【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 消費(fèi)，改善居住條件已得到普遍共識(shí)，已成為第一需求。國(guó)家從住宅發(fā)展與銷售等諸13 / 56多方面加以扶助和引導(dǎo)，同時(shí)輔之以金融方面的支持，使廣大居民能夠接受、有能力購(gòu)買。 消費(fèi)者需求取向隨著房改政策的深入實(shí)施和城市建設(shè)不斷深化，各種借、貸款手續(xù)相應(yīng)簡(jiǎn)化，良好的物業(yè)管理使住房消費(fèi)需求不斷擴(kuò)大，然而房地產(chǎn)是一個(gè)個(gè)性化十分突出的產(chǎn)品，消費(fèi)頻率又很低，也許有的人一生只有一次購(gòu)房行為，因此越來(lái)越多的人開(kāi)始慎重看待購(gòu)房行為。通過(guò)大慶房地產(chǎn)狀況的調(diào)查，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)需求有如下幾點(diǎn)：購(gòu)房目的購(gòu)房目的以居住為主，但投資意識(shí)增強(qiáng)。因此，對(duì)住房的舒適性、發(fā)展前景及升值潛力比較看重。購(gòu)房環(huán)境大多購(gòu)房群體都非常注重住房區(qū)位的周邊環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施條件。本居住小區(qū)周邊環(huán)境良好，交通便利，屬購(gòu)房者首選區(qū)位。購(gòu)房能力大慶市市區(qū)人均實(shí)際收入約 萬(wàn)元，人均儲(chǔ)蓄存款余額約 萬(wàn)元，市區(qū)人均實(shí)際收入在 萬(wàn)元的達(dá)到人口的 40%，人均實(shí)際收入達(dá)到約 3 萬(wàn)元的占總?cè)丝?10%?？梢越邮艿拿刻卓們r(jià)多數(shù)在1545 萬(wàn)元，平均為 30 萬(wàn)元左右。從付款方式看，相當(dāng)一部分人選擇了銀行按揭，并希望首付款小于 10 萬(wàn)元。購(gòu)房意向14 / 56（1）首次置業(yè)者的購(gòu)房面積較小，而二次置業(yè)者的購(gòu)房面積較大；住宅具體戶型設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)進(jìn)行定位，并考慮主要客戶購(gòu)買目的及承受能力。（2）小區(qū)配套：對(duì)高等便民服務(wù)、游泳、健身等設(shè)施有較多要求，但不是很奢華，并要求有較好的小區(qū)環(huán)境。（3）對(duì)道路、交通、公汽等有較高的要求。 競(jìng)爭(zhēng)分析 房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn) （1）市政政策繼續(xù)帶動(dòng)樓市發(fā)展國(guó)家信息中心發(fā)布報(bào)告稱，為避免房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度調(diào)整，2022年中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)堅(jiān)持以“穩(wěn)”為主，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，房?jī)r(jià)控制在合理范圍內(nèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。國(guó)家信息中心發(fā)布第 55 期《經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)分析》指出，目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步高升，部分區(qū)域房?jī)r(jià)過(guò)高，來(lái)自開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的比例就會(huì)迅速上升，銀行體系將承受巨大壓力，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)將最終轉(zhuǎn)變?yōu)榻鹑陲L(fēng)險(xiǎn)。（2）戶型面積在變大、房間在變多 隨著市場(chǎng)房?jī)r(jià)越來(lái)越高，小戶型逐漸成了許多都市青年置業(yè)的首選，當(dāng)然也有不少市民選擇購(gòu)買大戶型投資。小戶型住宅空間緊密給人溫馨的感覺(jué)。小戶型的住房可充分的體現(xiàn)房間功能，合理的15 / 56空間布局能將使用面積變大化，增加居住舒適度。（3）成規(guī)模、重環(huán)境 居住區(qū)周圍的環(huán)境對(duì)居民的生活質(zhì)量起到了很大的影響作用，通過(guò)實(shí)踐，已有一些住宅小區(qū)規(guī)劃注意了與城市周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)，強(qiáng)調(diào)與城市生活、居住文化、景觀環(huán)境等相協(xié)調(diào)；考慮居民生活方便，設(shè)置了必要的商業(yè)、文教、醫(yī)療等設(shè)施；從居民的治安防范與安全出發(fā)，安排有效的道路系統(tǒng)與管理機(jī)構(gòu)；為保護(hù)基地的生態(tài)環(huán)境，合理利用地形、地貌與地物以及力求建成有地方特色的小區(qū)。