【文章內(nèi)容簡介】 等餐飲項目），小百貨、雜貨、小型超市等。 二 、 商業(yè)網(wǎng)點的策劃建議 1 、 項目的優(yōu)劣勢：a．所處的位置：優(yōu)勢：地處該市居民小區(qū)中心，與新六村和交警支隊相鄰，分兩支沿街鋪面環(huán)抱恒盛華園，是優(yōu)質(zhì)的配套較少、消費能力充足的黃金地段；位于牯牛崗居民片區(qū)及今后的恒盛華園生活區(qū)，為本項目網(wǎng)點聚集人氣。劣勢：雖該區(qū)附近為常德市較為成熟的居民小區(qū)，但與市內(nèi)商業(yè)步行街相比，人流量及商業(yè)環(huán)境上存在很大的差距。：優(yōu)勢：商鋪的面積適中，價格適中，據(jù)同期市場調(diào)查資料統(tǒng)計顯示，該項目在市民投資行為的心理承受范圍之內(nèi)。劣勢：網(wǎng)點物業(yè)的范圍較為封閉，人流量分配不均，可能導致商家對尾端人氣流量小的網(wǎng)點難以接受。網(wǎng)點的單層面積分散，不易聚人氣。顯得空曠，從規(guī)劃角度上看，相對較難。：優(yōu)勢：銷售面積適中，從投資者的角度上考慮，能滿足各經(jīng)營種類的需要，未來可能形成比較齊全的商業(yè)態(tài)勢。劣勢：作為本項目存在的相對不成熟的生活片區(qū)，缺少大面積的超市百貨等商家進駐，很難將網(wǎng)點整體做旺，也會給發(fā)展商將來的物業(yè)管理帶來難度。：優(yōu)勢：規(guī)劃為60150 平方米的中小鋪位，容易為小商戶接受?！靶′佄?，多通道”的市場經(jīng)營，有別于商場的經(jīng)營模式，會吸引中低收入人士前來消費。劣勢：“多鋪位”的間隔，在單層建筑面積情況下，會為進出貨帶來不方便，另外市場經(jīng)營檔次不夠，顧客群有差異，易形成負面影響。三 、 業(yè)態(tài)分布定位建議：1. 因地置宜，規(guī)范網(wǎng)點業(yè)態(tài)由于項目網(wǎng)點規(guī)劃范圍較長，因而建議華東聯(lián)在對業(yè)主經(jīng)營種類時有所規(guī)范。防止單一的經(jīng)營種類或雜亂的區(qū)段經(jīng)營。，特色經(jīng)營本項目網(wǎng)點位置與現(xiàn)有常德人心目中的居住小區(qū)還有一定的差距，因此建議華東聯(lián)在業(yè)態(tài)定位上能順應(yīng)市場需求，重點突出，現(xiàn)階段市場熱點，如百貨超市、美容美發(fā)、快餐飲食、正規(guī)衣物干洗等，以此提高小區(qū)的生活品質(zhì)。四 、網(wǎng)點的價格策略建議：根據(jù)常德樓市的數(shù)據(jù)分析：大部分房地產(chǎn)商在其商住樓的前期網(wǎng)點銷售中，價格策略上采用“高開低走”，其效果和負面影響與住宅樓類似。故建議華東聯(lián)在“恒盛華園”商鋪銷售的各階段中，價格上、下幅度，同住宅樓價格一般。五 、網(wǎng)點營銷手段建議：市場調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計表明，常德市目前采取的營銷手段較為單一，大部分為以下幾種類型：1 、出租：發(fā)展商建好網(wǎng)點以后，以租賃形式出租給個體戶或業(yè)主通過收取租金及物業(yè)管理費來盈利，此類占市場總量的20%左右。2 、出售：發(fā)展商將建好的網(wǎng)點一次性賣給業(yè)主，以達到資金快速回籠，這類占市場總量60%。3 、租售并舉：發(fā)展商將部分網(wǎng)點以完全出售形式賣給業(yè)主，另一部分自己經(jīng)營管理，這類占市場總量20%。針對目前常德市單一的營銷模式，結(jié)合本項目商業(yè)網(wǎng)點的優(yōu)劣勢，建議華東聯(lián)考慮以下幾種營銷模式，真正快速啟動，本項目商業(yè)網(wǎng)點的正常銷售，帶動住宅樓的銷售，以達到資金快速回籠。返租（國家已經(jīng)禁止，但是可嘗試用別的方式宣傳）：業(yè)主將買下的鋪面，前3年交由發(fā)展商經(jīng)營管理，發(fā)展商則在業(yè)主交完首期付款后，一次性返還業(yè)主3年的租金。即發(fā)展商通過統(tǒng)一經(jīng)營管理幫助業(yè)主做旺此階段的網(wǎng)點。此方法可大大減少業(yè)主投資的風險性。