【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 等餐飲項(xiàng)目），小百貨、雜貨、小型超市等。 二 、 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的策劃建議 1 、 項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)：a．所處的位置：優(yōu)勢(shì)：地處該市居民小區(qū)中心，與新六村和交警支隊(duì)相鄰，分兩支沿街鋪面環(huán)抱恒盛華園，是優(yōu)質(zhì)的配套較少、消費(fèi)能力充足的黃金地段；位于牯牛崗居民片區(qū)及今后的恒盛華園生活區(qū)，為本項(xiàng)目網(wǎng)點(diǎn)聚集人氣。劣勢(shì)：雖該區(qū)附近為常德市較為成熟的居民小區(qū)，但與市內(nèi)商業(yè)步行街相比，人流量及商業(yè)環(huán)境上存在很大的差距。：優(yōu)勢(shì)：商鋪的面積適中，價(jià)格適中，據(jù)同期市場(chǎng)調(diào)查資料統(tǒng)計(jì)顯示，該項(xiàng)目在市民投資行為的心理承受范圍之內(nèi)。劣勢(shì)：網(wǎng)點(diǎn)物業(yè)的范圍較為封閉，人流量分配不均，可能導(dǎo)致商家對(duì)尾端人氣流量小的網(wǎng)點(diǎn)難以接受。網(wǎng)點(diǎn)的單層面積分散，不易聚人氣。顯得空曠，從規(guī)劃角度上看，相對(duì)較難。：優(yōu)勢(shì)：銷(xiāo)售面積適中，從投資者的角度上考慮，能滿足各經(jīng)營(yíng)種類(lèi)的需要，未來(lái)可能形成比較齊全的商業(yè)態(tài)勢(shì)。劣勢(shì)：作為本項(xiàng)目存在的相對(duì)不成熟的生活片區(qū)，缺少大面積的超市百貨等商家進(jìn)駐，很難將網(wǎng)點(diǎn)整體做旺，也會(huì)給發(fā)展商將來(lái)的物業(yè)管理帶來(lái)難度。：優(yōu)勢(shì)：規(guī)劃為60150 平方米的中小鋪位，容易為小商戶接受?！靶′佄?，多通道”的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，有別于商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式，會(huì)吸引中低收入人士前來(lái)消費(fèi)。劣勢(shì)：“多鋪位”的間隔，在單層建筑面積情況下，會(huì)為進(jìn)出貨帶來(lái)不方便，另外市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)檔次不夠，顧客群有差異，易形成負(fù)面影響。三 、 業(yè)態(tài)分布定位建議：1. 因地置宜，規(guī)范網(wǎng)點(diǎn)業(yè)態(tài)由于項(xiàng)目網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃范圍較長(zhǎng)，因而建議華東聯(lián)在對(duì)業(yè)主經(jīng)營(yíng)種類(lèi)時(shí)有所規(guī)范。防止單一的經(jīng)營(yíng)種類(lèi)或雜亂的區(qū)段經(jīng)營(yíng)。，特色經(jīng)營(yíng)本項(xiàng)目網(wǎng)點(diǎn)位置與現(xiàn)有常德人心目中的居住小區(qū)還有一定的差距，因此建議華東聯(lián)在業(yè)態(tài)定位上能順應(yīng)市場(chǎng)需求，重點(diǎn)突出，現(xiàn)階段市場(chǎng)熱點(diǎn)，如百貨超市、美容美發(fā)、快餐飲食、正規(guī)衣物干洗等，以此提高小區(qū)的生活品質(zhì)。四 、網(wǎng)點(diǎn)的價(jià)格策略建議：根據(jù)常德樓市的數(shù)據(jù)分析：大部分房地產(chǎn)商在其商住樓的前期網(wǎng)點(diǎn)銷(xiāo)售中，價(jià)格策略上采用“高開(kāi)低走”，其效果和負(fù)面影響與住宅樓類(lèi)似。