【文章內(nèi)容簡介】 為高密度聯(lián)排/雙立別墅，量體盡量放大； 右方為超低密度單體與雙拼別墅，山頂部分做少量的頂級概念別墅。 ——B：將藝術園等配套設施，全部放在佛城西路沿街； 基地西側(cè)及進入采石場的平緩地帶，用來蓋聯(lián)排/雙立別墅； 基地東側(cè)做單體與雙拼別墅的混合區(qū)，山頂部分仍做少量頂級概念單體別墅四、容積率 ——方案一： （以目前市場為標準但較低）；右方全面釋放，最大限度的發(fā)揮原 始生態(tài)山水別墅的頂級概念，；。 ——方案二： ；；。五、各區(qū)參數(shù)： ?！狝：以T字形為大格局進行功能定位： 藝術園及配套放在采石場近基地的平緩地帶，并盡量靠近佛城西路；藝術館園區(qū)總占地60畝，建筑面積12,006平方米； 左側(cè)規(guī)劃經(jīng)濟型別墅區(qū)，建筑高密度聯(lián)排別墅，為主要出容積率的地方；經(jīng)濟別墅區(qū)占地140畝，建筑面積51,359平方米；右側(cè)山地規(guī)劃為高尚別墅區(qū)，安排為超低密度單體與雙拼別墅，山頂部分根據(jù)地形地貌做少量豪宅，高尚別墅區(qū)占地300畝，建筑面積36,018平方米； ——B：將藝術園等配套設施，全部放在佛城西路沿街：藝術館園區(qū)總占地60畝，建筑面積12,006平方米基地西側(cè)及進入采石場的平緩地帶，用來做經(jīng)濟型別墅，蓋排屋；經(jīng)濟別墅區(qū)占地160畝，建筑面積54,427平方米；基地東側(cè)做單體與雙拼別墅的混合的高尚別墅區(qū)，山頂部分仍做少量頂級概念單體別墅；高尚別墅區(qū)占地280畝，建筑面積33,617平方米；方案A與方案B相比，排屋的占地面積擴大了20畝左右。而且充分考慮了藝術園區(qū)的開放性與經(jīng)營管理的方便性，盡量減少對社區(qū)居民的日常生活影響。第六章：項目建筑規(guī)劃分析及建議一、產(chǎn)品規(guī)劃分析本項目產(chǎn)品規(guī)劃將面臨三大矛盾：一是如何考慮南京高檔別墅現(xiàn)階段的購買力和總價抗力；二是如何針對目標對象，規(guī)劃合適產(chǎn)品；三是大規(guī)模開發(fā)，如何區(qū)隔板塊內(nèi)其它產(chǎn)品，塑造產(chǎn)品的差異性，搶占市場。本案的區(qū)域位置、容積率等都明確指向本案的物業(yè)型態(tài)為別墅，而南京的別墅市場還需要培育和時間催化，這些決定了我們在產(chǎn)品規(guī)劃建議上必須考慮各種別墅的盤量和總價，以便更符合目標市場對產(chǎn)品的定位。鑒于目前南京別墅市場的現(xiàn)狀，聯(lián)體別墅的去化量肯定遠大于單體和雙拼。但綜合各種因素，尤其是從將軍路板塊的競爭角度來看，主打聯(lián)體別墅，與運盛、瑞景文華等相比并無優(yōu)勢，而交通抗性不可避免，競爭上又很難造成差異；規(guī)劃單一的獨棟/雙拼別墅，又存在現(xiàn)實市場去化速度的制約，資金回籠慢，風險很大。所以，從原則上，由于聯(lián)體別墅的市場上升很快，建造部分聯(lián)體別墅是為了提高容積率，降低風險，迅速回籠資金；而以獨棟/雙拼別墅為主概念推廣，是為了準確本項目的競爭定位，在迎合市場、引導市場的過程中賺取利潤。二、物業(yè)類型建議——以獨棟、雙拼別墅為主，以高尚純別墅概念統(tǒng)領社區(qū)內(nèi)所有產(chǎn)品。 除傳統(tǒng)的獨棟、雙拼別墅外，可考慮引進雙立別墅。從建筑型態(tài)角度分類建議：（1） 獨棟別墅——獨門獨戶獨院，自由空間，備享尊榮，從二百多平米的一般獨棟到六七百平米的別墅王，應有盡有；（2） 雙拼別墅——兩戶共用一堵墻，內(nèi)部空間仍舊為獨棟排場，但售價降低；（3） 雙立別墅——假雙拼。優(yōu)于雙拼，比雙拼別墅多一堵墻，但又是兩棟緊貼的獨棟別墅， 甚至兩棟間以設備房或傭人房相連。售價可介于獨棟和雙拼之間。鑒于景觀設置的多線路要求，我們本著廣告?zhèn)鞑ズ蜖I銷賣點整合的需求進行產(chǎn)品分類建議：（1） 流水別墅——沿中部的溪水，湖泊，構建流水別墅，以業(yè)主每一窗都能擁有天然的流水，或垂釣，或聽水，或枕溪，享受人間仙境。（2） 島居別墅——面湖而建臨水型，半島別墅，開門既見清風徐來，水波瀲滟，魚翔水底，細石可辨，椅窗聽荷，雅興徒增。（3） 云頂別墅——專為頂級度身定造的休閑別墅，產(chǎn)生坐庭院看落日染紅遠山，聽鳥鳴唱綠山谷，和著山野的天籟之聲，一種悠長的夢想便隨白云而翻飛，一種君臨天下的大氣風范便油然而生。（4） 森林別墅——將軍山北邊茂密的森林，將別墅種植于森林中。于健康步道中漫步，體驗“運動與健康”的感受，是悠閑假期的好去處?！月?lián)體別墅、別墅樓中樓等一般別墅類型產(chǎn)品作為補充，依勢而造。