【文章內(nèi)容簡介】 城4層5483680020%1世界約60套未定未定——216。 增加功能以前的公寓項目在功能上缺少居家氛圍，且在基礎(chǔ)設(shè)施中均沒有鋪設(shè)煤氣管道。而在04年推出的地王白金國際公寓及格林自由成中，配套了煤氣管線，這在酒店式公寓中是個新鮮事物，也大大增加了對自住型客戶的吸引力。216。 裝修標準逐步降低項目名稱裝修標準項目名稱裝修標準騰龍國際公寓1000元/㎡地王白金公寓800元/㎡金茂國際公寓1000元/㎡匯寶國際公寓600元/㎡皇城酒店公寓800元/㎡中國女人街580元/㎡博潤（酒店的裝修標準）1500元/㎡1世界1100元/㎡從上表中可以看出，2004年推出的項目的裝修標準普遍有所降低。這樣可以降低房地產(chǎn)的銷售價格，有的還推出了裝修菜單，即購房者可以根據(jù)自己的需要選擇裝修方案，由開發(fā)商代為裝修。216。 物業(yè)管理及費用收取項目名稱物業(yè)管理費項目名稱物業(yè)管理費騰龍國際公寓3元/㎡/月地王白金公寓㎡/月金茂國際公寓3元/㎡/月匯寶國際公寓3元/㎡/月皇城酒店公寓㎡/月中國女人街㎡/月博潤（酒店的裝修標準）2元/㎡/月1世界㎡/月（含電梯費）在物業(yè)管理方面，早期面市項目的物業(yè)管理公司比較重視與知名的物業(yè)公司或者酒店管理公司合作，進行物業(yè)管理，物業(yè)管理費也比較高。但是在后期項目的物業(yè)管理中，已經(jīng)很多選用普通的物業(yè)管理公司，且物業(yè)管理費用也有所降低。216。 消費客群分析在對前期的客戶構(gòu)成進行分析的時候，我們會發(fā)現(xiàn)前期項目的客戶群中投資者占絕大多數(shù)，基本達到總數(shù)的60%。而在前期項目的運作中，因為公寓項目的投資市場并不景氣，有效需求不足，導致投資回報率并沒有宣傳的那么高。同時公寓市場上大量新項目的出現(xiàn)，致使項目的客群發(fā)生了變化，投資者的比例有所減少，而自住的比例有所增加。下面以金茂國際公寓、地王國際花園皇城酒店公寓、萬麗城酒店公寓的客群構(gòu)成為例進行分析?？蛻魳?gòu)成金茂國際公寓皇城酒店公寓地王國際公寓萬麗城酒店公寓投資客60%75%50%50%自住30%15%40%45%辦公10%10%10%5%（6）潛在的酒店式公寓項目這些潛在的供應(yīng)主要來源于金廊工程。金廊工程項目規(guī)模均比較大，規(guī)劃業(yè)態(tài)多為綜合性項目，以寫字間、酒店、購物及酒店式公寓為主。而且各項目在啟動過程中，均采取先建酒店式公寓的開發(fā)方式，現(xiàn)在金廊工程已經(jīng)開始啟動，這樣明年將有大量的酒店式公寓涌入市場。這對現(xiàn)在并不成熟的酒店式公寓市場來說，將是一個很大的考驗，且對現(xiàn)在即將上市的酒店式公寓項目來說，也將是一個潛在的威脅與沖擊。序號項目名稱項目地址項目規(guī)模（占地面積）1銀河國際金融大廈沈陽肛腸醫(yī)院原址2金廊地標青年大街及文體路交匯處11萬平方米3昌鑫置地廣場青年大街及文萃綠交匯處4東北金融廣場北京街及北站路交匯處——5圣世豪林廣場青年大街東側(cè)，南臨大西路上面所列舉的項目已經(jīng)開始開工或者正在內(nèi)部積累客戶，且先期項目均為酒店式公寓，預計將在明年上市。這對現(xiàn)在的公寓項目以及即將上市的公寓項目來說，都是一個潛在的威脅。結(jié)論：★公寓項目分布在商業(yè)氛圍濃厚、交通方便、周圍的公共配套設(shè)施完善的區(qū)域。集中在太原街、中街、金廊工程（青年大街兩側(cè)）、北站CBD地區(qū)?！锷蜿柺械木频晔焦⒁孕粜蜑橹鳎趯ι蜿柺械墓⑹袌龅恼{(diào)查中發(fā)現(xiàn)，沈陽市的公寓多以80平方米以下的戶型為主力面積，且能占到整個項目的80%左右。主要是公寓項目單價高，設(shè)計小戶型面積能夠合理控制總價款?！锷蜿柺械木频晔焦⒌慕ㄖ问酱蠖嘁愿邔拥乃菫橹鳌！锷蜿柺芯频晔焦⒌目蛻羧褐饕峭顿Y類的消費者，兼有自住和辦公。（二）沈陽市酒店式公寓存在的問題★發(fā)展商“跟風”現(xiàn)象嚴重，酒店式公寓開發(fā)規(guī)模增長過快。供給量大于需求量的增長，是制約酒店式公寓發(fā)展的最大瓶頸?！