【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 勢(shì)更為明顯，單月同比下降27%。但總體來看，相較于2012年3月至年底每月5%13%的降幅，新開工同比降幅已明顯收窄。 新政影響開發(fā)企業(yè)預(yù)期，不同城市推盤分化顯著圖：2010年至今代表城市 共20個(gè)，其中一線包括北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市；二線包括杭州、武漢、南昌、蘇州、大連、重慶、天津、長(zhǎng)沙、無錫、沈陽、鄭州等11個(gè)城市；三線包括銅陵、東莞、揚(yáng)州、南通、惠州5個(gè)城市。月度商品住宅新增供應(yīng)量走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，供應(yīng)量處于近四年同期最高，3月推盤激增。2013年一季度，代表城市月均新批上市面積為885萬平方米，與2012年和2011年同期相比分別增長(zhǎng)37%和5%，為近四年同期最高。受傳統(tǒng)淡季企業(yè)推盤放緩影響，前兩月新增供應(yīng)量顯著回落；3月，受政策細(xì)則即將落地影響，部分城市企業(yè)加快推盤，代表城市新增供應(yīng)量激增，同比增長(zhǎng)17%，達(dá)1287萬平方米，為2010年調(diào)控以來同期最高水平且單月供應(yīng)量已超過去三年年均水平（1269萬平方米）。圖：代表城市 代表城市共10個(gè)，包括北京、上海、深圳、廣州、重慶、蘇州、杭州、天津、武漢、東莞。近兩年一季度及3月商品住宅新增供應(yīng)量數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，不同城市供給呈現(xiàn)分化。從10個(gè)代表城市供應(yīng)情況來看，大部分城市3月供應(yīng)量同比呈現(xiàn)增長(zhǎng)或持平，隨著供應(yīng)量的提高以及銷量增幅的放緩，供需關(guān)系有所緩解；但北京、武漢等城市3月供應(yīng)量同比持續(xù)下降，北京12月供應(yīng)同比下降22%，3月同比降幅擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)，而武漢則由12月累計(jì)同比增長(zhǎng)超50%變化為季度同比下降15%，3月單月降幅達(dá)59%。 商品房?jī)r(jià)格漲幅擴(kuò)大，一線城市月度環(huán)比漲幅突破3% 百城價(jià)格指數(shù)接連攀高，一線城市領(lǐng)漲全國(guó)圖：2011年6月2013年3月百城價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)百城價(jià)格指數(shù)接連攀高，3月百城住宅均價(jià)同環(huán)比漲幅繼續(xù)擴(kuò)大。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2013年3月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為9998元/平方米，同環(huán)比持續(xù)上漲，%，%。3月“兩會(huì)”期間有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策升級(jí)爭(zhēng)論不斷出現(xiàn)，北京、上海、深圳等地趕在月底出臺(tái)“國(guó)五條”細(xì)則，在政策走向不明的背景下，大量購房者趕“末班車”入市，多個(gè)城市二手住宅交易量井噴，擔(dān)心稅費(fèi)增加的恐慌心理擠壓部分需求涌入新房市場(chǎng)并加快購房進(jìn)程。圖：2013年一季度代表城市商品住宅銷售均價(jià)同比數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，一線城市價(jià)格漲幅明顯。2013年一季度，一線城市（北京、上海、深圳）%，其中深圳和北京同比漲幅均在10%以上，%，略低于一線城市，%，明顯低于一二線城市。一線城市市場(chǎng)反應(yīng)更為敏感，三線城市變化較小。整體來看，各線城市住宅價(jià)格變化大體一致，一線城市波動(dòng)幅度較大，對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)更為敏感。一線城市（北京、上海、深圳）2013年2月商品住宅銷售均價(jià)同比上漲近20%，3月漲幅較上月縮小11個(gè)百分點(diǎn)；二線城市2月漲幅超過10%，3月漲幅較上月縮小6個(gè)百分點(diǎn)；三線城市2月漲幅較上月擴(kuò)大3個(gè)百分點(diǎn)，3月同比小幅下降。