【文章內(nèi)容簡介】 通樞紐及旅游、會議、培訓(xùn)基地。XX區(qū)城市總體規(guī)劃確定了西南組團(tuán)人口規(guī)模為：近期（2010年）城鎮(zhèn)化水平將達(dá)到80%左右，城鎮(zhèn)人口規(guī)模2628萬人；遠(yuǎn)期（2020年）城鎮(zhèn)化水平將達(dá)到90%左右，城鎮(zhèn)人口規(guī)模3640萬人；遠(yuǎn)景人口規(guī)模達(dá)50萬人。西南組團(tuán)城市建設(shè)用地規(guī)模為：近期（2010年）㎡，人均建設(shè)用地控制在120㎡。遠(yuǎn)期（2020年）城市建設(shè)用地控制在48k㎡，人均建設(shè)用地120㎡。XX區(qū)城市總體規(guī)劃將我區(qū)的城市性質(zhì)定義為：珠三角西、北江交匯處的園林城市，廣佛都市區(qū)西部的交通樞紐和旅游、會議、培訓(xùn)基地，XX區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。主要城市職能為：廣佛都市區(qū)西部交通樞紐與物流基地；廣佛都市區(qū)外圍居住中心和旅游、會議、培訓(xùn)基地；佛山西部制造業(yè)基地；某市域重要的綠色農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、加工基地。此外，本規(guī)劃明確了城市中心區(qū)的位置，并明確了西南、河口、云東海以及江南的功能，確定城市發(fā)展方向以向西、向南發(fā)展為主。我區(qū)未來的建設(shè)需加快河口片區(qū)的提升改造，強(qiáng)化其生活居住功能；西南片區(qū)重點向西，近期適當(dāng)向北，逐步優(yōu)化；江南片區(qū)重視保護(hù)環(huán)境，適時開發(fā)。西南組團(tuán)中心區(qū)的規(guī)劃范圍為東起三達(dá)路，南到北江堤岸、西側(cè)北段以森林公園邊緣為界，西側(cè)南段以口岸大道為界，北至南湖路，規(guī)劃范圍南北長約4600米，東西長約2200米。中心區(qū)規(guī)劃以南北向景觀大道為主軸線，發(fā)揮了沿江的優(yōu)勢，規(guī)劃建設(shè)濱江公園、行政服務(wù)中心、商務(wù)中心、青少年活動中心、體育館、展覽館、圖書館及一系列公共服務(wù)設(shè)施，以及良好的人居環(huán)境，營造出一系列環(huán)境優(yōu)美的城市開放空間，使XX區(qū)的城市配套項目得到了合理的補(bǔ)充，也為中心區(qū)開發(fā)建設(shè)的良性發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。 項目規(guī)劃內(nèi)容的銜接和協(xié)調(diào) 規(guī)劃銜接根據(jù)某市城市規(guī)劃管理有關(guān)規(guī)定及《某市XX區(qū)城市總體規(guī)劃（20032020年）》的規(guī)劃要求，結(jié)合佛山規(guī)劃局三水分局給出的本項目的規(guī)劃設(shè)計條件，本項目規(guī)劃目標(biāo)是立足于以人為本和尊重與保護(hù)環(huán)境的基礎(chǔ)上，將小區(qū)打造成為三水當(dāng)?shù)氐臉?biāo)志性高檔生活小區(qū)。本項目依據(jù)某市規(guī)劃局三水分局對本項目給出的規(guī)劃設(shè)計條件，已經(jīng)對項目總平面布置進(jìn)行了周詳?shù)恼撟C和合理的規(guī)劃，使項目規(guī)劃、布局與三水城市規(guī)劃相匹配。其具體規(guī)劃包括項目總平面規(guī)劃、綠地系統(tǒng)規(guī)劃、豎向系統(tǒng)規(guī)劃、道路交通系統(tǒng)規(guī)劃以及單體建筑規(guī)劃等。某市規(guī)劃局三水分局對某市XX區(qū)金域華庭項目地塊土地利用做出用地控制指標(biāo)。項目的土地使用只須在總體上符合控制指標(biāo)的，在局部上可適當(dāng)調(diào)整土地利用強(qiáng)度。項目地塊的規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)需滿足以下要求：①建筑密度（D）：≤28%；②容積率（FAR）：≤；③綠地率（GR）：≥35%；④建筑層數(shù)及高度：宜≤3層，限高12米。⑤按照國家有關(guān)規(guī)定要求套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比例必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)住房總面積的70%以上。本次金域華庭項目在用地強(qiáng)度上比較大，但不會影響項目符合土地利用控制指標(biāo)。經(jīng)某市規(guī)劃局三水分局審核通過了本項目的規(guī)劃建筑密度為19%，綠地率為35%，建筑最高層數(shù)為18層。 布局協(xié)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中的先導(dǎo)性行業(yè)、支柱性產(chǎn)業(yè)，也就是說要發(fā)展一個地區(qū)必然是房地產(chǎn)行業(yè)先行，有了房，才可以居、才可以工、才可以商。上面我們介紹了XX區(qū)的城市總體規(guī)劃，知道西南組團(tuán)近期（2010年）城鎮(zhèn)化水平將達(dá)到80%左右，城鎮(zhèn)人口規(guī)模2628萬人；遠(yuǎn)期（2020年）城鎮(zhèn)化水平將達(dá)到90%左右，城鎮(zhèn)人口規(guī)模3640萬人；遠(yuǎn)景人口規(guī)模達(dá)50萬人。這樣的城鎮(zhèn)化進(jìn)程推進(jìn)就必然需要大量的住宅，故在三水發(fā)展房地產(chǎn)是一項關(guān)乎人民生活水平提高、關(guān)乎社會進(jìn)步發(fā)展的大事。本項目不僅位于西南片區(qū)重點發(fā)展方向的位置上，而且還剛好處于西南組團(tuán)中心區(qū)內(nèi)，戰(zhàn)略意義重大。如何搞好本項目，是關(guān)系到如何把XX區(qū)城市總體規(guī)劃變?yōu)楝F(xiàn)實的關(guān)鍵一步?？梢姡卷椖康倪m時而為是順應(yīng)了三水的城市規(guī)劃發(fā)展的。