，具有良好的社會(huì)效益。 環(huán)境效果隨著賓陽(yáng)縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市建設(shè)水平和人民生活水平顯著提高，對(duì)住房條件的要求也越來(lái)越高。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市建設(shè)日新月異，房地產(chǎn)業(yè)已呈現(xiàn)“日臻理性”的發(fā)展態(tài)勢(shì)。居住已成為一種文化，建筑已成為一種文明，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)從原始的產(chǎn)品主義中突圍，在建筑本體之外構(gòu)筑企業(yè)精神和開(kāi)發(fā)理念。住宅就是要有其功用性，項(xiàng)目建設(shè)單位圍繞著這一點(diǎn)，盡善盡美地體現(xiàn)物質(zhì)與精神的融合、統(tǒng)一。而住宅也就是建筑適合當(dāng)?shù)氐木幼?、生活、工作、行為?xí)慣的“場(chǎng)所”。場(chǎng)所不是一個(gè)空間的概念，它是空間、人的行為相互結(jié)合所產(chǎn)生的。近幾年，住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量都有了較大提高，小區(qū)的環(huán)境、綠化、美化以及配套設(shè)施更加完善。麗陽(yáng)天下的設(shè)計(jì)構(gòu)思按園林式居住區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，是跟人們的精神家園相吻合的，體現(xiàn)了人們對(duì)理想家園的追求。項(xiàng)目建設(shè)也會(huì)產(chǎn)生積極的環(huán)境效果。 經(jīng)濟(jì)效果社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，廣大居民和商客口袋里有了錢(qián)，存款總額已相當(dāng)可觀；國(guó)家政策的引導(dǎo)，房改及其配套政策推進(jìn)等都對(duì)人們消費(fèi)和投資房地產(chǎn)產(chǎn)生了有力的促進(jìn)；另外，居民潛在需求巨大，觀念逐步轉(zhuǎn)變，買(mǎi)房已成為眾多家庭的首要目標(biāo)；市場(chǎng)不斷規(guī)范、完善，市場(chǎng)條件逐漸成熟，為居民住房消費(fèi)和投資房地產(chǎn)締造了良好的外部環(huán)境。由此可見(jiàn)，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)還有待于大力開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)細(xì)分之后還有許多的空白等待房地產(chǎn)商填補(bǔ)，只要建出高品質(zhì)的房子、創(chuàng)造出優(yōu)美的環(huán)境，一定能賣(mài)出預(yù)期的價(jià)格。項(xiàng)目建設(shè)將產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益。2 項(xiàng)目基本內(nèi)容 建設(shè)規(guī)模賓陽(yáng)麗陽(yáng)天下是集大型商業(yè)、住宅樓、大型停車庫(kù)等為一體的綜合多功能建筑樓群。項(xiàng)目總用地面積 22175m2，總建筑面積 48659m2。其中：公寓面積 8963 m2 ，住宅面積 32256 m2，共284套（），商業(yè)面積 7410 m2 。，建筑密度38﹪。 工程方案 總平布置方案本項(xiàng)目用地位置在賓陽(yáng)工業(yè)品批發(fā)大市場(chǎng)西面，占地面積約22175m2。地塊呈不規(guī)則矩形，北面臨西環(huán)路，南側(cè)為昆侖路, 東面是蘆仙路。整個(gè)項(xiàng)目結(jié)合基地形狀，結(jié)合外部空間的塑造，住宅采用行列式布局，北側(cè)布置一棟11層高層，其余8棟為6層住宅，南面為一棟11層公寓。這種布置不僅增加了小區(qū)的通透感，并極大豐富了小區(qū)的空間層次。東邊沿街布置商鋪，創(chuàng)制良好的商業(yè)氛圍，做到商業(yè)價(jià)值最大化。 土建方案（1）土建工程主要內(nèi)容賓陽(yáng)麗陽(yáng)天下由裙樓、主樓和公用配套設(shè)施組成。裙樓為第一、二層，主要用以商場(chǎng)使用；三層及以上是主樓部分，為住宅使用，共10幢住宅樓，（住宅單位建筑設(shè)計(jì)采用一梯二戶戶型）；公用配套設(shè)施包括停車場(chǎng)。住宅樓各幢的戶形及建筑面積見(jiàn)下面表21。