【文章內容簡介】 總用地的 %； 特殊用地 ，占總用地的 %。 共服務設施規(guī)劃 ⒈ 教育設施布局 建設區(qū)域級職業(yè)教育基地，配合玉林工業(yè)基地定位；支持發(fā)展玉林師范學院南校區(qū)、技工學校；規(guī)劃小學 5所，初中 1 所。 ⒉ 醫(yī)療設施規(guī)劃布局 規(guī)劃沿城東大道西側建設市級綜合醫(yī)院 1所，強調社區(qū)醫(yī)院建設，作為城市醫(yī)療保健體系的主體。 ⒈規(guī)劃原則 公共交通優(yōu)先發(fā)展原則，綠色交通系統(tǒng)建設原則，適應經濟社會發(fā)展，合理組織靜態(tài)交通原則 ⒉ 道路網系統(tǒng) 本次規(guī)劃在主干道骨架的基礎上，對內部道路進行調整，形成以弧形近方格網路網為特色的路網結構。 本次規(guī)劃保持作為城市主干道的廣場東 路、體育東路、北二環(huán)路、玉容路和玉梧路，主要調整了體育西路和政府南路的形態(tài)。 本次城市支路的調整充分結合現(xiàn)有高壓走廊， 體現(xiàn)規(guī)劃的 可實施性；改變正交方格網的布局，增加了弧形的設計，使中心區(qū)內部的空間更加靈活、生動。 ⒊ 靜態(tài)交通管理 本次規(guī)劃中充分重視今后城市機動車大量增長的趨勢，在中心區(qū)保留機動車停車場用地。在行政辦公區(qū)、體育中心、商務中心區(qū)設集中社會機動車停車場，滿足國家有關技術規(guī)范的有關規(guī)定。 玉林市 房地產發(fā)展狀況 據(jù)有關部門 統(tǒng)計， 玉林市 2020 年房地產發(fā)展總體勢頭較猛 ， 有 各類房地產開發(fā)企業(yè) 134 家 ，其中三級資質 18家，四級資質 42 家。注冊資金合計 20 億元，從業(yè)人員 2500 多人，專業(yè)技術人員 1600 人。 2020 年全市房地產開發(fā)投資總額 億元，新開工面積 96 萬平方米。全年商品房銷售面積 萬平方米，城鎮(zhèn)居民人均居住面積 15 平方米。近年開發(fā)的項目主要有：江南新區(qū)的華商國際、弘景金色藍灣，東城區(qū)的德興花園、聚龍花園、金都花園、 香格里 花園；城市中心地帶的金茂白馬商城、金灣名城、金諾國際商業(yè)大廈、東門商業(yè)廣場、美家園商業(yè)廣場、嶺南都會、大府園燕趙商城等。其中由玉柴集團和浙江投資集團共同開發(fā)的華 商國際項目，總投資約 25 億元，占地面積 800 畝，規(guī)劃建筑面積 100 萬平方米，由子項目歐景嘉園、美國城、歐 洲城、上海城、香港城、悉尼城、歐景城七大城組成， 2020年將全面建設完成；由溫州籍企業(yè)家投資興建的弘景金色藍灣項目，占地面積 76 畝，計劃投資 億元，預計 2020年底全部竣工。 2020 年全市商品房施工項目 106 項，其中玉林城區(qū) 62 項（新開工 30 項）；全市報建施工面積 248 萬平方米（玉林城區(qū) 186 萬平方米），其中全市新開工面積 70 萬平方米，玉林城區(qū) 60 萬平方米；全市房地產開發(fā)完成投資約 億元， 其中玉林城區(qū) 億元；全市竣工建筑面積 萬平方米，其中玉林城區(qū) 萬平方米。 2020 年全市商品房銷（預）售面積 萬平方米，玉林城區(qū)銷售面積 萬平方米；包括商業(yè)用房銷售在內，全市銷售均價 1992 元 /平方米；玉林城區(qū)銷售均價 2238 元 /平方米，扣除商業(yè)用房銷售不計，全市商品住宅售價為 1547 元 /平方米；玉林城區(qū)售價為 1677 元 /平方米。 2020 年住宅產品價格呈逐步上漲趨勢，目前均價達 1990元 /平方米， 今年下半年 超過 2020 元 /平方米 。 目前城 區(qū)各區(qū)域小高層均價均有所上漲，漲幅 在 5～ 9%之間，估計今年全年玉林住宅均價也應在 2020元 /平方米以上。 今年下半年玉林舉辦區(qū)運會、撤地設市十周年、玉博會等多項大型活動，在此影響下，樓市氛圍更加活躍。據(jù)不完全統(tǒng)計，除了住宅外，下半年預計有 15 萬平方米的商業(yè)物業(yè)進入市場，給玉林市場帶來新的銷售熱潮。 玉林城區(qū)住宅現(xiàn)狀 玉林市城區(qū)的住宅建設與眾不同，有其特殊的原因，主要是私宅較多。