某房地產(chǎn)項(xiàng)目某某年市場(chǎng)營(yíng)銷推廣計(jì)劃書(shū)(編輯修改稿)
2025-08-28 22:50 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 議；10．主要購(gòu)買動(dòng)機(jī)：1） 改善居住品質(zhì)以體現(xiàn)自身身份，追求尊貴感；2） 滿足實(shí)際的生活需要，包括對(duì)自身及子女的將來(lái)考慮；3） 一定的保值、投資心理。11．形成購(gòu)買誘因的理由：1） 符合個(gè)人對(duì)居住品質(zhì)及尊貴感的要求；2） 新穎、獨(dú)特的建筑風(fēng)格；3） 價(jià)值超過(guò)價(jià)格；4） 較為理想的戶型及綜合品質(zhì)。（四）項(xiàng)目利益點(diǎn)梳理：1． 成熟的、周邊公共配套齊全的生活環(huán)境；2． 地段位置距江邊不到100米，緊鄰恩波廣場(chǎng)，鬧中取靜、環(huán)境優(yōu)雅的地理環(huán)境；3． 人車分流的內(nèi)部交通系統(tǒng)，集中地下車庫(kù)，100%的汽車泊位率；4． 噴水池、兒童活動(dòng)場(chǎng)、硬地鋪裝漫步道、大面積綠地等豐富的景觀；5． 會(huì)所、高級(jí)電梯、智能化設(shè)施等完善的物業(yè)配套；6． 建筑外墻采用金屬涂料歷久彌新，極具現(xiàn)代感及品質(zhì)感；7． 建筑頂部的飄板和燈塔設(shè)計(jì)，具極強(qiáng)的識(shí)別與標(biāo)志性特征；8． 2號(hào)樓的底層架空處理，產(chǎn)生通透的空間感受，由此形成通透而完整的內(nèi)庭花園；9． 1號(hào)樓三層帶屋頂花園，2號(hào)樓一層花園；頂樓躍層帶屋頂花園和大露臺(tái)的生態(tài)立體設(shè)計(jì)；10．大開(kāi)間、短進(jìn)深的戶型設(shè)計(jì)，采光、通風(fēng)性更佳；11．餐廳、客廳、門廳的多廳設(shè)計(jì)，功能區(qū)分合理；12．明廳、明室、明廚、明衛(wèi)的四明設(shè)計(jì)；13．每戶均設(shè)有兩個(gè)（或以上）衛(wèi)生間，臥室、客廳各帶衛(wèi)生間；14．全部戶型的錯(cuò)層設(shè)計(jì)，將動(dòng)靜區(qū)充分分離；15．南北雙陽(yáng)臺(tái)、弧型陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，現(xiàn)代動(dòng)感、視野更開(kāi)闊； 16．弧型景觀窗、落地窗和凸窗的結(jié)合設(shè)計(jì)，窗格尺度更大、形態(tài)豐富多樣；17．儲(chǔ)藏空間和空調(diào)機(jī)位的專門設(shè)計(jì)，便捷周到。 四、 項(xiàng)目推廣策略（一）綜合思考：恩波經(jīng)典是銀泰房產(chǎn)繼萬(wàn)方大廈、丹陽(yáng)花園一期后的一次質(zhì)的飛躍。從項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、品質(zhì)、操作手段、市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，恩波經(jīng)典是銀泰房產(chǎn)公司品牌真正的奠基石。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，除了要實(shí)現(xiàn)4000元/ 平米的銷售均價(jià)以外，更需借項(xiàng)目的成功上市使公司的整體發(fā)展更上一個(gè)新臺(tái)階。通過(guò)對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)、目標(biāo)人群、購(gòu)房關(guān)注要素、周邊項(xiàng)目比較幾個(gè)方面的調(diào)查分析，結(jié)合當(dāng)?shù)氐南M(fèi)心態(tài)和消費(fèi)方式，并從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的空白點(diǎn)入手，形成本案的價(jià)格策略、推廣方式、廣告媒體策略等的綜合建議。