【正文】 主要控制在二環(huán)路以內(nèi)，金港大道延長線以西及東側(cè)的國際中藥港，逐步發(fā)展為城市的商業(yè)、旅游、休閑和居住副中心。城市的工業(yè)用地主要在原來的基礎(chǔ)上向西南方向發(fā)展。 玉林市城東新區(qū)規(guī)劃 展定位 城市綜合副中心、區(qū)域管理中心、職業(yè)教育基地、宜居城市新區(qū) 本分區(qū)規(guī)劃的區(qū)域位于玉林市二環(huán)路以東，距中心城區(qū)一環(huán)路約 5公里。 綠色人居區(qū)：在體育西路以西，形成綠色人居產(chǎn)業(yè)為主的發(fā)展區(qū)域，促進(jìn)人口聚集，包括了公務(wù)員小區(qū)、南部 居住區(qū)，具有完備的學(xué)校、醫(yī)院、青少年宮、劇院等文化教育醫(yī)療設(shè)施，建設(shè)成為玉林二十一世紀(jì)的居住典范。 居住用地 公頃，占總用地的 %，居住人口容 量約 12 萬人。 ⒉ 醫(yī)療設(shè)施規(guī)劃布局 規(guī)劃沿城東大道西側(cè)建設(shè)市級綜合醫(yī)院 1所，強(qiáng)調(diào)社區(qū)醫(yī)院建設(shè)，作為城市醫(yī)療保健體系的主體。 ⒊ 靜態(tài)交通管理 本次規(guī)劃中充分重視今后城市機(jī)動車大量增長的趨勢，在中心區(qū)保留機(jī)動車停車場用地。 2020 年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額 億元，新開工面積 96 萬平方米。白馬商城、金灣名城、金諾國際商業(yè)大廈、東門商業(yè)廣場、美家園商業(yè)廣場、嶺南都會、大府園燕趙商城等。 2020 年全市商品房銷（預(yù)）售面積 萬平方米，玉林城區(qū)銷售面積 萬平方米；包括商業(yè)用房銷售在內(nèi)，全市銷售均價 1992 元 /平方米；玉林城區(qū)銷售均價 2238 元 /平方米，扣除商業(yè)用房銷售不計，全市商品住宅售價為 1547 元 /平方米；玉林城區(qū)售價為 1677 元 /平方米。據(jù)不完全統(tǒng)計，除了住宅外，下半年預(yù)計有 15 萬平方米的商業(yè)物業(yè)進(jìn)入市場，給玉林市場帶來新的銷售熱潮。這種私房建設(shè)有很多弊端，一是浪費土地資源；二是基礎(chǔ)設(shè)施難以配套；三是城市規(guī)劃無法控制，各家自建，參差不齊，形式多樣，城市景 觀差；四是對建筑市場造成沖擊，難以形成商品房市場，致使國家稅源流失；五是居住環(huán)境差，有大量的物質(zhì)投入，沒有形成良好的城市景觀，給民政、治安等社會管理帶來困難。 玉林市萬昌 權(quán)屬情況 廣西玉林萬昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 通過公開竟拍 取得此宗地土地使用權(quán)（玉國用（ 2020）第 A891 號） ， 規(guī)劃用地紅線 面積 平方米，土地用途為 居住 用地，土地使用權(quán)年限為 70年。 用地現(xiàn)狀 北面與玉林市蠶種廠相鄰， 西面與 玉林市玉州區(qū) 名山街道旺瑤村 相鄰 ，南面、東面現(xiàn)為空地 。 根據(jù)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（ GB18306— 2020）劃 分，本項目所處區(qū)域地震基本烈度為 VI度 。項目建設(shè)防洪條件有保障。 南流江水文特征： 年平均水位 年平均流量 最高洪水位 （鐵路橋上游） 最大流量 1330立方米 /秒（ ） 最小流量河流干枯斷流（ ） 5 年一遇洪峰流量 621立方米 /秒 十年一遇洪峰流量 848立方米 /秒 二十年一遇洪峰流量 1066立方米 /秒 征地拆遷 情況 本項目 地塊通過掛牌出讓競買所得 ， 已辦理有土地使用權(quán)證 出讓手續(xù)。 項目建設(shè)住宅樓 14 幢，套 型 建筑面積 90 平方米以下 住房面積所占比重，達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積 80％以上 ，共 628 戶。 本項目建筑風(fēng)格以簡潔大方、清新明快的建筑格調(diào)為主。園中以水景小品綴以各具特色的四季植物，春華秋實，夏雨冬霜，四季的燦爛色彩盡顯其中。 建筑布局 建筑群由 30 層， 18 層， 11 層住宅 ，沿街裙房商鋪以及附屬羽毛球館構(gòu)成。整個游歷過程經(jīng)由入口廣場的放 —— 林蔭道的收 —— 噴泉廣場的放 —— 疊水長廊的收 —— 南北兩戲水廣場的放，游覽者的心情隨之起伏變化，建筑與環(huán)境相得益彰，動人心弦。 人行系統(tǒng)主要從在中心廣場和各組團(tuán)廣場展開 ，通過設(shè)計將人行系統(tǒng)與景觀帶，休閑廣場，疊水走廊緊密結(jié)合起來，帶來良好的觀賞性、駐足性和參與性，居住者信步其中，步移景異，心曠神怡。 