舉例說明：假設(shè)該網(wǎng)點的總價是10萬元，業(yè)主首期付5成，則付5萬元。按現(xiàn)時價格若該處網(wǎng)點的年租是1萬元，三年租金即3萬元。此時華東聯(lián)一次性返還業(yè)主1萬元/年3年＝3萬元。即業(yè)主首期交2萬元即可。業(yè)主在前3年的經(jīng)營使用權(quán)都由華東聯(lián)統(tǒng)一管理。引大商家入駐，小業(yè)主做房東。目前項目所在位置，周邊有幾大片成熟的生活片區(qū)（六村、五村、怡景嘉園）及未來本項目的恒盛華園小區(qū)，這幾片生活片區(qū)人口密集，日常生活用品及其它購物需求量大，平均消費水平不高。目前，項目周邊市場除有幾個小型超市外，仍無一家綜合業(yè)態(tài)超市、百貨店之類商家進駐，為該項目周圍各片區(qū)居民所不便。因此，大中型百貨超市仍是該片區(qū)市場的空白點。建議發(fā)展商若能引入大商家進駐項目網(wǎng)點，小業(yè)主統(tǒng)一買下產(chǎn)權(quán)后一次性交由發(fā)展商聯(lián)系出租給如“心連心”等連鎖超市經(jīng)營，這樣既保證小業(yè)主穩(wěn)定的租金收入，又能減少進駐商家大投資風險帶來的壓力。一次性付款　供3萬元創(chuàng)業(yè)基金。此手法意在吸引顧客，實際上是“羊毛出在羊身上”，可以通過提高總價的方法，一次性送3萬元創(chuàng)業(yè)基金，總底價仍保持在預(yù)售價格水平。第六節(jié) 住 宅 產(chǎn) 品 定 位 構(gòu) 成 分 析一、住宅產(chǎn)品構(gòu)成因素的“核心產(chǎn)品”核心產(chǎn)品是由產(chǎn)品的基本功能組成。“形式產(chǎn)品”形式產(chǎn)品是由與核心產(chǎn)品不可分割的部分所帶來的附加值?！把由飚a(chǎn)品”延伸產(chǎn)品是由產(chǎn)品質(zhì)量、形象、物業(yè)管理等帶來的產(chǎn)品品牌與華東聯(lián)品牌形象。二、核心產(chǎn)品產(chǎn)品的基本功能本項目的市場定位是以“家園生活＋健康人居”為市場主導，引導城市工薪階層的品位生活。 “住宅”，不言而喻就是居家，本項目的“住宅”概念已打破了傳統(tǒng)“家，僅僅是睡覺的地方”的觀念。因此，無論是戶型、外形、環(huán)境等都要體現(xiàn)愛的歸宿和居住空間健康的要求。（一）平面布局本小區(qū)規(guī)劃的主力戶型以90 M2168 M2的中小戶型面積為主導，商鋪會所約占9%。（二）戶型特點各功能區(qū)間分布合理，動與靜，潔與污，共享空間與私密空間嚴格區(qū)分開來，互不干擾。臥室空間臥室是套房內(nèi)最基本的空間，主要功能是睡眠、休息，配置衣帽間，個別大戶型還配有書房（或多功能房）。為實現(xiàn)動靜功能的良好分區(qū)，臥室要避免正對客廳，臥室對采光、通風要求很嚴，設(shè)計時不允許出現(xiàn)“暗房”。廚房空間建議廚房應(yīng)盡可能接近住宅入口，便于食品、蔬菜、垃圾的進出，并與餐廳相鄰。衛(wèi)生間空間建議公用衛(wèi)生間應(yīng)靠近臥室，并應(yīng)接近廚房，以利管道集中，降低材料與施工成本，設(shè)計最好把洗廁功能分工。廚衛(wèi)設(shè)備廚房與衛(wèi)生間是住宅里設(shè)備最集中的空間，是小區(qū)檔次的象征，也是文明的標志，本項目盡量要做到定型化、配套化、標準化，重點要解決的是：（1）依照模數(shù)尺寸的需求，配置配套化的廚衛(wèi)設(shè)備、部品配件，保證部品和建筑，部品與管道之間聯(lián)接配合。（2）合理有序布置廚衛(wèi)的各項設(shè)備和設(shè)施，冰箱要入廚，衛(wèi)生間要適當分隔。大戶型的住宅應(yīng)獨立分設(shè)廁所。 （3）廚衛(wèi)均應(yīng)配置性能良好的通風機構(gòu)和風道。風道應(yīng)滿足不串氣、不傳聲、暢通無阻的要求，盡量設(shè)計成直排風道。（4）各戶應(yīng)集中管井，實現(xiàn)戶外查表、抄表，隱蔽和暗藏水平管道，設(shè)立水平管道區(qū)；強調(diào)自家與支管線不進鄰居家，盡量不穿和少穿樓；盡量配置后出水便器和半硬性鋁塑復合管和配件等。（5）各種管線綜合處理，一次敷就，防止和不允許以后安裝破壞裝修和設(shè)備。避免強調(diào)工種施工的特殊性。