锷蜿柕木频晔焦⒌漠a(chǎn)品的同質(zhì)化嚴重，各個項目之間主要靠提升項目性價比取得競爭優(yōu)勢?！锂a(chǎn)品良莠不齊，小戶型公寓濫用酒店式概念，誤導消費者?！锷蜿柲壳斑€不具備北京、上海等大城市的人口特征，酒店式公寓市場缺乏對投資者的投資回報保障?！锞频晔焦⒔还と胱『?，投資回報如果得不到體現(xiàn)將影響該業(yè)態(tài)的未來發(fā)展。二、沈陽市寫字間市場分析（一）供應(yīng)量情況 沈陽市寫字間的供應(yīng)量比去年略有增長，但變化不大，各區(qū)域供應(yīng)量如圖顯示：2004年新增的寫字樓主要有中韓大廈（金融商貿(mào)區(qū)）、中潤國際（三好街）、財富中心（金融商貿(mào)區(qū)），其中中韓大廈的租售情況較好，近一年時間總體租售率已達70％。北站金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)：是沈陽市的CBD區(qū)域，寫字間和星級酒店林立，未來將建設(shè)成為沈陽市的商貿(mào)中心、管理中心、旅游中心和數(shù)字化中心，商務(wù)氣氛濃厚。太原街：該區(qū)域擁有沈陽最為繁華的兩條商業(yè)街之一的太原街，加之此區(qū)域人口稠密、店鋪林立、商業(yè)氣氛濃厚，交通便捷。因此在此區(qū)域投資建造寫字間也成為更多開發(fā)商的選擇。青年大街沿線：該區(qū)域從市府大路至青年大街南端，劃分此區(qū)域的理由在于：該區(qū)域內(nèi)的寫字間項目，均在不同程度上領(lǐng)導、或曾經(jīng)領(lǐng)導著沈陽市寫字間項目的潮流，如火炬大廈、華新國際大廈、銀基商務(wù)中心……，由于一些國際級的大型公司的分支機構(gòu)均分布在這些大廈內(nèi)部，加之市內(nèi)兩所著名的五星級酒店也都在此區(qū)域，可以說該區(qū)域的商務(wù)氛圍是較為濃厚的，而沈陽金廊工程的啟動，將會在未來大幅提升該地區(qū)寫字間數(shù)量，成為沈陽市寫字間最密集區(qū)域。三好街：有沈陽“中關(guān)村”之說，是沈陽的電子計算機軟硬件交易集散地，該區(qū)域內(nèi)寫字間的業(yè)主均在某種程度上與IT產(chǎn)業(yè)有關(guān)。其他區(qū)域：十三緯路—由于市內(nèi)大部分的保險公司、銀行均在這個區(qū)域辦公，這里正有逐漸形成金融一條街的趨勢；渾南新區(qū)——從嚴格意義上來說，渾南新區(qū)的寫字間以孵化器項目居多，區(qū)內(nèi)企業(yè)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，所受到的政策扶持也比較多。此外大西電子市場、及北市周邊區(qū)域?qū)懽珠g也比較集中。（二）價格情況 近兩年，隨著各開發(fā)商越發(fā)注重物業(yè)的配套設(shè)施及增值服務(wù)，沈陽寫字間的租售價格一直保持著平穩(wěn)的上升趨勢。售價情況 整個市場售價與去年相比漲幅不大，由于9000元/平以上的高檔寫字間供應(yīng)量小及多數(shù)寫字間的各項配套沒有達到相應(yīng)的標準，市場還是以7000元/平為主流。租價情況據(jù)統(tǒng)計，2004年沈陽寫字間的平均租金由去年的1100元/平上漲至1150元/平，略有增加，總體呈上升趨勢。%%%%%%%%%%%%800以下801－10001001－12001200以上租金（單位：元/）所占比例從圖上可以看出，租價在8001000元/平/年的產(chǎn)品頗受歡迎，這樣的寫字間多數(shù)規(guī)模較小，配套基本能夠滿足客戶需求，并且價位適中，非常適合成長型的中小公司。（三）租售率分析2004年沈陽寫字間市場的平均租售率維持在60%左右。寫字間的租售率高低一般會由寫字間的位置、配套設(shè)施、辦公環(huán)境及物業(yè)服務(wù)等主要幾個因素決定，這些條件的認可度非常高的寫字間租售率約能達到80%左右，而其他一些老式寫字間由于存在電梯普遍不足、停車位不足、缺少足夠的交際空間和休閑娛樂的配套設(shè)施等問題，導致租售率徘徊在50%以下。