對(duì)于本案來(lái)說(shuō)，由于總戶數(shù)僅為86戶，比較而言，實(shí)際的銷售壓力不是很大。推廣策略所要解決的是在相對(duì)較高的價(jià)位上取得快速出貨、回籠資金的問(wèn)題。以便為公司其它項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)打好基礎(chǔ)。推廣的難度和重點(diǎn)在于完成銷售目標(biāo)的前提下，進(jìn)一步提升價(jià)格空間并營(yíng)造品牌厚度。通過(guò)前面的分析結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，解決銷售問(wèn)題與品牌的提升應(yīng)分為兩個(gè)階段來(lái)進(jìn)行：前期預(yù)熱期的概念炒作與客戶營(yíng)銷解決具體的客戶圈定，而正式進(jìn)入銷售期后則可以通過(guò)對(duì)本案的品質(zhì)細(xì)節(jié)訴求來(lái)加深市場(chǎng)對(duì)銀泰公司品牌的認(rèn)知。這種虛實(shí)相接的營(yíng)銷方式以“虛”的內(nèi)容解決了“實(shí)”的問(wèn)題，而又以“實(shí)”和內(nèi)容來(lái)解決“虛”的問(wèn)題。由于到樓盤正式銷售的周期較長(zhǎng)，為保持市場(chǎng)持續(xù)的關(guān)注度，將采取較長(zhǎng)時(shí)間的項(xiàng)目預(yù)熱策略，進(jìn)行市場(chǎng)保溫。以便在正式推廣時(shí)，可以在最短的時(shí)間內(nèi)出貨。采用虛實(shí)相接的營(yíng)銷方式，以“虛”的內(nèi)容解決了“實(shí)”的問(wèn)題，而又以“實(shí)”的內(nèi)容來(lái)解決“虛”的問(wèn)題。（二）項(xiàng)目定位：極具現(xiàn)代氣息的城市標(biāo)志性精品住宅。（三）價(jià)格策略：對(duì)于一個(gè)不成熟的市場(chǎng)，消費(fèi)者在衡量?jī)r(jià)格與品質(zhì)的關(guān)系時(shí)缺乏綜合性的正向思考。特別是在項(xiàng)目推廣前期，過(guò)高的價(jià)格將使客戶在充分了解項(xiàng)目品質(zhì)之前就做出先入為主的判斷，導(dǎo)致不能形成旺盛的賣場(chǎng)人氣。在價(jià)格制定時(shí)，建議采用“低開(kāi)高走”的策略，以一至兩套較低的價(jià)格吸引市場(chǎng)的關(guān)注，配合一定的銷控方案達(dá)成后期價(jià)格的提升，從而實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。基于以上策略，起價(jià)考慮設(shè)定在3280 元/平方米，一方面基本與消費(fèi)者的心理期望相符，另一方面拉開(kāi)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的距離，形成價(jià)格優(yōu)勢(shì)。在明年初正式開(kāi)盤前，根據(jù)市場(chǎng)反饋，在實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)的情況下，后期簽約均價(jià)水平還可將拉至4200元/平米，從而實(shí)現(xiàn)超額利潤(rùn)。（四）銷售策略：1． 對(duì)銷售展示中心充分布置，表現(xiàn)賣場(chǎng)環(huán)境的品質(zhì)感；2． ，作為鼓勵(lì)；3． 銷售道具充分考慮，包括樓書(shū)、展板以外，考慮制作精美的沙盤、建筑模型、以及三到四個(gè)戶型單體模型，給人以直觀的感受；4． 加強(qiáng)對(duì)銷售人員的培訓(xùn)，樹(shù)立嶄新的公司形象；5． 對(duì)已預(yù)定客戶開(kāi)展穩(wěn)定工作，加強(qiáng)聯(lián)絡(luò)。（五）媒體策略：對(duì)本案的推廣建議采用多種媒體的組合方式，通過(guò)報(bào)紙、電視、戶外路牌的綜合運(yùn)用，形成鮮明的品牌印象。在市中心地段
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