表21 住宅樓戶型一覽表一棟戶型序號(hào)戶型戶型面積套數(shù)所占比例1一房一廳（A）54%2一房一廳（B）18%3一房一廳（C）18%4一房一廳（D）3625%5一房一廳（E）18%合計(jì)　495　二、三、四、五棟戶型序號(hào)戶型戶型面積套數(shù)所占比例1三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（B’1） m22425%2三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（B’2） m22425%3三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（C1） m22425%4兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)（C2） m22425%合計(jì)　96　六棟戶型序號(hào)戶型戶型面積套數(shù)所占比例1四房?jī)蓮d兩衛(wèi)（H1） m26%2兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)（H2） m26%3兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)（G1） m212%4四房?jī)蓮d兩衛(wèi)（H1’）6%5兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)(H2’) m26%合計(jì)　36　七、八、九棟戶型序號(hào)戶型戶型面積套數(shù)所占比例1兩房?jī)蓮d一 衛(wèi)（A1） m218%2兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)（A2） m218%3三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（B1）36%4三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（C1）18%5兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)(C2)18%合計(jì)　108　十棟戶型序號(hào)戶型戶型面積套數(shù)所占比例1四房?jī)蓮d兩衛(wèi)（E1） m222%2三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（F2） m244%合計(jì)　66?。?）主要建筑材料本工程建構(gòu)筑物使用的鋼材為普通常用規(guī)格的線材和板材，水泥品種則根據(jù)建構(gòu)筑物的特點(diǎn)和所處的環(huán)境條件選用。（3）工程設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)原則：在引入“后小康住宅小區(qū)”理論的前提下，結(jié)合本小區(qū)的具體位置以及地形、環(huán)境、交通、密度、城市文脈、生態(tài)環(huán)境等特點(diǎn)，提出以下設(shè)計(jì)原則：符合賓陽(yáng)縣總體規(guī)劃，建構(gòu)筑物具有鮮明的時(shí)代特征，與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。充分考慮本小區(qū)所處的重要位置及定位檔次，考慮未來(lái)住戶的心理、行為習(xí)慣，處理好商業(yè)及住宅的關(guān)系等，包括環(huán)境處理、建筑群體協(xié)調(diào)等問(wèn)題；注重未來(lái)小區(qū)未來(lái)物業(yè)管理。結(jié)合建筑的功能和特點(diǎn)，力求建筑群體形成良好的空間，交通流暢，功能分區(qū)合理，經(jīng)濟(jì)適用，安全衛(wèi)生，美觀大方。設(shè)計(jì)依據(jù)主要技術(shù)規(guī)范：《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GB500682001）《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GB500092001）《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500072002）《建筑地基處理技術(shù)規(guī)范》（JBJ7991）《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500102002）《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500032001）《鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ1788）《給水排水工程構(gòu)筑物結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（BSYGJ1199）《給水排水工程鋼筋混水池結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（BSYGJ1399）《混凝土給水排水工程構(gòu)筑物變形縫設(shè)計(jì)規(guī)程》（BSYGJ1499）《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500112001）《室外給水排水和煤氣熱力工程抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（TJ3278）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GBJ1687）《無(wú)粘結(jié)預(yù)應(yīng)力混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》（JGJ/T9293）《混凝土堿含量限制標(biāo)準(zhǔn)》（CECS5393）地震烈度：根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50011—2001），本區(qū)為基本地震烈度VI度地區(qū)。