圖：2010年至今代表城市 代表城市包括一線城市：北京、上海、深圳，二線城市：天津、武漢、無錫、海口、溫州、大連，三線城市：東莞、包頭、徐州、鎮(zhèn)江、汕頭、韶關(guān)。商品住宅銷售均價(jià)同比數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)， 地方細(xì)則出臺(tái)前二手房集中成交，價(jià)格持續(xù)高位運(yùn)行圖：十大城市 十大城市包括：北京、上海、深圳、廣州、天津、武漢、杭州、南京、成都、重慶。主城區(qū)二手住宅均價(jià)環(huán)比漲跌幅11年累計(jì)下跌7%12年3月至今累計(jì)上漲18% 08年累計(jì)下跌11%數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，二手住宅均價(jià)連續(xù)13個(gè)月環(huán)比上漲，一季度漲幅持續(xù)擴(kuò)大，3月單月漲幅創(chuàng)2010年下半年來新高。根據(jù)對(duì)北京等十個(gè)代表城市主城區(qū)二手住宅活躍樣本的調(diào)查，2013年3月，十個(gè)代表城市主城區(qū)二手住宅樣本平均價(jià)格為23689元/平方米，達(dá)到歷史最高水平，%，同比漲幅近20%。其中一線城市北上廣深環(huán)比漲幅普遍超3%，同比漲幅近20%，一些熱點(diǎn)二線城市如南京、天津、武漢等漲勢(shì)也較為明顯，環(huán)比漲幅均在2%以上，同比漲幅在10%以上。圖：2013年3月十大城市主城區(qū)二手住宅均價(jià)及同比漲幅數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)， 住房用地供應(yīng)計(jì)劃加碼，年初集中供地后供應(yīng)節(jié)奏暫緩 受假期、政策預(yù)期因素影響，23月供需節(jié)奏放緩圖：2009年至今全國(guó)300個(gè)城市住宅和商辦用地推出面積數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，多因素影響市場(chǎng)預(yù)期，供地節(jié)奏明顯逐月放緩。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2013年一季度，同比上年增長(zhǎng)23%。2012年住宅用地供應(yīng)總量同比減少17%，但月度供應(yīng)量在4月后呈現(xiàn)穩(wěn)步上升，2013年1月土地市場(chǎng)延續(xù)火熱態(tài)勢(shì)，供應(yīng)量同比增幅超過40%；受春節(jié)傳統(tǒng)假期影響，2月供應(yīng)量有所減少但同比增幅仍在20%以上；2月底國(guó)五條及其細(xì)則出臺(tái)，市場(chǎng)對(duì)政策的預(yù)期走向不甚明朗，加之3月召開兩會(huì)，各地政府供地節(jié)奏迅速放緩，月度供應(yīng)量環(huán)比下降33%，同比降幅也達(dá)10%。圖：2009年至今全國(guó)300個(gè)城市住宅和商辦用地成交面積數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，成交量同比增幅近四成，但23月受季節(jié)性因素、供應(yīng)影響有所下降。2013年一季度，%，但與去年四季度相比，%。單月來看，%，%，但遠(yuǎn)未恢復(fù)至1月水平。 城市間土地市場(chǎng)呈現(xiàn)差異，一線城市供不應(yīng)求現(xiàn)象最為突出圖：2010年至今全國(guó)及一線城市住宅用地供應(yīng)與商品住宅銷售注：一線城市2013年3月商品住宅成交面積為建委、房管局獲取交易數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，全國(guó)供應(yīng)充足，一線城市相對(duì)短缺。2010年至2013年3月，，從逐月數(shù)據(jù)來看，土地供應(yīng)量均高于住宅銷售量，全國(guó)范圍內(nèi)整體土地供應(yīng)充足。但從各類城市來看，除2012年9月外，2011年12月至今一線城市商品住宅銷售量均高于同期供應(yīng)住宅用地的規(guī)劃建筑面積，供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)明顯。圖：2008年至今一二三線城市住宅用地樓面均價(jià)、溢價(jià)率數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，受供求關(guān)系影響，一線城市價(jià)格回升幅度明顯高于二三線城市。2013年一季度，一線城市住宅用地市場(chǎng)繼續(xù)領(lǐng)先于其他城市回暖。