【文章內(nèi)容簡介】 年 5 月，商品房空置面積結(jié)束自 2022 年下半年以來的負增長局面，11 月底，商品房空置面積為 萬平方米，同比增加 %；其中，商品住宅空置面積為同比增加 %，增幅比 3 月底增加 個百分點。 （2）房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿下降 受需求市場低迷的影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿的下降從 2022年 2 季度就開始顯現(xiàn)，4 月份起商品房屋新開工面積和土地購置面積增幅均低于上年同期，6 月份起這兩項反映房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿的指標各月均為同比負增長。2022 年 110 月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積為 萬平方米，同比減少 %，增幅比去年同期減少 個百分點；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成開發(fā)土地面積 萬平方米，同比減少 %。 2022 年，商品房新開工面積增幅出現(xiàn)較大幅度下降，施工面積增幅和竣工面積增幅均低于去年同期。111 月，商品房新開工面積為 萬平方米，同比增長 %，增幅比去年同期減少 個百分點；商品房施工面積為 萬平方米，同比增長 %，增幅比去年同期減少 個百分點；商品房竣工面積為 萬平方米，同比增長 %，增幅比去年同期減少 個百分點。 （3）房價出現(xiàn)近 10 年來首次下降 各類型房屋銷售價格漲幅逐步回落，8 月份 70 大中城市房價出現(xiàn)近 10 年來首次下跌，跌幅逐月加大，房價下降城市的數(shù)量逐步增多。2022 年，70 大中城市房屋銷售價格同比上漲 %，漲幅比2022 年下降 個百分點。其中，新建商品住房和二手住房分別同比上漲 %和 %。從環(huán)比來看，2022 年 70 大中城市房屋銷售價格下降 %，其中新建商品住房和二手住房分別下降 %和%， 90 平方米以下商品住宅價格比年初下跌 %。12 月份，70大中城市中有 50 個城市新建商品住宅價格出現(xiàn)環(huán)比下降，有 52 個城市二手住房價格出現(xiàn)環(huán)比下降。 2022 年房地產(chǎn)市場衰退程度逐季增加。其中，1 季度供給增長增加，需求增長減緩，房價環(huán)比漲幅回落，但受翹尾因素影響，房價同比漲幅仍保持較高幅度；2 季度開發(fā)景氣開始下降，需求繼續(xù)下降，房價漲幅繼續(xù)下降，部分城市房價出現(xiàn)下跌；3 季度購房意愿繼續(xù)低迷，開發(fā)投資意愿持續(xù)降低，房價出現(xiàn)首次下跌；4 季度房價下跌幅度繼續(xù)加大。14 各季度 70 大中城市房價變化分別為環(huán)比上漲 %、環(huán)比上漲 %、環(huán)比下降 %和環(huán)比下降 %。 （4）加大住房保障建設(shè) 2022 年，商品住宅投資中，別墅高檔公寓投資比重下降，經(jīng)濟適用房投資比重與去年同期基本持平。111 月，別墅高檔公寓投資額為 億元，在商品住宅投資中的比重為 %，下降 個百分點；經(jīng)濟適用房投資額為 億元，同比增加 %。 2022 年，除去經(jīng)濟適用房投資增加外，廉租房建設(shè)也大大加快。年初，中央財政安排投入資金 68 億元，比去年增加 17 億元。下半年，加快保障性住房建設(shè)，成為國務(wù)院確定的擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的重要措施之一。在新增 1000 億元投資中，住房保障建設(shè)獲得了一定份額，12 月份，國家發(fā)展改革委又下達了 100 億元中央補助投資計劃，用于加快廉租住房建設(shè)和國有林區(qū)、墾區(qū)、煤礦棚戶區(qū)改造，以及擴大農(nóng)村危房改造試點等。 2022 年 19 月全國房地產(chǎn)市場運行情況（1）房地產(chǎn)開發(fā)完成情況前三季度，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 25050 億元，同比增長%，增幅比 18 月提高 個百分點，比去年同期回落 個百分點。其中，商品住宅完成投資 17582 億元，同比增長 %，比18 月提高 個百分點，比去年同期回落 個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 %。前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 億平方米，同比增長 %，增幅比 18 月提高 個百分點；房屋新開工面積 億平方米，同比下降 %，降幅比 18 月縮小 個百分點；房屋竣工面積 億平方米，同比增長 %，增幅比 18 月下降 個百分點。其中，住宅竣工面積 億平方米，增長 %，比 18 月下降 個百分點。前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積 21451 萬平方米，同比下降 %；完成土地開發(fā)面積 16706 萬平方米，同比下降 %。（2）商品房銷售情況前三季度，全國商品房銷售面積 58371 萬平方米，同比增長%。其中，商品住宅銷售面積增長 %；辦公樓銷售面積增長%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長 %。前三季度，商品房銷售額 27532 億元，同比增長 %。其中，商品住宅銷售額增長 %，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長 %和 %。（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源 38991 億元，同比增長 %。