【文章內(nèi)容簡介】 購買力，盲目爭投資，上項目，結(jié)果造成商品積壓，資金周轉(zhuǎn)困難。針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨資金短缺的狀況，宜采取積極有效的措施，加速資金回籠。做好應(yīng)收賬款的清理工作，加大購房欠款的催收力度，減少因壞賬損失所造成的企業(yè)經(jīng)濟損失。盤活存量，活化資產(chǎn)。商品房長期積壓，不僅占用大量資金，還要支付銀行高額貸款利息，實行保本銷售，不僅能收回占用的投資，還可實現(xiàn)資本的再循環(huán)。將空置房出租。將長期空置的商品房按成本價格折算為租金而出租，不但為低收入階層和其它臨時居住人員獲取住房提供了便利，也使企業(yè)盡量減少經(jīng)濟損失。三、商品房空置面積漲幅擴大1994年我國房地產(chǎn)年報中首次出現(xiàn)空置商品房統(tǒng)計指標(biāo)，當(dāng)年空置量為3289萬平方米。隨后，每年以1000萬平方米左右的速度遞增。今年以來，商品房空置面積依舊保持增長態(tài)勢，19月份，%，其中，%。商品房的大量空置，已成為困擾我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的突出問題。表21 19942002年全國城鎮(zhèn)商品房空置面積單位：萬平方米年份199419951996199719981999200020012002空置面積32895301602371358783912497631086312000資料來源：19941999年數(shù)據(jù)來自建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司《房地產(chǎn)統(tǒng)計年報》；2000202年數(shù)據(jù)根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計信息整理。（一）商品房空置成因l、需求方面目前居民預(yù)期收入和預(yù)期支出具有不對稱性，而住房價格相對于居民收入偏高，在客觀上抑制了居民對商品房的需求，是形成商品房空置的重要原因之一。同時，由于消費者購房趨于謹(jǐn)慎，對于商品住宅的地段、設(shè)計、環(huán)境有了更高的要求，因而有可能出現(xiàn)持幣待購、持幣觀望的現(xiàn)象，這實際上是一種潛在需求，客觀上卻增加了商品房空置量。供給方面商品房的超額供應(yīng)，既有城市土地利用規(guī)劃方面的原因，也有開發(fā)商自身的原因。早期政府未能適時適地合理使用土地，大量批出的土地使市場出現(xiàn)供過于求，商品房供應(yīng)總量相對于需求偏大，形成大量空置房。從開發(fā)商角度來看，企業(yè)盲目入市，缺乏市場調(diào)研與正確的策劃，追求短期行為，開發(fā)出的商品房與市場需求脫節(jié)，表現(xiàn)在地點偏遠(yuǎn)、交通不便；住宅小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計、施工水平不高；戶型不合理、銷售定位不準(zhǔn)確；市政設(shè)施、公共服務(wù)不配套；居住環(huán)境差、物業(yè)管理不到位等方面。還有不少空置房是由于開發(fā)企業(yè)粗制濫造而成的，存在嚴(yán)重的工程質(zhì)量隱患。此外，開發(fā)企業(yè)不愿降價銷售也是空置率居高不下的原因之一。其他方面住宅金融體系不健全，住宅抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展緩慢 完善的住宅市場必須要有一個完善的住宅金融體系與之相適應(yīng)。但是我國住宅消費貸款業(yè)務(wù)剛剛形成，難以滿足居民購房的要求。在目前高房價、低收入的情況下，個人住房抵押貸款是完善住宅金融和消化空置商品住宅的有效途徑，但在我國卻發(fā)展緩慢。住房抵押貸款分為住房開發(fā)抵押貸款和個人住房抵押貸款，兩者發(fā)展極不平衡，前者是銀行的支持重點，而后者僅占全部房地產(chǎn)貸款總量的 l0%左右。而且，我國個人住房抵押貸款條件偏嚴(yán)；貸款手續(xù)繁瑣；貸款期限偏短；貸款額度偏?。贿€款方式單一；貸款風(fēng)險較大等問題。所有這些都大大限制了居民購買商品住宅的能力，從而也在很大程度上造成了相當(dāng)一部分商品住宅的空置。住宅二、三級市場發(fā)展滯后 大力發(fā)展住宅二級市場，是培育住宅產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點和新的消費熱點的重要內(nèi)容之一。