具體來看，一季度一線城市住宅用地樓面均價(jià)為7231元/平方米，同比上漲110%，而二、三四線城市漲幅均未超過30%；一線城市住宅用地溢價(jià)率為38%，較去年同期提高38個(gè)百分點(diǎn)，而二線、三四線城市提高幅度均未超過15個(gè)百分點(diǎn)。 政策收緊背景下市場(chǎng)預(yù)期趨穩(wěn)，地價(jià)與周邊房?jī)r(jià)比值有所降低表：2009年至今部分熱點(diǎn)地塊價(jià)格與周邊房?jī)r(jià)對(duì)比成交時(shí)間宗地名稱城市溢價(jià)率樓面均價(jià)（元/平米）同期周邊房?jī)r(jià)（元/平米）地價(jià)與周邊房?jī)r(jià)比值2009順義后沙峪地塊北京%29859270002010荔灣黃沙大道地塊廣州%17276150002011渝中組團(tuán)地塊重慶0800063002012河西區(qū)衛(wèi)津地塊天津%1302618000海淀區(qū)玉淵潭地塊北京1409530000寶寧寺地塊寧波%958018000數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，調(diào)控政策逐步收緊，企業(yè)拿地更為審慎。由于樓市調(diào)控對(duì)土地市場(chǎng)造成一定程度的影響，加上2002010年企業(yè)大規(guī)模拿地導(dǎo)致去化壓力大增的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，近兩年企業(yè)拿地?zé)崆橄陆担?jìng)爭(zhēng)激烈程度逐漸降低，除了溢價(jià)率水平較低，重點(diǎn)地塊樓面價(jià)與同期周邊房?jī)r(jià)的比值也下降。2013年一季度，相較于此前地價(jià)與房?jī)r(jià)持平甚至高于房?jī)r(jià)，企業(yè)拿地顯得更為謹(jǐn)慎、理性。 供應(yīng)土地容積率逐年上升，土地利用集約度提高圖：2008年至今供應(yīng)住宅用地平均容積率數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，土地利用集約程度不斷提高。2008年至2012年。為更好地解決土地尤其是住宅用地的供需矛盾，近年來我國(guó)土地管理部門不斷強(qiáng)調(diào)集約節(jié)約利用土地，供應(yīng)土地的平均容積率逐年上升。 企業(yè)應(yīng)對(duì)常態(tài)化調(diào)控，尋求穩(wěn)中求進(jìn)發(fā)展道路 銷售業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)，資金壓力大為緩解圖：2010年至今代表性企業(yè)月度銷售額及銷售面積注：代表企業(yè)包括萬科、恒大、中海、保利、碧桂園、龍湖、世茂、綠城、富力、金地。數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，代表企業(yè)銷售業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)。2013年一季度，十家代表企業(yè)銷售總額約為1975億元，銷售面積1883萬平方米，同比分別增長(zhǎng)74%、78%。從各月份來看，十家企業(yè)3月銷售額達(dá)到758億，銷售面積達(dá)704萬平方米，同比均增長(zhǎng)40%以上，金額和面積均略高于1月水平，延續(xù)了去年底銷售業(yè)績(jī)穩(wěn)步提升的態(tài)勢(shì)。企業(yè)資金來源總額增速大幅增長(zhǎng)。2013年12月，各項(xiàng)資金來源同比增速均大幅提高，總體增速突破30%，其中定金及預(yù)付款和個(gè)人按揭貸款同比增幅達(dá)到60%左右，表明信貸寬松程度、銷售情況明顯好于去年同期，企業(yè)資金壓力全面緩解。由于銀行近期相對(duì)寬松的放款政策，%，有充裕的貸款流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得企業(yè)資金緊張的局面得以改善，拿地態(tài)度較以往更為積極。 領(lǐng)先房企積極拿地，優(yōu)先布局一二線重點(diǎn)城市圖：20102013年十大代表性企業(yè)拿地面積總和數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，積極拿地應(yīng)對(duì)常態(tài)化調(diào)控。2013年一季度，十大代表性企業(yè)拿地金額同比增長(zhǎng)270%達(dá)598億元；拿地面積共計(jì)840萬平方米，雖同比下降7%，但從月度數(shù)據(jù)來看，23月同比增幅達(dá)60%。