其中，國內(nèi)貸款 8190 億元，增長 %；利用外資 359億元，下降 %；企業(yè)自籌資金 12787 億元，增長 %；其他資金 17654 億元，增長 %。在其他資金中，定金及預收款10269 億元，增長 %；個人按揭貸款 5345 億元，增長 %。（4）70 個大中城市房屋銷售價格指數(shù)9 月份，全國 70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲 %，漲幅比 8 月份擴大 個百分點；環(huán)比上漲 %，漲幅比 8 月份縮小 個百分點。新建住宅銷售價格同比上漲 %，漲幅比 8 月份擴大 個百分點；環(huán)比上漲 %，漲幅比 8 月份縮小 個百分點。分類型看，與上年同月相比，經(jīng)濟適用房銷售價格上漲 %；商品住宅銷售價格上漲 %，其中普通商品住宅銷售價格上漲 %，高檔住宅銷售價格上漲 %。與上月相比，經(jīng)濟適用房銷售價格上漲 %；商品住宅銷售價格上漲 %，其中普通商品住宅銷售價格上漲 %，高檔住宅銷售價格上漲 %。分套型看，90 平方米及以下的新建住宅銷售價格同比上漲 %，環(huán)比上漲 %。分地區(qū)看，與上年同月相比，新建住宅銷售價格上漲的城市有58 個，其中漲幅最大的 5 個城市是：金華 %、寧波 %、錦州%、廣州 %、銀川 %；價格下降的城市有 11 個，其中降幅最大的 5 個城市是：徐州下降 %、唐山下降 %、石家莊下降%、桂林下降 %、丹東下降 %。與上月相比，新建住宅銷售價格上漲的城市有 66 個，其中漲幅最大的 5 個城市是：溫州 %、湛江 %、杭州 %、濟寧%、銀川 %；價格下降的城市有 2 個，其中吉林下降 %、三亞下降 %。二手住宅銷售價格同比上漲 %，漲幅比 8 月份擴大 個百分點；環(huán)比上漲 %，漲幅比 8 月份縮小 個百分點。分地區(qū)看，與上年同月相比，二手住宅銷售價格上漲的城市有50 個，其中漲幅最大的 5 個城市是：深圳 %、溫州 %、杭州 %、金華 %、洛陽 %；價格下降的城市有 20 個，其中降幅最大的 5 個城市是：石家莊下降 %、吉林下降 %、唐山下降 %、岳陽下降 %、呼和浩特下降 %。與上月相比，二手住宅銷售價格上漲的城市有 60 個，其中漲幅最大的 5 個城市是：濟寧 %、遵義 %、鄭州 %、溫州%、杭州 %；價格下降的城市有 2 個，其中包頭下降 %、石家莊微降 %。新建非住宅銷售價格同比上漲 %，漲幅比 8 月份擴大 個百分點；環(huán)比上漲 %，漲幅比 8 月份縮小 個百分點。與上年同月相比，辦公樓銷售價格上漲 %，商業(yè)營業(yè)用房銷售價格上漲 %，其他用房銷售價格上漲 %。與上月相比，辦公樓銷售價格上漲 %，商業(yè)營業(yè)用房銷售價格上漲 %，其他用房銷售價格下降 %。三季度，全國 70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲 %，其中，新建住宅銷售價格上漲 %，二手住宅銷售價格上漲 %；房屋租賃價格同比下降 %；物業(yè)管理價格同比上漲 %；土地交易價格同比上漲 %。（5）全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)9 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)” ）為，比 8 月份提高 點。從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為 ，比 8 月份提高 點；本年資金來源分類指數(shù)為，比 8 月份提高 點；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為 ，比 8 月份提高 點；商品房空置面積分類指數(shù)為 ，比 8 月份提高 點；房屋施工面積分類指數(shù)為 ，比 8 月份提高 點。 項目區(qū)域房地產(chǎn)狀況2022 年，隨著中國銀根緊縮等宏觀調(diào)控政策的出臺，房地產(chǎn)投資高速增勢得到了有效控制。鶴峰縣全年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 7860萬元，比上年下降 %，各類商品房施工面積 萬平方米,比去年增長 1%,全年商品房銷售面積 萬平方米，比去年減少 萬平方米, 商品房銷售額 6160 萬元比去年減少 8830 萬元。商品住宅銷售量為 180 套，比 2022 年減少 120 套。2022 年恩施州房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比下降%。2022 年以來商品房銷售一掃 2022 年下半年的下滑頹勢，住房剛性需求群體逐漸打破等待觀望的局面，積極出手入市，托高商品房價格。上半年全州商品房銷售面積 萬平方米，同比增加 萬平方米，增長 %。其中住宅銷售面積 萬平方米，增加 萬平方米，增長 %。商品房銷售額 億元，增長 %，銷售均價 2215 元/平方米，同比增加 137 元/ 平方米，上漲 %。其中住宅銷售額 億元，增長 %，銷售均價 2022 元/平方米，同比增加 463 元/平方米，上漲 %，比 2022 年一季度增加 126元/平方米，上漲 %。商品房銷售火爆導致 2022 年以來鶴峰縣各金融機構(gòu)的個人住房消費按揭貸款大幅增加。據(jù)州銀監(jiān)局統(tǒng)計資料顯示，15 月全州個人住房消費貸款比年初凈增加 億元，凈增長 %，比上年同期多增 億元，個人住房消費貸款凈增額占個人消費貸款凈增總額的 %?！熬纷≌钡氖袌鲂枨蠹鞍l(fā)展 “人與自然和諧發(fā)展”是 21 世紀對城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對城市住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。隨著鶴峰縣城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。