建設(shè)條件 玉林地區(qū)基本風(fēng)壓為 W0=。 、通訊條件 擬建場址位于 玉林市人民東路 南側(cè) ，處于城市中心地帶，交通條件便利。 項目供電利用場址內(nèi)已有供電系統(tǒng)，可滿足項目用電量需求。按照減量化、再利用、資源化的原則，搞好資源綜合利用，大力抓好節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材工作，建設(shè)“節(jié)能省地型” 住宅。 節(jié)材：一是推廣可循環(huán)利用的新型建筑體系；二是推廣 應(yīng)用高性能、低材耗的建筑材料（如高強(qiáng)混凝土、高強(qiáng)鋼筋等）；三是鼓勵各地因地制宜地選用當(dāng)?shù)氐?、可再生的材料及產(chǎn)品；四是推行一次裝修到位，減少耗材、耗能和環(huán)境污染；五是鼓勵廢棄的建筑垃圾回收與再利用。 根據(jù)《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》和當(dāng)?shù)貧夂驐l件，本工程處于夏熱冬暖地區(qū)。建筑物的向陽面，特別是東、西向窗戶，應(yīng)采取有效的遮陽措施。 第六 章 環(huán)境影響分析 環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)依據(jù) 《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 《污水綜 合排放標(biāo)準(zhǔn)》 《 國家地面水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 》 《生活雜用水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》 《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》 《固體廢物污染環(huán)境防治法》 環(huán)境污染分析 本項目環(huán)境污染主要是建筑施工過程中產(chǎn)生的建筑垃圾和施工機(jī)械產(chǎn)生的噪音對環(huán)境的污染，以及項目使用后產(chǎn)生的生活垃圾，污水等對環(huán)境的污染。合理安排施工時間，盡量避免雨季破土開路，減少水土流失對環(huán)境的污染。但施工期揚塵的影響是短期的、局部的，施工完成后就會消失。施工期間應(yīng)加強(qiáng)管理，盡量縮短施工周期，及時復(fù)土回填和復(fù)原道路，施工現(xiàn)場要設(shè)圍欄，棄土要及時清運。 第 七 章 經(jīng)濟(jì)效益分析 投資估算 建安 工程 費 參考 玉林市 類似工程價格進(jìn)行估算 ； 其它費用 參照 廣西 相關(guān) 工程建設(shè) 收費標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行 估算 ； 銀行利息依照現(xiàn)行貸款利率估算，預(yù)備費按建安 工程 費和其他費用總額 5％計??； 根據(jù)項目工程建設(shè)內(nèi)容，項目投資估算范圍包括： 商住樓 、 地下停車庫 、 羽毛球館 和 架空綠化層 建安工程費 ； 配套工程費 :包括 小區(qū) 道路、 給排水、路燈 綠化 等 公共設(shè)施； 其它費用： 前期工作費、勘察設(shè)計費、 招投標(biāo)費、 工程 質(zhì) 監(jiān)費、 報建費、 建管 運營 費 等 ； 銀行利息及 預(yù)備費。 項目銷售收入為： 24103 萬元 支出 ⑴工程費用 17599 萬元 ⑵ 銷售稅費 萬元，其中： 營業(yè)稅： 24103 萬元 5％＝ 萬元 城建稅： 萬元 7％＝ 萬元 教育附加費： 萬元 3％＝ 萬元 土地增值稅： 24103 2％＝ 萬元 防洪保安費： 24103 ％＝ 萬元 印花稅： 24103 萬元 ％＝ 萬元 ⑶ 營銷 管理 費 500 萬元 ⑷企業(yè)所得稅按 25％計取，為 萬元 成本支出 合計： 銷售收入－ 成本 支出＝ 萬元 財務(wù)分析 經(jīng)測算，項目投資利潤率為 18％；項目 投資內(nèi)部收益率為 32％，高于項目行業(yè)基準(zhǔn)收益率 12％；財務(wù)凈現(xiàn)值為 1080萬元，投資回收期為 3 年。 第八章 社會效益分析 隨著國家住房制度改革的進(jìn)一步深化，住房商品化勢在必行，為社會提供不同類型的住房，滿足不同住房的需求，也是開發(fā)商的一種經(jīng)營方向。 建設(shè)環(huán)境優(yōu)美的高尚居住小區(qū) ， 完善 該 玉林市 房地產(chǎn)市場的 多層次布局 ，滿足社會需求，項目的建設(shè)是必要的。這種以人為本的 創(chuàng)新 設(shè)計理念，符合人們 不斷提高的 居住要求，滿足社會可持續(xù)發(fā)展需要 ，一定會 得到社會認(rèn)可和購房者的歡迎。項目建設(shè)有利于改善玉林市民人居環(huán)境，美化 城市景觀 。