就目前發(fā)展來(lái)看，大部分小區(qū)仍屬單調(diào)呆板的行列式布局；為多建住宅，提高密度，導(dǎo)致綠地減少，空間擁擠；小區(qū)建成后，配套設(shè)施還未跟上；小區(qū)形象單一，沒(méi)有個(gè)性，更多的是缺乏超前意識(shí)，沒(méi)有考慮無(wú)障礙設(shè)施、汽車停放場(chǎng)地以及先進(jìn)的物業(yè)管理與科技手段。因此，小區(qū)成規(guī)模，統(tǒng)一管理是將來(lái)發(fā)展的方向。該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目建成后交通便利，周邊環(huán)境良好。居住區(qū)中心綠地系統(tǒng)結(jié)合周邊綠化環(huán)境，適當(dāng)人工化、讓人們置身其中有歸屬感、生活感和親切感，最終把人與自然結(jié)合在一起。居住區(qū)中心綠地的景觀設(shè)計(jì)就是要設(shè)計(jì)人和自然和諧的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)人居的人性化。因此我們?cè)谶M(jìn)行小區(qū)環(huán)境景觀的營(yíng)造時(shí)對(duì)居住區(qū)的環(huán)境組成、居民的行為活動(dòng)、人性的本質(zhì)等都作了一定的理論分析和研究，力求使小區(qū)的硬環(huán)境滿足居民的生活需要的同時(shí)更能創(chuàng)造一個(gè)人性化的居住軟環(huán)境，使小區(qū)除了具有安全、舒適、方便的必要16 / 56性活動(dòng)場(chǎng)所外更具有良好的自發(fā)性活動(dòng)和社會(huì)性活動(dòng)的場(chǎng)所。（4）品牌營(yíng)銷引發(fā)樓市新賣點(diǎn)最近一段時(shí)期，部分樓盤銷售出現(xiàn)了出人意料的火爆場(chǎng)面，這在當(dāng)前供大于求的樓市中，能取得驕人的銷售業(yè)績(jī)頗值得思考其原因。這種現(xiàn)象從另一種角度來(lái)看也是購(gòu)房者在選擇物業(yè)時(shí)更趨理性，對(duì)物業(yè)的考慮更加全面化。一些定位準(zhǔn)確、品牌過(guò)硬、價(jià)位合理、迎合市場(chǎng)的樓盤便異軍突起成為明星物業(yè)。旺銷樓盤在一定程度上都有一個(gè)共同的特點(diǎn)，在經(jīng)過(guò)了大量的開(kāi)發(fā)逐漸在市場(chǎng)中積累了一定的品牌知名度和消費(fèi)信任度，除此以外，內(nèi)在品質(zhì)也是這些樓盤的熱銷之本，通過(guò)開(kāi)發(fā)理念的提升和對(duì)住宅品質(zhì)的提高最終以品牌爭(zhēng)贏市場(chǎng)將是最終之誘惑力。樓市這一現(xiàn)象說(shuō)明了住宅消費(fèi)市場(chǎng)需求巨大，同時(shí)可以看出市場(chǎng)具有實(shí)力品牌的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)出精品樓盤以滿足市民置業(yè)、投資的住宅消費(fèi)需求已相當(dāng)迫切，要求發(fā)展商精益求精推陳出新，不斷提高開(kāi)發(fā)水平。競(jìng)爭(zhēng)力分析名稱 區(qū)位 占地面積 建筑面積 建筑類別 起價(jià) 均價(jià) 目前狀 態(tài)唯美主邑北臨環(huán)城路，南側(cè)為規(guī)劃十三號(hào)路 萬(wàn) m2 萬(wàn) m2 高層/多層/小高層 5000 元 5400 元 在售萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)東風(fēng)新村世紀(jì)大道原體育場(chǎng)10 萬(wàn) m2 60 萬(wàn) m2 多層/高層 5500 元 60006500元 在售濱洲華府大慶試驗(yàn)中學(xué)東 500 米 萬(wàn)m2 萬(wàn) m2小高層/高層 4600 元 5400 元 在售17 / 56錦繡華城湖濱教師花園東側(cè) 萬(wàn) m2 萬(wàn) m2多層/小高層 4300 元 4500 元 在售香逸名苑三期 東方玫瑰園 萬(wàn)m2 萬(wàn) m2高層小高層/ 4800 元 5400 元 在售書香名邸東風(fēng)中學(xué)北側(cè) 萬(wàn) m2 萬(wàn) m2 高層/多層 5800 元 5800 元 在售蘭德湖一號(hào)東方玫瑰園對(duì)面 22 萬(wàn) m2 37 萬(wàn) m2多層/別墅/聯(lián)排別墅 5500 元 6000 元 在售18 / 564 總體規(guī)劃 項(xiàng)目概述該項(xiàng)目位于大慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，新科路南側(cè)，規(guī)劃路西側(cè)，安薩路北側(cè)。