【文章內(nèi)容簡介】 消費，改善居住條件已得到普遍共識，已成為第一需求。國家從住宅發(fā)展與銷售等諸13 / 56多方面加以扶助和引導(dǎo)，同時輔之以金融方面的支持，使廣大居民能夠接受、有能力購買。 消費者需求取向隨著房改政策的深入實施和城市建設(shè)不斷深化，各種借、貸款手續(xù)相應(yīng)簡化，良好的物業(yè)管理使住房消費需求不斷擴大，然而房地產(chǎn)是一個個性化十分突出的產(chǎn)品，消費頻率又很低，也許有的人一生只有一次購房行為，因此越來越多的人開始慎重看待購房行為。通過大慶房地產(chǎn)狀況的調(diào)查，消費者對房地產(chǎn)需求有如下幾點：購房目的購房目的以居住為主，但投資意識增強。因此，對住房的舒適性、發(fā)展前景及升值潛力比較看重。購房環(huán)境大多購房群體都非常注重住房區(qū)位的周邊環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施條件。本居住小區(qū)周邊環(huán)境良好，交通便利，屬購房者首選區(qū)位。購房能力大慶市市區(qū)人均實際收入約 萬元，人均儲蓄存款余額約 萬元，市區(qū)人均實際收入在 萬元的達到人口的 40%，人均實際收入達到約 3 萬元的占總?cè)丝?10%。可以接受的每套總價多數(shù)在1545 萬元，平均為 30 萬元左右。從付款方式看，相當(dāng)一部分人選擇了銀行按揭，并希望首付款小于 10 萬元。購房意向14 / 56（1）首次置業(yè)者的購房面積較小，而二次置業(yè)者的購房面積較大；住宅具體戶型設(shè)計時應(yīng)結(jié)合市場進行定位，并考慮主要客戶購買目的及承受能力。（2）小區(qū)配套：對高等便民服務(wù)、游泳、健身等設(shè)施有較多要求，但不是很奢華，并要求有較好的小區(qū)環(huán)境。（3）對道路、交通、公汽等有較高的要求。 競爭分析 房地產(chǎn)住宅市場競爭特點 （1）市政政策繼續(xù)帶動樓市發(fā)展國家信息中心發(fā)布報告稱，為避免房地產(chǎn)市場過度調(diào)整，2022年中國房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)堅持以“穩(wěn)”為主，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定市場預(yù)期，房價控制在合理范圍內(nèi)，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。國家信息中心發(fā)布第 55 期《經(jīng)濟預(yù)測分析》指出，目前，房地產(chǎn)市場穩(wěn)步高升，部分區(qū)域房價過高，來自開發(fā)商和購房者的比例就會迅速上升，銀行體系將承受巨大壓力，房地產(chǎn)風(fēng)險將最終轉(zhuǎn)變?yōu)榻鹑陲L(fēng)險。（2）戶型面積在變大、房間在變多 隨著市場房價越來越高，小戶型逐漸成了許多都市青年置業(yè)的首選，當(dāng)然也有不少市民選擇購買大戶型投資。小戶型住宅空間緊密給人溫馨的感覺。小戶型的住房可充分的體現(xiàn)房間功能，合理的15 / 56空間布局能將使用面積變大化，增加居住舒適度。（3）成規(guī)模、重環(huán)境 居住區(qū)周圍的環(huán)境對居民的生活質(zhì)量起到了很大的影響作用，通過實踐，已有一些住宅小區(qū)規(guī)劃注意了與城市周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)，強調(diào)與城市生活、居住文化、景觀環(huán)境等相協(xié)調(diào)；考慮居民生活方便，設(shè)置了必要的商業(yè)、文教、醫(yī)療等設(shè)施；從居民的治安防范與安全出發(fā)，安排有效的道路系統(tǒng)與管理機構(gòu)；為保護基地的生態(tài)環(huán)境，合理利用地形、地貌與地物以及力求建成有地方特色的小區(qū)。