項目所處位置屬于西南組團(tuán)重點發(fā)展的區(qū)域，其開發(fā)建設(shè)可作為新城開發(fā)建設(shè)的排頭兵，一方面配合了規(guī)劃居住區(qū)的實施，另一方面配合了規(guī)劃工業(yè)區(qū)工廠工作人員的住房需要。總體來說，項目與有關(guān)國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展規(guī)劃以及XX區(qū)城市總體規(guī)劃是比較銜接和協(xié)調(diào)的。 產(chǎn)業(yè)政策分析 房地產(chǎn)市場的產(chǎn)業(yè)政策近年來隨著我國房地產(chǎn)市場的升溫，國家也相繼出臺了相關(guān)的調(diào)控政策,這些政策對房地產(chǎn)市場起到了一定的調(diào)控和引導(dǎo)作用，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的良性健康發(fā)展。尤其是隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平不斷提高，特別是高收入人群數(shù)量的增加，人民對住宅的多樣化，可選擇性及功能質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量的要求越來越高。為了滿足這部分高收入人群對高質(zhì)量居住環(huán)境的需求，讓他們產(chǎn)生一種強(qiáng)烈的歸屬感，從而在市場上形成較為強(qiáng)烈的需求，故而項目在規(guī)劃、開發(fā)構(gòu)思上都是針對他們而量體裁出合適的低層戶型?？梢?，本項目積極響應(yīng)了國家的政策，滿足了市場的需求，盡了企業(yè)的社會責(zé)任，是利國利民的好項目?，F(xiàn)就有關(guān)對本項目有影響作用的行業(yè)政策陳述如下：（1）2005年3月國務(wù)院辦公廳發(fā)出了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（簡稱“國八條”），國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控上升到政治高度。國務(wù)院出臺八點穩(wěn)定房價的意見如下：一是高度重視穩(wěn)定住房價格；二是將穩(wěn)定房價提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制；三是大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；四是嚴(yán)格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；五是正確引導(dǎo)居民合理消費需求；六是全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運(yùn)行；七是積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施；八是認(rèn)真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。2005年5月國務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，要求各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價格上漲幅度過快等問題，作為當(dāng)時加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項重要任務(wù)。本次調(diào)整指出應(yīng)該在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價位普通住房給予優(yōu)惠政策支持，改善住房供給結(jié)構(gòu)。（2）2006年5月17日《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》也就是國六條出臺，具體內(nèi)容是：一是切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。二是進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求?？茖W(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。三是合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動性住房需求過快增長。四是進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。五是加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。六是完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度。增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導(dǎo)向。（3）進(jìn)入2007年，廣東省也相應(yīng)作出了調(diào)控動作，出臺了相關(guān)的意見，對此華盛公司將全力擁護(hù)?！稄V東省建設(shè)廳印發(fā)2007年廣東省建設(shè)工作要點的通知（粵建法字[2007]18號）》指出，2007年全省建設(shè)工作的總體要求是，以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，認(rèn)真貫徹全國建設(shè)工作會議和省委九屆十次全會精神，全面落實科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建社會主義和諧社會重大戰(zhàn)略部署，發(fā)揮城鄉(xiāng)規(guī)劃的統(tǒng)籌和先導(dǎo)作用，促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展，深入貫徹房地產(chǎn)調(diào)控政策，完善住房保障體系，加大建筑節(jié)能和安全生產(chǎn)工作力度，完善市政公用服務(wù)設(shè)施，提高城鄉(xiāng)人居環(huán)境水平，促進(jìn)依法行政，加強(qiáng)黨風(fēng)廉政建設(shè)和精神文明建設(shè)，開創(chuàng)我省建設(shè)事業(yè)的新局面。