【正文】 和社會發(fā)展總體規(guī)劃“十一五”時期是全面建設(shè)小康社會的關(guān)鍵時期，具有承前啟后的歷史地位，既面臨難得機(jī)遇，也存在嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。改革向縱深推進(jìn)，社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制逐步完善，將進(jìn)一步激發(fā)社會活力和發(fā)展動力。城鎮(zhèn)新增就業(yè)和轉(zhuǎn)移農(nóng)業(yè)勞動力各4500萬人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在5%。適應(yīng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級趨勢，繼續(xù)發(fā)展主要面向消費(fèi)者的服務(wù)業(yè)，擴(kuò)大短缺服務(wù)產(chǎn)品供給，滿足多樣化的服務(wù)需求。規(guī)范物業(yè)管理行為，提高市場化程度。[][4]預(yù)期性預(yù)期性13600055預(yù)期性約束性約束性預(yù)期性預(yù)期性預(yù)期性預(yù)期性預(yù)期性注：國內(nèi)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民收入為2005年價格；帶[ ]的為五年累計(jì)數(shù)；主要污染物指二氧化硫和化學(xué)需氧量。規(guī)范物業(yè)管理行為，提高市場化程度。到2010年，全市城市化水平達(dá)到80%以上，中心城區(qū)城市化水平達(dá)到85%。把西南中心城區(qū)和全區(qū)城市化建設(shè)結(jié)合起來，加快推進(jìn)西南中心城區(qū)建設(shè)，著力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)，輻射帶動城鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)基地人口、資源、公共服務(wù)設(shè)施和土地利用向西南中心城區(qū)集中，使城市建設(shè)與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展相適應(yīng)，與生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)人與自然和諧發(fā)展。財政稅收占GDP的比重逐步提高，縣域鎮(zhèn)級經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，基本形成集群經(jīng)濟(jì)。初步建成擁有一定創(chuàng)新能力、產(chǎn)業(yè)集群較發(fā)達(dá)，生產(chǎn)服務(wù)體系較完善，具有較大區(qū)域競爭力的現(xiàn)代新型制造業(yè)基地；加快發(fā)展以現(xiàn)代物流為重點(diǎn)、面向本地優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的服務(wù)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)增加值在生產(chǎn)總值中的比重得到提升；科技含量高、外向度高、經(jīng)濟(jì)效益高的現(xiàn)代化都市型生態(tài)農(nóng)業(yè)實(shí)現(xiàn)新突破。交通、通訊、能源、水利、環(huán)保等現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷推進(jìn)，城市功能更加完善，環(huán)境綜合治理取得實(shí)效，城鄉(xiāng)環(huán)境質(zhì)量明顯改善，環(huán)境綜合指數(shù)達(dá)到90分以上，常住人口接近40萬人，西南中心城區(qū)框架基本形成，建成國家環(huán)保模范城市?！?城市總體規(guī)劃在《某市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》的指引下，根據(jù)某市“2+5”組團(tuán)城市發(fā)展戰(zhàn)略，《某市XX區(qū)城市總體規(guī)劃（20032020年）》構(gòu)建了三水建設(shè)“一河兩岸”的城市空間形態(tài)，明確了未來15年三水的城市性質(zhì)、職能、規(guī)模和發(fā)展方向。遠(yuǎn)期（2020年）城市建設(shè)用地控制在48k㎡，人均建設(shè)用地120㎡。我區(qū)未來的建設(shè)需加快河口片區(qū)的提升改造，強(qiáng)化其生活居住功能；西南片區(qū)重點(diǎn)向西，近期適當(dāng)向北，逐步優(yōu)化；江南片區(qū)重視保護(hù)環(huán)境，適時開發(fā)。本項(xiàng)目依據(jù)某市規(guī)劃局三水分局對本項(xiàng)目給出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，已經(jīng)對項(xiàng)目總平面布置進(jìn)行了周詳?shù)恼撟C和合理的規(guī)劃，使項(xiàng)目規(guī)劃、布局與三水城市規(guī)劃相匹配。項(xiàng)目地塊的規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)需滿足以下要求：①建筑密度（D）：≤28%；②容積率（FAR）：≤；③綠地率（GR）：≥35%；④建筑層數(shù)及高度：宜≤3層，限高12米。 布局協(xié)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中的先導(dǎo)性行業(yè)、支柱性產(chǎn)業(yè)，也就是說要發(fā)展一個地區(qū)必然是房地產(chǎn)行業(yè)先行，有了房，才可以居、才可以工、才可以商。如何搞好本項(xiàng)目，是關(guān)系到如何把XX區(qū)城市總體規(guī)劃變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的關(guān)鍵一步。 