就目前發(fā)展來看，大部分小區(qū)仍屬單調(diào)呆板的行列式布局；為多建住宅，提高密度，導(dǎo)致綠地減少，空間擁擠；小區(qū)建成后，配套設(shè)施還未跟上；小區(qū)形象單一，沒有個性，更多的是缺乏超前意識，沒有考慮無障礙設(shè)施、汽車停放場地以及先進的物業(yè)管理與科技手段。因此，小區(qū)成規(guī)模，統(tǒng)一管理是將來發(fā)展的方向。該項目地理位置優(yōu)越，項目建成后交通便利，周邊環(huán)境良好。居住區(qū)中心綠地系統(tǒng)結(jié)合周邊綠化環(huán)境，適當(dāng)人工化、讓人們置身其中有歸屬感、生活感和親切感，最終把人與自然結(jié)合在一起。居住區(qū)中心綠地的景觀設(shè)計就是要設(shè)計人和自然和諧的關(guān)系，實現(xiàn)人居的人性化。因此我們在進行小區(qū)環(huán)境景觀的營造時對居住區(qū)的環(huán)境組成、居民的行為活動、人性的本質(zhì)等都作了一定的理論分析和研究，力求使小區(qū)的硬環(huán)境滿足居民的生活需要的同時更能創(chuàng)造一個人性化的居住軟環(huán)境，使小區(qū)除了具有安全、舒適、方便的必要16 / 56性活動場所外更具有良好的自發(fā)性活動和社會性活動的場所。（4）品牌營銷引發(fā)樓市新賣點最近一段時期，部分樓盤銷售出現(xiàn)了出人意料的火爆場面，這在當(dāng)前供大于求的樓市中，能取得驕人的銷售業(yè)績頗值得思考其原因。這種現(xiàn)象從另一種角度來看也是購房者在選擇物業(yè)時更趨理性，對物業(yè)的考慮更加全面化。一些定位準(zhǔn)確、品牌過硬、價位合理、迎合市場的樓盤便異軍突起成為明星物業(yè)。旺銷樓盤在一定程度上都有一個共同的特點，在經(jīng)過了大量的開發(fā)逐漸在市場中積累了一定的品牌知名度和消費信任度，除此以外，內(nèi)在品質(zhì)也是這些樓盤的熱銷之本，通過開發(fā)理念的提升和對住宅品質(zhì)的提高最終以品牌爭贏市場將是最終之誘惑力。樓市這一現(xiàn)象說明了住宅消費市場需求巨大，同時可以看出市場具有實力品牌的開發(fā)商開發(fā)出精品樓盤以滿足市民置業(yè)、投資的住宅消費需求已相當(dāng)迫切，要求發(fā)展商精益求精推陳出新，不斷提高開發(fā)水平。競爭力分析名稱 區(qū)位 占地面積 建筑面積 建筑類別 起價 均價 目前狀 態(tài)唯美主邑北臨環(huán)城路，南側(cè)為規(guī)劃十三號路 萬 m2 萬 m2 高層/多層/小高層 5000 元 5400 元 在售萬達廣場東風(fēng)新村世紀(jì)大道原體育場10 萬 m2 60 萬 m2 多層/高層 5500 元 60006500元 在售濱洲華府大慶試驗中學(xué)東 500 米 萬m2 萬 m2小高層/高層 4600 元 5400 元 在售17 / 56錦繡華城湖濱教師花園東側(cè) 萬 m2 萬 m2多層/小高層 4300 元 4500 元 在售香逸名苑三期 東方玫瑰園 萬m2 萬 m2高層小高層/ 4800 元 5400 元 在售書香名邸東風(fēng)中學(xué)北側(cè) 萬 m2 萬 m2 高層/多層 5800 元 5800 元 在售蘭德湖一號東方玫瑰園對面 22 萬 m2 37 萬 m2多層/別墅/聯(lián)排別墅 5500 元 6000 元 在售18 / 564 總體規(guī)劃 項目概述該項目位于大慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，新科路南側(cè)，規(guī)劃路西側(cè)，安薩路北側(cè)。該項目總用地面積 ，總建筑面積。地上建筑面積 ，其中住宅建筑面積，商業(yè)建筑面積 ，公建建筑面積 。地下建筑面積 ，其中地下車庫建筑面積 m污水提升站 60 m換熱站 m變電所 325 m給水加壓泵站 m消防泵房 m2。容積率 ，建筑密度 %，綠地率 %，總戶數(shù) 1038，共 728 個停車位（地上停車位 270 個、地下車庫 458 個）。項目依托項目周邊獨特的景觀優(yōu)勢，結(jié)合大慶高新開發(fā)區(qū)的綠色生態(tài)發(fā)展理念，引進國內(nèi)外先進成功的居住理念，為大慶打造“最尊貴，最綠色”的示范性居住社區(qū)之一。 