按規(guī)定本工程VII度考慮抗震設(shè)防。建筑設(shè)計(jì)：商場(chǎng)和住宅建筑物的耐火等級(jí)為一級(jí)，結(jié)合賓陽(yáng)縣高溫季節(jié)較長(zhǎng)的特點(diǎn)，盡可能采用敞開(kāi)式或多開(kāi)窗及開(kāi)天窗的方式以保證良好的通風(fēng)采光條件。商場(chǎng)樓地面采用混凝土地面或面磚地面，有特殊要求另行處理，門(mén)采用木門(mén)，窗采用鋁合金窗，內(nèi)墻采用刮膩?zhàn)蛹八⑷槟z漆，外墻采用噴涂外墻涂料，平屋面設(shè)隔熱層和卷材防水。（4）結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)設(shè)計(jì)本項(xiàng)目采用框架架構(gòu)。給水：小區(qū)給水管網(wǎng)根據(jù)區(qū)內(nèi)的用水分布情況和路網(wǎng)的平面進(jìn)行布置，主要用于居民生活用水，其次是商鋪、公建、綠化、澆灑道路用水以及消防用水系統(tǒng)。參照城市居民生活用水標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目住宅共有284戶，以每戶人家3人計(jì)算，本項(xiàng)目生活用水量為300L/人d，所需用水由賓陽(yáng)縣自來(lái)水管網(wǎng)供給。排水：項(xiàng)目排水?dāng)M采用雨污分流制。屋面雨水采用單斗單元管系統(tǒng)收集，場(chǎng)地雨水采用雨水口收集，經(jīng)雨水管道直接排至城市雨水管網(wǎng)。各樓層產(chǎn)生的生活污水，經(jīng)過(guò)污水系統(tǒng)處理達(dá)標(biāo)后，排入下污水管道。 供電方案（1）本項(xiàng)目設(shè)計(jì)采用的現(xiàn)行國(guó)家設(shè)計(jì)規(guī)范 《10kV及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB5005394） 《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB5005295）《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB5005495）《通用用電設(shè)備配電設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB5005593）《爆炸和火災(zāi)危險(xiǎn)環(huán)境電力裝置設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB5005892）《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ/T1692）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB5009699）《民用建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ3390）《電力裝置的繼電保護(hù)和自動(dòng)裝置設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB5006292）《電力裝置的電測(cè)量?jī)x表裝置設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ6390）《工業(yè)與民用電力裝置的過(guò)電壓保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ6483）《工業(yè)與民用電力裝置的接地設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ6583）（2）用電負(fù)荷及負(fù)荷等級(jí)電源：用電屬一級(jí)負(fù)荷，電源由附近的10kV線路提供，從10kV線路經(jīng)變壓后，通過(guò)380V線路引至各個(gè)功能分區(qū)。負(fù)荷測(cè)算：負(fù)荷測(cè)算按各個(gè)分區(qū)計(jì)劃安裝的電器負(fù)荷進(jìn)行計(jì)算。測(cè)算出用電量總負(fù)荷估計(jì)為4570kVA。供變電：根據(jù)測(cè)算總用電量，按用電損耗5％計(jì)，項(xiàng)目實(shí)際工作負(fù)荷約為4800kVA。（3）供電電源選擇及其可靠性本項(xiàng)目外電源由附近10kV線路T接供應(yīng)，為保證一級(jí)負(fù)荷用電設(shè)備的供電，設(shè)置一臺(tái)500KW柴油發(fā)電機(jī)組作為備用電源。故本工程供電電源是可靠的。 項(xiàng)目建設(shè)管理與組織本項(xiàng)目的實(shí)施以江西天下實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司廣西賓陽(yáng)分公司作為項(xiàng)目法人，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的籌建、融資、建設(shè)及運(yùn)營(yíng)后的經(jīng)營(yíng)管理。公司成立專門(mén)的項(xiàng)目籌建辦公室負(fù)責(zé)項(xiàng)目的前期工作、融資、建設(shè)工程管理，項(xiàng)目竣工運(yùn)營(yíng)后按各個(gè)功能區(qū)域的不同經(jīng)營(yíng)管理要求分別成立專門(mén)的管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)它們的經(jīng)營(yíng)管理。