除傳統(tǒng)的聯(lián)體別墅外，可根據(jù)實際情況考慮規(guī)劃部分雙立、別墅樓中樓的創(chuàng)意房型。（1） 聯(lián)體別墅——三聯(lián)/四聯(lián)/六聯(lián) 四聯(lián)/六聯(lián)可改進為雙立別墅（2） 疊加式別墅——創(chuàng)新版。四層或六七層電梯，但外立面造型為二層或三層，客廳挑空設計，三大入門途徑：首層于空中花園入客廳，二層于陽臺入主人房及工人專用門入廚房或工人房。——可考慮導入部分木質(zhì)結(jié)構的獨棟別墅，以營造產(chǎn)品差異，但缺點是隔音效果差，成本高。三、單體面積建議單體面積的設計，既要充分滿足別墅居家的空間需求，也要考慮到市場承受能力，尤其是總價的承受力。單體別墅： 主力面積：300350 m2；沿將軍山山體或山頂部分可度身定做豪宅（別墅王）：500800 m2雙拼別墅：主力面積：250300 m2；雙立別墅：主力面積：200250 m2；聯(lián)體別墅：主力面積：180220 m2；別墅樓中樓：主力面積：160200 m2；四、面積及房型配比項目容積率用地畝數(shù)建筑面積所占比例總用地面積500畝333,500 M2總建筑面積100,050 M2100%其中單體別墅300畝36,018 M236%聯(lián)排別墅140畝51,359 M252%配套及藝術園區(qū)60畝12,006 M212%戶型比：獨棟雙拼聯(lián)排雙立總計35%65%15%20%55%10%100%五、房型設計建議 空間是別墅的靈魂。必須從房型上對南京的別墅房型進行一場“空間革命”！單體/雙拼/雙立別墅建議：——兩層半或三層為主，層高三米以上——戶型設計基本要求：動靜分開、公私分開、主次分開、干濕分開；戶型設計的重點：客廳和主臥?！蛷d：所有的客廳必須挑高（，）；大面寬、大開間；最好能營造多種空間感受； 大面積玻璃、弧形落地窗、低窗臺落地大凸窗、壁爐等……都可考慮——主臥必須氣派，主衛(wèi)、衣帽間、甚至與起居廳、書房、健身房相連，最好外帶大露臺——衛(wèi)生間建議：盡可能使主衛(wèi)做到不小于10平方米（根據(jù)總面積作適當調(diào)整），次衛(wèi)68平方米——廚房：可考慮有中式廚房或西式廚房兩種，或開放式廚房——餐廳或客房可做夾層（一夾二或二夾三）——充分利用地形地勢：部分山地別墅還可考慮結(jié)合地形偷出地下室的面積，讓看起來的二層實際為三層；沿湖部分也可設計出有創(chuàng)新的別墅房型或生活型態(tài)——充分考慮別墅居家的特性，把握好具體各房間的尺度——功能必須齊備，別墅的五大區(qū)域必須充分考慮，合理安排禮儀區(qū)：玄關、客廳 / 交往區(qū)：餐廳、家庭活動室、書房 / 私密區(qū)：臥室、衛(wèi)生間功能區(qū)：車庫、洗衣房、傭人房、健身房、視聽室 /室外區(qū)：車庫門、輔助出入口、總門、花園庭院、露臺、會所、公共綠化——沿湖、或沿山，可考慮聘請國外著名的設計師，從外立面到內(nèi)部裝修全部進行設計，不為賣房，首先為炒作概念，用大手筆體現(xiàn)盛唐實力與特色，也是營銷創(chuàng)新的一種手段，為項目形象提升打下伏筆?！貏e的豪宅：這可以說是盛唐藝術園的明星產(chǎn)品，也是小區(qū)的物業(yè)領袖，可以特別設計，創(chuàng)新、有個性，可加配小型游泳池，雙車庫等特別設施。聯(lián)體別墅房型建議：——流水線產(chǎn)品：大量可復制的成熟產(chǎn)品，只推34種經(jīng)典房型——房型創(chuàng)新：客廳全部挑空，；三層半空間；大開間（）——外車庫設計：去除室內(nèi)車庫，全部放在室外，彌補挑空的面積損失（據(jù)調(diào)查而知，很多住別墅的客人都喜歡停車在室外）——加大花園：減少公攤面積，加大花園面積——面積控制：全部200平米以下，有效控制總價六、建筑立面及風格建議——整個社區(qū)建筑單體結(jié)合不同組團主題采用相應的建筑風格。三個區(qū)（高尚別墅區(qū)、藝術園區(qū)、聯(lián)排區(qū)）各有特色，但總體協(xié)調(diào)；——高檔別墅的建筑風格應遵循傳統(tǒng)、經(jīng)典或經(jīng)典改良型、穩(wěn)重、大氣，不應過分現(xiàn)代或時尚，必須經(jīng)得起時間考驗；（唐代建筑的風格特點就是氣魄宏偉、嚴整而又開朗）聯(lián)體別墅的建筑風格可更現(xiàn)代化、創(chuàng)新化、特色化；——建筑立面上：高尚別墅追求個性，但不張揚，必須在整體協(xié)調(diào)的情況下多樣化；聯(lián)體別墅則建議相對統(tǒng)一化?！黝}藝術館園可單獨設計，采用現(xiàn)代前衛(wèi)風格，初期可先做兩座已定的亞明藝術館與江寧區(qū)博物館，其余盡量先與有興趣的相關人或廠家談好意向，根據(jù)其要求結(jié)合園