【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 20%。實(shí)用型（110 左右三房、116 左右三房）：共占 30%。舒適型（120－130 成熟三房）：占 40%。豪華型：占 10%。結(jié)構(gòu)沿街：配隔音玻璃，轉(zhuǎn)角凸窗。檐口裝飾線：建議做外飄挑檐。這樣修改的主要設(shè)想也是考慮到目標(biāo)客戶對(duì)住宅品質(zhì)的基本要求，而且上述做法成本增加不多，樓盤品質(zhì)感卻可突出出來。三、項(xiàng)目定位本項(xiàng)目定位有其特殊性，按規(guī)律應(yīng)是在市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)上給項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)品定位、形象定位，但是目前本項(xiàng)目產(chǎn)品已規(guī)劃成型，我們只有在分析產(chǎn)品基礎(chǔ)上，結(jié)合市場(chǎng)客觀情況，找準(zhǔn)產(chǎn)品與市場(chǎng)需求的關(guān)鍵磨合點(diǎn)。社區(qū)總體定位：泛城市景觀住宅市場(chǎng)定位：為年輕白領(lǐng)及中產(chǎn)階級(jí)用心打造的中價(jià)位精品住宅功能定位：泛城市景觀住宅身份定位：投資保障，品味象征理由：我們正處于知識(shí)經(jīng)濟(jì)知本時(shí)代，精神世界在無限擴(kuò)大，物質(zhì)世界在無限縮小，追求居住品味和居住質(zhì)量。8 / 21主題：泛城市生活，中心景觀社區(qū)泛城市生活：離自然很近，離鬧市不遠(yuǎn)，有花（花卉市場(chǎng)）有園（梨園）兼有水（東湖） ，進(jìn)則繁華似錦，退則寧?kù)o悠遠(yuǎn)。中心景觀：前有迎賓大道綠化走廊，后有中心景觀園林（廣場(chǎng)）延展要點(diǎn)關(guān)于泛城市生活（1）用心打造泛城市生活新景觀與綠色更親近A、綠化率＝室外綠化＋底層全景架空綠化＋立面綠化及空中花園B、注重營(yíng)建投資，強(qiáng)調(diào)景觀觀賞性C、注重設(shè)計(jì)投資，強(qiáng)調(diào)景觀參與性D、注重文化投資，強(qiáng)調(diào)景觀延續(xù)性E、尺度與色彩構(gòu)造泛城市建筑景觀（2）傾心演繹泛城市生活新體驗(yàn)與時(shí)代更親近A、零距離商務(wù)接觸：講商業(yè)配套B、零距離通達(dá)職場(chǎng)：講交通便利C、零距離養(yǎng)身休閑：講居住環(huán)境D、零距離社交維系：講智能配套（3）精心設(shè)計(jì)泛城市生活新居庭與家人更親近A、超導(dǎo)戶型，成就生活品質(zhì)B、功能分區(qū)，引領(lǐng)生活潮流C、休閑陽(yáng)臺(tái)，領(lǐng)略四季風(fēng)光D、主流產(chǎn)品，引導(dǎo)居住品質(zhì)（4）潛心貫徹泛城市生活新主張與社會(huì)更親近A、競(jìng)爭(zhēng)：導(dǎo)致亞健康與城市病B、選擇：跳出優(yōu)勝劣汰包圍圈，尋求屬于自己的生活領(lǐng)地C、遷移：久在樊籠里，復(fù)得返自然D、支配：支配自己的事業(yè)，支配自己的生活，支配自己的健康四、產(chǎn)品包裝包裝定位徐東雅苑，合乎心愿產(chǎn)品包裝要點(diǎn)（見泛城市景觀住宅演繹要點(diǎn)）包裝內(nèi)容VI 系統(tǒng)9 / 21標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用規(guī)范基礎(chǔ)應(yīng)用名片工作牌信箋、信封售樓車禮品請(qǐng)柬銷售工具樓書海報(bào)購(gòu)樓指南、置業(yè)計(jì)劃展板銷售磁貼郵政廣告（DM 單張）戶外部分戶外廣告牌導(dǎo)示牌停車牌現(xiàn)場(chǎng)包裝形象墻售樓大廳空間氣氛設(shè)計(jì)售樓通道路燈旗條幅彩球樣板間裝修及菜單平面廣告報(bào)版廣告雜志廣告夾送廣告五、營(yíng)銷推廣方案：（一）目標(biāo)客戶細(xì)分年齡細(xì)分10 / 2125－30歲占35%。31－45歲占40%。區(qū)域細(xì)分武昌占65%。青山及漢口占20%。其他占15%。購(gòu)買類型一次置業(yè)者占30%。二次置業(yè)者占40%。投資客占20%。其他占10%。（二）訴求主軸營(yíng)造最優(yōu)性價(jià)比。在廣告宣傳中我們的賣點(diǎn)必須出位，讓人耳目一新，將項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)展現(xiàn)給目標(biāo)客戶以及社會(huì)公眾，最大限度地吸引口碑，提升項(xiàng)目品牌，哄托樓盤綜合品質(zhì)，提升目標(biāo)客戶的心理價(jià)格，儲(chǔ)蓄銷售勢(shì)能（實(shí)際價(jià)格與客戶心理價(jià)格的落差） 。廣告語(yǔ)“徐東雅苑，合乎心愿”意味著選擇和支配自己的事業(yè)，支配自己的生活，支配自己的健康，與項(xiàng)目功能、地段優(yōu)勢(shì)、規(guī)劃特色及居住環(huán)境方面的出眾之處合盤托出。泛城市生活品質(zhì)。項(xiàng)目宣傳必須提出與項(xiàng)目質(zhì)素吻合的“生活方式” ，賣房子就是賣一種生活方式，武鐵徐東雅苑所提供的生活方式具有獨(dú)特性、新穎性、時(shí)尚性。