故建議華東聯(lián)在“恒盛華園”商鋪銷(xiāo)售的各階段中，價(jià)格上、下幅度，同住宅樓價(jià)格一般。五 、網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)手段建議：市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表明，常德市目前采取的營(yíng)銷(xiāo)手段較為單一，大部分為以下幾種類(lèi)型：1 、出租：發(fā)展商建好網(wǎng)點(diǎn)以后，以租賃形式出租給個(gè)體戶或業(yè)主通過(guò)收取租金及物業(yè)管理費(fèi)來(lái)盈利，此類(lèi)占市場(chǎng)總量的20%左右。2 、出售：發(fā)展商將建好的網(wǎng)點(diǎn)一次性賣(mài)給業(yè)主，以達(dá)到資金快速回籠，這類(lèi)占市場(chǎng)總量60%。3 、租售并舉：發(fā)展商將部分網(wǎng)點(diǎn)以完全出售形式賣(mài)給業(yè)主，另一部分自己經(jīng)營(yíng)管理，這類(lèi)占市場(chǎng)總量20%。針對(duì)目前常德市單一的營(yíng)銷(xiāo)模式，結(jié)合本項(xiàng)目商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的優(yōu)劣勢(shì)，建議華東聯(lián)考慮以下幾種營(yíng)銷(xiāo)模式，真正快速啟動(dòng)，本項(xiàng)目商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的正常銷(xiāo)售，帶動(dòng)住宅樓的銷(xiāo)售，以達(dá)到資金快速回籠。返租（國(guó)家已經(jīng)禁止，但是可嘗試用別的方式宣傳）：業(yè)主將買(mǎi)下的鋪面，前3年交由發(fā)展商經(jīng)營(yíng)管理，發(fā)展商則在業(yè)主交完首期付款后，一次性返還業(yè)主3年的租金。即發(fā)展商通過(guò)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理幫助業(yè)主做旺此階段的網(wǎng)點(diǎn)。此方法可大大減少業(yè)主投資的風(fēng)險(xiǎn)性。舉例說(shuō)明：假設(shè)該網(wǎng)點(diǎn)的總價(jià)是10萬(wàn)元，業(yè)主首期付5成，則付5萬(wàn)元。按現(xiàn)時(shí)價(jià)格若該處網(wǎng)點(diǎn)的年租是1萬(wàn)元，三年租金即3萬(wàn)元。此時(shí)華東聯(lián)一次性返還業(yè)主1萬(wàn)元/年3年＝3萬(wàn)元。即業(yè)主首期交2萬(wàn)元即可。業(yè)主在前3年的經(jīng)營(yíng)使用權(quán)都由華東聯(lián)統(tǒng)一管理。引大商家入駐，小業(yè)主做房東。目前項(xiàng)目所在位置，周邊有幾大片成熟的生活片區(qū)（六村、五村、怡景嘉園）及未來(lái)本項(xiàng)目的恒盛華園小區(qū)，這幾片生活片區(qū)人口密集，日常生活用品及其它購(gòu)物需求量大，平均消費(fèi)水平不高。目前，項(xiàng)目周邊市場(chǎng)除有幾個(gè)小型超市外，仍無(wú)一家綜合業(yè)態(tài)超市、百貨店之類(lèi)商家進(jìn)駐，為該項(xiàng)目周?chē)髌瑓^(qū)居民所不便。因此，大中型百貨超市仍是該片區(qū)市場(chǎng)的空白點(diǎn)。建議發(fā)展商若能引入大商家進(jìn)駐項(xiàng)目網(wǎng)點(diǎn)，小業(yè)主統(tǒng)一買(mǎi)下產(chǎn)權(quán)后一次性交由發(fā)展商聯(lián)系出租給如“心連心”等連鎖超市經(jīng)營(yíng)，這樣既保證小業(yè)主穩(wěn)定的租金收入，又能減少進(jìn)駐商家大投資風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的壓力。