在項(xiàng)目建設(shè)期成立專門(mén)的項(xiàng)目籌建辦公室，負(fù)責(zé)人由總公司派出，相應(yīng)的財(cái)務(wù)人員由總公司財(cái)務(wù)人員兼任，分別聘請(qǐng)4名管理人員和工程技術(shù)員組成專門(mén)的項(xiàng)目建設(shè)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)工程的施工管理。項(xiàng)目竣工運(yùn)營(yíng)后按不同的功能分區(qū)成立專門(mén)的管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)麗陽(yáng)天下各個(gè)功能區(qū)域的經(jīng)營(yíng)管理，麗陽(yáng)天下正常運(yùn)營(yíng)后，初步確定職工和管理人員編制為17人，面向社會(huì)，公開(kāi)招聘。 人員培訓(xùn)項(xiàng)目建成投入運(yùn)營(yíng)后，將按不同的功能區(qū)域，不同的經(jīng)營(yíng)要求，分別對(duì)相關(guān)人員不定期的進(jìn)行培訓(xùn)。 項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)度本項(xiàng)目的實(shí)施工作分二大部分，即工程建設(shè)前期工作和工程建設(shè)期工作。工程建設(shè)前期工作包括項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制和核準(zhǔn)，方案設(shè)計(jì)及其審批，施工圖設(shè)計(jì)等。工程建設(shè)期工作包括土建施工、竣工驗(yàn)收。根據(jù)本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、投資金額和建設(shè)實(shí)施進(jìn)度的時(shí)間要求，建議本項(xiàng)目建設(shè)期為13個(gè)月。項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度如下表：工作內(nèi)容12345678910111213申請(qǐng)報(bào)告核準(zhǔn)方案設(shè)計(jì)及審批施工圖設(shè)計(jì)土建主體工程施工竣工驗(yàn)收交付使用（1）招標(biāo)范圍根據(jù)本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容，招標(biāo)范圍包括重要設(shè)備采購(gòu)、土建施工及安裝、工程監(jiān)理等三個(gè)部分。（2）招標(biāo)組織形式本項(xiàng)目建議采用委托招標(biāo)的組織形式。（3）招標(biāo)方式采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式。 投資估算與資金籌措 投資估算依據(jù)和說(shuō)明建設(shè)部1996年5月27日建標(biāo)（1996）309號(hào)文頒發(fā)的《全國(guó)市政工程估算指標(biāo)》?！度珖?guó)統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額廣西壯族自治區(qū)單位估價(jià)表》（1998年版）及相關(guān)費(fèi)用定額。建筑安裝工程投資估算，主要參考了廣西及南寧市和賓陽(yáng)縣近期公布的市場(chǎng)信息價(jià)及相關(guān)的估算指標(biāo)。主要材料價(jià)格根據(jù)現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算，設(shè)備價(jià)格按現(xiàn)行出廠價(jià)格另加10％運(yùn)雜費(fèi)計(jì)算。其他費(fèi)用的計(jì)取：根據(jù)建設(shè)部建標(biāo)〔1996〕628號(hào)文件“工程建設(shè)其他費(fèi)用的組成和編制方法”的有關(guān)規(guī)定計(jì)算各項(xiàng)費(fèi)用：建設(shè)單位管理費(fèi)：％計(jì)取；辦公及生活家具購(gòu)置費(fèi)：按設(shè)計(jì)定員500元/人計(jì)算；工程監(jiān)理費(fèi)：按第一部分費(fèi)用的2％計(jì)算；勘察費(fèi)：%計(jì)取；設(shè)計(jì)費(fèi)：按2002年國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)建設(shè)部頒發(fā)的《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》計(jì)算；工程前期費(fèi)用：根據(jù)計(jì)價(jià)格〔1999〕1283號(hào)文規(guī)定，按插入法計(jì)??；基本預(yù)備費(fèi)按第一、第二部分費(fèi)用的5％計(jì)算；鋪底流動(dòng)資金按流動(dòng)資金額的30%計(jì)算。經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目總投資為7200萬(wàn)元，其中：（1）土建工程費(fèi)用：4319萬(wàn)元（每平米單價(jià)值