該項(xiàng)目總用地面積 ，總建筑面積。地上建筑面積 ，其中住宅建筑面積，商業(yè)建筑面積 ，公建建筑面積 。地下建筑面積 ，其中地下車庫(kù)建筑面積 m污水提升站 60 m換熱站 m變電所 325 m給水加壓泵站 m消防泵房 m2。容積率 ，建筑密度 %，綠地率 %，總戶數(shù) 1038，共 728 個(gè)停車位（地上停車位 270 個(gè)、地下車庫(kù) 458 個(gè)）。項(xiàng)目依托項(xiàng)目周邊獨(dú)特的景觀優(yōu)勢(shì)，結(jié)合大慶高新開(kāi)發(fā)區(qū)的綠色生態(tài)發(fā)展理念，引進(jìn)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)成功的居住理念，為大慶打造“最尊貴，最綠色”的示范性居住社區(qū)之一。 設(shè)計(jì)依據(jù)甲方提供的相關(guān)設(shè)計(jì)資料及要求：《民用建筑設(shè)計(jì)通則》GB503522022；《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB501802022；《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB500162022；19 / 56《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096—2022；《住宅建筑規(guī)范》GB503682022；《城市道路和建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ50200l、J1142022；《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB5006797；《寒冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 ；《寒冷地區(qū)公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 ；其他相關(guān)法律法規(guī)及當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門提出的要求和標(biāo)準(zhǔn)。 規(guī)劃原則項(xiàng)目設(shè)計(jì)力求打造出一個(gè)健康、綠色、宜居、配套設(shè)施完善的智能化、多功能國(guó)家康居工程示范區(qū)。項(xiàng)目堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)的方針。發(fā)揮規(guī)?；⒓s化的建造優(yōu)勢(shì)，提高開(kāi)發(fā)建設(shè)的綜合效益。力爭(zhēng)“設(shè)計(jì)一流、施工一流、環(huán)境一流”達(dá)到國(guó)家康居工程的標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)打造低密度住宅社區(qū)，以綠化廣場(chǎng)配合幽靜的林蔭步道，彰顯住宅的優(yōu)雅氣質(zhì)。建筑為現(xiàn)代風(fēng)格，著力打造一種新穎的具有時(shí)代特色的住宅形象。結(jié)合窗臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)等手法，創(chuàng)造符合人性需求的住宅類型。立面采用現(xiàn)代設(shè)計(jì)手法，在空間和材質(zhì)上做到更加精細(xì)。形體變化豐富，立面線條剛硬挺拔，使建筑顯出高品質(zhì)，文化感，雕塑感，同時(shí)又20 / 56簡(jiǎn)潔大方。 規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)項(xiàng)目所處的地域環(huán)境及地形條件，住宅及臨街商業(yè)錯(cuò)落有致地布置于項(xiàng)目用地范圍內(nèi)。住宅建筑住宅建筑類型為 11 層、17 層、18 層建筑。其中11116樓為 17 層建筑；11樓為 11 層建筑；12樓為 18 層住宅。公共建筑項(xiàng)目配套建設(shè)的公共建筑有商業(yè)用房和小區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施等用房。商業(yè)用房于規(guī)劃 S2建筑中，主要配套設(shè)施位于地下車庫(kù)內(nèi)。交通組織居住區(qū)南北兩側(cè)分別設(shè)有出入口，正對(duì)中心主軸。區(qū)內(nèi)靜態(tài)交通采用地上、地下相結(jié)合停車方式，共設(shè)停車泊位 728 個(gè)，其中地下停車位 458 個(gè)，地上停車位 270 個(gè)。綠化采用法式園林為景觀規(guī)劃藍(lán)本，園林布局和諧流暢，優(yōu)雅浪漫。