（4）2008年12月20日《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn) 房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》出臺，具體的內(nèi)容是：一、加大保障性住房建設(shè)。力度爭取用3年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題。二、進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費。加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度，對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。三、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化。引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求取消城市房地產(chǎn)稅。四、強(qiáng)化地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責(zé)。五、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測。六、積極營造良好的輿論氛圍。（5）進(jìn)入2009年，廣東省也相應(yīng)作出了調(diào)控動作?；浭鍡l《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)我省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)〔2008〕131號）中鼓勵普通住房消費措施和支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，要求在2009年重點抓好全面落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，著力構(gòu)建住房保障體系的工作。切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。深入貫徹國家關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)控政策，適當(dāng)加大土地供應(yīng)量，落實年度住宅建設(shè)計劃，使商品房供應(yīng)量基本滿足市場需求；運(yùn)用規(guī)劃等調(diào)節(jié)手段，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加面向中低收入家庭的中低價位、中小套型普通商品住房供給，穩(wěn)定市場供求關(guān)系，保持房地產(chǎn)業(yè)合理的發(fā)展規(guī)模和增長水平。（6）在低層住宅建筑產(chǎn)業(yè)政策上，國家國土資源部重申“調(diào)整住房戶型結(jié)構(gòu)、嚴(yán)格低層用地審批”，明確繼續(xù)限制低層住宅建筑的供應(yīng)，對于類似用地限制兩年以上的要回收。 房地產(chǎn)市場發(fā)展的方向企業(yè)中心全面轉(zhuǎn)移。早期，房地產(chǎn)業(yè)是勞動密集型企業(yè)，對資金、技術(shù)、人才的需求遠(yuǎn)低于低廉、充足的勞動力和優(yōu)惠寬松的稅收環(huán)境的需求。在發(fā)展到一定規(guī)模后，房地產(chǎn)業(yè)開始尋求資本、信息、技術(shù)、人才等企業(yè)快速發(fā)展的新生產(chǎn)要素，而這些往往是在企業(yè)的誕生地找不到的。上下游開始對接。隨著經(jīng)濟(jì)實力與技術(shù)力量的發(fā)展，一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)不再是簡單地處在產(chǎn)業(yè)鏈的一個節(jié)點上（如建材等），而是擁有了自己的一些核心技術(shù)，企業(yè)的產(chǎn)業(yè)布局開始向相對完整的產(chǎn)業(yè)鏈方向擴(kuò)張。開發(fā)模式發(fā)生革命。在對發(fā)達(dá)國家的產(chǎn)業(yè)追趕中，中國的房地產(chǎn)現(xiàn)在有片面重視產(chǎn)品技術(shù)與質(zhì)量，而對生產(chǎn)模式等柔性的工藝技術(shù)重視不夠。在信息技術(shù)的促進(jìn)下，世界房地產(chǎn)開發(fā)將從大規(guī)模生產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向大規(guī)模定制（大規(guī)模定制能給用戶提供個性化的產(chǎn)品）模式的改變。信息產(chǎn)品進(jìn)入房地產(chǎn)終端。現(xiàn)在的房地產(chǎn)終端產(chǎn)品簡單地存在著，在使用中基本上只發(fā)揮相對單一的功能。而隨著信息技術(shù)的發(fā)展，在以后的10年中，信息技術(shù)將廣泛地應(yīng)用到房地產(chǎn)的最終產(chǎn)品中。一些舊的樓宇也要進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)化的升級，產(chǎn)品信息化（全面數(shù)字化將擁有網(wǎng)絡(luò)核心）成為網(wǎng)絡(luò)的終端。水泥鋼筋的建筑在網(wǎng)絡(luò)的支持下，將更加智能化，從開放的網(wǎng)絡(luò)中獲得充分的信息，功能將更加人性化。 項目所在地三水房地產(chǎn)市場綜述三水地域廣闊，自然環(huán)境優(yōu)美，空氣質(zhì)量高，非常適合生活居住，三水的房地產(chǎn)依托這個得天獨厚的自然背景大力發(fā)展了一大批高素質(zhì)樓盤而且深受市場歡迎。根據(jù)XX區(qū)建設(shè)局提供的2005年、2006年商品房預(yù)售與銷售數(shù)據(jù)顯示：2005年1－11月，共預(yù)售1948套，實際