但是，長期以來我國住宅的市場化程度較低，住宅二、三級市場一直處于隱形狀態(tài)，沒有得到充分發(fā)育，中介服務(wù)功能不完善，市場流通功能不強，存量商品住宅的買賣和租賃市場尚不規(guī)范，新建房屋真正進入市場流通比例較低，特別是職工已購公有住房的再交易市場還沒有形成，住宅的可轉(zhuǎn)移功能及保值、增值優(yōu)勢不能得以充分體現(xiàn)，因此，難以真正形成以個人消費為主體的住宅市場和住宅建設(shè)的良性循環(huán)體制。發(fā)展滯后的住宅二、三級市場，不僅影響了銀行放貸和投資者投資的積極性，也限制了住宅存量部分的有效調(diào)整，同時難以刺激住宅增量的需求，從而間接導(dǎo)致和加劇了商品住宅的空置。房地產(chǎn)信息監(jiān)測體系不健全 由于房地產(chǎn)投資周期長，資金數(shù)額大，因此對它的調(diào)控需要提前預(yù)測，掌握詳實的房地產(chǎn)動態(tài)信息。目前，政府缺乏及時有效的信息，難以做出科學(xué)的決策。房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的滯后，在客觀上更加重了住宅生產(chǎn)和銷售的脫節(jié)。（二）解決對策我國商品住宅高空置率的形成有著復(fù)雜深刻的社會和經(jīng)濟原因，消化空置商品住宅、降低商品住宅空置率問題是一項綜合性的系統(tǒng)工程。因此，消化空置商品住宅，降低商品住宅空置率也必須采取一系列綜合性的長遠(yuǎn)對策。政府機構(gòu)方面政府應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)實行總量調(diào)控。當(dāng)前土地閑置量、商品房空置量都相對較大，對商品房上市量應(yīng)適當(dāng)控制。確定土地供應(yīng)量及房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模。同時，應(yīng)利用空置商品房作拆遷安置房，或轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟適用房和廉租房。加快住房分配貨幣化的進程。改變目前房價收入比偏高的情況，推進工資制度改革，切實增加職工工資住房消費價值含量，實現(xiàn)住房分配貨幣化和勞動工資制度改革的聯(lián)動。應(yīng)盡快出臺《住宅法》，規(guī)范企業(yè)行為，依法保護居民的居住權(quán)，實現(xiàn)最低住房保障，限制住房過度消費，對超標(biāo)準(zhǔn)住房增收消費稅和房產(chǎn)特別稅，并將所征稅金資助住房困難戶。規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場行為。政府應(yīng)從土地供給政策、稅收政策等方面加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理，規(guī)范其市場行為，包括；促使房地產(chǎn)開發(fā)商調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，逐步加大商品住宅投資比重，增加適銷對路的普通商品住宅建設(shè)；加強對住宅建設(shè)的質(zhì)量管理，提高商品住宅質(zhì)量；引導(dǎo)開發(fā)商轉(zhuǎn)變銷售策略和銷售方式，鼓勵租售并舉或?qū)⒖罩米≌D(zhuǎn)化為經(jīng)濟適用房；積極引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)建立完善的住宅建設(shè)、銷售和服務(wù)一條龍的運行機制等。開發(fā)企業(yè)方面加強項目開發(fā)的前期調(diào)研和論證。重視項目的前期市場調(diào)研工作，就是對產(chǎn)品的定位、戶型、配套和現(xiàn)在的消費趨勢有所了解。然后依據(jù)企業(yè)自身情況及當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展情況確定一個合理的商品房庫存量，其數(shù)量取決于生產(chǎn)速度和市場吸納速度相互間的增減關(guān)系，要把商品房空置量限定在合理庫存量范圍之內(nèi)。充分認(rèn)識到資金的時間價值，商品房積壓時間愈長，利息負(fù)擔(dān)愈重，必將給企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營帶來困難。對于已經(jīng)空置的商品房，開發(fā)企業(yè)要尊重市場規(guī)律，適當(dāng)降價銷售。如果由于投資決策失誤而造成商品房空置，也應(yīng)適當(dāng)犧牲眼前利益，爭取主動。加強與政府、銀行、中介機構(gòu)的合作，共同為空置房尋找出路?？梢耘浜险?，將空置房轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟適用房和廉租住房。與銀行合作，“以房抵債”。與中介機構(gòu)合作，利用中介機構(gòu)的宣傳、策劃及包裝優(yōu)勢，重新改造推向市場，轉(zhuǎn)變滯銷局面。