設(shè)計依據(jù)甲方提供的相關(guān)設(shè)計資料及要求：《民用建筑設(shè)計通則》GB503522022；《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》GB501802022；《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB500162022；19 / 56《住宅設(shè)計規(guī)范》GB50096—2022；《住宅建筑規(guī)范》GB503682022；《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》JGJ50200l、J1142022；《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》GB5006797；《寒冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 ；《寒冷地區(qū)公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 ；其他相關(guān)法律法規(guī)及當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門提出的要求和標(biāo)準(zhǔn)。 規(guī)劃原則項目設(shè)計力求打造出一個健康、綠色、宜居、配套設(shè)施完善的智能化、多功能國家康居工程示范區(qū)。項目堅持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的方針。發(fā)揮規(guī)?；⒓s化的建造優(yōu)勢，提高開發(fā)建設(shè)的綜合效益。力爭“設(shè)計一流、施工一流、環(huán)境一流”達到國家康居工程的標(biāo)準(zhǔn)。項目規(guī)劃設(shè)計打造低密度住宅社區(qū)，以綠化廣場配合幽靜的林蔭步道，彰顯住宅的優(yōu)雅氣質(zhì)。建筑為現(xiàn)代風(fēng)格，著力打造一種新穎的具有時代特色的住宅形象。結(jié)合窗臺、陽臺等手法，創(chuàng)造符合人性需求的住宅類型。立面采用現(xiàn)代設(shè)計手法，在空間和材質(zhì)上做到更加精細。形體變化豐富，立面線條剛硬挺拔，使建筑顯出高品質(zhì)，文化感，雕塑感，同時又20 / 56簡潔大方。 規(guī)劃設(shè)計根據(jù)項目所處的地域環(huán)境及地形條件，住宅及臨街商業(yè)錯落有致地布置于項目用地范圍內(nèi)。住宅建筑住宅建筑類型為 11 層、17 層、18 層建筑。其中11116樓為 17 層建筑；11樓為 11 層建筑；12樓為 18 層住宅。公共建筑項目配套建設(shè)的公共建筑有商業(yè)用房和小區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施等用房。商業(yè)用房于規(guī)劃 S2建筑中，主要配套設(shè)施位于地下車庫內(nèi)。交通組織居住區(qū)南北兩側(cè)分別設(shè)有出入口，正對中心主軸。區(qū)內(nèi)靜態(tài)交通采用地上、地下相結(jié)合停車方式，共設(shè)停車泊位 728 個，其中地下停車位 458 個，地上停車位 270 個。綠化采用法式園林為景觀規(guī)劃藍本，園林布局和諧流暢，優(yōu)雅浪漫。廣場景觀軸和水系景觀軸作為兩大主景觀軸，營造出的空間對稱感，也讓整個園林看起來既大氣又恢宏，猶如兩條寶石項鏈，串聯(lián)起其21 / 56他的園林景觀。處處美輪美奐，庭臺香榭、花草搖曳、樹木同歌，碧波映綠，洋溢著歐洲風(fēng)情的景觀花缽，濃郁的異域園林風(fēng)韻，完美體現(xiàn)了法國園林藝術(shù)與意境。漫步在小區(qū)中，不經(jīng)意間接收藝術(shù)的洗禮，讓每一次回家都陶醉在法式浪漫的風(fēng)景中。