以青年大街、五里河區(qū)域為例：青年大街是貫穿沈陽南北的交通要道，被譽為沈陽第一景觀大道，位于城市金廊的龍頭地段，周邊地區(qū)有萬豪、喜來登、凱賓斯基幾家五星級酒店，又是渾南開發(fā)區(qū)進入城區(qū)的重要通道，同時又緊鄰桃仙機場，有著無與倫比的區(qū)位優(yōu)勢。加之這些寫字間均聘請了知名的物業(yè)公司管理，因此都有較高的租售率。再者，從寫字間的自身情況來看，如銀基商務(wù)中心，南側(cè)毗鄰青年公園，風景秀麗，景色宜人；又隨著凱賓斯基的進駐等，諸多方面的利好因素，使租售率也較為喜人。（四）2004年沈陽市寫字間市場總結(jié)金廊工程啟動將會帶動沈陽市寫字間市場供應(yīng)量急劇增加的現(xiàn)象并沒有出現(xiàn)，寫字間的租賃市場依然平淡。沈陽新建的寫字間與老式寫字間相比在功能和服務(wù)上更上一籌，而租售價格相差無幾，在新增供應(yīng)有限的情況下，新建寫字間整體租售率將有所上升。沈陽市高檔寫字間的出售價格一般都在7000元以上，出售情況一直很差，公司多以租用為主。但是去年開盤的奉天銀座和中潤國際兩個項目都規(guī)劃有小戶型產(chǎn)權(quán)式寫字間，以50005500元均價的市場價格入市，取得了良好的銷售效果，深受投資客和中小型成長公司的歡迎。商住兩用、酒店式公寓分流了一部分寫字間客戶，主要是一些剛剛起步的小公司，這一部分客戶群體不在少數(shù)，而他們對寫字樓的要求，只要產(chǎn)品實用、價格合理，便能夠欣然接受。所以完全可以將這部分人作為未來小戶型經(jīng)濟型寫字樓的主要客戶資源。從而辦公要求的兩極分化將會越發(fā)的明晰。寫字間功能得到延伸，單一功能寫字間項目已經(jīng)不能滿足工作質(zhì)量日益提升的都市上班族的需求，寫字間客戶很注重含大型酒店、多功能會議廳、業(yè)主會所、商場等休閑娛樂設(shè)施的多功能型寫字間項目，注重寫字間的“軟性服務(wù)”。第二部分：市場定位篇一、 項目周邊區(qū)域情況分析：（一）中街簡介中街作為沈陽歷史悠久的商業(yè)街，是沈陽商業(yè)的象征。中街以故宮為中心，東、西、南、北順城（路）所圍成的區(qū)域。中街形成于1636年，歷經(jīng)367年，早已成為沈陽商業(yè)的象征。市政府目前已規(guī)劃改造中街地區(qū)，旨在打造4A級商貿(mào)文化旅游區(qū)、沈陽城市的“名片”，用現(xiàn)代理念及設(shè)施進行裝點，讓歷史積淀與現(xiàn)代科技交相輝映。（二）、項目配套情況分析216。 交通配套：項目緊鄰中街商業(yè)圈，交通四通八達，公交線路線20余條，通往沈陽各個區(qū)域；另外沈陽地鐵一號線中街出口也將規(guī)劃在項目附近。216。 周邊配套：配套完善、成熟，作為沈陽傳統(tǒng)的商圈，商業(yè)和生活設(shè)施一應(yīng)俱全?！旧虉黾俺小看筮B商場、大商新瑪特、商業(yè)城、沈陽春天、興隆大家庭、沃爾瑪超市等?！緦懽謽恰可蜻_大廈、蘭馬大廈、龍鼎大廈、金星大廈、天闊華城、勞動大廈、龍漢商務(wù)會館、南方證券大廈、恒泰大廈、歐亞大廈等?！緦W?！可蜿柎髮W、第五中學等十幾家中小學及大中專學校林立【銀行】交通銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、招商銀行、工商銀行、沈陽商業(yè)銀行等二十家銀行?！举e館】玫瑰大酒店、翰皇商務(wù)酒店、金橋商務(wù)酒店、新恒基酒店、雍倫大酒店等?！踞t(yī)院】沈河六院 遼寧省腫瘤醫(yī)院 骨科醫(yī)院【成熟的社區(qū)】由于項目位于沈陽市中心區(qū)，項目周圍都是沈陽市的中高檔樓盤林立，中街北苑、御點江山、冠信公寓、盛京家園、天龍家園等等。【旅游景點】故宮、張氏帥府、太清宮。（三）、中街區(qū)域整體規(guī)劃 隨著沈陽對故宮周邊區(qū)域的改造及“一宮兩陵”的申報成功，中街也必將越來越被重視起來，從近來沈陽市各大媒體公布的沈陽市政府對中街的規(guī)劃來看主要有以下幾個優(yōu)勢：中街的交通問題將得到解決生活在中街區(qū)域的居民將更加節(jié)約時間成本。交通不暢是制約中街地區(qū)發(fā)展的根本原因，為此將建設(shè)八橫八縱的路網(wǎng)。八橫是指北順城路、北順城內(nèi)街、北中街、中街、南中街、沈陽路、盛京路、南順城路