這是因為玉林市過去國家投資的大，中型企業(yè)不多，城市化水平較低，沒有形成外來人口急劇增加而導至的大規(guī)模宿舍區(qū)建設的需求，城市常住人口發(fā)展不快，所以人們大多住在祖輩留下的私宅內。住房需求增量多在私宅的搭蓋，翻建中消化，這不但影響城市建設的發(fā)展，而且形成了一種住房觀念，即住宅要“連天帶地”，這就是玉林市城區(qū)私房建設還較為普遍的原因。這種私房建設有很多弊端，一是浪費土地資源；二是基礎設施難以配套；三是城市規(guī)劃無法控制，各家自建，參差不齊，形式多樣，城市景 觀差；四是對建筑市場造成沖擊，難以形成商品房市場，致使國家稅源流失；五是居住環(huán)境差，有大量的物質投入，沒有形成良好的城市景觀，給民政、治安等社會管理帶來困難。鑒于自建私房的種種弊端，玉林市正在采取有效措施，從根本上扼制私房建設的泛濫 ， 嚴格土地使用權的批復及規(guī)范住宅建設的規(guī)劃報建手續(xù)，使住宅建設在城市規(guī)劃的有效控制下進行， 同時把住宅小區(qū)建設作為改造 城市景觀 的 工作重點之一，把建設住宅示范小區(qū)列入民心工程之中。 項目建設 將居住小區(qū)建成設施配套完善、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的社區(qū)，是當今居住區(qū)建設的發(fā)展趨向，符合建設部《 小康型城鄉(xiāng)住宅科技產業(yè)工程城市示范小區(qū)規(guī)劃設計原 則》的要求 ，本項目 正是在這種指導思想下開發(fā)建設的。該項目的 建設 目標是配合政府，在城市規(guī)劃的指導、控制要求下建設玉林市的住宅示范小區(qū)，為促進地方經濟發(fā)展，美化城市景觀起積極的帶動作用。 玉林市萬昌東方巴黎商住小區(qū) 建設規(guī)劃 符合玉林市城市發(fā)展規(guī)劃 ， 地處玉林城區(qū)東擴、南拓區(qū)域結合部， 與玉林市城東區(qū)規(guī)劃相協(xié)調，項目建設與國家相關 產業(yè) 政策要求一致，符合 玉林市 房地產項目行業(yè)準入規(guī)定。 第三章 項目 建設 用地分析 項目用地 玉林市萬昌東方巴黎商住小區(qū) 建設地點位于 玉林市玉州區(qū) 名山街道旺瑤村東側 （ 玉林市 人民東路以南、廣場東路南段以東 ） 。 權屬情況 廣西玉林萬昌房地產開發(fā)有限公司 通過公開竟拍 取得此宗地土地使用權（玉國用（ 2020）第 A891 號） ， 規(guī)劃用地紅線 面積 平方米，土地用途為 居住 用地，土地使用權年限為 70年。 玉林市規(guī)劃管理局 公函復字 （ 2020） 465 號文，同意位于 位于玉林市玉州區(qū) 名山街道旺瑤村東側（ 玉林市 人民 東路 以南、廣場東路南段以東） 的 土地使用性質為居住用地， 作為 玉林市萬昌東方巴黎商住小區(qū) 建設用地 。 場址 地形、 地質 情況 項目建設用地位于 玉林市玉州區(qū) 名山街道旺瑤村東側（ 玉林市 人民東路以南、廣場東路南段以東 ）。 用地現(xiàn)狀 北面與玉林市蠶種廠相鄰， 西面與 玉林市玉州區(qū) 名山街道旺瑤村 相鄰 ，南面、東面現(xiàn)為空地 。 場址四周均與規(guī)劃道路相鄰，交通條件便利。 建設場址地勢 平坦。 經初步勘探，場址內無重大 不良地質 災害 ，屬區(qū)域相對穩(wěn)定區(qū)，無下臥礦藏及文物 ，滿足工程建設要求。 根據(jù)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（ GB18306— 2020）劃 分，本項目所處區(qū)域地震基本烈度為 VI度 。 場址 水文 條件 建設 場址南面 為 玉林市南流江。 南流江玉林市城區(qū)河道整治工程是自治區(qū)重點建設的水利工程。一、二期工程已完工并驗收，三期工程正在建設中， 項目建成后南流江防洪堤可達到 防御 50年一遇洪水標準 。項目建設防洪條件有保障。 地下水比較豐富，一是貯存于粘土的上層滯水，其水量少，主要受大氣降水及地表水補給。二是貯存于石灰?guī)r中的巖溶隙水。主要受區(qū)域性水體通過垂直滲透及側向補給，地下水向南流，向深部及南部灰?guī)r裸露區(qū)或河流切割處排泄。 南流江水文特征： 年平均水位 年平均流量 最高洪水位 （鐵路橋上游） 最大流量 1330立方米