一次性付款　供3萬(wàn)元?jiǎng)?chuàng)業(yè)基金。此手法意在吸引顧客，實(shí)際上是“羊毛出在羊身上”，可以通過(guò)提高總價(jià)的方法，一次性送3萬(wàn)元?jiǎng)?chuàng)業(yè)基金，總底價(jià)仍保持在預(yù)售價(jià)格水平。第六節(jié) 住 宅 產(chǎn) 品 定 位 構(gòu) 成 分 析一、住宅產(chǎn)品構(gòu)成因素的“核心產(chǎn)品”核心產(chǎn)品是由產(chǎn)品的基本功能組成?！靶问疆a(chǎn)品”形式產(chǎn)品是由與核心產(chǎn)品不可分割的部分所帶來(lái)的附加值?！把由飚a(chǎn)品”延伸產(chǎn)品是由產(chǎn)品質(zhì)量、形象、物業(yè)管理等帶來(lái)的產(chǎn)品品牌與華東聯(lián)品牌形象。二、核心產(chǎn)品產(chǎn)品的基本功能本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位是以“家園生活＋健康人居”為市場(chǎng)主導(dǎo)，引導(dǎo)城市工薪階層的品位生活。 “住宅”，不言而喻就是居家，本項(xiàng)目的“住宅”概念已打破了傳統(tǒng)“家，僅僅是睡覺(jué)的地方”的觀念。因此，無(wú)論是戶型、外形、環(huán)境等都要體現(xiàn)愛(ài)的歸宿和居住空間健康的要求。（一）平面布局本小區(qū)規(guī)劃的主力戶型以90 M2168 M2的中小戶型面積為主導(dǎo)，商鋪會(huì)所約占9%。（二）戶型特點(diǎn)各功能區(qū)間分布合理，動(dòng)與靜，潔與污，共享空間與私密空間嚴(yán)格區(qū)分開(kāi)來(lái)，互不干擾。臥室空間臥室是套房?jī)?nèi)最基本的空間，主要功能是睡眠、休息，配置衣帽間，個(gè)別大戶型還配有書(shū)房（或多功能房）。為實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜功能的良好分區(qū)，臥室要避免正對(duì)客廳，臥室對(duì)采光、通風(fēng)要求很?chē)?yán)，設(shè)計(jì)時(shí)不允許出現(xiàn)“暗房”。廚房空間建議廚房應(yīng)盡可能接近住宅入口，便于食品、蔬菜、垃圾的進(jìn)出，并與餐廳相鄰。衛(wèi)生間空間建議公用衛(wèi)生間應(yīng)靠近臥室，并應(yīng)接近廚房，以利管道集中，降低材料與施工成本，設(shè)計(jì)最好把洗廁功能分工。廚衛(wèi)設(shè)備廚房與衛(wèi)生間是住宅里設(shè)備最集中的空間，是小區(qū)檔次的象征，也是文明的標(biāo)志，本項(xiàng)目盡量要做到定型化、配套化、標(biāo)準(zhǔn)化，重點(diǎn)要解決的是：（1）依照模數(shù)尺寸的需求，配置配套化的廚衛(wèi)設(shè)備、部品配件，保證部品和建筑，部品與管道之間聯(lián)接配合。（2）合理有序布置廚衛(wèi)的各項(xiàng)設(shè)備和設(shè)施，冰箱要入廚，衛(wèi)生間要適當(dāng)分隔。大戶型的住宅應(yīng)獨(dú)立分設(shè)廁所。 （3）廚衛(wèi)均應(yīng)配置性能良好的通風(fēng)機(jī)構(gòu)和風(fēng)道。風(fēng)道應(yīng)滿足不串氣、不傳聲、暢通無(wú)阻的要求，盡量設(shè)計(jì)成直排風(fēng)道。（4）各戶應(yīng)集中管井，實(shí)現(xiàn)戶外查表、抄表，隱蔽和暗藏水平管道，設(shè)立水平管道區(qū)；強(qiáng)調(diào)自家與支管線不進(jìn)鄰居家，盡量不穿和少穿樓；盡量配置后出水便器和半硬性鋁塑復(fù)合管和配件等。（5）各種管線綜合處理，一次敷就，防止和不允許以后安裝破壞裝修和設(shè)備。避免強(qiáng)調(diào)工種施工的特殊性。