2月底“國(guó)五條”出臺(tái)，盡管對(duì)購房者的消費(fèi)預(yù)期產(chǎn)生一定影響，但對(duì)開發(fā)企業(yè)尤其是領(lǐng)先企業(yè)來說，已逐漸適應(yīng)常態(tài)化的調(diào)控節(jié)奏，對(duì)2013年調(diào)控從緊的基調(diào)已有所預(yù)期，企業(yè)依然延續(xù)了去年下半年以來穩(wěn)中求進(jìn)的策略，積極拿地進(jìn)行應(yīng)對(duì)。圖：2013年一季度十家代表企業(yè)各類城市拿地占比數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，繼續(xù)看好一二線，集中布局。2013年一季度，代表企業(yè)在一二線城市的拿地面積、金額占比分別達(dá)到71%、88%。調(diào)控以來，一線城市力度明顯嚴(yán)厲于其他城市，但一二線城市的剛性及改善性需求潛力較強(qiáng)，加之“國(guó)五條”信貸、稅收政策的收緊使得部分需求從二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)入新房，企業(yè)對(duì)該類城市的前景依然看好。 年度銷售預(yù)期向好，積極調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)應(yīng)對(duì)調(diào)控表：20092012年十大代表性企業(yè)銷售額及2013年業(yè)績(jī)目標(biāo)（單位：億元）企業(yè)2009年實(shí)際2010年實(shí)際2011年實(shí)際2012年實(shí)際2013年目標(biāo)目標(biāo)提高率萬科634108112221412160013%保利4346627321017120018%恒大30350580492310008%中海42058272389680011%碧桂園23232943247662030%世茂22530530746155019%綠城5135393455465501%龍湖11433338340146015%富力24433029732242030%金地21028430934239014%合計(jì)3329495055546796759012%數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，龍頭企業(yè)銷售目標(biāo)、新開工計(jì)劃普遍提高。20092012年，十大房企銷售業(yè)績(jī)累計(jì)增長(zhǎng)116%。2013年，除中海外，十大房企目標(biāo)銷售額較2012年實(shí)際銷售額顯著調(diào)高，其中碧桂園和富力上漲幅度達(dá)30%；中海預(yù)期相對(duì)保守，800億元目標(biāo)低于2012年銷售額。與此同時(shí)，為確保實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)，代表企業(yè)新開工計(jì)劃同步上調(diào)。整體來看，各代表企業(yè)2013年計(jì)劃新開工面積普遍高于2012年的實(shí)際新開工量，其中，富力和綠城的增長(zhǎng)率均超過50%，%%，而恒大計(jì)劃新開工量居首，達(dá)到2000萬平方米。各企業(yè)普遍上調(diào)開工計(jì)劃，一方面源于2012年銷售的大幅增長(zhǎng)導(dǎo)致多家企業(yè)可售資源不足，另一方面源于其對(duì)2013年市場(chǎng)的看好，希望通過更多貨源的推出提升銷售業(yè)績(jī)，擴(kuò)大市場(chǎng)份額。表：代表企業(yè)目前產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及未來發(fā)展方向策略方向企業(yè)目前產(chǎn)品結(jié)構(gòu)未來發(fā)展堅(jiān)守中小戶型剛需產(chǎn)品萬科中小戶型，144平以下占比90%專注普通住宅發(fā)展策略，同時(shí)加強(qiáng)住宅配套物業(yè)類型探索恒大中小戶型，144平以下占比76%面向剛需，深化精品標(biāo)準(zhǔn)化保利住宅86%，其中144平米以下92%；商業(yè)類14%中小戶型普通住宅開發(fā)為主碧桂園走城市剛需階層客戶路線，以發(fā)展住宅物業(yè)為主仍會(huì)以發(fā)展住宅項(xiàng)目為主，若有好的商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)也會(huì)考慮豐富完善現(xiàn)有產(chǎn)品結(jié)構(gòu)世茂產(chǎn)品線拓展，面向剛需和首改產(chǎn)品面世；發(fā)展升級(jí)商業(yè)及旅游地產(chǎn)住宅產(chǎn)品創(chuàng)新；商業(yè)地產(chǎn)及旅游地產(chǎn)服務(wù)增值龍湖推出更多剛需及首改