我司將在廣告中穿插對(duì)“泛城市生活”的注釋，引導(dǎo)目標(biāo)客層認(rèn)識(shí)自己，認(rèn)識(shí)泛城市生活前景，將小康生活與居住品質(zhì)的內(nèi)在要求聯(lián)系在一起，通過泛城市生活新主張予以提煉和演繹。人居環(huán)境與人居質(zhì)量并重。在房地產(chǎn)不同的發(fā)展階段，住宅功能及其對(duì)住宅需求的滿足經(jīng)歷了不同的遞進(jìn)式的發(fā)展進(jìn)程。由公房、筒子樓到初級(jí)商品房，主要解決一個(gè)“住”字；再往后開始著眼小區(qū)規(guī)劃，提供“部分人”共同的居所，進(jìn)入有草的“平面”綠化階段；伴隨住宅開發(fā)的升溫，針對(duì)一個(gè)社會(huì)階層開發(fā)建設(shè)的“社區(qū)”開始出現(xiàn)，并營(yíng)造集中式功能區(qū)如會(huì)所、中心花園或廣場(chǎng)，居住環(huán)境得到重視，提出了“立體”綠化；當(dāng)房地產(chǎn)成為支柱產(chǎn)業(yè)以后，由于地價(jià)的無競(jìng)爭(zhēng)性，開發(fā)商謀求住宅的“個(gè)性” ，此舉將帶來新一輪住宅品質(zhì)的提升，與此對(duì)應(yīng)，我們提出“人居質(zhì)量論”來適應(yīng)“全面建設(shè)的小康社會(huì)” ，但又不脫離“人居環(huán)境”這一基本理念。11 / 21新白領(lǐng)宣言：工作生活化。在上述綜合訴求樹立項(xiàng)目形象以后，通過工作生活化來縮小客戶面，集中出擊中輕年白領(lǐng)及私企老板、精英管理層及自由技術(shù)人員，而且，工作生活化與國(guó)家倡導(dǎo)的有薪休假趨勢(shì)吻合，與上述目標(biāo)客戶的消費(fèi)心理也是吻合的。其可能性有多大呢，我司調(diào)查統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)徐東地區(qū)各樓盤業(yè)主入住率僅 %，按正常建有業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)入住率六成計(jì)，每個(gè)小區(qū)的出租率應(yīng)在 8%左右，按經(jīng)驗(yàn)法則，選擇 800 元租金其對(duì)應(yīng)月收入當(dāng)在 2400 以上，樂觀的儲(chǔ)蓄額應(yīng)在 3 萬(wàn)元左右，這群人將是近二年的主要置業(yè)群體，他們承受總價(jià)不能突破 35 萬(wàn)元。此外，徐東對(duì)水果湖地區(qū)由各地市州調(diào)入的公務(wù)員、江南商圈的就業(yè)白領(lǐng)、本區(qū)域就業(yè)白領(lǐng)均屬上述訴求的重要潛在客戶。（三）主要營(yíng)銷障礙及其弱化思路現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境建議兩邊臨路地段通過圍墻及戶外噴繪進(jìn)行整體包裝。為彌補(bǔ)期房銷售之不足，先期將徐東路入口及中心花園的環(huán)境建起來，商場(chǎng)做到二層，布置一些噴繪，確保按時(shí)銷售期房。素質(zhì)營(yíng)造物業(yè)管理為了提升本物業(yè)產(chǎn)品形象，其管理內(nèi)容如下：（1）保安方面? 于會(huì)所、服務(wù)中心、電梯間、停車場(chǎng)均設(shè)電視閉路，進(jìn)行24小時(shí)監(jiān)控，安設(shè)紅外線報(bào)警系統(tǒng)，保安員24小時(shí)值班、不定期巡邏，通過以上三層安全防護(hù)系統(tǒng)向業(yè)主鄭重承諾安全保證，以此堅(jiān)決杜絕“防盜網(wǎng)”的產(chǎn)生，使小區(qū)成為城市一道靚麗的風(fēng)景線，并成為我們推廣炒作的題材；? 檢查小區(qū)設(shè)施情況，保證閉路電視系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)的正常有效運(yùn)作；? 設(shè)消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，消除火災(zāi)隱患；? 電視及通訊系統(tǒng)：（2）保潔方面：12 / 21? 隨時(shí)對(duì)會(huì)所等公共通道、場(chǎng)所進(jìn)行清潔；? 定時(shí)打掃電梯及過道；? 定時(shí)清理生活垃圾；? 大廈外墻實(shí)行定期清潔；? 修葺花木，保持小區(qū)綠化整潔；? 定期進(jìn)行燈飾檢查、排水溝檢查，除去花草垃圾；（3）社區(qū)服務(wù)：? 商務(wù)服務(wù)中心：代理代辦函件、包裹郵寄或鐵路航空貨運(yùn)及票務(wù)服務(wù)，代理住戶打字、復(fù)印、傳真及其它咨詢；? 家政服務(wù)：室內(nèi)清潔、接送兒童上下學(xué)、保姆服務(wù)、快餐、送餐服務(wù)，自助洗衣，衣物干洗專人收送；? 日常生活服務(wù)：申報(bào)戶口、申請(qǐng)訂報(bào)送報(bào)、送牛奶等；? 家庭水電設(shè)施維修；? 小區(qū)電腦聯(lián)網(wǎng)服務(wù)：寬帶與局域網(wǎng)配置，網(wǎng)上溝通，傳達(dá)信息及其他網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。項(xiàng)目智能化標(biāo)準(zhǔn)建議? 住宅智能化系統(tǒng)：戶內(nèi)安防報(bào)警系統(tǒng)；住宅門禁對(duì)