四個風(fēng)情組團景觀：棋語人生、花香沁園、同樂天倫、月影風(fēng)清組團，增設(shè)了休息座椅，設(shè)有運動、棋牌等休閑活動空間，引入不同品種的樹林，使季相變化豐富多彩，并且通過微地形的塑造，強化自然的動線，建筑遮掩在郁郁蔥蔥的喬木和灌木之間。形成組團獨特的休閑空間。建筑結(jié)構(gòu)、建筑裝修與建筑風(fēng)格（1）主體結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)型式高層采用鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，基形式為樁基礎(chǔ)，多層及車庫采用框架結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)為鋼筋混凝土獨立基礎(chǔ)。具體實施方案以工程地質(zhì)評勘資料為依據(jù)。（2）建筑裝修外裝修：高層住宅一層采用外掛花崗巖墻面，二層及以上采用仿石涂料外墻面；商業(yè)采用石材外墻面。住宅外窗為三層玻璃中空塑鋼窗。內(nèi)裝修：樓梯間設(shè)聲控?zé)?；走廊地面、樓梯踏步為局部花崗巖貼面；樓梯護欄和扶手為不銹鋼；入戶大廳走廊、房間和樓梯間墻壁、天棚刮大白、刷涂料。22 / 56（3）建筑風(fēng)格本居住小區(qū)采用法式現(xiàn)代建筑風(fēng)格，建筑以清新、亮麗、現(xiàn)代為基調(diào)而形成輕盈、活潑的建筑形態(tài)，且追求建筑整體造型雄偉，通體洋溢著新古典主義的法式風(fēng)格。整個建筑多采用對稱造型，氣勢恢宏。外形豐富而獨特，形體厚重，以米黃色為主基調(diào)，并追求色彩和內(nèi)在聯(lián)系。建筑線條鮮明，凹凸有致，尤其是外觀造型獨特，穩(wěn)重大氣。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表總用地面積（平方米） 用地性質(zhì) 居住公建混合用地（A）總建筑面積（平方米） 住宅 商業(yè) 公建 合計 地上容積率 建筑密度（%） 綠地率（%） 停車泊位（輛） 728（地上 458，地下 270）地下車庫 污水提升站 60換熱站 變電所 325給水加壓泵站 消防泵房 地下合計 23 / 56備 注 市場基礎(chǔ)設(shè)施條件給排水工程（1）設(shè)計依據(jù)《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》GB500152022；《室外給水設(shè)計規(guī)范》GB500132022；《室外排水設(shè)計規(guī)范》GB500142022；《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB500842022(2022 版)；《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》GB50067－97；《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB500162022；《住宅建筑規(guī)范》GB503682022；《高層建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB5004595（2022 年版） ；《建筑給水聚丙烯管道工程技術(shù)規(guī)程》GB/T503492022；《排水用柔性接口鑄鐵管及管件》GB／T127721999。（2）外網(wǎng)設(shè)計1）給水系統(tǒng)本工程給水水源分別從安薩路 DN300 市政給水管引入一根DN300 的給水管，從新科路 DN500 市政給水管引入一根 DN300 給水管，在區(qū)內(nèi)成環(huán)狀布置，小區(qū)室外消防用水取自小區(qū) DN300 環(huán)狀供水管網(wǎng)。小區(qū)進水處設(shè)總表計量。每戶及其它用水點均設(shè)分表計量。供水壓力為 。24 / 562）排水系統(tǒng)采用雨、污分流制；生活污水按生活用水量 90%計，最高日生活污水排放量為 ，生活污水排入各建筑物