金融機構(gòu)方面銀行是債主，企業(yè)是債務(wù)人，只有提高銀行的主動性，通過采用追索債務(wù)、拍賣抵押房地產(chǎn)等手段，才能促進空置商品房的消化。各地政府部門應(yīng)充分利用行政職能，加強與銀行的合作，訂計劃、想辦法、抓落實。我國空置商品房的絕對數(shù)量比較大，消化空置商品房將是一項長期的任務(wù)，在政府積極推進住房商品化、促進空置商品房消化的政策背景下，只要各方面對空置商品房問題給予足夠的重視，采取正確的措施，以市場需求為導(dǎo)向，改善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，我們就一定能減少空置商品房面積，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。在今后的一段時間里，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)加大普通商品住房的投資，開發(fā)出適合現(xiàn)代生活需要的、面向廣大中低收入階層的優(yōu)質(zhì)低價商品住房，為國民經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展和人民生活水平的提高做出應(yīng)有的貢獻。四、區(qū)域性房地產(chǎn)市場過熱（一）主要成因我國房地產(chǎn)市場總體上是健康的。但是，目前一些城市房地產(chǎn)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、房價和地價上漲過猛、商品房特別是高端商品房的空置率持續(xù)攀高，這些現(xiàn)象都可以說明部分城市的房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)過熱或虛熱苗頭。經(jīng)過分析我們認(rèn)為，引發(fā)一些地區(qū)房地產(chǎn)市場過熱的原因主要有以下幾方面： 部分地區(qū)規(guī)劃和土地供應(yīng)失控，導(dǎo)致投資增幅過大。據(jù)統(tǒng)計，去年111月，有7個省市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過40%；有8個省市新開工面積增幅超過40%；個別省市房地產(chǎn)開發(fā)新購?fù)恋赝顿Y同比增長150%。主要原因是有的城市將規(guī)劃、土地管理權(quán)限下放到開發(fā)區(qū)、大學(xué)城、科技園區(qū)和旅游度假區(qū)等，導(dǎo)致多頭供地。 部分地區(qū)不能有效調(diào)控市場，房地產(chǎn)價格上漲過快。近幾年，我國城市土地價格保持高速增長，去年個別城市一些區(qū)位的地價上漲了1倍以上。有的城市商品房平均銷售價格連續(xù)幾年大幅上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期人均可支配收入增幅。有的住宅項目一兩年時間內(nèi)價格成倍增長，引發(fā)“炒樓花”、“炒認(rèn)購號”等投機行為，抬高了房價和地價，誤導(dǎo)了房地產(chǎn)投資，導(dǎo)致不同程度的“過熱”。 部分地區(qū)住房供求結(jié)構(gòu)失衡，空置量增加。有的城市片面強調(diào)以地生財，減少甚至取消經(jīng)濟適用住房建設(shè)，房價上漲過快，中低收入家庭難以入市買房。有的開發(fā)企業(yè)為追求高額利潤，盲目上大戶型、高層、高檔項目，超越居民支付能力，造成大戶型、高檔公寓嚴(yán)重積壓。 部分地區(qū)經(jīng)濟存在著對房地產(chǎn)開發(fā)的依賴性風(fēng)險。盡管中央銀行要求商業(yè)銀行要嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目，但仍然存在不少違規(guī)貸款。據(jù)估計，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約20%30%的資金是來自銀行貸款，而至少一半以上的購房者申請了個人住房抵押貸款，兩者相加，約60%的資金來源于銀行。據(jù)中央銀行統(tǒng)計，截至2003年4月，房地產(chǎn)貸款余額達到18357億元，%。中國人民銀行對部分城市商業(yè)銀行2002年7月1日至2002年9月30日發(fā)放的房地產(chǎn)貸款調(diào)查發(fā)現(xiàn)，%。（二）解決對策出現(xiàn)上述的種種問題是多種因素綜合作用的結(jié)果，因此，如何防止出現(xiàn)區(qū)域性房地產(chǎn)市場過熱，在發(fā)生過熱情況下，如何避免形成和增大風(fēng)險，控制和化解所可能產(chǎn)生的危害，需要采取綜合對策。 