產(chǎn)業(yè)政策分析 房地產(chǎn)市場的產(chǎn)業(yè)政策近年來隨著我國房地產(chǎn)市場的升溫，國家也相繼出臺了相關(guān)的調(diào)控政策,這些政策對房地產(chǎn)市場起到了一定的調(diào)控和引導(dǎo)作用，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的良性健康發(fā)展?，F(xiàn)就有關(guān)對本項(xiàng)目有影響作用的行業(yè)政策陳述如下：（1）2005年3月國務(wù)院辦公廳發(fā)出了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價格的通知》（簡稱“國八條”），國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控上升到政治高度。（2）2006年5月17日《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》也就是國六條出臺，具體內(nèi)容是：一是切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。力度爭取用3年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題。引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求取消城市房地產(chǎn)稅。（5）進(jìn)入2009年，廣東省也相應(yīng)作出了調(diào)控動作。（6）在低層住宅建筑產(chǎn)業(yè)政策上，國家國土資源部重申“調(diào)整住房戶型結(jié)構(gòu)、嚴(yán)格低層用地審批”，明確繼續(xù)限制低層住宅建筑的供應(yīng)，對于類似用地限制兩年以上的要回收。上下游開始對接。在信息技術(shù)的促進(jìn)下，世界房地產(chǎn)開發(fā)將從大規(guī)模生產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向大規(guī)模定制（大規(guī)模定制能給用戶提供個性化的產(chǎn)品）模式的改變。一些舊的樓宇也要進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)化的升級，產(chǎn)品信息化（全面數(shù)字化將擁有網(wǎng)絡(luò)核心）成為網(wǎng)絡(luò)的終端。但這種供不應(yīng)求現(xiàn)象在2006年已得到有力的緩解。㎡，成交套數(shù)為5787套，月均成交482套，其中160㎡以上商品房成交345套，㎡。2009年以來，三水房地產(chǎn)市場量價齊升，部分開發(fā)商乘“回暖之風(fēng)”低價入市，而更多開發(fā)商則順勢調(diào)價，幅度合理則增強(qiáng)消費(fèi)者的信心，過度則一直剛性需求的釋放，目前各開發(fā)商均處于邊試邊調(diào)邊觀察階段。2006年，廣東麗日集團(tuán)、匯銀創(chuàng)展等大型房地產(chǎn)開發(fā)商先后進(jìn)駐三水開發(fā)超級大盤。 行業(yè)準(zhǔn)入分析 行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)介紹《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》為房地產(chǎn)行業(yè)的管理法規(guī)，本項(xiàng)目的建設(shè)、運(yùn)作均依照此法進(jìn)行，現(xiàn)簡介其中部分條文如下： 總則第一條 為了加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本法。 房地產(chǎn)開發(fā)用地第一節(jié)　土地使用權(quán)出讓第九條　土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃。 房地產(chǎn)開發(fā)第二十四條　房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。第二十八條　國家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵和扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)居民住宅。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產(chǎn)的，分期投資額應(yīng)當(dāng)與項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)，并按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定，按期投入資金，用于項(xiàng)目建設(shè)。宏通公司在資質(zhì)范圍內(nèi)開發(fā)本項(xiàng)目，公司有自己的名稱、固定的經(jīng)營場所，有足夠的注冊資本、足夠的專業(yè)人員（見第一章項(xiàng)目申報單位簡介），在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)、對土地的開發(fā)使用、企業(yè)的經(jīng)營條件等方面，都是符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》相關(guān)規(guī)定的。其中鋼材由外地運(yùn)輸過來，其余材料在三水各鎮(zhèn)區(qū)有其生產(chǎn)的企業(yè)，可以就近取材。宏通公司將認(rèn)真落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀,在項(xiàng)目建設(shè)過程中注重資源節(jié)約,通過選擇技術(shù)水平先進(jìn)的施工單位,提高對資源的利用效率,降低對環(huán)境的影響,真正做到可持續(xù)發(fā)展。在附屬建筑如車棚、活動場所中運(yùn)用可循環(huán)利用的新型建筑體系，如鋼結(jié)構(gòu)。創(chuàng)建節(jié)約型工地，在施工過程中節(jié)約使用煤電油氣等資源，降低建筑施工能耗。該法對“節(jié)能”下了明確的定義，即節(jié)能系指加強(qiáng)用能管理，采取技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理以及環(huán)境和社會可以承受的措施，減少從能源生產(chǎn)到消費(fèi)各個環(huán)節(jié)中的損失和浪費(fèi)，更加有效、合理地利用能源。