廣場(chǎng)景觀軸和水系景觀軸作為兩大主景觀軸，營(yíng)造出的空間對(duì)稱感，也讓整個(gè)園林看起來(lái)既大氣又恢宏，猶如兩條寶石項(xiàng)鏈，串聯(lián)起其21 / 56他的園林景觀。處處美輪美奐，庭臺(tái)香榭、花草搖曳、樹(shù)木同歌，碧波映綠，洋溢著歐洲風(fēng)情的景觀花缽，濃郁的異域園林風(fēng)韻，完美體現(xiàn)了法國(guó)園林藝術(shù)與意境。漫步在小區(qū)中，不經(jīng)意間接收藝術(shù)的洗禮，讓每一次回家都陶醉在法式浪漫的風(fēng)景中。四個(gè)風(fēng)情組團(tuán)景觀：棋語(yǔ)人生、花香沁園、同樂(lè)天倫、月影風(fēng)清組團(tuán)，增設(shè)了休息座椅，設(shè)有運(yùn)動(dòng)、棋牌等休閑活動(dòng)空間，引入不同品種的樹(shù)林，使季相變化豐富多彩，并且通過(guò)微地形的塑造，強(qiáng)化自然的動(dòng)線，建筑遮掩在郁郁蔥蔥的喬木和灌木之間。形成組團(tuán)獨(dú)特的休閑空間。建筑結(jié)構(gòu)、建筑裝修與建筑風(fēng)格（1）主體結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)型式高層采用鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，基形式為樁基礎(chǔ)，多層及車庫(kù)采用框架結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)為鋼筋混凝土獨(dú)立基礎(chǔ)。具體實(shí)施方案以工程地質(zhì)評(píng)勘資料為依據(jù)。（2）建筑裝修外裝修：高層住宅一層采用外掛花崗巖墻面，二層及以上采用仿石涂料外墻面；商業(yè)采用石材外墻面。住宅外窗為三層玻璃中空塑鋼窗。內(nèi)裝修：樓梯間設(shè)聲控?zé)?；走廊地面、樓梯踏步為局部花崗巖貼面；樓梯護(hù)欄和扶手為不銹鋼；入戶大廳走廊、房間和樓梯間墻壁、天棚刮大白、刷涂料。22 / 56（3）建筑風(fēng)格本居住小區(qū)采用法式現(xiàn)代建筑風(fēng)格，建筑以清新、亮麗、現(xiàn)代為基調(diào)而形成輕盈、活潑的建筑形態(tài)，且追求建筑整體造型雄偉，通體洋溢著新古典主義的法式風(fēng)格。整個(gè)建筑多采用對(duì)稱造型，氣勢(shì)恢宏。外形豐富而獨(dú)特，形體厚重，以米黃色為主基調(diào)，并追求色彩和內(nèi)在聯(lián)系。建筑線條鮮明，凹凸有致，尤其是外觀造型獨(dú)特，穩(wěn)重大氣。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表總用地面積（平方米） 用地性質(zhì) 居住公建混合用地（A）總建筑面積（平方米） 住宅 商業(yè) 公建 合計(jì) 地上容積率 建筑密度（%） 綠地率（%） 停車泊位（輛） 728（地上 458，地下 270）地下車庫(kù) 污水提升站 60換熱站 變電所 325給水加壓泵站 消防泵房 地下合計(jì) 23 / 56備 注 市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施條件給排水工程（1）設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500152022；《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500132022；《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500142022；《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500842022(2022 版)；《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50067－97；《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB500162022；《住宅建筑規(guī)范》GB503682022；《高層建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB5004595（2022 年版） ；《建筑給水聚丙烯管道工程技術(shù)規(guī)程》GB/T503492022；《排水用柔性接口鑄鐵管及管件》GB／T127721999。（2）外網(wǎng)設(shè)計(jì)1）給水系統(tǒng)本工程給水水源分別從安薩路 DN300 市政給水管引入一根DN300 的給水管，從新科路 DN500 市政給水管引入一根 DN300 給水管，在區(qū)內(nèi)成環(huán)狀布置，小區(qū)室外消防用水取自小區(qū) DN300 環(huán)狀供水管網(wǎng)。小區(qū)進(jìn)水處設(shè)總表計(jì)量。每戶及其它用水點(diǎn)均設(shè)分表計(jì)量。供水壓力為 。24 / 562）排水系統(tǒng)采用雨、污分流制；生活污水按生活用水量 90%計(jì)，最高日生活污水排放量為 ，生活污水排入各建筑物