充分發(fā)揮政府職能，控制總量，調(diào)整結(jié)構(gòu)。 各地政府應(yīng)在充分分析市場需求的基礎(chǔ)上，確定與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展、市場需求相適應(yīng)的建設(shè)規(guī)模和開發(fā)項目，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供給與需求的平衡。強化城市規(guī)劃和土地供應(yīng)的管理，嚴(yán)格控制新增土地供應(yīng)總量。對尚未開工建設(shè)的項目用地進行清理，依法打擊炒買炒賣土地行為。控制房地產(chǎn)價格的非正常上漲。要抑制房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱苗頭和產(chǎn)生泡沫，必須限制房地產(chǎn)投機?？梢圆扇⊥ㄟ^稅收、加強信貸監(jiān)管，包括銀行資本充足率、資產(chǎn)流動性、風(fēng)險管理與控制能力等方法來抑制投機。其次，政府應(yīng)加強開發(fā)用地管理，限制以投機為目的的土地交易。加強土地增值稅的征收，限制以轉(zhuǎn)手套利為目的的土地交易等。第三，政府保持合理的住房用地供應(yīng)量，保持商品房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房供應(yīng)的合理比例，落實國家對經(jīng)濟適用住房減免稅費的優(yōu)惠政策，平抑房價。 平衡沿海與內(nèi)地、經(jīng)濟發(fā)達和經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)的市場發(fā)展。　在宏觀調(diào)控局部房地產(chǎn)市場過熱、過速的同時，應(yīng)該優(yōu)化各地投資環(huán)境，合理引導(dǎo)投資方向，積極推動、發(fā)展中西部和其它經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)的房地產(chǎn)市場，以促使中國房地產(chǎn)市場整體規(guī)模和水平的提高。這樣，即使出現(xiàn)局部房地產(chǎn)泡沫，也能卸載由此而來的影響，從而在很大程度上避免由于局部房地產(chǎn)市場發(fā)展過速而向金融和資本市場傳導(dǎo)，避免由房地產(chǎn)業(yè)引發(fā)的金融泡沫。建立預(yù)警體系，及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場運行中出現(xiàn)的問題。在市場經(jīng)濟條件下，政府肩負(fù)著引導(dǎo)和保持市場健康發(fā)展的職能，但宏觀調(diào)控不能依靠傳統(tǒng)的一刀切做法，防止調(diào)控不當(dāng)或調(diào)控過度。政府和央行應(yīng)盡快建立和完善房地產(chǎn)市場預(yù)警分析指標(biāo)體系，及時采集反映市場動態(tài)情況的數(shù)據(jù)資料，定期向社會發(fā)布預(yù)警信息。并正確把握當(dāng)前我國房地產(chǎn)區(qū)域市場過熱的特點，制定區(qū)別對待、分類指導(dǎo)、調(diào)控適度的政策措施。商業(yè)銀行要加強房地產(chǎn)信貸管理，切實防范和控制信貸風(fēng)險。一是要加強房地產(chǎn)市場的分析，提高預(yù)警分析精度，準(zhǔn)確把握市場走勢，對已經(jīng)出現(xiàn)過熱現(xiàn)象的區(qū)域貸款投放嚴(yán)格審查；二是積極推進客戶結(jié)構(gòu)調(diào)整，拓展優(yōu)質(zhì)客戶，增強抗風(fēng)險能力。三是加大個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的拓展力度。個人住房信貸是一項優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，即使在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和發(fā)生經(jīng)濟危機之時，其不良化的概率也大多低于法人信貸。為進一步促進個人住房信貸業(yè)務(wù)發(fā)展，需要加強產(chǎn)品創(chuàng)新和服務(wù)創(chuàng)新，滿足不同人群、不同層面的多樣化需求，不斷提高服務(wù)效率和服務(wù)質(zhì)量。Ⅲ 發(fā)展趨勢預(yù)測一、 四季度行業(yè)發(fā)展增速可能放緩四季度房地產(chǎn)行業(yè)仍將繼續(xù)保持30%左右的增長，但增幅可能放緩，結(jié)構(gòu)性調(diào)整有可能展開。綜合分析，主要有以下幾方面原因：（一）行業(yè)的總體增幅有放緩的跡象。由于央行“121”號文件和國務(wù)院“18”號