根據(jù)鶴峰縣城市經(jīng)濟社會發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢預測，這類“精品住宅”將有不小的市場消費需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件?！熬纷≌钡谋憩F(xiàn)為： 住宅市場趨向細分化福利分房制度的結(jié)束，個人購房已成為住宅消費市場的主流。在住宅市場日趨活躍，買方面臨多種選擇的今天，一個樓盤吸引消費者的前提應該是啟動與眾不同的個性，換句話說，住宅細分是今后住宅市場的發(fā)展趨勢。前兩年，鶴峰縣住宅市場針對一些消費群體，推出高標準、多戶型新型住宅，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高，售價合理，剛剛推出就賣掉 60％以上，銷售火爆。從中可以看出，住宅市場的一個發(fā)展方向是住宅市場細分化。對住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來越高。市場對規(guī)劃、設(shè)計、營銷管理、施工質(zhì)量的敏感度越來越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應隨之提高。 商品房市場進入品牌角逐時代隨著住宅市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現(xiàn)已成必然。在商品房日益走向買方市場的今天，消費者對于商品房的關(guān)注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、建筑節(jié)能、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。同時，開發(fā)商逐漸認識到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質(zhì)，瞄準高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場。在鶴峰縣房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會上，許多購房者已把咨詢的重點由價格區(qū)位轉(zhuǎn)向開發(fā)商的品牌。商品房市場出現(xiàn)品牌角逐趨勢的原因，主要有：（1）先富者的市場潛力。鶴峰縣改革開放 30 年來，經(jīng)濟快速發(fā)展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費居國內(nèi)中等城市中上水平，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，富裕家庭約占 3％左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進一步提高。這部分富裕家庭對中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場潛力。鶴峰縣九峰大道 ，區(qū)內(nèi)人口密度大，聚集了眾多先富起來的人士，下一步商品房的更新?lián)Q代，加上二、三級市場的放開，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對高檔次的品牌商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求。（2）商業(yè)消費潛力。水電、茶葉、礦產(chǎn)、林業(yè)一直是鶴峰縣經(jīng)濟發(fā)展重點。私營企業(yè)主的住房需求趨旺，隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場需求。寶通新城商住樓環(huán)境優(yōu)美、檔次較高，無論是銷售或出租都有較大的市場潛力。（3）項目區(qū)位市場潛力。鶴峰寶通新城商住樓建設(shè)項目位于城市主干道附近，環(huán)境得天獨厚，是開發(fā)高品質(zhì)的精品商住小區(qū)不可多得的地段，加上開發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越，開發(fā)品牌商住樓具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢，并蘊藏著巨大的區(qū)位市場潛力。 戶內(nèi)智能科技的運用成為住宅市場的亮點戶內(nèi)智能科技的運用是目前住宅開發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運用以及居室內(nèi)部智能化設(shè)施的安排，智能住宅的優(yōu)勢不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會隨著未來科技的發(fā)展不斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。這方面的意義遠超過普通的實體建材所能實現(xiàn)的價值，提高了住宅的檔次、品牌和價值。 消費者對住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注消費者購房是個人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購房者首要關(guān)注的問題。住宅質(zhì)量要從幾個方面進行全面考慮。一是安全性方面，主要是結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安全。二是功能性方面，住宅應具有完備的居住功能，將來高價格的住宅應是最好的住宅。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風、室外環(huán)境等。四是適用性方面，一個家庭在不同時期有著不同的家