該規(guī)劃指出今后尤其是“十一五”期間，建筑、商用和民用是節(jié)能的重點(diǎn)領(lǐng)域。照明器具方面，則推廣稀土節(jié)能燈等高效熒光燈類產(chǎn)品、高強(qiáng)度氣體放電燈及電子鎮(zhèn)流器，減少普通白熾燈使用比例，逐步淘汰高壓汞燈，實(shí)施照明產(chǎn)品能效標(biāo)準(zhǔn)，提高高效節(jié)能熒光燈使用比例。大力發(fā)展節(jié)能省地型建筑，推動新建住宅和公共建筑嚴(yán)格實(shí)施節(jié)能50%的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，直轄市及有條件的地區(qū)要率先實(shí)施節(jié)能65%的標(biāo)準(zhǔn)。2003年12月5日，國家發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部、財政部聯(lián)合下發(fā)關(guān)于實(shí)施《夏熱冬暖地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》的通知，指出實(shí)施該標(biāo)準(zhǔn)，要嚴(yán)格執(zhí)行國家及有關(guān)部門關(guān)于建筑節(jié)能的政策與管理規(guī)定，并與推廣新型墻體材料和淘汰實(shí)心粘土磚緊密結(jié)合。、擴(kuò)建和改建居住建筑的建筑節(jié)能設(shè)計(jì)。：居住空間室內(nèi)設(shè)計(jì)計(jì)算溫度26℃；%，／(㎡其空調(diào)采暖年耗電指數(shù)(或耗電量)不應(yīng)超過參照建筑的空調(diào)采暖年耗電指數(shù)(或耗電量)。（，略）南區(qū)居住建筑外窗的綜合遮陽系數(shù)限值 外墻(223。(包括陽臺門)的可開啟面積不應(yīng)小于外窗所在房間地面面積的8%或外窗面積的45%。隔熱措施的當(dāng)量附加熱阻 采取節(jié)能措施的屋頂或外墻當(dāng)量熱阻附加值（㎡.K /W)淺色外飾面（223。為加強(qiáng)對我國綠色建筑建設(shè)的指導(dǎo)，促進(jìn)綠色建筑及相關(guān)技術(shù)健康發(fā)展，建設(shè)部與科技部聯(lián)合組織編制了《綠色建筑技術(shù)導(dǎo)則》，導(dǎo)則要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、施工與監(jiān)理企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、建筑產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)，要遵照《綠色建筑技術(shù)導(dǎo)則》的內(nèi)容，調(diào)整和完善本單位的發(fā)展思路和工作重點(diǎn)，樹立綠色建筑意識，強(qiáng)化綠色建筑導(dǎo)向，建立健全實(shí)施綠色建筑的運(yùn)行管理機(jī)制，培養(yǎng)骨干技術(shù)人才，逐步形成本單位開展綠色建筑工程實(shí)踐的特點(diǎn)，確立核心競爭力。這個節(jié)能50%是針對以往我國建筑節(jié)能方面落后粗糙的水平而提出的，考慮到了建筑材料技術(shù)進(jìn)步、建筑施工技術(shù)進(jìn)步、窗戶技術(shù)和空調(diào)器等家用電器技術(shù)進(jìn)步、群眾節(jié)能意識提高等等，節(jié)能50%有其科學(xué)性和長遠(yuǎn)意義。以往，由于經(jīng)濟(jì)上的原因夏熱冬暖地區(qū)的居住建筑夏冬兩季室內(nèi)的熱環(huán)境質(zhì)量很差。因此必須從合理建筑設(shè)計(jì)、改善建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱工性能和提高空調(diào)、采暖設(shè)備能效比幾方面入手，采取一定的節(jié)能技術(shù)措施，提高空調(diào)、采暖能源利用效率。本項(xiàng)目依此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建筑節(jié)能設(shè)計(jì)、施工和運(yùn)營，預(yù)期目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)節(jié)能50%以上，可很好地提高住宅的建筑節(jié)能效果，是對國家有關(guān)建筑節(jié)能法律法規(guī)和政策的有效響應(yīng)，符合可持續(xù)發(fā)展的科學(xué)發(fā)展觀?？照{(diào)能耗。XX區(qū)居民目前熱水能耗主要是耗用煤氣。照明能耗。本項(xiàng)目住戶大部分是工薪階層，工作忙碌早出晚歸，此部分的能耗是較低的。收入比較高的家庭將消耗比較多的能源，而且傾向于使用干凈、便利的現(xiàn)代能源。家庭人口結(jié)構(gòu)對于住宅建筑能耗的影響主要表現(xiàn)在三個方面：一、從數(shù)量上說，人口多的家庭傾向于消耗比較多能量；二、從人口年齡上說，老人或兒童人數(shù)比較多的家庭傾向于消耗比較多的能量；三、從行為上說，在家停留時間長的居民將消耗比較多的能量。本項(xiàng)目按照中央文件精神、某市地方節(jié)能規(guī)劃文件及《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行設(shè)計(jì)、運(yùn)營，則可保證空調(diào)器實(shí)現(xiàn)50%以上的節(jié)能。當(dāng)然節(jié)能目標(biāo)值50%是有比較對象的，我們采用“基準(zhǔn)住宅空調(diào)采暖能耗”值和以往一般景觀燈具作為比較對象。按照建筑用途和所處氣候、區(qū)域的不同，做好建筑、采暖、通風(fēng)、空調(diào)及采光照明系統(tǒng)的節(jié)能設(shè)計(jì)；完善建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，建立建筑節(jié)能評價體系。研發(fā)玻璃節(jié)能技術(shù)，推廣采用中空玻璃，提倡充入惰性氣體，推廣低輻射率（LowE）玻璃、低導(dǎo)熱率的間隔條?？照{(diào)節(jié)能技術(shù)方面相關(guān)